مدیر یک بنگاه معاملاتی مسکن:
دولت برای زمین و رهن و اجاره قیمت پایه تعیین کند
گروه مسکن و عمران- شرایط متفاوت مناطق ۲۲گانه تهران ایجاب می‌کند تا دولت یک پایه قیمتی برای زمین در نظر گیرد تا با قیمت تثبیت شده برای رهن یا اجاره واحد‌های مسکونی بسیاری از مشکلات کاهش یابد. عبارت بالا بخشی از سخنان عباس ستوده، مدیر بنگاه معاملات ملکی پاسارگاد واقع در خیابان برادران کفایی امانی (زرین نعل سابق) است. وی در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد از مشکلات مسکن در ایران می‌گوید:
* به نظر شما در انجام یک معامله سالم و رضایت‌بخش مسکن چه عواملی نقش دارند؟
مسائل مختلفی نظیر امنیت معامله و ثبت سند در دفترخانه و اختلافات قیمتی و نوسانات بازار که در حین امضا قرارداد ایجاد می‌شود می‌تواند در این قضیه موثر باشد.
* روند قیمت مسکن در چند سال گذشته چگونه بوده است؟ و چه عواملی در افزایش قیمت موثر بوده است؟
افزایش قیمت در سال‌های اخیر ریشه اقتصادی داشته است که آن هم به دولت برمی‌گردد تا اینکه مردم در آن نقشی داشته باشند. به عنوان مثال، ده سال پیش، قیمت یک آپارتمان ۵۰مترمربعی حدود ۵میلیون تومان بود و یک‌خریدار در شرایط بهتری به امر خرید اقدام می‌کرد و فروشنده هم راضی بود، اما این روند سال به سال دشوارتر شد.
دلایل این امر را باید در ریشه‌های اقتصادی جست‌وجو کرد و در واقع بنگاه‌ها در افزایش قیمت مسکن نقشی نداشته‌اند. در گذشته میزان معاملاتی که در بنگاه‌ها صورت می‌گرفت بسیار بیشتر از زمان حاضر بود. چرا که در آن شرایط، امکان خرید مسکن برای افراد راحت‌تر بود، اما الان اگر فرد تمام وسایل زندگی خود را بفروشد قادر به خرید مسکن نیست و این بر تعداد معامله‌ها تاثیر می‌گذارد. نوسانات قیمت هم از بالا به سمت پایین شروع می‌شود. به این معنا که بازار مسکن همانند بازار سکه و طلا که هر روز دچار تغییر قیمت می‌شوند از یک جایی منشا می‌گیرد و قیمت‌گذاری می‌شود.
* پس منظورتان از مشکلات اقتصادی، تورم است؟
بله، تغییرات قیمت مسکن به تورم برمی‌گردد و بدون شک در این قضیه سرمایه‌گذاران کلانی هستند که با درآمد‌های حاصل شده زد و بند کرده از این طریق، وضعیت اقتصادی را به نفع خود تغییر می‌دهند.
*همانطور که می‌دانید قیمت مسکن در دو سال اخیر در مقایسه با میزان نرخ تورم افزایش چشمگیری یافته است و چه عواملی در این امر دخیل بوده است؟
گذشته از عامل یاد شده، مساله قابل توجه در این زمینه کنترل نداشتن مدیریت کامل دولت است که متاسفانه این مهم صورت نگرفته است که ممکن است برای دولت اهمیت نداشته یا اینکه فرصت انجام آن وجود نداشته است.
با توجه به اینکه مناطق ۲۲ گانه تهران هر کدام از شرایط خاصی نظیر آب و هوا، مسیرهای رفت و آمد و غیره برخوردار است، در نتیجه لازم است برای زمین یک پایه قیمتی در نظر گرفته شود.
در این مساله، دفترخانه‌ها نقش مهمی می‌توانند ایفا کنند، به طوری که اگر دولت یک قیمت تثبیت شده‌ای برای رهن یا اجاره یک واحد مسکونی بدهد، بسیاری از مشکلات کاهش می‌یابد. چند سال پیش رهن یک واحد مسکونی معادل یک چهارم قیمت آپارتمان بود و چنانچه این محاسبه را برای شرایط فعلی به کار ببریم، کسی قدرت رهن یک واحد آپارتمان را نخواهد داشت.
به عنوان مثال، اگر در این منطقه (خیابان زرینه) برای یک واحد ۱۰۰میلیون تومانی که حدود ۸۰ مترمربع است، بخواهیم براساس سال‌های قبل ۲۵میلیون تومان رهن دهیم، رابطه کاری به هم می‌خورد. واقعیت این است که در حال حاضر قیمت مسکن را مردم تعیین می‌کنند و نقش مشاورین املاک بی‌تاثیر است.
*به نظر شما آیا وام‌های ارائه شده، در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است؟
خیر، چون وام‌ها تنها کمکی برای خرید یا رهن خانه بوده است. واقعیت این است که اگر محاسبه‌ها موزون باشد، ارائه وام مشکلی ایجاد نمی‌کند بلکه می‌تواند کمکی باشد، برای رفع مشکلات. اما اصل قضیه، مساله وام‌ها نبوده است. بنابراین وام‌های ارائه شده از سوی بانک‌ها نقشی در خرید و فروش مسکن نداشته است. چنانچه از پرداخت وام به مردم جلوگیری شود، اتفاق خاصی در قیمت مسکن نمی‌افتد.
از این‌رو اگر قرار بود دولت در ارتباط با وام تصمیم بگیرد، می‌بایست نسبت به این امر ریشه‌ای‌تر و اساسی‌تر حرکت می‌کرد تا مشکلات به صورت فعلی حاد نشود. متاسفانه در کشور به لحاظ اقتصادی زمانی به یک نتیجه‌گیری می‌رسیم که آن زخم آنقدر کهنه شده که مسائل جزئی مثل وام و رکود در بازار مانع از بهبود یافتن آن می‌شود و اقدامی هم که در این خصوص می‌شود به جای بهتر شدن، اوضاع را بدتر می‌کند. به عنوان مثال، وضعیت زمین به‌گونه‌ای شده که قیمت آن در مناطق مختلف تفاوت چندانی نمی‌کند. در حال حاضر قیمت زمین از نظر رهن و اجاره در این منطقه (زرینه) یا افسریه و در کل مناطق جنوب‌شهر تفاوت چندانی نمی‌کند. این امر موجب می‌شود کسانی که تصمیم به جابه‌جایی محل سکونت خود به دلیل جابه‌جایی مدارس یا مسائل دیگر دارند، امکان جابه‌جایی از یک منطقه به منطقه دیگر برایشان وجود نداشته باشد. مشکل بزرگ‌تری که وجود دارد این است که قیمت‌گذاری مسکن مثل گذشته در اختیار بنگاه‌ها نیست و افراد بنا به سلیقه ملک خود را قیمت‌گذاری می‌کنند، در حالی که در گذشته دست بنگاه‌ها برای کاهش قیمت‌ها باز بود و آنها براساس نوع منطقه اقدام به قیمت‌گذاری می‌کردند. مساله دیگر این که قدیمی‌ها نسبت به تعیین قیمت گذشت بیشتری از خود نشان می‌دادند. به عنوان مثال، چند سال قبل، آپارتمان‌هایی وجود داشت که مالکان آن قیمت اجاره را نسبت به سال قبل کمتر می‌گفتند تا مستاجر تخلیه نکند و تابستان‌ها، مالکان بودند که در بنگاه‌ها می‌نشستند تا مشتری بیاید اما مهاجرت‌ها شرایط را به گونه‌ای دیگر رقم زده است.
*آیا طرح‌های اجرایی دولت، نظیر اجاره زمین‌های ۹۹ساله، می‌تواند موجب متعادل ساختن قیمت مسکن در شهرها شود؟
بعید می‌دانم در نقاط شهری این اقدامات تاثیر چندانی در متعادل ساختن قیمت مسکن داشته باشد. چرا که تنها یک مشکل وجود ندارد و زمانی که طرحی را اجرا می‌کنیم، طرحی دیگر با مشکل برمی‌خورد. به عنوان مثال اگر بخواهیم کرج را محل سکونت خود قرار دهیم و از آنجا برای کار به تهران بیاییم، مشکلاتی نظیر رفت‌وآمد مطرح می‌شود. دولت هم نمی‌تواند نقاط شهری را تغییر دهد، چرا که در هر منطقه قیمت زمین آن مشخص است و فروشنده هم حاضر نیست زمین خود را با قیمتی غیر از عرف آن بفروشد. این مساله در میان مردم جا افتاده است. مردم همیشه منتظر گران‌شدن زمین هستند تا ارزان‌شدن و هیچ‌گاه اطمینان و اعتمادی به این قضیه ندارند و متاسفانه به دلیل گفته‌های متفاوت، واقعیت آن چیزی نبوده که اجرا شده است و این دید باعث می‌شود نه تنها نسبت به شغل ما بلکه شغل‌های دیگر نیز تاثیرپذیرند. متاسفانه در مسائل اقتصادی زیربنایی کار نکرده‌ایم و این شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای تنظیم شده که حتی در خرید شب عیدمان به لحاظ زمانی اختیار نداشته باشیم و خریدهایمان در همان لحظه نیاز صورت گیرد. به عنوان مثال همان لباسی را که می‌توانیم ۱۰هزار تومان بخریم در شب عید مجبوریم ۱۵هزار تومان بخریم. مساله مسکن هم به همین شکل است. به این معنا که هر سال تورم ۲۰درصدی روی قیمت مسکن وجود دارد که علاوه بر آن مسائل اقتصادی و زیربنایی کشور بر افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است.
*آیا هنگام خرید ساختمان مسائل ایمنی همچون استحکام مناسب، شیرآلات مطلوب و غیره مطرح می‌شود؟
متاسفانه مشکلات موجود و نیز نوسانات هفتگی قیمت مسکن به اندازه‌ای است که قدرت انتخاب را از مردم گرفته است و تنها چیزی که مهم است اینکه محل خریداری شده سرپناهی برای زندگی باشد و خود را نجات دهد. تا چنین شرایطی وجود دارد خریدار هرگز نمی‌تواند به مسائلی همچون فونداسیون، استحکام سازه و کیفیت ساخت فکر کند. علاوه بر این مساله، متاسفانه مرکزی برای دریافت اطلاعاتی در این خصوص وجود ندارد. به عبارت دیگر ارتباط میان نهادهای دولتی آن قدر تنگاتنگ نیست که بتوان اطلاعات لازم را در ارتباط با سازنده‌ها به دست آورد و متاسفانه هر فردی که تصمیم می‌گیرد ساختمانی بسازد براساس شنیده‌ها و گفته‌ها اقدام به ساخت می‌کند.
دغدغه این افراد به گونه‌ای است که به دو صورت کار می‌کنند. دغدغه مالی موجب می‌شود تا از صرف هزینه‌های بیشتر در ساخت‌وساز منصرف شوند و دغدغه دیگر این است که نوعی ترس و اضطراب از اینکه انجام اقدامات موردنظر در آینده نتیجه لازم را نداشته باشد، از این رو نیازمند ایجاد بستری هستیم تا نهادهای دولتی با هم وابسته در ارتباط باشند و بتوانند اطلاعات را انتقال دهند تا مشکلی برای خریدار، فروشنده و بنگاه‌های مسکن ایجاد نشود.
* چه پیشنهادی برای متعادل شدن مسکن دارید؟
تعادل زمانی ایجاد می‌شود که امور زیربنایی اصلاح شود. مشکل جامعه ما تنها مسکن نیست و مسائل دیگر نیز وجود دارد که دامن می‌زنند. ایجاد بستر مناسب برای زندگی تاجایی که مردم با اضطراب و استرس زندگی نکنند و در واقع مردم اعم از مستاجر و مالکان بزرگ احساس امنیت کنند.
در این ناحیه قیمت مسکن و اجاره آن نسبت به سال‌های قبل چقدر افزایش یافته است؟
میزان اجاره‌ها اگر قبلا یک چهارم قیمت تمام‌شده مسکن بود الان کاهش یافته است. به عنوان مثال آپارتمانی که پارسال رهن آن ۸میلیون تومان بود و امسال می‌بایست ۹میلیون تومان می‌شد ۱۱میلیون تومان رهن داده می‌شود.
قیمت مسکن در سال‌های اخیر چند برابر شده است و در حال حاضر هر مترمربع آن از یک‌میلیون و ۱۰۰هزار تومان تا یک‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان به فروش می‌رسد.
ارسال نظر