سعید امیری
طی سال گذشته علی‌الخصوص شش ماهه دوم هجوم افراد برای خرید مسکن موجب شد تا فروشندگان مسکن قیمت‌هار را روز به روز افزایش دهند و علت این افزایش برای کلیه کارشناسان و دست‌اندرکاران سوال‌برانگیز بوده و علت گرانی‌های اخیر را اکثر صاحب‌نظران، وابسته به شاخص‌های زیر می‌دانند:

1 - نرخ تورم سالانه در کشور در ارتباط با کالاهای مصرفی را بین 15 الی 20درصد برآورد نموده‌اند، لذا در بخش مسکن این چنین تعبیر نموده‌اند که به دلیل اینکه از سال 1381 به بعد قیمت زمین و مسکن افزایش نداشته (به میزان نرخ تورم) لذا طی مدت 4سال خواب قیمت مسکن افزایش یک مرتبه به بخش مربوطه وارد شده و باعث رشد 50 الی 60درصدی قیمت‌ها شد.
۲ - رشد و هجوم نقدینگی و پول‌های سرگردان به بازار مسکن باعث افزایش قیمت‌های سال گذشته شده است و به نوعی می‌توان گفت: به دلیل عدم رونق سایر بازارها (طلا، سکه، موبایل، اتومبیل و...) حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن در سال‌جاری موجب افزایش قمیت مسکن شده است.
3 - وام مسکن در بانک‌های خصوصی و دولتی را بعضی از کارشناسان باعث افزایش قیمت مسکن می‌داند.
علاوه‌بر موارد فوق، گروهی نیز مسائل سیاسی و خارج از کشور از جمله سرمایه‌گذاری ۱۶۰۰میلیاردی گروهی جهت خرید مسکن و مسائلی همچون افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش تقاضا، سرمایه‌گذاری بعضی از بانک‌ها و کمبود زمین در شهرهای بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسکن توسط دولت و.. را باعث افزایش قیمت مسکن طی سال گذشته و امسال می‌‌دانند. موارد فوق شاید به نوعی باعث افزایش قیمت در بخش مسکن بوده، ولی باید این را در نظر داشت که رشد مسکن به صورت جهشی هر ۳ الی ۴سال یکبار اتفاق می‌افتد، ولی در سال ۱۳۸۵ موضوع استثنا بوده و حتی در بعضی از مناطق شهر تهران تا ۱۰۰درصد نیز افزایش داشته، البته به نظر من، علت اصلی و اساسی این است که در بخش مسکن همانند برخی از کالاهای مصرفی مورد نیاز مردم جامعه هیچ‌گونه کنترل قیمتی توسط ارگان یا نهاد ذی‌ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسکن در کشور ایران از حالت تامین سرپناه و یا محلی برای اسکان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمایه‌گذاری‌ دارد. آن هم نه سرمایه‌گذاری از نوع تولید و افزایش عرضه، بلکه سرمایه‌گذاری از نوع بورس بازی و سوداگری و خرید و فروش زمین و مسکن به صورت دلالی.در حقیقت جست‌و‌جوی سود ناشی از رفع تقاضای متقاضیان مسکن از طریق افزایش تولید و عرضه مسکن جای خود را به فزون‌خواهی ناشی از احتکار مسکن داده است و وجود هزاران واحد مسکونی خالی در تهران خود نشان‌دهنده این موضوع است. در این خصوص بعضی از مسوولان و کارشناسان بر این باورند که سال 1385 با دید مثبت و خوش‌بینانه برای مسکن سال پررونقی بوده و باید اذعان داشت که رونق نسبی بازار مسکن اگر منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی شود (که طبیعتا همین طور شده است) و اگر حمایت‌های دولت کافی نباشد، اقشار کم‌درآمد و متوسط درآمد را از دستیابی به مسکن بیش از پیش محروم می‌کند.به نظر می‌رسد حمایت دولت در این بخش فقط ساخت و اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی و اجاره‌ای در کشور نیست، بلکه طی 10سال گذشته کلیه پروژه‌هایی که توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرایط واگذار شده تنها 5 الی 7درصد ساخت و سازهای کل کشور را در بر گرفته و این رقم نسبت به کل کشور بسیار پایین است. در بخش پرداخت وام مسکن نیز ارقام نشان‌دهنده این موضوع است.
پیشنهاد
طی سال گذشته و شروع سال جاری براساس آمار و اطلاعات، افزایش قیمت در شهر تهران سپس کلانشهرها و سایر مراکز استان‌ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزایش قیمت اتفاق افتاده، تیرماه سال گذشته، آبان‌ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بین 60 الی 100درصد در کلانشهرهایی مثل کرج، مشهد، شیراز، اصفهان، تبریز و اهواز بین 40 الی 50درصد در سایر مراکز استان‌ها بین 25 الی 40درصد، در سایر شهرهای کوچک 5 الی 10درصد افزایش قیمت اعلام شده است.
باید این موضوع را اقرار کرد که در افزایش قیمت مسکن و زمین در سال گذشته دولت و وزارت مسکن تقریبا خلع سلاح شد و برنامه‌ای جهت کنترل قیمت‌ها ارائه ندادند و قیمت‌ها بدون کنترل به صورت لجام‌ گسیخته افزایش یافت و باید اذعان داشت که قیمت اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالکان املاک و واحدهای مسکونی و مشاورین املاک که هیچ گونه تخصصی نیز در امر قیمت‌گذاری و فنی ندارند تعیین می‌کردند و هم‌اکنون نیز این کار صورت می‌گیرد.
حالا چه باید کرد
به نظر دولت باید در کنترل قیمت‌های بخش مسکن با قوانین و مقررات و سیاست‌گذاری کلان دخالت مستقیم داشته باشد. نه با ساختن مثلا ۵۰هزار واحد استیجاری و یا واگذاری زمین با تسهیلات ویژه در شهرهای زیر ۱۵۰هزار و یک‌میلیون نفر و یا پرداخت وام مسکن. البته لازم به ذکر است که این برنامه‌ها را نمی‌توان رد کرد و قطعا تاثیرگذار است، ولی تاثیرگذاری آن چندان محسوس نیست. دولت باید با سیاست‌گذاری و قانونمند کردن ارزش و قیمت‌گذاری و کنترل چگونگی قیمت واحد‌های مسکونی و اراضی نقش موثر و سازنده از طریق قانون اعمال نماید و تعیین و قیمت‌گذاری املاک را از دست مالکان و مشاوران املاک و دلالان خارج نموده و به نیروهای متخصص و کارشناسان و صاحب صلاحیت واگذار کنند. پیشنهاد برای کنترل قیمت مسکن و ساماندهی این بخش با عنایت به اینکه عمده افزایش قیمت مسکن و مشکلات مربوطه در این بخش در شهرهای
راهکار اول: هرساله ارزش منطقه‌ای اراضی و واحد‌های مسکونی کشور که ملاک اخذ مالیات نقل و انتقال و واگذاری اراضی زمین شهری و معاملات دولتی و... است از طریق کمیسیون ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم که با حضور نمایندگان سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور، ‌وزارت جهاد کشاورزی، وزارت مسکن و شهرسازی، شورای شهر و نماینده وزارت دارایی و امور اقتصادی تعیین و مشخص می‌گردد با توجه به اینکه تعیین ارزش معاملاتی املاک با رعایت قوانین و مقررات و با در نظر گرفتن موقعیت مکانی و شهرسازی و توجیه اقتصادی و اجتماعی و نوع اعیانی و مصالح به کار رفته هر ساله تعیین می‌شود، می‌توان ارزش واحد‌های مسکونی هرمنطقه و حتی ناحیه و محله و خیابان را با نظر کمیسیونی که افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن کلیه جوانب از جمله شاخص‌های عرض خیابان، بر ملک، نوع کاربری، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امکانات موجود در ساختمان و... مشخص می‌گردد را به قیمت کارشناسی روز به عبارتی تبدیل قیمت موجود از منطقه‌ای به کارشناسی روز و عرف بازار تبدیل نمود و با تصویب مجلس به عنوان پایه و اساس معاملات اشخاص حقیقی و حقوقی قرار گیرد و مشاوران املاک و صاحبان املاک و فروشندگان و خریداران موظف گردند املاک خود را براساس قیمت‌های ذکر شده معامله نمایند و دفترخانه‌های اسناد رسمی موظف باشند اسناد ثبتی را براساس ارزش‌های فوق‌الذکر ثبت نمایند. برای اخذ مالیات و سایر استفاده‌های موجود از ارزش منطقه‌ای اراضی می‌توان از یک الی 5درصد قیمت‌های روز به عنوان اخذ مالیات و سایر موارد استفاده برای وزارتخانه‌ها و دولت باشد و از مزایای این طرح می‌توان به این موضوع اشاره کرد که باعث می‌گردد که ارزش املاک و مستغلات شهرهای فوق از یک نظام ثابت و مدون براساس شاخص‌های فنی و تخصصی مشخص گردد و سالانه توسط یک کمیسیون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن کلیه جوانب، قیمت‌ها را کاهش یا افزایش داد و طی مدت چند ماه قیمت‌گذاری مستغلات و املاک از دست صاحبان املاک و مشاوران املاک و دلالان خارج و بازار از یک ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهکار دوم
در کلانشهرهای کشور (تهران- مشهد- تبریز- شیراز- اصفهان- کرج- اهواز و کرمانشاه) صاحبان املاک در هنگام فروش ملک خود می‌بایست پس از تصویب قانون در ابتدا قیمت زمین یا واحد مسکونی خود را توسط یک کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تعیین نمایند و برگ کارشناسی و قیمت‌گذاری روز املاک و واحدهای مسکونی که توسط کارشناس رسمی تعیین شده، در کلیه مراحل انجام معامله ملاک عمل قرار گیرد، (از شروع عقد مبایعه‌نامه - دریافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمی و...) لذا چنانچه به فرض، خریدار به قیمت کارشناس که از طرف فروشنده معرفی شده...
... اعتراض نماید یک کارشناس توسط خریدار نسبت به قیمت‌گذاری ملک یا واحد مسکونی اقدام می‌نماید و در معاملات بالای ۷میلیارد ریال می‌شود از ۳ کارشناسی استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمی می‌بایست حتما قیمت‌گذاری ملک را در مستندات معامله ملاک عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افکار عمومی مردم می‌بایست از طریق رسانه‌ها و رادیو و تلویزیون فرهنگ‌سازی انجام گردد). با اجرای این طرح املاک و واحدهای مسکونی توسط متخصص و یک شخص بی طرف ارزش‌گذاری می‌گردد و در کل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خرید اراضی و املاک توسط دولت).
راهکار سوم
منع خرید املاک و مستغلات توسط افرادی که ۳ واحد مسکونی یا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، یعنی هر شهروند تهرانی فقط می‌تواند ۳ واحد مسکونی یا املاک به نام خود سند داشته باشد و این موضوع باعث می‌شود که از دلال بازی و سوداگری خرید و فروش املاک جلوگیری گردد و یک سکون نسبی بر بازار حاکم خواهد شد.
کارشناس ارشد برنامه‌ریزی شهری و جغرافیا