گروه مسکن - الهام علاقه‌بندان - وجود نیم میلیون خانه خالی در کشور به نسبت جمعیت و خانه‌های مسکونی موجود رقم بسیار اندکی است و جای امیدواری دارد که از تعداد خانه‌های خالی نسبت به آنچه که قبلا وجود داشته کاسته شده است. این گفته رییس اتحادیه املاک در واکنش به آماری بود که توسط رییس مرکز آمار ایران مبنی‌بر وجود نیم میلیون خانه خالی در کل کشور بیان کرد.

بنابراین گزارش، در سرشماری سال ۸۵ نفوس و مسکن مشخص شده که حدود ۴۴۶هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. این در حالی است که نیاز به مسکن روز به روز در حال افزایش بوده و وزارت مسکن هم معتقد است برای رفع این نیاز باید سالانه بالغ‌بر ۵/۱میلیون واحد مسکونی احداث شود.

باتوجه به این امر این سوال پیش می‌آید که چرا صاحبخانه‌ها تمایلی به اجاره دادن یا فروش ملک خود ندارند؟

از سوی دیگر رییس مرکز آمار ایران اعلام کرد بیش از ۶۰درصد خانه‌های مسکونی به دلیل عدم‌رعایت مقررات ساخت‌و‌ساز مقاوم نیستند و فرسوده محسوب می‌شوند، از این رو با چند صاحبنظر در بخش مسکن به گفت‌و‌گو پرداختیم تا ضمن بررسی انگیزه صاحب‌خانه‌ها نسبت به اجاره دادن ملک خود راه‌کارهای بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده را مورد ارزیابی قرار دهیم.

صنعت اجاره مغفول مانده

مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد در پاسخ به سوال ما مبنی بر دلیل وجود نیم‌میلیون خانه خالی در سطح کشور با وجود نیاز به سالانه ۵/۱میلیون واحد مسکونی اظهار داشت: واگذاری خانه به صورت اجاره به مردم صنعتی است که هم‌اکنون در کشور مغفول مانده و نیاز به توجه ویژه دارد.قلی‌ خسروی با اشاره به لزوم تشویق حمایت از مالکینی که خانه خود را به صورت اجاره واگذار می‌کنند، خاطرنشان کرد: باید شرایطی فراهم شود تا مالکین بتوانند بدون افزایش قیمت، خانه را به صورت اجاره واگذار کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران مبنی بر وجود نیم‌میلیون خانه خالی در کشور گفت: این رقم اگر درست باشد، جای امیدواری دارد چرا که وجود نیم‌‌میلیون خانه خالی آن هم در کل کشور نگران‌کننده نیست.وی اظهار داشت: در صورتی که این رقم یعنی نیم‌‌میلیون خانه خالی در یک شهرستان وجود داشت، آن زمان باید ابراز نگرانی می‌کردیم.

قلی خسروی در پاسخ به سوالی مبنی بر تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی دولت بر عدم تمایل صاحب‌خانه نسبت به واگذاری خانه خود به صورت اجاره اظهار داشت: این موضوع یعنی اتخاذ سیاست‌های پولی به منظور کاهش نرخ تورم از پیش هم وجود داشته و در دولت‌های قبل هم بوده است. به گفته وی، هر سیاست جدیدی که اتخاذ می‌شود، بالطبع تبعاتی دارد و نباید از آن غافل شد.

نوسازی با تطبیق بر الگوی جامع شهری

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر راهکارهای دولت برای نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده با توجه به اینکه هم‌اکنون بیش از ۶۰درصد بافت شهری فرسوده محسوب می‌شود، اظهار داشت: دولت با تقویت عزم ملی، سرمایه‌داران، شهرداری و وزارت مسکن می‌تواند راهکارهایی را برای احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده اتخاذ کند.

وی تصریح کرد: باید راهکارهایی اتخاذ شود که بافت فرسوده شهری با تطبیق بر الگوی جامع شهری ساماندهی شود.

نگاه سرمایه‌ای عامل خالی ماندن خانه‌ها

ابوالفضل ابراهیم‌کیا عضو هیات‌مدیره کانون عالی کارفرمایان در در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد در پاسخ به سوال ما مبنی‌بر مهم‌ترین انگیزه صاحبان خانه‌ها نسبت به خالی نگاه داشتن خانه خود اظهار داشت: پیش از هر اقدامی باید بررسی کنیم تا صحت این آمار یعنی وجود نیم میلیون خانه خالی در کشور اثبات شود.

وی با بیان اینکه بیشترین تعداد خانه‌های خالی در تهران و یا شهرک‌های جدید که اطراف شهر ساخته می‌شوند وجود دارد، افزود: یک نکته مورد اهمیت در بحث خانه‌های خالی قابلیت بهره‌برداری از آنها است، به طوری که این امکان وجود دارد که این خانه‌ها قابل استفاده نباشند و این دلیلی می‌شود برای خالی ماندن این خانه‌ها. عضو هیات‌مدیره کانون عالی کارفرمایان تصریح کرد: از دلایلی که می‌توان بر خالی ماندن خانه‌ها و عدم‌بهره‌برداری از آنها ذکرکرد وجود مشکلاتی از جمله انشعابات، سند و یا قرار گرفتن در حاشیه شهرها است که سند این خانه‌ها قابل‌انتقال نیست.

عضو هیات‌مدیره کانون عالی کارفرمایان با اشاره به اینکه نگاه سرمایه‌ای به مسکن و انتظار برای افزایش و فروش با قیمت بالا از دیگر دلایل وجود نیم میلیون خانه‌ خالی در سطح کشور است، اظهار داشت: وقتی که فردی خانه‌ای را با هدف سرمایه‌گذاری می‌خرد، امکان واگذاری‌اش به صورت اجاره وجود ندارد، چرا که آن فرد می‌خواهد در زمان مقتضی خانه خود را به فروش برساند.ابراهیم‌کیا تصریح کرد: کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن از دیگر دلایل خالی ماندن خانه‌ها است چراکه سازنده قصد فروش دارد اما خریدار توان خرید ندارد.

اصول مهندسی ساختار منسجم ندارد

وی در پاسخ به سوال دیگری مبنی‌بر راهکارهای دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: ساختار مهندسی و نظام مهندسی طی ده سال اخیر توسعه‌ یافته و به همین دلیل اغلب ساختمان‌هایی که پیش از آن ساخته شده بودند، مقاوم نیستند.

عضو هیات‌مدیره کانون عالی کارفرمایان صنعت ساختمان با تاکید بر اینکه ساختمان‌های احداث شده بعد از دهه ۸۰ قابل اعتمادتر هستند، اظهار داشت: پیش از این ساختمان‌هایی که ساخته شده‌اند از اصول ساختمان‌سازی به دور بوده و از مقاومت لازم برخوردار نیستند که این هم به نبود ساختار منسجمی برای اصول مهندسی برمی‌گردد.ابراهیم کیا با اشاره به اینکه در حال حاضر توجه کمی به مقاوم‌سازی مبذول می‌شود اظهار داشت: هم‌اکنون اغلب اقداماتی که صورت می‌گیرد، در راستای مقاوم ساختن خانه از ابتدا است و کمتر توجهی به مقاوم‌سازی خانه‌های فرسوده و در حال تخریب صورت می‌گیرد.به گفته وی، دولت باید اقدامات لازم را برای بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده صورت دهد اگرچه این کار تا ۱۰سال به طول بینجامد.

عدم تاثیر کاهش سود بانکی در میزان اجاره‌بها

حمید ماجدی، رییس دانشکده هنر و معماری دانشگاه تهران در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با اشاره به اینکه مالکیت مسکن در کشور به ۲گونه است اظهار داشت: از یکسو نگاه سرمایه‌ای به مسکن وجود دارد و این نگاه موجب شده تا مسکن را به صورت اجاره‌ای واگذار کنند و از سوی دیگر ملک خود را نگاه داشته تا در زمان افزایش قیمت آن را به فروش برسانند.

ماجدی تصریح کرد: از سوی دیگر بسیاری از صاحبخانه‌ها که نگاه سرمایه‌ای به مسکن ندارند به دلیل مشکلاتی که مستاجر برای ملک به وجود می‌آورد تمایلی به اجاره دادن ملک خود ندارند و ترجیح می‌دهند خانه خود را خالی نگاه دارند.

رییس دانشکده هنر و معماری افزود: هزینه‌ای که مالک بعد از اجاره دادن ملک خود باید برای بازسازی خانه بپردازد، بخش عمده‌ای از اجاره دریافتی را شامل می‌شود.وی خاطرنشان کرد: کسانی که نگاه سرمایه‌ای به مسکن دارند مترصد فرصتی برای فروش با قیمت خوب در بازار هستند. رییس دانشکده هنر و معماری در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر تاثیر سیاست‌های پولی دولت از جمله کاهش نرخ بهره بانکی بر عدم تمایل صاحبخانه‌ها نسبت به اجاره دادن ملکشان اظهار داشت: کاهش نرخ بهره بانکی امکان رونق بازار مسکن را به دنبال می‌آورد.ماجدی با تاکید بر اینکه کاهش نرخ بهره بانکی رونق ساخت‌وسازها را به دنبال می‌آورد گفت: با توجه به اینکه میزان اجاره‌بها از سود بانکی کمتر است، بعید است که با کاهش سود بانکی میزان اجاره کاهش یافته و موجب کاهش تمایل صاحبخانه‌ها نسبت به واگذاری خانه خود به صورت اجاره شود.وی اظهار داشت: میزان اجاره‌بها از زمانی که در بالاترین میزان بود تا امروز که به ۱۲درصد رسیده همیشه معادل ۶ تا ۸درصد ارزش ملک را داشته است. بنابراین کاهش سود بانکی نمی‌تواند تاثیری در خالی ماندن خانه‌ها و عدم تمایل صاحبخانه‌ها نسبت به واگذاری ملک خود از طریق اجاره‌بها داشته باشد و عوامل دیگری بر این امر اثرگذار است.رییس دانشکده هنر و معماری تصریح کرد: با وجود ارزش افزوده‌ای که ساختمان داشته و در نهایت کمبود میزان اجاره را جبران می‌کند، اما مالک ترجیح می‌دهد به جای اجاره دادن ملک اوراق مشارکت خریداری کند تا سود بیشتری نصیبشان شود.

اقدام عملی برای نوسازی صورت نگرفته

رییس دانشکده هنر و معماری در پاسخ به سوالی مبنی بر راه کار دولت برای بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده با توجه به اینکه بیش از ۶۰درصد ساختمان‌ها فرسوده محسوب می‌شوند، اظهار داشت: بحث مقاوم‌سازی ساختمان‌ها موضوعی است که طی چند سال اخیر مطرح بوده اما اقدام عملی در این خصوص صورت نگرفته است.

به گفته وی، دولت در اولین اقدام خود باید نظام هدایت و کنترل شهری را به نحوی طراحی کند که خانه‌های جدید خوب ساخته شوند و مسوولیت به طور قانونی به شهرداری واگذار شود، چرا که مسوولیت صدور پایان کار و گواهی عدم خلاف بر عهده شهرداری قرار دارد.به گفته وی، شهرداری در زمان صدور پایان کار و گواهی عدم خلاف باید پیش از هر اقدامی مقاومت ساختمان‌ها را تایید کند، چرا که ساختمان‌ها ممکن است از نظر فنی به صورت مقاوم ساخته نشده باشند.

مالکان امنیت فکری ندارند

محمدعلی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت‌وگو با روزنامه دنیای‌اقتصاد با اشاره به اینکه اصل این آمار یعنی وجود نیم‌میلیون خانه خالی در سطح کشور منطبق بر واقعیت نیست، اظهار داشت: مهم‌ترین مشکلی که هم‌اکنون با آن روبه‌رو هستیم، نگاه مسوولان به مشکل مسکن در سطح تهران و کلانشهرهای بزرگ است.عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی با اشاره به اینکه صحبت‌های متفاوتی در خصوص بازار مسکن مطرح می‌شود، خاطرنشان کرد: یکی از این حرف‌های متناقض مربوط به لزوم ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی تا پایان سال است. اتفاقی که در شرایط فعلی و فراهم نبودن زیرساخت‌ها تحقق‌اش بعید به نظر می‌رسد. پورشیرازی با اشاره به اینکه قانون مالک و مستاجر بسیار خوب و منطبق با حقوق مالکان و مستاجران است، تصریح کرد: با توجه به این امر مالکان نباید ترسی نسبت به واگذاری ملک خود از طریق اجاره داشته باشند، اما به دلیل هیجانی که دولت در بازار مسکن ایجاد کرده، مالکان انگیزه خود را برای اجاره دادن ملکشان از دست داده‌اند.پورشیرازی تصریح کرد: یکی از مشکلاتی که هم‌اکنون با آن مواجه هستیم، عدم امنیت فکری، مالکان و مستاجران نسبت به شرایط کنونی بازار مسکن است.به گفته وی، رسانه‌ها بهتر است به جای هیجانی کردن مردم و حرف زدن بی‌مورد اجازه دهند تورم کنونی از بازار مسکن رخت بربندد.

مقاوم‌سازی در طرح جامع دیده شده

عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در پاسخ به سوالی مبنی‌بر راهکارهای دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده با توجه به غیرمقاوم و فرسوده بودن بیش از ۶۰درصد بافت شهری تصریح کرد:‌ در طرحی که با عنوان طرح جامع تهران تهیه شده تمام این موارد دیده و بررسی شده است.

پورشیرازی با اشاره به اینکه مناطق مختلف زلزله‌خیز به ۲ نوع تقسیم می‌‌شوند، اظهار داشت:‌ یک دسته شامل مناطقی است که مناطق زلزله‌خیز هستند، بخش دیگر مناطقی که بر روی گسل‌ها قرار گرفته‌اند. با توجه به این امر باید مقاوم‌سازی با توجه به این دو منطقه انجام شود.