گزارشی از وضعیت خانه‌سازی و پتانسیل سرمایه‌گذاری در کشور همسایه
سرپناه ۹۰ مترمربعی در افغانستان با ۲۰هزار دلار
بنابر بررسی‌های صورت گرفته تهیه مسکن و ساخت آن علاوه بر فراهم بودن شرایط نیاز به سرمایه دارد، پولی که در توان مالی بسیاری از خانواده‌های افغانی نیست، چرا که به طور میانگین ساخت آپارتمانی با متراژ ۹۰ مترمربع در این کشور حدود ۲۰هزار دلار هزینه برمی‌دارد، بنابراین دولت افغانستان پیش‌بینی کرده است با پرداخت وام‌های طولانی مدت و بازپرداخت ۲۰ تا ۴۰ ساله از سوی بانک‌های رهنی و تعمیراتی بین‌المللی قدرت ساخت مسکن را در این کشور بالا ببرد. اما مهم‌ترین موضوعی که مطرح است تامین منابع مالی برای پرداخت این وام‌ها به مردم است. از این‌رو بعید به نظر می‌رسد که دولت افغانستان بتواند از محل منابع داخلی چنین سرمایه‌ای را تامین کند با توجه به این امر ورود سرمایه‌گذاران خارجی امری لازم‌‌‌الاجرا است.
اگرچه برخی کشورهای خارجی نسبت به سرمایه‌گذاری در کابل ابراز تمایل کرده‌اند، اما عملا در سه سال گذشته اقدام مثبتی در این راستا صورت نگرفته است و تاخیر کار اجرایی در شهرک‌های «شهرک سبز» و «کابل نو» شاهد این مدعا است.
از سویی دیگر باوجود امتیازی که احداث این دو شهر برای دولت افغانستان دارد، اما به دلیل بی‌اهمیتی دولت به این امر هنوز در اجرای عملیات ساخت تاخیر به وجود می‌آید، این در حالی است که در صورت بهره‌برداری از دو شهرک سبز و کابل‌نو نزدیک به یک و نیم میلیون خانوار اسکان داده شده و برای سیصد هزار نفر فرصت شغلی فراهم می‌شود.
کابلی که دیروز در کشور افغانستان قرار داشت و پایتخت آن محسوب می‌شد، زمینه اسکان و اشتغال نزدیک به یک و نیم میلیون شهروند را فراهم کرده بود، اما بعد از سال‌های جنگ، بسیاری از مردم مناطق اطراف به درون این شهر هجوم آوردند و هم‌اکنون در این شهر تراکم عظیمی از جمعیت وجود دارد.
کابل، شهری که امروز جز ویرانه‌‌ایی از آن باقی نمانده جایگاهی است که بسیاری مهاجران افغانی با بازگشت به کشور خود تمایل دارند در این شهر اقامت کنند، این در حالی است که هم‌اکنون چهره شهر ویران شده و اغلب خانه‌ها مخروبه هستند و حتی برخی از مردم هم در چادر زندگی می‌کنند.
از سویی دیگر بسیاری از خانه‌ها بدون اصول مهندسی بنا شده و از خدمات شهری مناسب نظیر آب، برق و خدمات حمل‌ونقل چندان خبری نیست.
یکی از مشکلاتی که مردم شهرها در افغانستان با آن مواجه هستند، تصاحب زمین‌های شخصی توسط شرکت‌های خصوصی و خط اندازی در آنها است، به طوری که این امر موجب شده بسیاری از ساکنان افغانستان برای مالکیت زمین و ساخت خانه در آن با مشکل مواجه شوند.
با توجه به نیاز شهر افغانستان به توسعه ساخت‌وسازها و لزوم توجه به این امر بازار این کشور پتانسیل خوبی را دارااست و همین امر می‌تواند منجر به جلب سرمایه‌های خارجی شود.
از سوی دیگر فرصت مناسبی را برای مردمی پیش می‌آورد که مدت‌ها بدون خانه و سر پناه به سر می‌بردند. از این‌رو سرمایه‌گذاران ایرانی و انبوه‌سازان کشورمان می‌توانند با مغتنم شمردن فرصت پیش آمده علاوه بر کسب تجربه راهی برای ورود به بازارهای بین‌المللی پیدا کنند.
با توجه به اینکه هم‌اکنون سهم اندکی از ساخت‌وسازها در کشور افغانستان به شرکت‌های ایرانی اختصاص دارد با لواسانی، مدیرعامل شرکت پویش یکی از شرکت‌های حاضر و فعال در این کشور به گفت‌وگو پرداختیم که متن آن در پی می‌آید:
وضعیت مسکن در افغانستان به چه صورت است و چند درصد از ساکنان این کشور مالک هستند؟
وضعیت مسکن در افغانستان را می‌توان به چند دسته تقسیم کرد، دسته اول افرادی که در قالب شرکت‌های خارجی به این کشور آمده و به منظور اسکان در شهر مربوطه نیاز به مسکن دارند.
این دسته افراد بعد از فروپاشی طالبان و نیاز شهر به بازسازی به کشور افغانستان آمده و هم‌اکنون هم بحث تامین مسکن و شکل گرفتن دفتری برای استقرار و دسته‌بندی آنها مطرح است.
دسته دیگر مربوط به افرادی است که از سطح درآمدی مناسبی برخوردار هستند و قادرند صاحب ملک شوند.
اما مهم‌ترین موضوعی که مطرح بوده این است که طیف وسیعی از جامعه که حدود ۹۰درصد مردم را شامل می‌شود، بحث کیفیت مسکن برایشان مهم نبوده و در حال حاضر در فکر یافتن سرپناه هستند، دسته سوم و چهارم شامل اقشار متوسط و اقشار ضعیف جامعه هستند.
طی سال‌های بعد از جنگ چه میزان از خانه‌های ویران شده در افغانستان بازسازی شده‌اند؟
طی سال‌های اخیر با اینکه کشور افغانستان دچار بحران زیادی بوده، اما عملا در طول ۲۸ سال اخیر نوسازی در این کشور صورت نگرفته است.
عمده ساختمان‌ها در شهرهای افغانستان عمر مفیدشان سپری شده و هیچ کاری روی آنها انجام نشده، در عین‌حال ساختار شهرسازی و معماری در این کشور مربوط به 30 سال اخیر است.
با توجه به این امر بخش عمده ساخت‌وسازهای صورت گرفته در افغانستان برای کدام دسته افراد بوده و اغلب آن توسط چه شرکت‌هایی انجام شده است؟
همانطور که مستحضرید بخشی از ساخت‌وسازها توسط سرمایه‌گذاران خارجی و به صورت فاینانس صورت گرفته است، طی سه سال اخیر با توجه به شکل‌گیری بانک‌های معتبری که حجم قابل ملاحظه‌ای ذخیره از محل سپرده‌های مردم دارند و اعلام آمادگی آنها برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افغانستان به دلیل عدم همکاری متقابل بانک‌های افغانستان، اقدام مثبتی اتفاق نیفتاده است.
با توجه به اینکه در افغانستان اقشار مرفه وجود دارند و قطعا خواستار مسکن لوکس هستند، بیشترین حجم سرمایه‌گذاری در کدام بخش صورت می‌گیرد؟
اقشار مرفه، درصد کمی از متقاضیان بازار مسکن را به خود اختصاص می‌دهند، لیکن سرمایه‌گذاری در این بخش در کوتاه‌مدت سودآوری به همراه می‌آورد، اما در طولانی‌مدت نمی‌تواند سود قابل ملاحظه‌ای را به همراه بیاورد، اما بیشترین و پرپتانسیل‌ترین بخش برای سرمایه‌گذاری ساخت خانه برای اقشار متوسط است که عمدتا کارمندان دولت را تشکیل می‌دهند.
با توجه به اینکه بازار افغانستان دارای پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شود، چند درصد از سرمایه‌گذاران ایرانی در حال حاضر در این کشور حضور دارند؟
متاسفانه آمار مدونی از میزان حضور سرمایه‌گذاران ایرانی در این کشور وجود ندارد، اما آنچه مشخص است کمرنگ بودن حضور شرکت‌های ایرانی در آن کشور است که این امر ناشی از دلایل مختلفی است که از آن جمله می‌توان به نبودن شرایط بانکی اشاره کرد اما در صورتی که در مسائل بانکی گشایشی حاصل شود، شاهد حضور پررنگ‌تر شرکت‌های ایرانی خواهیم بود.
در حال حاضر شرکت‌های مختلفی از کشورهای ترکیه و پاکستان، در این کشور برای سرمایه‌گذاری حضور داشته و از حمایت‌های خاص دولت خود برخوردار هستند، این در حالی است که شرکت‌های ایرانی از حمایت دولت خود برخوردار نیستند.
از سوی دیگر قراردادهایی به‌صورت جوینت ونچر بین برخی کشورهای آلمانی، آمریکایی با شرکت‌های افغانی منعقد شده است.
گفتنی است هم اکنون بخش قابل توجهی از بازار مسکن افغانستان در دست شرکت‌های ترکیه‌ای و پاکستانی است.
با توجه به اینکه می‌گویید حضور شرکت‌های ایرانی در بازار افغانستان کمرنگ است، آیا این بازار برای حضور سرمایه‌گذاران ایرانی فرصت مناسبی محسوب می‌شود؟
بله بازار افغانستان می‌تواند فرصت مناسبی برای حضور سرمایه‌گذاران خارجی باشد، به ویژه برای بخش‌خصوصی چرا که وضعیت این کشور
به گونه‌ای است که به عنوان کارگاه آموزشی برای شرکت‌های ساختمانی محسوب می‌شود، از سوی دیگر فرصت مناسبی است برای فارغ‌التحصیلان دانشگاهی که بتوانند موضوع پایان‌نامه خود را در آن کشور انتخاب کنند.
یکی‌دیگر از مزیت‌های کشور افغانستان برای سرمایه‌گذاری، نزدیکی مسافت است چرا که سایر کشورهایی که ایران در آنها اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کرده است از جمله ونزوئلا به لحاظ دوری مسافت و تغییر و تحولات سیاسی چندان مناسب برای سرمایه‌گذاری نیست، این در حالی است که در کشور افغانستان فضای مناسبی برای حضور سرمایه‌گذاران ایرانی فراهم است. در عین‌حال اشتراکات فرهنگی و تمدن از دیگر مزایای حضور در این بازار تشنه است در عین حال تعلقاتی که بین ما و افغانستان وجود دارد، بین هیچ‌یک از کشورهای دیگر وجود ندارد و از سوی دیگر مزیت هم‌زبانی هم مطرح است.
تاکنون چه حجم سرمایه‌گذاری در کشور افغانستان صورت گرفته و آیا آماری از حجم سرمایه‌گذاری صورت گرفته توسط شرکت‌های ایرانی وجود دارد؟
آمار دقیقی به تفکیک کشورهای مختلف سرمایه‌گذار در کشور افغانستان وجود ندارد اما بنابر آمار ارائه شده توسط اداره ثبت طی سال گذشته، بالغ بر ۲میلیارد دلار سرمایه در این کشور جذب شده و ایران سهم ناچیزی از این رقم دارد.
میانگین قیمت خانه‌ها در کشور افغانستان به چه صورت است و چه تغییراتی را شاهد بوده است؟
از نظر میزان اجاره کرایه خانه‌ها حدود ۳۰درصد و قیمت خرید و فروش خانه هم ۲۰درصد کاهش یافته است که این امر متاثر از مسائل سیاسی است. چرا که تا الان قیمت‌ها کاذب بود و حالت بحرانی داشته است.
آیا آمار دقیقی از میزان مالکان و مستاجران در افغانستان وجود دارد؟
آمار دقیقی از این دو رقم وجود ندارد اما با توجه به اینکه تنها ۲۰درصد از مردم افغانستان تحت پوشش شبکه برق هستند و ۱۵درصد هم امکان استفاده از شبکه آب شرب را دارند، می‌توان دریافت که کیفیت محل اسکان و حتی مالکیت آن چندان موضوع مهمی نیست و حدودا بیش از نیمی از مردم افغانستان از محل مناسبی برای زندگی برخوردار نیستند.
با توجه به این امر، نیاز بالقوه برای مسکن در کشور افغانستان به چه میزان است؟
نیمی از جمعیت ۳۳میلیون نفری افغانستان را جمعیت جوان و در سن ازدواج تشکیل می‌دهند و این امر تقاضای بالا را برای مسکن در افق چند ساله نشان می‌دهد.
از سوی دیگر با توجه به اینکه در شرایط فعلی چند خانواده در یک خانه زندگی می‌کنند و تکرار این اتفاق با گذشت زمان و در سال‌های آینده دور از انتظار است، میزان نیاز به مسکن شدت می‌گیرد.
لازم به ذکر است طبق آمار اعلام شده از سوی وزارت انکشاف شهری افغانستان، طی ۵ سال پیش‌بینی شده که ۲۰۰هزار واحد مسکونی بر حسب پتانسیل موجود، ظرفیت‌ها و به منظور رفع عقب‌ماندگی‌ها ساخته شود و در صورتی‌که فرض را بر این قرار دهیم که متوسط هر واحد مسکونی پنجاه مترمربع است، اعتبار زیادی برای تحقق این هدف مورد نیاز است.
آیا دولت افغانستان برنامه دیگری را برای سرعت بخشیدن به حجم ساخت‌وسازها در نظر دارد؟
نکته اساسی که دولت افغانستان با آن روبه‌رو بوده، این است که پروژه‌های توسعه‌ای را محدود کرده و اجازه رشد قارچ‌گونه آن را نمی‌دهد.
مهم‌ترین مشکلی که این کشور با آن روبه‌رو است، تهیه مسترپلن یا طراحی شهری است که طی 28 سال اخیر هیچ‌گونه مطالعه‌ای برای شهرسازی و طراحی شهری صورت نگرفته است و بعد از آن بحث شهر جدید کابل که همراه با شناسایی مناطق جدید برای احداث آن بود، مطرح شد.
مکان‌یابی برای شهر جدید کابل به چه صورت در حال انجام است؟
مکان‌یابی به صورتی است که نقاط جدیدی در شهر به عنوان هدف ساخته شوند و هدف اصلی تغییر بافت سنتی شهر است.
موضوع اصلی توزیع جمعیت و به نوعی الگوسازی است و سیستم جدید بر همین مبنا در شهر جدید کابل بنا می‌شود.
آیا از نظر زمانی افقی برای احداث شهر جدید کابل در نظر گرفته شده است؟
مطابق مذاکرات صورت گرفته طی ماه‌های آینده مناقصه‌های شهر جدید کابل برای آماده‌سازی زمین و ساخت‌وساز برگزار می‌شود و بر این مبنا هر ساخت‌وسازی باید مطابق اصول مهندسی صورت بگیرد.
با توجه به این امر، آیا دولت افغانستان برای تشویق سرمایه‌گذاران خارجی امتیازاتی را در نظر گرفته است؟
با توجه به بحث اقتصاد در بازار آزاد نمی‌توان انتظار داشت که حمایت خاصی از سرمایه‌گذاران صورت بگیرد، اما یک سری تسهیلات از جمله ثبت شرکت ظرف کمتر از ۴۸ ساعت از مهم‌ترین مزایا برای سرمایه‌گذاران است. اما در نقطه مقابل موانعی هم برای سرمایه‌گذاران خارجی در کشور افغانستان وجود دارد که از آن‌جمله می‌توان به بحث مالکیت اشاره کرد به طوری که به دولت افغانستان پیشنهاد داده‌ایم که در این خصوص تغییراتی را در قوانین خود اعمال کند. اما در عین‌حال حضور آزادانه در مناقصات و بدون محدودیت از دیگر تسهیلات قابل ارائه در این کشور برای سرمایه‌گذاران است.
با توجه به مواردی که بدان اشاره کردید سرمایه‌گذاری در افغانستان به چه میزان سودآور است؟
بحثی که در مورد سرمایه‌گذاری در افغانستان است با آنچه در ایران وجود دارد، متفاوت است چرا که در کشور ما به دلیل مسائلی چون افزایش نرخ تورم، بحران‌ها و تنش‌های سیاسی میزان سودآوری جای سوال دارد اما با توجه به این مورد و افزایش ۵۰ تا ۶۰درصدی قیمت مسکن طی سال اخیر در کشورمان، می‌توان گفت که ورود ما به بازار افغانستان سودآورتر از بازار کشور خودمان است.
در مورد سایر کشورها ازجمله امارات چطور، آیا در آن کشور هم وضع به همین صورت است؟
هر کدام از این بازارها برحسب نیاز تعریف خود را دارند. به‌عنوان نمونه به بازار مسکن در امارات اشاره کردید، بازار این کشور به لحاظ فضای جغرافیایی آن محدود است مضافا بر اینکه از نظر میزان مشتری هم با محدودیت مواجه است. چرا که از ۵۰درصد ساختمان‌ها استفاده مقطعی می‌شود. بنابراین نمی‌توان سودآوری را در افغانستان با دبی مقایسه کرد، زیرا در کشور افغانستان بحث سرپناه مطرح است نه داشتن خانه‌ای لوکس.
ارسال نظر