گزارشچالش‌های پیش‌روی صاحبخانه شدن از نگاه عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران
انفجار تقاضا در بازار مسکن تا ۴سال دیگر
آنچه که در پی می‌آید اولین بخش از گزارش گفت‌و‌گوی ایسنا با دکتر بیت‌ا... ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران درباره سیاست‌های تولید مسکن است. ستاریان در این گفت‌و‌گو با تاکید بر عنصر زمان به مثابه بزرگ‌ترین سرمایه در برنامه‌ریزی مسکن، از پیامد‌های اجتماعی - سیاسی از دست دادن فرصت و پیدایی بحران‌های اجتماعی - سیاسی در انتهای این دهه سخن می‌گوید.
او از یک انفجار در تقاضای مسکن در انتهای این دهه سخن می‌گوید که در سال جاری به هیچ وجه فرصت آزمون و خطا برای تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی درباره آن وجود ندارد.
ستاریان معتقد است: در طول سال‌های گذشته همواره از سوی وزارت مسکن، صورت مساله مسکن در کشور، به گونه‌ای تقلیل یافته و کوچک تر از واقعیت نمایانده شده است، در حالی که غفلت از ابعاد بزرگ این مساله تبعات و بحران‌های اجتماعی - سیاسی بسیار خطرناکی به دنبال خواهد داشت که به مراتب آثار مخرب آن از مساله افزایش قیمت مسکن بیشتر است.
به گفته ستاریان، نبود تعاملات میان بخشی باعث پیچیده‌تر شدن معضل مسکن و ناتوانی در حل مسایل و مشکلات این بخش شده است؛ مشکلاتی که هر لحظه به طریقی بروز می‌یابد. عوارضی همچون افزایش قیمت، تلاطم اقتصادی، مشکلات روانی، ناهنجاری اجتماعی همچون حاشیه‌نشینی از جمله آنها است.باید توجه کنیم که سیاست‌گذاری تولید مسکن، تمایز مشخصی با سایر بخش‌ها دارد. وابستگی بخش مسکن به سایر بخش‌ها کاملا مشهود است و به هیچ وجه به طور مستقل قابل ارزیابی نیست. از سوی دیگر برخورداری و عدم برخورداری از مسکن، تاثیر قابل ملاحظه‌ای در زندگی فردی و اجتماعی انسان‌ها دارد.
تاثیر مسکن در بهداشت روان جامعه بسیار اساسی است. با بررسی ناهنجاری‌های اجتماعی به این نتیجه می‌رسیم که مسکن بیشترین تاثیر را در ایجاد ناهنجاری‌های اجتماعی و جرایم دارد. تعادل اقتصادی که این بخش در خانواده و جامعه ایجاد می‌کند از سایر بخش‌ها قوی‌تر و محکم‌تر است. از این رو نباید مسکن را تنها به عنوان یک سرپناه تلقی کرد.
مسکن دو چهره دارد
باید توجه کرد که مسکن دو چهره دارد، یکی آنچه که ما در ظاهر می‌بینیم مانند بالا رفتن قیمت مسکن و دیگری معضلات وسیع اجتماعی است که به مرور و در آینده شدت می‌گیرند و آشکار می‌شوند و باید در انتظار آنها بود و برای مواجهه با آنها برنامه‌ریزی کرد.
با انجام مطالعه مختصری درباره روند رشد جمعیت از اوایل دهه ۶۰ به بعد، به این نتیجه می‌رسیم که هم‌اکنون تقاضای مسکن در حد انفجار قرار گرفته است.
وضعیت کنونی تقاضای مسکن بسیار بحرانی است، در مقیاس شهری و روستایی کمبود بسیار زیادی داریم و عرضه، هیچ تعادلی با تقاضا ندارد. زیرا در دوره‌ای رشد جمعیت بسیار زیاد بود، هم اکنون جمعیت یاد شده با تشکیل خانوارهای جدید باعث به وجود آمدن تقاضای بسیار بالایی برای مسکن شده است. از سوی دیگر عدم برنامه‌ریزی برای مسکن در دوره فوق، باعث ایجاد مشکلات عدیده‌ای در آینده نزدیک خواهد شد.
می‌بایست در دهه ۱۳۷۰ ضمن انجام مطالعه دقیق برای دهه آینده، برنامه‌ریزی کردیم که متاسفانه این دوران را از دست دادیم. به نظر می‌رسد هنوز سیاستگذاران بخش مسکن، به این باور نرسیده‌اند که مسکن نیاز به برنامه‌ریزی درازمدت دارد. متاسفانه تاکنون چنین اتفاقی در بخش مسکن نیافتاده و در هر دوره شاهد برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت بودیم، حتی برنامه‌های میان‌مدت هم دیده نشده است.
تولید کفاف تخریب را نمی‌دهد
برنامه‌ریزی کوتاه مدت در هر دوره باعث شده است تا هم‌اکنون با حدود ۴میلیون کسری واحد مسکونی در شهر و روستا مواجه شویم که هر ساله نیز تقاضای ۷۰۰ تا ۸۰۰هزار خانواده جدید به آن افزوده می‌شود و با در نظر گرفتن ضریب استهلاک و تخریب و خانه‌های خالی نیز هر سال یک‌میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی به تقاضای مسکن افزوده می‌شود، در حالی که تولید، حداکثر ۴۵۰ تا ۵۰۰هزار واحد در سال بوده است. بنابراین تولید حتی کفاف استهلاک و تخریب را هم نمی‌دهد.
وجود ۷میلیون جمعیت حاشیه‌نشین، هولناک است و زنگ خطری برای جامعه محسوب می‌شود. در طول مدت ۲ یا ۳سال جمعیت حاشیه‌نشین ۱۰ برابر خواهد شد. نباید به بحث حاشیه‌نشینی گذرا نگاه کرد، با نگاه دقیق و عمیق متوجه ابعاد خطرناک و تهدیدآمیز حاشیه‌نشینی می‌شویم. حاشیه نشینی یعنی ناهنجاری اجتماعی، جرم‌خیزی، فقر و ده‌ها معضل دیگری که به دنبال خود دارد.
این جمعیت حاشیه‌نشین به شدت در حال رشد است، تصور کنید ۴ سال دیگر چه اتفاقی خواهد افتاد و با چه جمعیت حاشیه‌نشینی روبه‌رو خواهیم شد. این جمعیت به چه چیز راضی خواهند بود؟ مهمترین نیاز آنها سرپناه است، آیا می‌توان سرپناهشان را تامین کرد؟
مسکن مانند هر کالای دیگری نیست که دستور واردات یا تولید آن را بدهیم. این کالا نیازمند سرمایه، دانش‌فنی و زمان زیادی است که هر یک از آنها با خواسته‌هایی که در لحظه فراهم می‌شوند، متفاوت است. نه در حال حاضر می‌توانیم به نیاز جمعیت وسیع حاشیه‌نشین پاسخ دهیم نه هنگامی که جمعیت آنها افزایش یابد. نیاز مسکن یک تقاضای مطلق است که با تفاضل تولید فعلی، در شرایط عادی سالانه یک‌میلیون به آن اضافه می‌شود. اما در شرایط عقب ماندگی و با افزودن کسری سال‌های گذشته به این نتیجه می‌رسیم که سالانه ۲میلیون واحد مسکونی باید تولید شود.
در انتهای این دهه به زمان وحشتناکی می‌رسیم که با جمعیت انبوهی از متقاضیان مسکن روبه‌رو می‌شویم.
نیاز به سه دوره برنامه‌ریزی
نیاز به مسکن همچون نیاز به فرش و تلویزیون و ماشین نیست. این نیاز مانند نیاز به تغذیه است که بدون آن انسان نمی‌تواند به حیات خود ادامه دهد، اگر حیاتی هم دارد مخرب است. حال چه باید کرد؟
در عرصه برنامه‌ریزی درازمدت برای بخش مسکن سه دوره را پیش‌بینی می‌کنیم. دوره برنامه‌ریزی برای عرضه، یعنی با زمان و فرصت کافی شروع به برنامه‌ریزی کرده و با آماده کردن زیرساخت‌ها و تکنولوژی، مسکن تولید می‌کنیم. دوره میانی، دوره برنامه‌ریزی برای عرضه و تقاضا است. یعنی در این دوره ضمن فعالیت‌هایی که در بخش اول انجام می‌دهیم برای متقاضی نیز برنامه‌ریزی می‌کنیم. به طور مثال از بعد فرهنگی به متقاضیان القا می‌کنیم ضرورتی وجود ندارد که حتما در ۱۰۰متری زندگی کنند، می‌توان در ۶۰متری هم زندگی کرد. به این وسیله خواسته‌هایشان را تعدیل می‌کنیم و نوع دیدگاهشان را درباره مسکن تغییر می‌دهیم.
باید تاکید کرد که در دوره سوم تنها برای متقاضی برنامه‌ریزی می‌شود و هیچ برنامه‌ریزی برای مسکن و عرضه آن وجود ندارد.
واقعیت این است که در برخی کشورها چون برنامه‌ریزی دقیقی نداشتند مجبور به نابودی جمعیت شدند. تمام این‌ها دارای مدارکی هستند و در موقعیتی خاص تمام مدارک با آمار ارائه می‌شوند. این اتفاق در برخی از کشور‌های آفریقایی رخ داده است. یکی از مهمترین علل شیوع ایدز در برخی از این کشورها ناتوانی دولت‌ها از فراهم کردن سرپناه برای آنها بود.
کشور ما در دوره میانی، یعنی دوره برنامه‌ریزی برای عرضه و تقاضا قراردارد. در این دوره ضمن برنامه‌ریزی برای تولید، با تمام توان و تلاش باید برای متقاضی برنامه‌ریزی کنیم.
هم‌اکنون ۳۰میلیون جمعیت جوان بین ۱۰ تا ۳۰ سال داریم، یعنی ۷۵درصد جمعیت کشور زیر ۴۰ سال و ۲۵درصد بالای ۴۰ سال هستند. این ترکیب جمعیتی، بسیار جوان، ویژه و خاص است که باید در تمام برنامه‌ها مورد توجه قرار گیرد.
هم‌اکنون نزدیک به ۷میلیون حاشیه‌نشین یعنی بیش از ۲میلیون خانوار در حاشیه شهرها زندگی می‌کنند. این جمعیت ۷میلیونی در انتهای دهه با جمعیتی نزدیک به ۲۰میلیون معادل با حدود ۶میلیون خانوار خواهد رسید که سرپناهی ندارند.
در حال حاضر وزارت مسکن در طرح جامع مسکن برنامه‌ای با صورت مساله ساده طراحی می‌کنند. با داشتن بیش از ۳۰میلیون جمعیت جوان، صورت مساله بسیار پیچیده است زیرا این جمعیت جوان تشکیل خانواده داده و سالانه حدود ۷۰۰هزار تشکیل خانوار خواهیم داشت.
انباشت تقاضا باعث به وجود آمدن مشکل بسیار خطرناکی به نام کمبود بسیار زیاد یا نبود مسکن در انتهای این دهه خواهد شد.
مشکل ما افزایش ۲۰، ۳۰، ۴۰، ۵۰، ۱۰۰ و حتی ۵۰۰درصدی قیمت مسکن نیست، زیرا هر ساله قیمت مسکن افزایش می‌یابد. مشکل، خطر وحشتناکی است که در انتهای این دهه جامعه را تهدید می‌کند و این، تنها به بخش مسکن محدود نمی‌شود و این بخش نباید به تنهایی به حل آن بپردازد. تمام بخش‌ها اعم از بهداشت، نیروی انتظامی، کشاورزی، صنایع و ... به همراه بخش مسکن باید مشکل را حل کنند.
زمان در بخش مسکن مهمترین عاملی است که در اختیار داریم. با هیچ ابزاری نمی‌توان زمان از دست رفته را تامین کرد. بنابراین هنگامی باید به توسعه فکر کنیم که به زمان به عنوان مهمترین عامل در برنامه‌ریزی توجه ویژه‌ای داشته باشیم، همچنین در حال حاضر بیشترین سرمایه، زمان است.
صورت مساله ساده نیست بلکه بسیار پیچیده است. در بخش مسکن نمی‌توان به فردی گفت که یک یا دو شب، یک ماه و یا یک سال در بیابان بخوابد و اوقات خود را سپری کند تا مشکل مسکن او را حل کنیم. این مهمترین بحث است. مباحث دیگری همچون آمار و ارقام، این‌که چطور باید تولید کنیم، سیستم‌ها چطور تغییر کنند، سیستم بانکی چطور عمل کند، نقش وزارت اقتصاد، صنایع، مسکن و شهرسازی چگونه باشد و ... هر کدام بحث‌های مستقل و مفصل خود را دارد.
انتقاد از طرح جامع مسکن
متاسفانه تنظیم طرح جامع مسکن در یک ارزیابی کارشناسی وسیع انجام نشده است. در مورد آمار و اطلاعاتی که در این بخش ارائه شده است، بحث‌های زیادی داشته‌ایم. ما داده‌های آماری این طرح را غلط می‌دانیم. در این بخش‌ها بحث‌های متفاوتی از جمله توجیه نیاز و راهکارهای رسیدن به اهداف وجود دارد. تصور بر این است که آمار و اطلاعاتی که حاکی از نیاز و وضعیت موجود است اشتباه بوده و نکات درستی مطرح نشده است. تصویری که این طرح، از آینده ارائه می‌دهد و راهکارهای رسیدن به اهداف درست نیست.
طرح جامع مسکن باید با نگاهی همه جانبه به بخش‌هایی دیگر خصوصا سیستم بانکی تنظیم می‌شد اما به اعتقاد من این طور نبوده و با نگاهی محدود به موضوع پرداخته شده است.
این‌گونه نیست که تمام مشکل موجود در بخش مسکن را بخواهیم در این بخش حل کنیم. این‌که مسکن را یک بخش می‌دانیم اشتباه است، چرا که برای حل این معضل باید کل سیاست‌های سرمایه‌گذاری و سیستم بانکی دگرگون شده و در اختیار بخش مسکن قرار گیرد. این تغییر و تحولات راحت نیست و ما نمی‌توانیم از یک سیستم بانکی این انتظار را داشته باشیم که تمام موجودی‌اش را در اختیار بخش مسکن بگذارد.
اما این راهکار که چگونه باید نقدینگی به این بخش تزریق شود و حد نقدینگی چه اندازه باشد را باید در تمام بخش‌ها و در مقیاس کلان جست‌وجو کرد.
طرح جامع مسکن باید ارتباط سیستم بانکی کشوربا بخش مسکن را توضیح می‌داد. اصلاح این ارتباط نیازمند تجدیدنظر در کل سیاست‌های اقتصادی است. باید بدانیم چگونه می‌شود تکنولوژی‌های مدرن را وارد جامعه کرد و با چه مکانیزم‌هایی می‌توانیم بخش خصوصی را تشویق به این امر کنیم.
۸میلیون خانه فرسوده
در سطح روستا، شهر و کشور از ۱۳میلیون واحد مسکن موجود بیش از ۸میلیون واحد مسکونی کم‌دوام یا بی‌دوام وجود دارد و از توان اقتصادی ما خارج است که این ۸میلیون واحد مسکونی را تخریب و بازسازی کنیم. در حال حاضر بحث زلزله، بازسازی و نوسازی را مطرح می‌کنیم. در زلزله بم، بیش از ۸۰ درصد واحدهای مسکونی تخریب شد. بم شهری خاص با ساختار کالبدی نامناسب بود. همین آمار درباره واحدهای مسکونی غیر مقاوم در تمام شهرها و در تهران هم وجود دارد که به علت بزرگی تهران تهدیدی که در این شهر متوجه ماست، بیشتر است.
هنگامی که در مقیاس کلان صحبت می‌شود و مباحث توسعه شهری و سیمای شهری و بحث‌های دیگر را طرح می‌کنیم بحث‌های آکادمیک، علمی، کارساز و بنیادی درستی هستند، اما معضل مسکن آن‌چنان قضیه را پیچانده و مشکل کرده که همه بخش‌های دیگر و مطالعات را فلج کرده است. به نظر من هنگامی که شهر تهران که مناطق پرجمعیت و با تراکم بالایی مانند ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۲۰ (با ۵۰۰هزار واحد مسکونی‌ای که به طور حتم باید تخریب شوند) دارد، بحث‌های دیگر قابل بررسی نیست. می‌دانید برای تولید همین تعداد واحد مسکونی چه میزان اعتبار، بودجه، امکانات و منابع مالی باید تزریق شود؟! با آماری که ذکر شد، برای ما این امکان که بتوانیم سرپناهی با مقاومت در برابر زلزله ۶ ریشتری بسازیم هم وجود ندارد. اما واقعا یک زلزله ۶ یا ۷ریشتری شهر را نابود می‌کند.
دقت کنید که ما در مورد بی‌سرپناهی صحبت می‌کنیم نه سرپناهی که در برابر زلزله مقاوم نیست. در ادامه و پس از حل معضل بی‌سرپناهی، در مورد کیفیت ساختمان که هم از دیدگاه ما بسیار مهم است و هم در همه جای دنیا مورد توجه است را طرح خواهیم کرد. اما در حال حاضر اصل قضیه را فراموش کرده‌ایم، چنان‌که حتی ساختمانی که در تعریف، به آن ساختمان کم‌دوام می‌گوییم و از گل و خشت و چوب ساخته می‌شود را در مقیاس مورد نظر نمی‌توانیم تامین کنیم. بنابراین در این حالت نمی‌توان مباحث دیگری را طرح کرد. البته نمی‌گویم اصلا نباید طرح شود باید طرح شود و مورد بررسی علمی هم قرار گیرد و الان هم این کار انجام می‌شود، اما از مساله اصلی غافل نباشیم و نگوییم که ما همه مسائل را حل کرده‌ایم و برای انتهای دهه مساله‌ای به نام مسکن وجود ندارد. نباید فکر کرد که عرضه و تقاضا به تعادل رسیده و در حال حاضر باید در مورد هدر رفتن انرژی صحبت کرد و بحث مقاوم سازی را مطرح کنیم. این بحث‌ها جایگاه خود را دارد و نباید ما را از آن غافل کند.
ارسال نظر