تحلیل یک مشاور املاک از وضعیت کنونی بازار مسکن
بدترین حالت مسکن؛ هم رکود هم تورم
مثلا در آپارتمان‌های شخصی به صورت مخفی و غیرقانونی در حال فعالیت هستند و کار بقیه مشاوران املاک که به صورت قانونی و رسمی کار می‌کنند را نیز به هم ریخته‌اند. افرادی مانند ما قانونی کار می‌کنند و هزینه‌هایی مانند بیمه، دارایی، مالیات و اماکن و غیره را پرداخت می‌کنند اما آنها بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای رقیب ما شده‌اند و در نظم بازار نیز اختلال ایجاد کرده‌اند، چرا که در بیشتر مواقع با قیمت‌های بالاتری که به فروشنده‌ها می‌گویند، سعی در جذب آنان دارند و این باعث ایجاد تورم همراه با رکود در بازار می‌شود.»
مطلب فوق به نقل از فاتحی یکی از مشاوران آژانس املاک یزدی واقع در خیابان جردن است که حدود 15 سال است فعالیت خود را در این زمینه دنبال کرده است. متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد را با او در زیر بخوانید:
وضعیت مسکن از آغاز فعالیتتان تاکنون چه تغییراتی داشته است؟
همیشه سیر صعودی داشته است هیچ‌گاه این سیر و تحول، نزولی نبوده است. ممکن است در یک مقطعی از زمان قیمت‌ها ثبات داشته و یا متوقف شده باشد اما همیشه منحنی رشد آن به سمت بالا بوده است.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال جاری چیست؟
برای منطقه ما (منطقه 1 و 3) احتمالا با رشد قیمت مواجه خواهیم بود، چرا که مگر چند پلاک در منطقه است، فقط ونک است تا نیاوران. بیشتر مردم هم می‌خواهند اینجا سکونت داشته باشند. بنابراین اگر گرانتر شود فقط به خاطر کمبود عرضه و متناسب نبودن آن با تقاضا است.
به نظر شما به عنوان فعال بازار مسکن چه راه‌حلی وجود دارد تا قیمت مسکن کاهش یابد یا به ثبات برسد؟
در منطقه ما مساله بیشتر متناسب نبودن عرضه و تقاضاست که کاری هم نمی‌شود برای آن انجام داد و به همین علت متاسفانه در منطقه ما نه تنها قیمت‌ها به ثبات نمی‌رسند بلکه سیر صعودی نیز دارند. از آنجا که تعداد پلاک‌های فروشی اندک است و یا خانه و ملکی برای فروش باقی نمانده است، نمی‌توان راهکار خاصی ارائه داد. در مناطق دیگر مانند غرب یا شرق تهران به علت رونق ساخت‌وساز و زیادتر بودن عرضه می‌شود راه‌کارهایی را ارائه داد. اما در منطقه فعالیت ما به علت کمبود عرضه راه خاصی وجود ندارد.
آیا شما در زمینه پیش‌فروش و یا مشارکت در ساخت هم فعالیت دارید، چه موانع و مشکلاتی در این زمینه وجود دارد؟
خیر فعالیتی نداریم. چرا که پیش‌فروش، مسائل و مشکلات خاص خودش را دارد. درست است که پیش سند وجود دارد اما این پیش سندها هم تاثیر خاصی ندارد و از طرف دیگر فروشنده‌ها هم به خاطر مسائل مالیاتی استقبالی از این پیش‌سندها نمی‌کنند و هزاران مساله دیگر از جمله آشنا نبودن سازنده‌ها و اعتماد نداشتن مردم به این سازنده‌های جدید، چرا که اغلب سازنده‌های قدیمی به علت مشکلات زیاد رفته‌اند و ما نیز با نمونه کارهای سازنده‌های جدید آشنایی نداریم این نگرانی وجود دارد که تعهد بدهند اما به تعهداتشان عمل نکنند، به همین خاطر پیش‌فروش انجام نمی‌دهیم. مشارکت در ساخت هم اغلب مالک‌ها قبول نمی‌کنند چون هرکسی یک پلاک دارد و خودش را سازنده می‌داند و شخصا اقدام به ساخت می‌کند.
تاثیر سهمیه‌بندی بنزین بر روی قیمت‌ها چه خواهد بود و آیا در منطقه شما هم تاثیر خود را نشان داده است؟
تاثیری نداشته است. بیشتر بازار را راکد کرده است یعنی تقریبا رکود همراه با تورم ایجاد شده است. اما نکته جالب اینکه مثلا به مشتری زنگ می‌زنیم که بیایند و خانه‌ای را ببینند. در اکثر مواقع قرارها لغو می‌شود چرا که می‌گویند بنزین محدود است و نمی‌توانیم بیاییم.
در منطقه شما چه کسی قیمت ملک را تعیین می‌کند؟
در این منطقه همه مردم از قیمت ملکشان و یا زمینشان آگاه هستند و به همدیگر هم خبر می‌دهند. این تعیین قیمت‌ها مساله‌ای نیست که در دست مشاور املاک و یا سازنده باشد. فقط توسط خود فروشنده تعیین می‌شود چرا که کسی نمی‌تواند فروشنده را مجبور کند ملک خود را به قیمت خاصی بفروشد.
در کدام مناطق تهران بیشتر فعالیت می‌کنید؟
منطقه 1 و 3 . جردن، فرشته، زعفرانیه، نیاوران فرمانیه و ونک آیا گرانی و ارزانی خانه برروی درآمد شما تاثیرگذار است؟
بله، اگر قیمت‌ها گرانتر شود، مسلما قدرت خرید کمتر می‌شود و در نتیجه بازار راکد شده و این مساله به ضرر ما است چرا که در این‌صورت معامله‌ای انجام نمی‌شود و کار ما هم کساد خواهد شد.
در منطقه فعالیت شما مردم بیشتر به امکانات رفاهی توجه می‌کنند و یا به قیمت ملک؟
بیشتر به امکانات رفاهی و لوکس بودن خانه توجه دارند، قیمت در جایگاه دوم قرار دارد. خود ساختمان برایشان مهم‌تر است که چه امکانات رفاهی داشته باشد. حتی در منطقه ما به علت بالا بودن قیمت خانه اصلا وام معنا و مفهومی ندارد و وام داشتن یا نداشتن خانه تاثیر خاصی ندارد. اکثر خریداران این منطقه نمی‌دانند وام یعنی چه.
میزان کمیسیون برای خرید و فروش و اجاره طبق چه قانونی تعریف شده است و بیشتر درآمد مشاوران املاک از کدام طریق است؟
اتحادیه املاک یک تعرفه برای مشاوران املاک تعیین کرده است و ما هم طبق این تعرفه عمل می‌کنیم که این کمیسیون از دو طرف معامله گرفته می‌شود و دقیقا نرخی است که اتحادیه برایمان تعریف کرده است و درآمد مشاوران املاک هم بستگی به حرفه‌ای بودنشان و بلد بودن کارشان دارد. الان در این بازار راکد اگر فروش پیش بیاید فروش انجام می‌دهیم و اگر مورد اجاره‌ای باشد روی آن فعالیت داریم، تقریبا ۵۰-۵۰ است. اما باز هم اجاره کمی بیشتر است.
فعالیتتان بیشتر در زمینه املاک اداری- تجاری است یا اینکه مسکونی؟
فرقی نمی‌کند. مثلا در جردن املاک اداری- تجاری و مسکونی با هم ادغام شده است. بسته به سلیقه و خواست مشتری دارد. اگر متقاضی برای هر کدام بیاید سعی می‌کنیم به آنها کمک کنیم.
بازار مسکن امسال نسبت به سال گذشته چه تغییراتی داشته است؟
امسال بازار هم راکد است و هم تورمی. یعنی بدترین حالت ممکن پیش آمده است. موردهای اجاره‌ای اکثرا سعی بر تمدید قراردادشان دارند چرا که اجاره‌ها نسبت به سال گذشته حداقل ۳۰درصد افزایش یافته است و این افزایش قیمت برای آن دسته از مستاجرانی که می‌خواهند خانه‌شان را عوض کنند، مشکلاتی ایجاد کرده است. اما برای کسانی که قصد تمدید دارند به صورت توافقی است و اکثرا مالک‌ها ۲۰درصد مبلغ اجاره‌بها را افزایش داده‌اند.
عکس: احمد نادری
در مورد خرید و فروش هم که بازار معلوم است با چند برابر شدن قیمت‌ها روبه‌رو بوده‌ایم اما معامله کمتر انجام می‌شود.
در منطقه شما با توجه به کم بودن عرض خیابان و ترافیک زیاد چرا قیمت خانه‌ها از مناطق دیگر بیشتر است؟
به این علت که طالب این منطقه زیاد است. منطقه‌‌ای است که دسترسی به همه جا راحت است و تقریبا هم منطقه تجاری به شمار می‌رود و علت دیگرش هم همان طور که گفتم محدود بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا است.
خانه‌ها در منطقه شما بیشتر چه متراژی دارند ؟
متراژها بیشتر 100 و یا 120مترمربع به بالا می‌باشند و امکانات رفاهی هم شامل پارکینگ، انباری، استخر، سونا، جکوزی و بسته به میزان قیمت خانه امکانات رفاهی دیگری را نیز شامل می‌شوند.
چه توصیه‌ای به خریداران و فروشندگان خانه دارید؟
هرکسی که قصد خرید ملک دارد بهتر است خریداری کند چرا که قیمت احتمالا باز هم بالاتر می‌رود. اما به نظرم در حالت کلی در هر مقطعی فروشنده بازنده است. از آنجا که قیمت ملک همیشه بالا می‌رود و وقتی فرد ملکش را می‌فروشد، ضرر می‌کند چرا که شاید نتواند با همان پول ملک موردنظرش را خریداری کند. در مورد اجاره هم اگر می‌خواهند جابه‌جایی صورت دهند این کار را سریع‌تر انجام دهند، چرا که فصل جابه‌جایی همین یکی دوماه است. چرا که اجاره بیشتر نیمه اول سال است و فروش نیمه دوم سال است، از پاییز شروع می‌شود تا تقریبا شب عید.
میزان قیمت ملک در منطقه‌تان (جردن) به چه صورت است؟
آپارتمان نوساز مترمربعی 3میلیون تا 3میلیون و 500هزار تومان و ویلا مترمربعی 4میلیون و 500هزار تا 5میلیون تومان. زمین کلنگی مترمربعی 4میلیون و 500هزار تا 5میلیون تومان و ساخت‌وساز متر 800هزار تا یک‌میلیون تومان (جدای قیمت زمین).
ارسال نظر