آیا مالیات می‌تواند بازار مسکن را از بحران خارج کند؟
دیدگاه کارشناسان در مورد مالیات بر خانه های خالی
بازار مسکن دچار وضعیت رکود تورمی شده است و کارشناسان اقتصادی تنها راه خروج از چنین وضعیتی را رونق ساخت و ساز می‌دانند همچنین مالیات بر خانه‌های خالی را ابزاری موثر برای افزایش عرضه مسکن اعلام می‌کنند که از حجم خانه‌های خالی کاسته و تعادل در عرضه و تقاضا را باعث می‌شود. به گزارش سامانه مالیاتی ایران، افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در هفته‌های اخیر بحث‌های کارشناسی درباره راه‌حل‌های کنترل این معضل را باز هم برسرزبان‌ها‌انداخته است.
آنچه از مجموع بحث‌های کارشناسی برمی آید، این است که بازار مسکن دچار وضعیت رکود تورمی شده است. دراین وضعیت با اینکه قیمت‌ها تحت تاثیر تورم و انتظارات تورمی موجود افزایش می‌یابد اما به علت پایین بودن قدرت خرید مردم مشتری برای مسکن وجود نداشته و اقتصاد مسکن فقط در بخش اجاره پررونق است.
رکود تورمی بدترین وضعیتی است که یک بخش از اقتصاد می‌تواند دچارآن شود، چراکه تولید‌کننده ومصرف‌کننده با هم ضررمی بینند و حیات یک بخش اقتصادی در معرض خطر قرار می‌گیرد.
کارشناسان اقتصادی تنها معجون خروج از چنین وضعیتی را رونق می‌دانند، چراکه با افزایش معاملات و توازن در‌ترازوی عرضه وتقاضا هم قیمت کاهش می‌یابد و هم تولید و عرضه بیشتر می‌شود.
لذا باید به دنبال ابزاری بود که باعث افزایش عرضه مسکن در تهران و کشور شود. هم‌اکنون در پایتخت خانه‌های بسیاری خالی هستند که ورورد آنها به چرخه عرضه می‌تواند راه‌گشای خوبی برای وضعیت حاکم بر بازار باشد.
مالیات بر خانه‌های خالی ابزاری موثر برای افزایش عرضه مسکن است که از حجم خانه‌های خالی کاسته و تعادل در عرضه و تقاضا را باعث می‌شود. این پیشنهاد قبلا در دهه ۶۰ تجربه شده بود اما به علت کمبود مطالعات اجرایی و مهیا نبودن پیش زمینه‌های لازم موفقیت‌آمیز نبود.
برخی از کارشناسان اعمال این مالیات را زمینه‌ساز افزایش بیشتر قیمت مسکن عنوان و با آن مخالفت کردند.اما همین کارشناسان نیز این ابزار را در ایجاد تعادل در عرضه وتقاضای مسکن موثر دانسته و اجرای آن‌را مستلزم مطالعات عمیق و گسترده پیش از اجرای احتمالی ذکر کردند.
هشی: سیستم مالیاتی pool tax را برقرار کنید
عباس هشی کارشناس ارشد اقتصادی تاکید کرد: سیستم مالیاتی فعلی در زمینه مسکن و زمین ناکارآمد است و باید اصلاح شود.
استاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر افزود: این افزایش قیمت، سود هنگفتی برای صاحبان املاک و مستغلات در پی داشته و این درحالی است که این صاحبان سود، مالیاتی به دولت نپرداخته‌اند.
وی با یادآوری این که در ۲۰ سال گذشته دولت از‌ترس گرانی و افزایش بهای مسکن در این زمینه اقدام شایسته‌ای انجام نداده است، خاطر نشان کرد: نبود سیستم مالیات بر زمین یک اشکال اساسی در سیستم مالیاتی کشور است.
وی اتکای بودجه و درآمد دولت‌ها به مالیات را یکی از اصول اقتصاد کارآمد عنوان کرد و تصریح کرد: نقل و انتقال مسکن در کشور ما پایین‌ترین نرخ درآمدزایی را برای دولت دارد و مالیاتی به سود این نقل و انتقال تعلق نمی‌گیرد.
حسابدار معتمد بازار سهام، مالیات‌ها را به دو بخش مالیات بر درآمد و مالیات بر مصرف (خرج) تقسیم کرد و تشریح کرد: مالیات بر مصرف (خرج) شامل اجناس مصرفی، کالاهای اساسی و سرمایه‌های ملکی می‌شود که در واقع ابزاری برای فراهم آوردن تسهیلات در این بخش است اما آنچه که در سیستم‌های ناکارآمد مالیاتی مرسوم است مالیات مقطوع است که بر افراد خاص متکی است و درآن پایه مالیات‌ها شناخته شده نیست.
این کارشناس اقتصادی افزود: در کشور ما مالیات بر نقل و انتقال مسکن ۵درصد دارایی است و کسانی که سود فروش مسکن را به دست می‌آورند مالیاتی برای آن نمی‌پردازند.
هشی با تاکید بر این که نباید در سیستم‌های مالیاتی به طور اتفاقی و لحظه‌ای تصمیم گرفت، مالیات بر املاک خالی را نیز یکی از ابزارهای قابل اجرا در کشور دانست و اظهار داشت: علاوه بر مالیات بر مصرف در بسیاری از کشورها روی ملک، شارژی از سوی دولت و یا شهرداری تعیین می‌شود که فرق ندارد مسکن خالی باشد یا خیر. این مالیات به مالیات Pool tax معروف است و در کشور ما دریافت نمی‌شود و باید فکری برای اجرای آن کنیم، چراکه مانند مالیات بر خانه‌های خالی است.
وی گفت: اگر چه قانون مالیات‌ها از سال ۱۳۳۰ در کشور ما تصویب شده است اما هنوز به نتیجه دلخواه نرسیده است و همان‌گونه که می‌بینم قانون مالیات بر ارزش افزوده که از سال ۶۶ نیز برای ساماندهی امور اقتصادی به مجلس رفته، هنوز به تصویب نرسیده است.
مالیات برخانه‌های خالی جلوی احتکار مسکن را می‌گیرد
از سوی دیگر دکتر حسن سبحانی عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس معتقد است، ارزش فروش زمین در بخش‌خصوصی باید مشمول مالیات سنگین شود.
به اعتقاد وی، نرخ مالیاتی ارزش فروش زمین باید به نحوی باشد که هر قدر قیمت فروش بالاتر باشد، نرخ مالیاتی حاکم بر آن نیز بیشتر شود.
به این‌ترتیب از یک طرف قیمت معاملاتی زمین تنظیم شده و از طرف دیگر درآمدهایی برای دولت ایجاد می‌شود که می‌تواند آنها را صرف سیاست‌های کاهش قیمت مسکن کند.
سبحانی افزود: هر چند طبق اصل سی‌ویکم قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد وخانواده ایرانی است و دولت نیز موظف به ایجاد زمینه اجرای این اصل است اما با توجه به واقعیات موجود و بالارفتن قیمت مسکن اجاره‌ای دولت باید‌سازوکارهایی را برای کنترل بازار اتخاذ کند.
وی اظهار داشت: امروز بخش اعظم درآمد برخی از کسانی که به‌خصوص در شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند، مصروف پرداخت برای سکونت می‌شود و چون جابه‌جایی دائم و یا موقت اقشار از مردم نظیر دانشجویان در شهرهای کوچک و بزرگ زیادشده لذا با افزایش تقاضا برای مسکن مواجه شده‌ایم و بدیهی است این خود عاملی برای افزایش قیمت مسکن شده است.
به اعتقاد سبحانی علاوه بر نقش عرضه و تقاضا، عدم تناسب و نابرابری در توزیع مسکن و به عبارت دیگر نامناسب بودن الگوی مالکیت مسکن موجب شده که مسکن تولید شود ولی عرضه‌ای صورت نگیرد یعنی شکاف بین عرضه وتقاضای مسکن به خاطر نوعی احتکار رخ داده است.نماینده مردم دامغان در مجلس شورای اسلامی معتقد است دولت باید با اتخاذ سیاست‌هایی که باعث کاهش سود احتکار مسکن شود، مانند مالیات بر خانه‌های خالی، عرضه مسکن را افزایش و درنتیجه باعث واقعی‌تر شدن قیمت‌ها شود.
وی پیشنهاد داد: دولت باید تمهیداتی بیندیشد که هم زمین رایگان فراوان در اختیار مردم قرارگیرد و هم این زمین‌ها هیچگاه مشمول خرید و فروش قرار نگیرند.
همچنین در کنار اخذ مالیات سنگین از ارزش فروش زمین، دولت باید بر منازل وخانه‌های خالی نظارت داشته باشد به نحوی که برای خالی ماندن واحدهای مسکونی زمانی را تعیین کند که اگر آن خانه بیش از زمان تعیین شده خالی بماند، مالک آن باید مالیات بپردازد.
مالیات بر خانه‌های خالی مشکل مسکن را حل نمی‌کند
در همین حال علیرضا قهاری رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: مالیات بر زمین وخانه‌های خالی مشکلی را در زمینه تولید مسکن و ارزان شدن آن حل نمی‌کند.
وی با اشاره به اینکه زمین در کشور ما جزو سرمایه محسوب شده و مالیات بر آن موجب افزایش قیمت در بخش‌های دیگر می‌شود افزود: دولت خود بزرگ‌ترین زمین‌دار در کشور محسوب می‌شود و اگر قرار است که زمین داران مالیات بپردازند، اول خود دولت است که باید مالیات پرداخت کند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با یادآوری اینکه سیاست‌های غلط دولت در بخش زمین و مسکن موجب افزایش قیمت‌ها در این بخش شد، افزود: دولت زمین‌هایی را که در اختیار دارد به عنوان سرمایه خود با گرانترین قیمت در اختیار مردم می‌گذارد و مردم هنوز درگیر تبعات سیاست‌های نادرست دولت در سال‌های گذشته هستند.
قهاری گفت: مالیات بر مسکن نمی‌تواند حلال مشکلات این بخش باشد چرا که بلافاصله تبعات آن در بخش‌های دیگر احساس می‌شود.
این کارشناس بخش مسکن با تاکید بر اینکه دولت بر طبق قانون اساسی موظف است تا برای اقشار کم درآمد مسکن فراهم کند، تصریح کرد: دولت اگر تنها برای دهک‌های پایینی و کم‌درآمد تولید مسکن کند بازهم سالی ۵۰۰ تا ۳۰۰هزار خانه کم دارد.وی با اشاره به اینکه مشکل اصلی تولید مسکن نقدینگی نیست گفت: تجربه نشان داده است که اگر به سرمایه‌دار فشار بیاوریم وی نه تنها به سوی تولید کشیده نمی‌شود، بلکه سرمایه خود را خارج می‌کند که این یک افتخار نیست.
قهاری با انتقاد از پیشنهاد برقراری مالیات بر خانه‌های خالی یاد آور شد: این تجربه قبلا امتحان شده است و جواب نداده است. در اوایل انقلاب یکبار این تصمیم گرفته شد اما دیدیم که مردم یا خانه‌های خالی خود را پرده می‌زدند تا مشخص نشود و یا با اجاره‌های صوری این امکان را برای خود حفظ می‌کردند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان افزود: ما به مالزی تسهیلات و تعهد خرید می‌دهیم که در ایران تولید مسکن کند اما نه تنها از تولید‌کننده داخلی مسکن در کشورمان حمایت نمی‌کنیم بلکه توقع مالیات نیز داریم.
وی با اشاره به اینکه اجرای چنین سیاست‌های کارشناسی نشده‌ای نه تنها تبعات برای بازار مسکن دارد بلکه در سایر بخش‌ها نیز موثر است، گفت: مردم هنوز تبعات سیاست‌های غیر کارشناسی نشده گذشته را می‌پردازند. جالب آنجا است که در کشور ما هیچ کس نیز برای برنامه اشتباهی که در دوران تصدی خود می‌ریزد پاسخ گو نیست و درنهایت هرکس دیگری را محکوم و خود را تبرئه می‌کند.
مالکان سودجومجبور به فروش مسکن می‌شوند
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در خصوص ایده اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی گفت: با اجرایی شدن طرح اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی، مالکان سودجویی که به دنبال افزایش قیمت‌ها هستند مجبور به فروش خانه می‌شوند.
وی افزود: با توجه به اینکه بازار مسکن متاثر از عرضه و تقاضا است، اخذ مالیات از واحدهای مسکونی باعث افزایش عرضه شده و به حل بحران بازار مسکن کمک خواهد کرد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران یادآور شد: در دهه ۶۰ نیز طرحی باهدف اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی به اجرا گذاشته شد ولی متاسفانه برخی مالکان با‌ترفندهایی از پرداخت آن طفره رفتند.
وی توضیح داد: مالکان سودجو برای گریز از مالیات واحدهای مسکونی خالی، پرده خریداری می‌کردند و به ممیزان می‌گفتند که واحدها مورد استفاده قرار می‌گیرند. ممیزان هم براساس شواهد و نمایی که از بیرون ساختمان می‌دیدند، عمل می‌کردند.
خسروی با بیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک تهران آمادگی دارد با سازمان امورمالیاتی کشور همکاری کند اظهارداشت: لازمه موفقیت در طرح اخذ مالیات از واحدهای مسکونی نظارت و کنترل است.
وی افزود: ما آمادگی داریم تا در جلسات مشترک با‌سازمان امور مالیاتی به بحث کارشناسی و تبادل نظر بپردازیم تا ضمن اجرای صحیح قانون مالیات‌ها از گریز مالیاتی هم جلوگیری کنیم.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره اینکه چگونه می‌توان از تکرار تجربه ناموفق دهه ۶۰ جلوگیری کرد تاکید کرد: سازمان امور مالیاتی باید تمهیداتی بیندیشد که مردم ومالکان را به راست گویی و ارائه اطلاعات درست به نظام مالیاتی تشویق کند.
کاهش مالیات نقل و انتقال را جایگزین مالیات بر خانه‌های خالی کنید
محمدقلی یوسفی استاد دانشگاه علامه طباطبایی در پاسخ به این سوال که آیا اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی کمکی به بهبود شرایط بازار مسکن می‌کند پاسخ داد: اخذ مالیات از واحدهای خالی اوضاع را بدتر خواهد کرد.
یوسفی معتقد است که اخذ مالیات از واحدهای خالی باعث افزایش نارضایتی اجتماعی و قیمت مسکن می‌شود.
به گفته این اقتصاددان اگر چه واحدهای مسکونی زیادی ساخته و به نوعی احتکار شده است ولی بهتر است در این مورد وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان سیاستگذار ومتولی دخالت کند.
یوسفی گفت: پیشنهادمی کنم سازمان امور مالیاتی خود را در این مساله دخیل نکند چون تبعات منفی آن بیشتر خواهد بود.
وی توصیه کرد که سازمان امور مالیاتی به جای افزایش مالیات با اتخاذ سیاست‌های تشویقی مانند کاهش مالیات نقل و انتقال، مالکان را تشویق به عرضه مسکن کند.
وی خاطرنشان کرد: سیستم اقتصادی باید به گونه‌ای عمل کند که مالکان به جای اینکه سرمایه خود را راکد نگه دارند به دنبال جریان سرمایه باشند.
یوسفی در توضیح دلایل بحران فعلی مسکن گفت: بسیاری از مالکان واحدهای خالی چون نمی‌دانند پس از فروش، سرمایه خود را در کجا سرمایه‌گذاری کنند ترجیح می‌دهند مسکن احتکار کنند. این اقتصاددان انگیزه کسب منفعت بیشتر را دلیل دیگر عدم عرضه مسکن از سوی مالکان دانست.
ارسال نظر