چهره بازار مسکن ایران

* مینو رفیعی

بازار مسکن شهری در ایران، بازاری پرقدرت، پرحجم و توانا در جذب سرمایه‌ها است. برای مثال، در حالی که در کشورهای کم‌درآمد جهان به ازای هر ۱۰۰۰ نفر جمعیت شهری کمتر از ۵ و در کشورهای با درآمد بالا حدود ۷ مسکن تولید می‌شود، بازار مسکن شهری ایران در حال حاضر بیش از ۹ مسکن به ازای هر‌هزار نفر جمعیت شهری تولید می‌کند. جالب آنکه، سهم سرمایه‌گذاری در مسکن شهری به کل سرمایه‌گذاری کشور بین ۳۰ تا ۵۰‌درصد در سال‌های مختلف بوده است. در سال ۱۳۸۱ تولید مسکن شهری در ایران با حدود ۵۷‌میلیون مترمربع زیربنا برای ۴۷۷‌هزار واحد مسکونی، به بالاترین میزان خود رسید. هم‌اکنون آمار دقیق از حجم عرضه بالقوه مسکن شهری موجود نیست.

اما آمار معاملات انجام شده در ۳۰ شهر نمونه کشور نشان می‌دهد که در سال‌های دهه گذشته، بین ۵۵ تا ۷۰‌درصد از کل معاملات انجام شده مسکن در این شهرها را واحدهای مسکونی تازه‌ساز (با عمری کمتر از ۵ سال) و ۳۰ تا ۴۵‌درصد معاملات را خانه‌های قدیمی (با عمری بیش از ۵ سال) تشکیل داده‌اند. بدین ترتیب، برآورد می‌شود که عرضه بالقوه مسکن شهری در سال ۱۳۸۱ حدود ۵۴۰‌هزار واحد مسکونی بوده است. اما عرضه بالفعل و محقق شده در این بازار، حدود ۴۶۰‌هزار واحد برآورد می‌شود. نیاز و تقاضای موثر تقاضای بالقوه یا نیاز به مسکن شامل سه دسته می‌شود: یکی نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده، دوم نیاز برای جایگزینی خانه‌های مستهلک و تخریب شده و در نهایت، نیاز برای رفع بخشی از کمبود یا ارتقا و بهبود کیفی مسکن است. در مقابل، تقاضای موثر یا بالفعل، آن بخش از نیاز است که همراه با توان مالی تامین مسکن، در بازار مسکن عرضه مناسب خود را می‌جوید. در بازار مسکن شهری ایران، حجم واقعی تقاضای بالقوه یا بالفعل، ناشناخته است.

در مقابل، آنچه قابل مشاهده است، آن بخش از تقاضای موثر است که عرضه مناسب خود را می‌یابد. می‌توان برآورد کرد که حجم تقاضای بالقوه (نیاز) در سال ۱۳۸۱ حدود ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی (شامل ۳۵۰‌هزار واحد نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده، ۱۵۰‌هزار واحد برای جایگزینی خانه‌های مستهلک و تخریب شده و ۱۰۰‌هزار واحد برای رفع بخشی از کمبودهای موجود) بوده است. به موازات، تقاضای موثر و بالفعل سال ۸۱، برابر با عرضه بالفعل (طبق تعریف) و حدود ۴۶۰‌هزار واحد مسکونی بوده است.

بازار تقسیم شده

بازار مسکن، بازاری است به شدت تقسیم شده و گاه غیرقابل تداخل. هم‌اکنون بازار مسکن کشور را می‌توان به بازارهای زیر تقسیم‌بندی کرد. بازار مسکن ملکی و اجاره‌ای: تنها بین ۳ تا ۶‌درصد از واحدهای تولید شده در هر سال، به قصد اجاره ساخته می‌شود، همچنین تنها ۲۰‌درصد از موجودی واحدهای مسکونی شهری، اجاره‌ای است. رشد قیمت‌ها در بازار مسکن اجاره‌ای با نوسانات بسیار کمتری از بازار مسکن ملکی مواجه است، اما این رشد همواره با تورم کلی حرکت می‌کند. رشد قیمت‌ها در بازار مسکن اجاره‌ای در دهه اخیر، به طور متوسط ۲۰‌درصد در سال بوده است. بازار مسکن مصرفی و سرمایه‌های: بخشی از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌های مسکن تشکیل می‌دهد. نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن در مقیاس با سایر صور سرمایه‌گذاری، موجب ورود یا خروج بخشی از سرمایه‌های موجود می‌گردد. بهره‌وری سرمایه در بخش مسکن ایران معادل ۳/۲ واحد است. این شاخص در بخش صنعت ۹۶/۰ و در خدمات ۵/۰ است. از سوی دیگر، بازارهای رقیب مسکن برای تقاضای سرمایه‌های بازار ارز، طلا و سکه و بازار کالاهای بادوام نظیر اتومبیل، تلفن همراه و... هستند. هرگاه انتظار قیمتی در این بازارها در جهت ثبات قیمت‌ها باشد، سرمایه‌ها به سوی بخش مسکن سوق داده می‌شود. مطالعات انجام شده نشان می‌دهد که در دهه گذشته سهم تقاضای سوداگرانه از کل تقاضای مسکن که با میزان نقدینگی جذب شده در بخش مسکن سنجیده می‌شود، حدود ۴۲‌درصد بوده است. وجود تقاضای سوداگرانه برای مسکن که با تغییر نرخ بازگشت سرمایه سایر بخش‌ها، به سرعت وارد بازار مسکن شده یا از آن خارج می‌شود، عامل اصلی نوسانات شدید و ناپایداری بازار مسکن است. بازار مسکن کم‌درآمدها و پردرآمدها: ویژگی‌های عرضه مسکن به ویژه آن بخش از تولید که برای فروش عرضه می‌شود، به طور عمده تحت‌تاثیر تقاضای سرمایه‌ها و تقاضای مسکن گروه‌های پردرآمد است. بررسی‌های انجام شده در مورد توان مالی خانوارها برحسب گروه‌های درآمدی و شغلی آنان، نشان می‌دهد که میانگین مساحت واحدهای نوساز یا دست دوم عرضه شده در شهرها در ۵ سال اخیر ۸۰ مترمربع و میانه مساحت مورد تقاضا ۵۵ مترمربع بوده است. بازارهای مسکن محلی: خصلت مقید به مکان بودن مسکن موجب می‌شود که بازارهای محلی این کالا، ویژگی‌های خاص خود را داشته و به طور عمده قابل ادغام با سایر بازارها نباشند.

تهران، مهم‌ترین بازار مسکن

مرکز ثقل مهم‌ترین بازار کشور، بازار تهران است که بازاری پرنوسان، وسیع و گسترده، سرمایه‌ای، وابسته به تحولات اقتصاد ملی و گشوده بر روی متقاضیان غیرمحلی است. در سال ۱۳۸۰ در تهران برای ساخت بیش از ۱۸۵‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. این واحدها بیش از ۲۳‌میلیون مترمربع زیربنا داشته‌اند. در سال ۱۳۸۱ به رغم توقف فروش تراکم و رکود نسبی در سه ماهه آخر سال، ساخت و سازهای جدید به ۱۴۳‌هزار واحد در ۶/۱۶‌میلیون مترمربع رسید. اما در سال ۱۳۸۲، با کاهشی حدود ۴۳‌درصد، تعداد واحدهای ساخته شده به ۸۱‌هزار واحد و زیربنای آنها با کاهش ۳۲‌درصدی به ۳/۱۱‌میلیون مترمربع بالغ شد. در واقع، این بازار پرتحول، بخش عمده‌ای از تقاضای سرمایه‌های خود را در سال‌های ۱۳۸۱ و ۱۳۸۲ به دیگر شهرهای بزرگ فرا افکنده است.

در واقع، در حالی که ساخت و ساز در تهران در سال‌های اخیر کاهش یافته است، همزمان زیربنای ساخته شده در شهرهای بزرگ کشور در سال ۱۳۸۱ بیش از ۳۷‌درصد و در سایر شهرهای کشور حدود ۲۷‌درصد افزایش یافته است. بدین ترتیب، کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز در تهران، با افزایش فعالیت‌ها در سایر نقاط کشور جبران شده و موجب افزایش ۱۱‌درصدی کل زیربنای ساخته شده کشور و بهبود توزیع در بین شهرهای مختلف شده است، هر چند این وضعیت خود موجب افزایش قیمت‌ها، به ویژه در شهرهای بزرگ نیز شده است. عوامل موثر بر بازار مسکن واقعیت این است که تولید مسکن شهری، در واکنش به تغییرات قیمت‌ها، با تاخیری دو ساله پاسخ می‌گوید. طول دوره ساخت در تهران ۳۴ ماه و در برخی از نقاط شهری تا ۴۰ ماه متغیر است. چنین است که تحولات قیمت‌ها اثرات تعادلی خود را بر بازار مسکن سریعا بر جای نمی‌گذارد. به همین دلیل، در عین رکود در ساخت و ساز، گاه شاهد افزایش قیمت‌ها و سوق سرمایه‌ها به سوی معاملات خانه‌های موجود هستیم.

عوامل موثر بر عرضه و تقاضا

عوامل موثر در عرضه و تقاضای مسکن را می‌توان به دو دسته متغیرهای درونی و عوامل بیرونی تقسیم کرد، میزان جمعیت و تعداد خانوار و رشد آنها، از مهم‌ترین عوامل درونی تعیین‌کننده تقاضای مسکن در میان‌مدت است. درآمد خانوار، دسترسی به وام مسکن و قیمت مسکن، از دیگر عواملی هستند که بر تقاضای مسکن اثرگذارند. در مقابل، عوامل موثر بر عرضه به طور عمده شامل بازده سرمایه، قیمت زمین و هزینه ساخت است. بررسی عوامل بیرونی نشان می‌دهد که با افزایش درآمدهای ناشی از نفت و افزایش نقدینگی در جامعه، درآمدهای انباشته شده به سوی سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های سودآور جذب می‌شود. در واقع، هر گاه فعالیت‌های صنعتی، کم‌بازده و پردردسرند و فعالیت‌های تجاری با موانعی همچون محدودیت‌های ارزی یا مقررات محدودکننده واردات روبه‌رو هستند و قیمت ارز، طلا، سکه و کالاهای بادوام ثابت بوده و انتظار تغییر عمده‌ای در آنها نمی‌رود، سرمایه‌ها جذب بازار مسکن می‌شود.

بدیهی است، در کوتاه‌مدت بخشی از این سرمایه به صورت تقاضای احتکاری یا سرمایه‌ای، وارد بازار مسکن شده و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. همزمان بخشی از سرمایه وارد شده به بخش مسکن، در تولید مسکن به کار می‌افتد. این همان پدیده‌ای است که در سال‌های ۸۰ و ۸۱ شاهد آن بودیم، یعنی افزایش تولید، همراه با افزایش قیمت‌ها. چشم‌انداز ۸۳ هم‌اکنون کاستی‌ها و شکست‌های بازار مسکن، موجب نابرابری در توزیع و ناآرامی‌هایی در عملکرد این بازار شده است. این مشکلات را می‌توان چنین برشمرد: تقسیم بازار به بازارهای چندپاره و غیرقابل تداخل. تاثیرپذیری از عوامل بیرونی، به ویژه نقدینگی و تورم کلی. غلبه تقاضای سرمایه‌ای و در نتیجه عملکرد پرنوسان و پرتب و تاب. تاثیرپذیری و دنباله‌روی از بازار زمین شهری و عوامل موثر بر آن، از جمله مقررات ساخت‌وساز و تراکم. رشد صعودی قیمت در اثر عوامل یاد شده. ناهماهنگی بین رشد قیمت‌ها و رشد درآمدها و در نتیجه ناهماهنگی بین الگوی عرضه و تقاضا و کاهش امکان دسترسی طبقات کم‌درآمد به بازار. عمده بودن نقش انتظارات و قیمت‌های انتظاری در بازار مسکن و تعیین سطح قیمت‌ها. وجود تاخیر زمانی بین عرضه و تقاضا و طولانی بودن دوره ساخت. وجود این اشکالات و نارسایی‌ها، دخالت دولت را در تنظیم بازار مسکن و هدایت آن به سوی تعادل و توزیع بهینه کالا بین گروه‌های مختلف درآمدی ضروری می‌سازد. البته سیاست‌های برنامه سوم توسعه بخش مسکن، به طور عمده در این جهت هدف‌گیری شده‌اند، اما نتایج آن خیلی رضایت‌بخش نبوده است. امید است انتخاب و تداوم سیاست‌های صحیح و کارآمد در برنامه چهارم، بازار مسکن را توسعه و بهبود بخشد. البته خصوصی‌سازی و بسترسازی برای رشد فعالیت‌های بخش خصوصی، تحقق اهداف را سرعت می‌بخشد.

به هر حال، سرمایه‌گذاری، تولید و قیمت‌ها در بازار مسکن در کوتاه‌مدت بستگی به نااطمینانی در بازارهای رقیب و انتظارات قیمتی در بازار مسکن داشته و در عین حال از سیاست‌ها، مقررات و تصمیم‌گیری‌های مسوولان نیز تاثیر می‌پذیرد. در کوتاه‌مدت، با انتظار ثبات نسبی در نرخ ارز، افزایش تولید و احتمال واردات اتومبیل، رشد قیمت طلا در سال گذشته و انتظار کاهش رشد یا ثبات نسبی آن در آینده، انتظار کاهش یا ثبات قیمت در بازارهای کالاهای دیگر مانند تلفن همراه و نیز روند صعودی قیمت مصالح ساختمانی و زمین، افزایش نسبی قیمت‌ها و جذب سرمایه‌ها در بازار زمین و مسکن، در سال ۱۳۸۳ همچنان در افق کوتاه‌مدت مشاهده می‌شود. البته بی‌تردید در بازارهای اشباع شده و پررشدی مانند تهران و شهرهای بزرگ، در غیاب بحران‌های پیش‌بینی نشده، نرخ رشد قیمت‌ها آرام‌تر خواهد بود. هرچند در میان‌مدت و بلندمدت، فشار تقاضا به ویژه با توجه به ساختار جمعیت جوان کشور، تعادل در بازار مسکن را مشکل می‌سازد.

* مجری طرح جامع مسکن