ویژه - امسال ۹ عامل بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد
نحوه نوسان قیمت مسکن در سال۹۰
قوی‌ترین گزینه، افزایش قیمت متناسب با نرخ تورم عمومی
شوک قیمت کاملا منتفی است
قیمت مسکن تابعی چند متغیره از عوامل مختلف درون و برون بخشی است. پیچیدگی و عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالین و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود.
بهروز ملکی*
قوی‌ترین گزینه، افزایش قیمت متناسب با نرخ تورم عمومی
شوک قیمت کاملا منتفی است
قیمت مسکن تابعی چند متغیره از عوامل مختلف درون و برون بخشی است. پیچیدگی و عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالین و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در این مقاله سعی شده با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه‌بندی عوامل در دو گروه، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال‌جاری پرداخته شود:
الف- عوامل کاهنده قیمت مسکن:
۱-تولید و عرضه مسکن در سال جاری از وضعیت مطلوبی برخوردار است که از مهم‌ترین شواهد آن می‌توان به عرضه حدود یک میلیون واحد مسکن مهر در سال جاری و همچنین رشد حدود ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۸۹ نسبت به سال۸۸ اشاره کرد.
۲- عدم افزایش محسوس در وام خرید مسکن و همچنین درآمد واقعی خانوار، به همراه افزایش بی سابقه و شدید قیمت مسکن در سال ۸۶ به گونه ای است که با توجه به قیمت‌های کنونی، ورود شوک قیمتی به بازار مسکن در سال جاری خنثی می‌شود.
۳- با رونق بورس، حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی توسط این بازار جذب می‌شود. در این خصوص لازم به ذکر است سیاست‌گذاران اقتصادی ضمن استقبال از سرازیر شدن نقدینگی به بورس، در خصوص طلا و مسکن چنین رویکردی ندارند.
لذا انتظار می‌رود در سال‌جاری نیز همچنان شاهد تداوم سیاست‌های دولت در راستای رونق بخشی به بورس باشیم با این حال باید به این نکته توجه کرد که تداوم جذب نقدینگی در بورس، مبهم است و می‌توان تصور کرد روند بورس پس از فصل مجامع عمومی شرکت‌ها متفاوت از روند کنونی باشد.
۴- هر چند در میان کارشناسان اقتصادی، اجماعی مبنی بر تداوم روند سال گذشته قیمت طلا و ارز در سال جاری وجود ندارد، با این‌حال این دارایی‌ها از پتانسیل مناسبی برای جذب نقدینگی برخوردارند، به خصوص آنکه دارای نقدشوندگی بالا و ریسک پایین هستند.
۵- مسوولین امر با کنترل روانی بازار مسکن، از ورود التهاب به بازار جلوگیری می‌کنند و هرگونه افزایش احتمالی در قیمت‌ها را به تاخیر می‌اندازند.
ب- عوامل فزاینده قیمت مسکن:
۱- رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن در میان مدت و بلند مدت تقریبا منطبق بر نرخ تورم عمومی‌است. این مساله در شرایط کنونی و خصوصا با عنایت به هدفمند کردن یارانه‌ها و انرژی‌بری بالای مصالح ساختمانی موجب افزایش هزینه تمام شده مسکن می‌شود.
۲- شکل‌گیری تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری(ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب فشار تقاضا بر بازار می‌شود.
۳- همه شواهد اعم از افزایش قیمت جهانی نفت، برداشت از صندوق ذخیره ارزی و همچنین انبساطی بودن بودجه، حکایت از پتانسیل بالا برای افزایش نقدینگی و بالطبع تحریک تقاضای مسکن(به خصوص تقاضای سرمایه‌ای) دارد.
۴- اکنون پس از ۳ سال ثبات نسبی (۸۷تا۸۹)، انتظار روانی فعالان مسکن در راستای افزایش قیمت مسکن است.
لذا در مجموع می‌توان گفت هرچند پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند عوامل فوق‌الذکر شکل می‌گیرد، اما با این حال این پیش‌بینی می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چرا که عوامل مذکور نه تنها همسو نمی‌باشند، بلکه رفتار برخی از آنان خصوصا بورس، نقدینگی و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی‌به نظر و اراده دولت دارند.
نتیجه‌گیری
با توجه به عوامل فوق، با لحاظ جمیع جهات به نظر می‌رسد در سال ۹۰ با تثبیت قیمت اسمی مسکن مواجه نخواهیم بود، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی جدید به این بخش نمی‌باشد، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها با شرایط جاری سازگار می‌باشد این است که در سال‌جاری، افزایش قیمت مسکن متناسب با رشد شاخص کل (تورم عمومی) خواهد بود، ولی بعید است نرخ تورم مسکن، گوی سبقت را از نرخ تورم عمومی برباید.
* دانشجوی دکترای اقتصاد
ارسال نظر