بازار مسکن تهران با اتفاق تازه مواجه شد
اولین «شکست» قیمت مسکن در سال ۸۹
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: روند معاملات واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران در مقایسه با هفته‌های پایانی سال گذشته، مشمول تغییرات قابل توجهی شده است.
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: روند معاملات واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران در مقایسه با هفته‌های پایانی سال گذشته، مشمول تغییرات قابل توجهی شده است.
قیمت واحدهای نوساز رسوبی که از زمستان پارسال در نوبت فروش بنگاه‌های مسکن قرار داشته‌اند، طی هفته‌های اخیر مترمربعی 50 تا 100 هزار تومان کاهش پیدا کرده که به اعتقاد مشاوران املاک، این تعدیل قیمت باعث فروش سریع آنها شده است. این درحالی است که مالکان واحدهای مسکونی تازه‌تحویل -که هنوز طعم رسوب سرمایه به دلیل پیشنهاد قیمت بالا را نچشیده‌اند- در اعلام ارزش ملک، ارقام بالایی را پیش می‌کشند.
موج تازه کاهش قیمت مسکن در مناطقی از تهران که میانگین سنی ساختمان‌های مسکونی در آنجا کمتر از ۱۰ سال است، بیشتر رخ‌نمایی می‌کند. از سوی دیگر دو دستگی در قیمت فروش واحدهای نوساز دست‌نخورده و تازه‌تحویل در غرب تهران بیشتر است. در منطقه ۵ واحدهای چندماه ساخت خشک - نوساز- به‌طور متوسط بین یک میلیون و ۵۰۰ هزار تا یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود، اما در همین منطقه، واحدهای تازه تحویل با حداکثر قیمت نزدیک به دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان عرضه می‌شود.
مشاوران املاک درباره علت تفاوت در تعیین قیمت واحدهای نوساز رسوبی با تازه‌تحویل‌ها می‌گویند: سازنده‌های در نوبت فروش (مالکان واحدهای رسوبی) بیش‌از این توان نگهداری ندارند و باید برای سرمایه‌گذاری‌های جدید، ملک‌شان را به پول نقد تبدیل کنند به همین خاطر این گروه اندکی قیمت‌ها را کاهش داده‌اند. اما سازنده‌های جدید (مالکان واحدهای تازه‌تحویل) ابتدا پیشنهاد بالا می‌دهند تا کشش بازار خرید را شناسایی کنند.
گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد از نحوه ارائه پیشنهاد‌های فروش در بازار مسکن حاکی است در حال حاضر عرضه واحدهای نوساز برای فروش در مقایسه با سایر املاک افزایش پیدا کرده است. همچنین تقاضا برای خرید ساختمان‌هایی که یکی دو سال از عمر آنها می‌گذرد در مقایسه با تازه‌سازها بیشتر شده است.
قیمت‌های پیشنهادی در بازار فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت، متری یک میلیون و 400 هزار تومان است. این درحالی است که در شمال پایتخت هستند فروشنده‌هایی که، نزدیک به این رقم حاضرند واحدها را عرضه کنند که البته فعالان بازار به این گروه از فروشنده‌های ملک، پول لازم می‌گویند.
برای مثال روز گذشته مالک ۲ واحد مسکونی ۶۰ متری در زعفرانیه قیمت فروش را متر مربعی یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تعیین کرده بود و علت آن را تصمیم فوری به سفر خارجی طی یک هفته آینده عنوان کرد.
شکست قیمت، چگونه؟
طی چند روز اخیر در حالی که متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در اغلب مناطق تهران بدون تغییر بوده، اما مالکان واحدهای نوساز دست‌نخورده اولین سری شکست قیمت‌ها را روانه بازار مسکن کردند تا با استفاده از فضای رونق خرید و فروش، طلسم عرضه بدون برگشت را بشکنند.
اصطلاح «واحدهای نوساز دست‌نخورده» از نیمه دوم سال گذشته به خاطر پافشاری سازنده‌ها در قیمت پیشنهادی فروش و همچنین عدم میل به خرید واحدهای تازه‌ساز، در بازار مسکن رایج شد، اما در هفته‌های اخیر عرضه این واحدها با قیمت‌های کمتر از سال گذشته شدت گرفته است که در مقابل، فروش آنها نیز بیشتر شده است.
مشاوران املاک در این باره به دنیای‌اقتصاد می‌گویند: هم‌اکنون قیمت واحدهای نوساز دست‌نخورده اغلب مترمربعی ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان کاهش پیدا کرده است که این رقم توافق مطلوب خریداران را در پی داشته است.
سال گذشته اعلام شد، حدود 50 هزار واحد مسکونی رسوبی در بازار مسکن شهر تهران وجود دارد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، در بین فایل‌های فروش و اجاره واحدهای مسکونی در بنگاه‌های املاک مناطق مختلف تهران، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی نوساز که طی چندین ماه قبل به بازار عرضه شده و همچنان به فروش یا اجاره نرفته است کاملا به چشم می‌آید در همین راستا، مشاوران املاک دلایل مختلفی را از جمله نبود نقدینگی کافی در دست خریداران، تعیین قیمت‌های بالا برای فروش یا اجاره واحدهای مسکونی از سوی فروشندگان، خروج سرمایه از بازار مسکن و... برای کم‌رونقی و کسادی بازار فروش و اجاره این دسته از واحدهای مسکونی اعلام می‌کنند.
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه میدان ولیعصر در این باره اظهار کرد: تعداد واحدهای مسکونی نوساز که از زمان عرضه شدن به بازار تا به امروز بدون استفاده باقی مانده‌‌اند، در این منطقه بسیار زیاد است.
وی در ادامه افزود: ما در بین تمامی فایل‌های فروش واحدهای مسکونی سپرده شده، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی نوساز داریم که نزدیک به ۸ ماه و حتی در برخی از موارد یکسال است که فروخته نشده و به همین خاطر اکثر فروشندگان مجبور شدهاند تا قیمت واحدهای خود را کاهش دهند تا هر چه سریع‌تر خریداری شوند.
این مشاور گفت: فروشنده‌ای در ابتدا ملک خود را با قیمت پیشنهادی متری 2 میلیون و 600 هزار تومان به بازار عرضه کرد که بعد از گذشت 5 ماه این میزان نرخ را به متری 2 میلیون و 400 هزار تومان کاهش داد یا مالک دیگری که قیمت هر مترمربع ملک خود را 2 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده بود با گذشت 4 ماه راضی به کاهش قیمت فروش ملک خود به میزان متری 2 میلیون و 200 هزار تومان شد.
از سوی دیگر، بنگاهداری در محدوده خیابان میرزای شیرازی در رابطه با تعداد واحدهای نوساز مسکونی این منطقه افزود: مدت زمان آن دسته از واحدهای مسکونی نوساز که چند ماه از عرضه شدنشان به بازار می‌گذرد به ۲ یا ۳ ماه بسنده نمی‌شود، بلکه به یکسال هم رسیده است. با پیش آمدن این وضعیت اغلب مالکان که افراد پول لازم هستند مجبور به کاهش قیمت از قبل تعیین شده، شدند و اکثر فروشندگان که تعجیلی برای فروش واحد خود ندارند، همچنان قیمت‌ها را ثابت نگه داشته‌اند به همین دلیل در حال حاضر تعداد واحدهای نوساز بدون استفاده در بازار مسکن خیابان میرزای شیرازی زیاد است.
نوسازهای مرکز شهر خالی از سکنه؟
این خبری است که یکی از مشاوران املاک واقع در خیابان جمالزاده به دنیای‌اقتصاد داده است: «بازار مسکن محدوده فعالیت ما از واحدهای نوساز مسکونی بدون سکنه اشباع شده است و علت اصلی به‌وجود آمدن این وضعیت را می‌توان دلایل مختلفی بیان کرد، مثلا رکود طولانی مدت در بازار مسکن باعث شده است تا افرادی که در گذشته در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند از بازار خارج شوند و به بازارهای دیگر اقتصادی بروند و سرمایه‌گذاری کنند. از طرف دیگر متقاضیانی که قصد خرید دارند به دلیل اینکه قدرت کافی مالی ندارند در انتظار پروژه مسکن مهر هستند و بازار منطقه را حائز اهمیت قرار نمی‌دهند.» در محدوده خیابان جمالزاده جنوبی، قیمت هرمترمربع واحد مسکونی نوساز بین یک میلیون و ۶۰۰ هزار تا یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام شده است که این رقم در محدوده جمالزاده شمالی حتی از ۲ میلیون تومان هم عبور می‌کند.
از سوی دیگر در خیابان وحدت اسلامی تعداد واحدهای مسکونی نوساز بدون استفاده به دلیل بالا بودن قیمت اعلام شده از سوی مالکان بسیار زیاد است، به همین دلیل متقاضیان اندکی برای خرید این واحدها مراجعه می‌کنند، اما در مقابل عدم استقبال مشتریان از این واحدها اکثر فروشندگان راضی به کاهش قیمت نمی‌شوند و بر سر نرخ‌های از قبل پیشنهاد شده خود پافشاری می‌کنند.
به عنوان نمونه مالکی واحد نوساز خود را ۴ ماه قبل با قیمت پیشنهادی هر مترمربع یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به بازار ارائه کرد و اکنون که این واحد فروخته نشده است هم‌اکنون به همان قیمت باقی مانده است، اما از طرف دیگر فروشنده‌ای با گذشت ۵ ماه از زمان عرضه واحد مسکونی‌اش به بازار راضی شده است قیمت پیشنهادی اعلام شده ابتدایی را از یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان کاهش دهد و با نرخ پیشنهادی جدید متری یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان در اختیار خریدار قرار دهد.
تبدیل واحدهای فروش‌نرفته به اجاره‌ای در جنوب
یکی از فعالان بازار مسکن در یکی از مناطق جنوب تهران درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای نوساز بدون استفاده اظهار کرد: به دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی نوساز بعد از گذشت چند ماه اکثر فروشندگان تخفیف‌های مناسبی برای خریداران در نظر گرفتند، اما این راه‌حل هم به خاطر نبود قدرت کافی خرید موفق نبود تا اینکه مالکان راضی شدند واحدهایی را که قصد فروش آنها را داشتند در حال حاضر به بازار رهن و اجاره عرضه کنند تا از این طریق بتوانند برای مدتی، مقداری از سرمایه خود را زنده کنند.
فروشنده‌ای در خیابان زمزم ملک 68 متری نوساز خود را طی 4 ماه گذشته به قیمت متری یک میلیون و 100 هزار تومان به بازار عرضه کرد، اما با وجود عدم استقبال خریداران، نرخ پیشنهادی فروش را به یک میلیون تومان کاهش داد. در منطقه نازی آباد مشاوران املاک فعال، نبود امکاناتی مانند پارکینگ را علتی برای عدم استقبال خریداران از واحدهای نوساز می‌دانند.
برخی از فعالان بازار مسکن نازی آباد به این مساله اشاره کردند که این روزها اکثر خریداران به دنبال واحدهایی هستند که به آنها پارکینگ تعلق بگیرد، در غیر این صورت متقاضیان تمایلی برای خرید واحد مسکونی بدون پارکینگ ندارند اما سازنده‌ها به خواسته خریداران اهمیت نمی‌دهند و برای اینکه سود بیشتری نصیب خود کنند ترجیح می‌دهند تعداد واحدها را افزایش دهند تا اینکه برای هر واحد یک پارکینگ در نظر بگیرند. این در حالی است که به تازگی شهرداری قرار است تنها به سازنده‌هایی مجوز ساخت دهد که معادل تعداد واحدهای در نظر گرفته شده، پارکینگ طراحی کنند. از طرف دیگر کمتر سازنده‌ای حاضر می‌شود قیمت فروش واحدهای نوساز را کاهش دهد، زیرا اغلب آنها در زمان رونق بازار، ساخت‌وساز کردند و حال در زمان رکود بازار واحدها آماده عرضه شدهاند و به همین خاطر به ندرت پیش می‌آید مالکی راضی به تعدیل قیمت ملک خود شود.
یکی از مشاوران املاک فعال در خیابان هفت‌تیر نیز گفت: برخی از مالکان که نیاز مالی پیدا می‌کنند فقط یک واحد از سازه خود را زیر قیمت بازار می‌فروشند و معمولا تا 4 ماه بعد نیاز مالی ندارند. برای مثال مالکی قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد نوساز خود را 3 میلیون تومان اعلام کرده بود که بعد از یک ماه با فروش نرفتن واحدها فروشنده قیمت را به متری 2 میلیون و 400 هزار تومان تغییر داد.
پارادوکس «متراژ‌کوچک» با «کم‌واحدها»
از سوی دیگر، مشاور املاکی واقع در خیابان صادقیه دلیل افزایش تعداد واحدهای نوساز بدون استفاده در بازار را این چنین اظهار کرد: از آنجایی که توان مالی اکثر متقاضیان برای خرید واحدهای متراژ کوچک بیشتر از واحدهای متراژ بزرگ است، اغلب سازنده‌ها آپارتمان‌های مسکونی را به شکل واحدهای نقلی و چند واحد ( 8 یا 10 واحد) تحویل بازار می‌دهند، اما مشکلی که باعث رکود خرید و فروش این دسته از واحدها می‌شود افزایش تعداد واحد و همچنین تعداد افراد ساکن در آپارتمان است.
وی در ادامه افزود: در حال حاضر اکثر سازنده‌ها با این مشکل روبه‌رو یا بهتر است گفته شود سردرگم هستند، زیرا اگر واحدهای مسکونی با متراژهای بزرگ بسازند و از تعداد واحدهای آپارتمان بکاهند متقاضیان کمی توانایی خرید این واحدها را از لحاظ قیمت دارند و از سوی دیگر اگر واحدهایی کوچک به بازار عرضه کنند به علت ازدحام ساکنان آپارتمان کمتر کسی راضی به خرید چنین واحدهایی می‌شود. عزیزی گفت: البته سازنده‌ها بنا به گفته خودشان با فروش واحدهای متراژ کوچک از سود بیشتری بهره‌مند می‌شوند تا با فروش واحدهای متراژ بزرگ در نتیجه افراد سازنده بیشتر تمایل دارند واحدهای نقلی تحویل بازار دهند. در این بین آن دسته از سازنده‌هایی که در انتظار فروش رفتن واحدهای عرضه شده به بازار هستند تا پروژه ساخت آپارتمان بعدی را شروع کنند، هنگامی که با گذشت یک زمان طولانی واحدها خریداری نمی شود، مجبور به کاهش قیمت می‌شوند برای مثال سازنده‌ای نرخ پیشنهادی هر متر مربع از یک واحد مسکونی نوساز در محدوده صادقیه را یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان تعیین کرده بود که با فروش نرفتن این واحد در طول یک ماه، سازنده قیمت را به متری یک میلیون و ۴۵۰ هزار تومان کاهش
داد.
اوضاع در شرق تهران
در بازار مسکن تهرانپارس محدوده بلوار پروین نیز طبق گفته اغلب مشاوران املاک، تعداد زیادی از واحدهای نوساز بدون سکنه باقی‌مانده‌اند؛ چراکه اکثر فروشندگان قیمت‌های بالا برای فروش اعلام می‌کنند و مساله دیگری که وجود دارد زیاد بودن تعداد واحدهای نوساز با متراژ مشابه و قیمت‌های گزاف است.
یکی از بنگاه‌داران املاک در محدوده بلوار پروین در این باره گفت: شاید اگر تعداد واحدهای متراژ کوچک در این منطقه کم بود خریداران از این واحدها با هر قیمتی استقبال می‌کردند، اما وفور این واحدها آن هم با نرخ‌های بالا باعث عدم رغبت مشتریان برای خرید شده است.
ارسال نظر