دنیای اقتصاد- مشاوران املاک می‌گویند عجله فروشنده‌ها برای خلاصی از رکود مزمن مسکن، زیاد شده و به همین خاطر آنها پافشاری بر ادعای «عدم‌کاهش قیمت» را کنار گذاشته‌اند و علاوه بر همراهی با خریدار در تعیین قیمت پیشنهادی، اخیرا راهکار تجهیز مصنوعی ملک به وام خرید را پیش‌کشیده‌اند. بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن که همواره در اختیار خریداران مسکن بوده به‌تازگی برای فروشنده‌های ملک نیز جذاب شده است؛ به‌طوری که این افراد با خرید وام خرید مسکن سعی می‌کنند میزان پرداخت نقدی از جانب خریدار را کاهش دهند.

جدیدترین تحولات در حوزه «معاملات مسکن» ؛ تحریک طرف خرید با تجهیز ملک به وام
آهنگ عرضه مسکن تند شد
تجهیز مصنوعی واحدها به «وام ۱۸ میلیونی» با خرید تسهیلات از بازار
عجله مالکان املاک فروشی برای خلاصی از موج پایدار کاهش قیمت
گروه مسکن - مهدیس فرقانی: مشاوران املاک می‌گویند عجله فروشنده‌ها برای خلاصی از موج کاهش قیمت مسکن، زیاد شده به همین خاطر آنها پافشاری بر ادعای «عدم‌کاهش قیمت» را کنار گذاشته‌اند و علاوه بر همراهی با خریدار در تعیین قیمت پیشنهادی، اخیرا راهکار تجهیز مصنوعی ملک به وام خرید را پیش‌کشیده‌اند. بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن که همواره در اختیار خریداران مسکن بوده به‌تازگی برای فروشنده‌های ملک نیز جذاب شده است؛ به‌طوری که این افراد با خرید وام خرید مسکن سعی می‌کنند میزان پرداخت نقدی از جانب خریدار را کاهش دهند.
این روزها در تهران برخلاف گذشته، اختلاف نظرها بین سه گروه منتفع در حوزه معاملات مسکن؛ یعنی خریدار، فروشنده و مشاور املاک، بر سر تعیین «قیمت» به پایان رسیده و همه سعی دارند به رخوت و کسادی در بازار مسکن خاتمه دهند برای این منظور فروشنده‌ها ادعای عدم کاهش قیمت مسکن را کنار گذاشته‌اند و با قبول اینکه باید ارزش معاملاتی ملکشان مطابق عرف بازار، پیشنهاد شود به دنبال جلب مشتری هستند. مشاوران املاک با تایید این موضوع از تصمیم مالکان واحدهای فروشی برای خرید وام 18 میلیونی و تجهیز مصنوعی ملک به وام نیز خبر می‌دهند و می‌گویند عجله فروشنده‌ها در بازار مسکن برای انجام معامله به نسبت قبل، زیاد شده و این گروه سعی دارد هر طور شده ارزش معاملاتی را از طریق خرید وام یا تخفیف بیشتر، به سطح توان خریداران برساند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر در برخی مناطق تهران، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل بین ۷۰۰هزار تا یک میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.
در حوالی مناطق ستارخان، توحید و شهرآرا قیمت‌ها از متری سه میلیون تومان در پاییز سال گذشته به حدود دو میلیون تومان رسیده است. در همین مناطق نرخ اجاره‌ها نیز حدود 100 هزار تا 200 هزار تومان کاهش پیدا کرده است. مشاوران املاک در مناطق شمالی تهران می‌گویند، در فصل پاییز نسبت به تابستان گذشته، حجم معاملات کمی بهبود یافته است؛ اما رکود طولانی مدت باعث شده، فروشنده‌ها در رفتارشان با مشتری تجدیدنظر کنند.
نرخ‌های کاذب از بین رفت؟
اتفاقات یک سال گذشته در بازار مسکن باعث شد تا فروشندگان، موجران و مشاوران املاک مانند سال‌های گذشته در امر فروش، اجاره و عقد قرارداد و ثبت معامله موفق نباشند.
کسادی و بی‌رونقی طولانی مدت در بازار مسکن دلیلی بر کاهش قیمت ملک طی ماه‌های اخیر شد؛ اما با این حال هنوز بسیاری از مشاوران املاک نظر به این مساله دارند که این میزان افت قیمت در بازار مسکن به عنوان یک کاهش قیمت واقعی نبوده است، بلکه تنها این افت قیمت باعث شده تا قیمت‌های کاذبی که در یک سال گذشته در بازار روی داد از بین برود و قیمت‌های فعلی تازه همانند قیمت‌های قبل از رشد برخوردار شود. با یک جمع‌بندی در رابطه با اظهارات بنگاه‌داران مسکن می‌توان گفت: قیمت کاذب در بازار مسکن از بین رفت و در حال حاضر قیمت‌های حقیقی در بازار از سوی مالکان اعلام می‌شود. دنیای اقتصاد طی این گزارش قصد دارد تا پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سه ماه فصل زمستان را از لحاظ قیمت و میزان حجم معاملات مسکن در سطح تهران از زبان مشاوران املاک در مناطق مختلف مورد بررسی قرار دهد. همچنین در این گزارش به مسائلی همچون حجم معاملات ملکی انجام شده در فصل تابستان و پاییز، تعداد معاملات ثبت شده در برخی از بنگاه‌های مسکن و مقایسه وضعیت رونق بازار اجاره و فروش مسکن پاییز پرداخته شده است.
تورم 15 درصدی قیمت
صالحی، مشاور املاک در خیابان بلوار جوانه در رابطه با وضعیت قیمت و میزان معاملات در بازار خرید و فروش مسکن در فصل زمستان به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر بحث هدفمند کردن یارانه‌ها اجرا شود، مطمئنا قیمت در بازار مسکن با ۱۵ درصد تورم همراه خواهد بود و ۱۰۰ درصد بازار با افزایش تعداد معاملات روبه‌رو خواهد شد؛ به‌طوری که ممکن است میزان حجم معاملات با ۳۰ تا ۴۰ رشد مواجه شود؛ اما اگر این طرح اجرا نشود اتفاقی خاصی در بازار از جهت قیمت و میزان حجم معاملات رخ نخواهد داد.وی گفت: در سه ماهه پاییز تقریبا هر یک هفته یک قرارداد اجاره و هر یک ماه یک معامله فروش ملک را به ثبت رسانده است. طی این سه ماه بازار اجاره خیلی بهتر از بازار فروش بوده است و در کل میزان معاملات اجاره و فروش در فصل تابستان بیشتر از فصل پاییز بوده است.
چرخش بازار توسط پول لازم‌ها
بنگاه‌دار دیگری در خیابان قیطریه در مورد تعداد معاملات خرید و فروش و میزان رونق بازار مسکن در فصل پاییز اظهار کرد: طی چند ماه گذشته چرخ بازار مسکن توسط مالکان پول لازم می‌چرخید؛ زیرا در وضعیت کسادی بازار مسکن که اکثر خریداران از بازار استقبال نمی‌کردند و تصمیم به خرید نداشتند آن دسته از فروشندگانی که در مضیقه مالی به سر می‌بردند تصمیم گرفتند تا قیمت فروش ملک خود را کمتر از قیمت عرف بازار پیشنهاد کنند تا خریداران تشویق به خرید ملک شوند. حتی اغلب مالکان در حین دست تنگی وام خرید مسکن را خریداری کردند و جزو شرایط ویژه فروش ملک خود اعلام کردند. به همین خاطر، اغلب مشاوران املاک، این دسته از فروشندگان را عامل ایجاد رونق نسبی بازار می‌دانند.
حسینی ادامه داد: طی سه ماه گذشته 6 معامله فروش؛ یعنی هر ماه دو معامله را به انجام رسانده‌ایم و این تعداد معامله در مقابل تعداد معاملات صورت گرفته در تابستان کمتر بوده است. اگر در کل بازار فروش و اجاره مسکن را در نظر بگیریم باید گفت که بازار فروش در تابستان داغ‌تر و تعداد قراردادهای اجاره در تابستان هم نسبت به پاییز بیشتر بوده است. در کل بازار فروش و اجاره مسکن در فصل پاییز مانند تابستان رونق نداشت.
ادامه ثبات قیمت مسکن
سجاد، مشاور املاکی فعال در امر خرید و فروش واحدهای مسکونی در خیابان فاطمی در پاسخ به پرسش‌های خبرنگار «دنیای اقتصاد» مبنی بر وضعیت بازار مسکن در 6 ماه اخیر گفت: بازار مسکن در گذشته معمولا به این روال بوده است که از تابستان بیشتر جهت جابه‌جایی مستاجران از بازار استقبال می‌شد و در فصل پاییز اکثر نقل مکان‌ها به عنوان خرید ملک صورت می‌گرفت؛ در حالی که امسال با پیش آمدن رکود و کسادی در بازار، فصل پاییز مانند سال‌های گذشته تکرار نشد؛ زیرا خرید و فروش به تعداد انگشت شمار به ثبت رسید و از سوی دیگر در مورد قیمت‌ها باید گفت که افراد به این باور دست یافته‌اند که قیمت در بازار مسکن به کف رسیده است و بیش از این کاهش قیمتی صورت نخواهد گرفت با این تفاسیر افزایش قیمت با وجود این شرایط غیرممکن است.
از سوی دیگر با توجه به اینکه تعداد معاملات انجام شده در بنگاه ما انگشت شمار بوده است؛ اما با مقایسه فصل تابستان و پاییز باید گفت که فصل پاییز از استقبال بهتری برخوردار بود؛ به دلیل آنکه خریداران همیشه این طور تصور می‌کنند که مالکان معمولا ملک خود را در فصل تابستان برای فروش به بازار عرضه می‌کند، اما با فروش نرفتن ملک، مالک در پاییز به علت گذشت زمان، حاضر به کاهش قیمت اعلام شده می‌شود و در این وضعیت می‌توان ملک را با قیمت مناسب‌تری خریداری کرد.
این بنگاه‌دار در ادامه افزود: تعداد معامله فروشی که ما به ثبت رساندیم در فصل پاییز، 5 عدد بوده است؛ البته تعداد معامله ثبت شده در هر بنگاه به یک میزان و اندازه نیست و بستگی به عواملی همچون تعداد مشاور املاک فعال در هر بنگاه، موقعیت قرارگیری بنگاه در منطقه و قدمت بنگاه بستگی دارد. حتی به قول بنگاه‌داران، برخی از بنگاه‌های شرکتی و تعدادی دیگر کف خیابانی خوانده می‌شوند که وضعیت درآمد مشاوران املاک خیابانی بهتر از دیگر مشاوران املاک است؛ زیرا افراد فعال در بنگاه‌های شرکتی باید مدام به دنبال مشتری باشند و سعی در انجام معامله داشته باشند، اما بنگاه‌داران کف خیابانی به علت موقعیت مکانی نیاز ندارند که به دنبال مشتری باشند.
رونق نسبی در برخی محلات
در بین کسادی و بی‌رونقی بازار مسکن اکثر مناطق تهران، تعداد اندکی از محدوده‌ها با رونق نسبی بازار مسکن مواجه شده‌اند. بازار مسکن محدوده‌ای از نارمک طبق اظهارات عده‌ای از مشاوران املاک از وضعیت بهتری نسبت به گذشته برخوردار شده است؛ زیرا وضعیت خرید و فروش مسکن در مقایسه با دو ماه گذشته در نارمک بهتر شده و به همین ترتیب تعداد ثبت معاملات هم افزایش پیدا کرده است و علت این رونق را می‌توان ثبات قیمت‌ها دانست.
حسین‌پور، یک بنگاه‌دار قدمت دار در خیابان نارمک بیان کرد: در شرایط کنونی خریدار و فروشنده هر دو قیمت‌های بازار را قبول کرده‌‌اند و به همین خاطر فروشندگان به قیمت مناسب می‌فروشند و افراد به قیمت مناسب خریداری می‌کنند و همین مساله باعث رونق در بازار مسکن شده است.
این بنگاه‌دار در رابطه با میزان حجم معاملات در فصل پاییز به «دنیای اقتصاد» گفت: میزان حجم معاملات خرید و فروش در تابستان کمتر از پاییز بوده است و به‌خصوص بازار نزدیک به دو ماه است که با رونق مواجه شده است و تعداد معاملات خرید و فروش بیشتر از تعداد قراردادهای اجاره بوده است و البته اینکه بازار اجاره در این موقع از سال کم‌رونق باشد امری طبیعی است؛ زیرا پاییز به عنوان فصل اجاره شناخته نمی‌شود. به همین ترتیب تعداد معاملات خرید و فروش در فصل گذشته 20 عدد بوده است. حسین‌پور تاکید کرد: ایجاد رونق در بازار مسکن بنا به برنامه‌ریزی یا محرک خاصی نبوده است، بلکه خریدار و فروشنده را باید عامل اصلی این رونق شناخت؛ زیرا دو طرف با اعتماد بیشتری نسبت به گذشته وارد بازار می‌شوند و معامله می‌کنند.