براساس نتایج یک پژوهش در وزارت مسکن اعلام شد
راه فوری خروج از رکود مسکن
دنیای اقتصاد- دفتر اقتصادی وزارت مسکن براساس یک تحقیق درباره اوضاع کنونی ساختوساز به این نتیجه رسیده است که رکود فعلی مسکن یک‌سال از عمرش گذشته اما به دلیل تعمیق آن، بیش‌از این نباید ادامه پیدا کند و در غیر این صورت، سایر بخش‌های اقتصاد با تهدید جدی روبه‌رو خواهد شد.وزارت مسکن اتخاذ سیاست انقباضی شدید در بخش تسهیلات بانکی را عامل اساسی رکود ساختمانی در ماه‌های اخیر می‌داند و معتقد است فوری‌ترین و در عین حال موثرترین راه برای خروج از رکود مسکن تامین مالی پروژههای نیمه‌تمام و عادی‌شدن روال پرداخت تسهیلات است. وزارت مسکن انتظار دارد میزان پرداخت تسهیلات به بخش مسکن متناسب با میزان نیاز واقعی بخش ساخت وساز باشد. انتقاد از انقباض بانک‌ها در پرداخت تسهیلات درحالی مطرح می‌شود که برخی محافل تصمیم‌گیر در حوزه مسکن کاهش بی‌سابقه قیمت‌ها را ناشی از اجرای همین سیاست می‌دانند. وزارت مسکن ضمن آسیب‌شناسی «بازار مسکن و ساختمان در دو سال و نیم گذشته» اعلام کرد
راه فوری خروج از رکود مسکن
مدیرکل دفتر اقتصادی وزارت مسکن: برگشت سریع دوره رونق مسکن برای جلوگیری از تهدید جدی سایر بخش‌های اقتصادی الزامی است
سیاست انقباضی بانک‌ها در بازار مسکن به شکل تیغ دولبه عمل کرد؟
فوری‌ترین و موثرترین راه برون‌رفت از وضعیت موجود تامین مالی پروژههای نیمه‌تمام و عادی‌شدن روال پرداخت تسهیلات بانکی است
فرید قدیری
تحلیل نتایج تحقیقاتی که به تازگی وزارت مسکن درباره رکود معاملاتی و افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی انجام داده، نشان می‌دهد سیاست‌های انقباضی بانک‌ها در دوسال گذشته همچون تیغ دولبه عمل کرده، به‌طوری‌که از یک‌سو منجر به کنترل و تخلیه حباب قیمت مسکن و محدود ساختن معاملات سوداگرانه شده و از سوی دیگر موجبات افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و کاهش عرضه واحدهای مسکونی را به همراه داشته است.در این تحقیق با اشاره به اینکه رکود مسکن ناشی از افت قیمت‌ها و کم شدن حجم معاملات، درست از اواسط سال ۸۷ آغاز شد، آمده است: «رکود مسکن بیش‌از این نباید ادامه پیدا کند و لزوم توقف هرچه سریع‌تر این روند و برگشت دوره رونق برای جلوگیری از تهدید جدی سایر بخش‌های اقتصاد، الزامی است.»
دفتر اقتصادی وزارت مسکن که نتایج تحقیقات درباره رکود فعلی را در قالب گزارشی مکتوب منتشر کرده، معتقد است: «یکی از عوامل اساسی که در تعمیق رکود فعلی نقش اساسی داشته است اتخاذ سیاست انقباضی شدید در بخش تخصیص و پرداخت تسهیلات بانکی بوده، بنابراین فوری‌ترین و در عین حال موثرترین راهکار برای برون رفت از وضعیت موجود را می‌توان طرح تامین مالی پروژههای نیمه‌تمام و عادی‌شدن روال پرداخت تسهیلات عنوان کرد.»
محمود جهانی، مدیرکل دفتر اقتصادی وزارت مسکن در این باره می‌گوید: در شرایط کنونی که تنها وسیله تامین مالی مسکن استفاده از تسهیلات بانکی است، انتظار آن است که میزان پرداخت تسهیلات اعطایی سیستم بانکی به بخش مسکن در ارتباط مستقیم با میزان نیاز بخش تولید قرار گیرد، این درحالی است که تسهیلات فعلا فارغ از چنین ارتباطی است.
جهانی همچنین به عدم توازن تسهیلات بانکی با قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: سهم تسهیلات اعطایی جهت خرید مسکن نسبت به قیمت در سال‌های ۸۴-۸۳ فقط ۲۵ تا ۳۵ درصد از بهای مسکن در تهران، ۳۵ تا ۴۲ درصد را در شهرهای بزرگ و ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه تامین مسکن را در سایر شهرها پوشش داده است.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، وزارت مسکن شیوه متفاوتی را برای خروج از رکود انتظار دارد، به‌طوری‌که در عین حالی که ساختوساز باید رونق بگیرد، قیمت مسکن نباید افزایش پیدا کند و حداکثر باید در سطح فعلی تثبیت شود.
دفتر اقتصادی این وزارتخانه سایر راه‌های برون رفت از رکود مسکن را تسریع در فرآیند ساخت مسکن مهر، تقویت تقاضای موثر از طریق سیاست پس‌انداز، استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی، هدایت منابع کلیه نهادهای مالی از جمله صندوق‌های بازنشستگی، تامین اجتماعی، بیمه و سرمایه‌گذاری به سمت ساخت مسکن، حمایت از شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن، تشکیل صندوق ضمانت سرمایه‌گذاری مسکن و بالاخره تخفیف در هزینه‌های مبادله مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن می‌داند.
گزارش کامل وزارت مسکن درباره راهکارهای برون‌رفت از رکود موجود به شرح زیر است:
علل و نشانه‌های بروز رکود مسکن
علائم و دلایل برقراری شرایط رکودی در بخش مسکن را می‌توان در تحولات شاخص‌های زیر جست‌وجو کرد:
- به دنبال ایجاد شکاف میان شاخص قیمت مسکن و نرخ تورم از اواسط سال ۱۳۸۵ که عمدتا ناشی از بروز تقاضای سوداگرانه به بخش مسکن بود، سیاست‌های انقباضی خرید و کنترل قیمت مسکن در راستای تعادل‌بخشی به بازار مسکن اتخاذ شد.
این امر، در کنار تحولات انقباضی بین‌المللی در بخش مسکن، از اوایل سال ۱۳۸۶ منجر به کاهش جذابیت در این بخش و خروج تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن شد. در پی کاهش قیمت مسکن به عنوان پیامد این وقایع بار دیگر هم حرکتی میان نرخ تورم و شاخص قیمت مسکن پدیدار شد.
- به‌رغم کاهش قیمت مسکن، همچنان کاهش تقاضا در بخش مسکن به دلیل عدم توان پرداخت متقاضیان واقعی جهت خرید یا پیش‌خرید واحدهای ساخته شده ادامه یافت.
به طوری که براساس اطلاعات موجود در شهر تهران تعداد معاملات انجام شده که در اردیبهشت ماه ۱۳۸۸ به بیش از ۳۰۰۰ فقره بالغ می‌شد، در ماه‌های خرداد و تیرماه که براساس سنت معمول باید رشد فزاینده را تجربه می‌کرد، روند کاهشی را دنبال کرد و در طی این دو ماه به ترتیب به رقم ۲۰۱۶ و ۱۱۰۰ فقره محدود شد. یعنی در تیرماه که قاعدتا یکی از ماه‌های رونق خرید و فروش مسکن باید باشد، اندکی بیش از ۳۰ درصد حجم معاملات اردیبهشت انجام شده است. انتظار می‌رود این روند طی ماه‌های بعدی تابستان نیز تداوم یافته باشد. در سایر شهرهای بزرگ از جمله کرج و اصفهان نیز رفتار مشابهی در روند تغییر تعداد معاملات انجام شده به وقوع پیوسته است.
- از طرف دیگر براساس اطلاعات موجود، تعداد معتنابهی واحد مسکونی نیمه‌تمام (حدود۳۰۰ هزار واحد) که در انتظار تامین مالی از سوی شبکه بانکی است در کل کشور وجود دارد. عدم‌تامین مالی پروژههای در حال ساخت در کنار عدم فروش واحدهای ساخته شده (تقریبا به میزان ۱۵۰ هزار واحد)، تداوم و تعمیق رکود ساختوساز در سال‌جاری را اجتناب‌ناپذیر می‌سازد. به علاوه، براساس آمارهای موجود در سال ۱۳۸۷ سهم تسهیلات بانکی از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مناطق شهری کشور کمتر از ۵ درصد است که این امر به منزله ناکارآمدی سیستم تامین مالی مسکن در کشور است.
راهکارهای برون‌رفت از وضعیت موجود
پرداخت تسهیلات ساخت پروژههای نیمه‌تمام:یکی از نشانه‌های رکود در بازار مسکن، افزایش پروژههای نیمه‌تمام و کندشدن روند تکمیل طرح‌ها است. طی ماه‌های اخیر در شرایطی که نرخ رشد ساختمان‌های شروع و تکمیل شده منفی بوده، نرخ رشد واحدهای نیمه‌تمام همچنان روند صعودی خود را ادامه داده که این موضوع حکایت از افزایش تعداد طرح‌های نیمه تمام دارد. در بازار مسکن و در دوره‌های غیررکودی، غالب سازندگان پس از ساخت بخشی از ساختمان با استفاده از منابع خود، بقیه منابع را از طریق منابع سیستم بانکی و منابع حاصل از پیش فروش تامین مالی و تکمیل می‌کنند. تسهیلات در این فرآیند، به صورت عمومی، سهم ناچیزی داشته و در یک سال اخیر به صورت ویژه محدود شده است. بنابراین در شرایط رکود فعلی باید هم به لحاظ سقف فردی و هم به لحاظ سطح پوشش افزایش یابد. البته در بسته سیاستی- نظارتی ابلاغی بانک مرکزی، سقف فردی تسهیلات دوره ساخت ۳۰۰ میلیون ریال به ازای هر واحد و سقف فروش اقساطی ۲۵۰ میلیون ریال اجازه داده شده است. اما در عمل سطح پوشش واحدها بسیار اندک است و مناسب شرایط رکود فعلی نیست.
تسریع در فرآیند ساخت مسکن مهر: مسکن مهر که بسترسازی اجرایی آن در دو سال گذشته به لحاظ سامان‌دهی متقاضیان، تامین، واگذاری و آماده‌سازی زمین و... طی شده است، در حال حاضر وارد مرحله ساخت و ساز شده است. از حدود ۱۲۰۰۰۰۰ واحد زمین واگذار شده حدود ۶۰۰ هزار واحد مرحله آماده‌سازی را طی کرده و قرارداد ساخت منعقد کرده‌اند، حدود ۳۵۰ هزار واحد پروانه ساختمانی دریافت و مراحل مختلف ساخت را طی می‌کنند. تردیدی نیست که با توجه به حجم این برنامه و گستردگی آن در سطح شهرهای سراسر کشور، تسریع در اجرای برنامه می‌تواند فعالیت‌های ساختوساز را از رونق خوبی برخوردار کند.
تقویت تقاضای موثر از طریق سیاست پس‌انداز : مسکن از جمله کالاهایی است که برای بیشتر خانوارها بالاترین سرمایه‌گذاری در طول زندگی‌شان محسوب می‌شود. به طور طبیعی، توان خرید این کالا یک شبه حاصل نمی‌شود و نیاز به برنامه‌ریزی برای دستیابی به آن دارد. قدرت خرید مسکن برای هر فرد با اتکا به پس‌اندازهای گذشته و پس‌انداز آینده (تسهیلات بانکی) امکان‌پذیر است. بنابراین برنامه‌های پس‌انداز- محور، از ارکان مهم و اساسی سیاست تامین مسکن تلقی می‌شود. این برنامه‌ها علاوه بر این که توان خانوارها را برای تقویت قدرت خرید آنان تقویت می‌کند، توان سیستم‌های تامین مالی و بانک‌ها را نیز برای پرداخت بیشتر تسهیلات بانکی افزایش می‌دهد.
در کشور ما متاسفانه به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای این موضوع طراحی کرده است، سایر بانک‌ها چنین سیستمی را به کار نبرده‌اند. برنامه‌های پس‌انداز- محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که حتی جا دارد کمک‌های حمایتی و یارانه‌های دولت نیز در همین راستا برنامه‌ریزی شود.
استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی :سیستم تامین مالی مسکن در ایران تاکنون مبتنی بر منابع بانکی بوده است، میزان تسهیلات نیز محدود به تجهیز منابع بانک‌ها و سهم تعیین شده برای بخش مسکن است.
در وضعیت کنونی کشور سهم اعتبارات بانکی در سرمایه‌گذاری بخش مسکن بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده و مابقی توسط بخش خصوصی و عمدتا خانوارها تامین می‌شود.
با عنایت به میزان تقاضای مسکن در آینده و سقف حداکثری فعلی تخصیص تسهیلات سیستم بانکی به بخش مسکن، یکی از راهکارهای افزایش ظرفیت تولید مسکن، استفاده از ابزارهای پس‌اندازی در بازار سرمایه است. ویژگی بارز این ابزارها، تجهیز و جمع‌آوری پس‌اندازهای خرد خانوارها است که به سمت ساخت مسکن هدایت می‌شود. این ابزار برای خانوارهای با پس‌انداز محدود نیز امکان مشارکت در بازار مسکن و بهره‌مندی از سود این بازار را فراهم می‌کند.
تحت این شرایط، فراهم ساختن بستر مناسب برای گسترش بازار سرمایه مسکن و تامین منابع بلندمدت در این بازار، به عنوان یکی از اجزای مهم و محرک، در زمینه سیاست‌گذاری در این بخش است تا جریانی مستمر و کافی برای گسترش سرمایه در آن ایجاد شود.
هدایت منابع کلیه نهادهای مالی از جمله صندوق‌های بازنشستگی، تامین اجتماعی، بیمه و سرمایه‌گذاری به سمت ساخت مسکن:صندوق‌های بازنشستگی و تامین اجتماعی در سراسر دنیا از بزرگ‌ترین نهادهای مالی و سرمایه‌گذاری هستند. وظیفه اصلی نظام مالی کارآمد، ایجاد رابطه میان سرمایه‌گذاران (دارندگان وجوه) و سرمایه‌پذیران است. این نظام کارآمد در حقیقت حلقه واسط بین بازارهای مختلف نظیر مسکن، صنعت و... است که به تامین مالی آنها از طریق یکدیگر بپردازد.
به‌طور مشخص سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ابتدا نیازمند تشکیل موجودی سرمایه است و این نهادها، محل مناسبی برای تشکیل موجودی سرمایه هستند. با توجه به سود انتظاری مناسب در بخش مسکن و جذابیت‌های موجود در این بخش، اتصال منابع این صندوق‌ها با تولید در بخش مسکن می‌تواند دو هدف مهم را محقق سازد، اولا تولید و عرضه در بخش مسکن را توسعه بخشد و ثانیا سودآوری این نهادها را تضمین کند. در صورتی که مدیریت و نظارت صحیح بر این فرآیند حاکم باشد، این اتصال می‌تواند از بروز بحران‌هایی که بر این نهادها مستولی می‌شوند نیز ممانعت کند.
تشکیل صندوق‌های ضمانت سرمایه‌گذاری مسکن: یکی از ویژگی‌های بارز بخش مسکن نوسانات این بازار است که تولید، سرمایه‌گذاری، سود مورد انتظار سازندگان و... را تحت تاثیر قرار می‌دهد.بر اساس نتایج مطالعه مستقلی که برای بیش از ۵۰ پروژه انبوه‌سازی در مناطق و ادوار مختلف رکود و رونق انجام گرفته، این نتیجه حاصل شده که نرخ سودآوری طرح‌های انبوه مسکن از ۷۸+ درصد تا ۳۳- درصد نوسان داشته است. این دامنه نوسان نشان می‌دهد، به‌رغم آن که سرمایه‌گذاری در پروژههای انبوه مسکن غالبا از نرخ سودآوری خوبی برخوردار است، ولی در دوره‌های رکود یا در برخی مناطق، خطر منفی شدن نرخ سود، همچنان سرمایه‌گذاران را تهدید می‌کند و یکی از عوامل مهم در تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری، عدم پیش‌بینی بازار و نداشتن چشم‌انداز روشن از سود مورد انتظار از طرف سازندگان انبوه به شمار می‌رود و یکی از پیشنهادهای کارساز در این خصوص تشکیل صندوق ضمانت سرمایه‌گذاری در مسکن است. این صندوق که با مشارکت انبوه‌سازان، شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن، شرکت‌های بیمه، بانک‌ها و دولت تشکیل و تاسیس می‌گردد، می‌تواند با تضمین میزان معینی از نرخ سود مورد انتظار، فضای اطمینان‌بخشی برای سرمایه‌گذاری در بخش فراهم آورد و ضمن رونق بخشیدن به سرمایه‌گذاری در بخش، نقش تثبیت‌کنندگی در نوسانات بازار مسکن نیز ایفا کند.
تخفیف در هزینه‌های مبادله مسکن برای متقاضیان واقعی: کاهش هزینه‌های معاملاتی در بخش مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن موجب افزایش توان دسترسی این خانوارها به مسکن می‌شود. از آن جا که یکی از عوامل منجر به بروز پدیده رکود در بخش مسکن، عدم هماهنگی قیمت خرید مسکن و توان پرداخت خانوارها است، کاهش این گونه هزینه‌ها می‌تواند این ناهماهنگی را کاهش دهد و به افزایش دادوستد در بخش و تبدیل تقاضای خاموش به تقاضای موثر گردد. این به نوبه خود یکی از شرایط خروج از بحران رکودی در بازار می‌شود. توجه به این نکته ضروری است که این تقاضا، تقاضای واقعی است و چنین تخفیف‌هایی منجر به گسترش رفتار سوداگرانه و افزایش کاذب قیمت‌ها در بخش نمی‌شود.
تسهیل و تخفیف در پروانه‌های ساختمانی و اعطای تراکم‌های تشویقی: کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بیانگر رکود آتی در بازار مسکن است. به این ترتیب، یکی از روش‌های مورد توجه برای خروج از شرایط رکودی اتخاذ سیاست‌هایی است که منجر به افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی شود.از آنجا که در شرایط رکودی تفاوت میان قیمت تمام شده مسکن و سطح توان پرداخت متقاضیان زیاد است، می‌توان با کاهش هزینه‌های اخذ پروانه‌های ساختمانی و برقراری تسهیلات بیشتر در اخذ این پروانه‌ها به خروج از رکود و افزایش تولید و عرضه مسکن دست یافت. اعطای تراکم‌های تشویقی برای ساخت نیز موجب سرشکن شدن بیشتر هزینه زمین در واحدهای مسکونی و به نوعی کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی می‌شود. این امر شرایط تامین مسکن برای خانوارهای با سطح درآمد پایین را امکان‌پذیر می‌سازد.
عکس: آکو سالمی
ارسال نظر