آفت بیکاری در بنگاه‌های مسکن

مهدیس فرقانی

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک: هفته‌ای ۵ نفر از این شغل انصراف می‌دهند

کاهش ۳۵ درصدی درآمد مشاوران در شهرهای شمالی و ۵۰ درصدی تعداد بنگاه‌ها در شهرهای جنوبی

بنگاه‌های مسکن شهر تهران در هر ماه به طور متوسط ۲ فقره معامله انجام می‌دهند کاهش حجم و ارزش معاملات مسکن در یک سال و نیم اخیر تهدید بزرگی برای صنف مشاوران املاک محسوب شده به‌طوری‌که در برخی شهرها تعداد بنگاه‌های مسکن به نصف رسیده و در برخی دیگر، اغلب آژانس‌ها فقط با یک مشاور اداره می‌شوند. در حال حاضر بیش‌از ۴۰۰ هزار نفر در بازار مشاوره ملکی مشغول به کار هستند، اما روسای اتحادیه‌ بنگاه‌های مسکن ۷ شهر بزرگ کشور می‌گویند اگر اوضاع رکودی همچنان ادامه داشته باشد، بیکاری گسترده دامن این بازار را خواهد گرفت.

آمارهایی که مشاوران املاک می‌دهند بیانگر این است که در سال ۸۶، در هر بنگاه به‌طور متوسط بین ۴ تا ۵ قرار داد قطعی خرید و فروش ثبت می‌شده، اما در حال حاضر این رقم به یک تا دو فقره رسیده است. درآمد مشاوران، مستقیم از آنچه در قالب ارزش معامله ملک بین خریدار و فروشنده رد و بدل می‌شود، بدست می‌آید؛ بنابراین هر چقدر تعداد خرید و فروش‌ها و همچنین قیمت مسکن کاهش پیدا کند درآمد بنگاه‌ها نیز افت خواهد کرد.

در برخی شهرها گفته می‌aشود همه آژانس‌هایی که اجاره‌ای بوده‌اند به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌بها تعطیل شده‌اند. از سوی دیگر شنیده شده رکود معاملاتی در بازار مسکن خطر فعالیت بنگاه‌های بدون پروانه را تا حدی کاهش داده به‌طوری‌که این بنگاه‌ها خود به خود تعطیل شده یا در آستانه تعطیلی هستند.

در بازار مسکن چند هزار شغل در ارتباط با یکدیگر هستند که اگر تغییری در یکی از آنها صورت بگیرد مابقی نیز دستخوش تحول خواهد شد. یکی از مشاغلی که با بازار مسکن رابطه مستقیم و بسیار نزدیک دارد «مشاوران املاک یا بنگاه‌های مسکن» هستند؛ چراکه در امر خرید، فروش، رهن و اجاره ملک و مستغلات، مشاوران املاک هستند که معاملات و قراردادها را به ثبت می‌رسانند.

با این حساب رونق یا رکود در بازار مسکن در تعیین میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار است، زیرا درآمد بنگاهداران از راه ثبت معاملات و عقد قراردادهای ملکی تامین می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در تهران، در پاسخ به چند پرسش خبرنگار دنیای اقتصاد در رابطه با «تعداد مشاوران املاک فعال در تهران و کل کشور، تعداد متوسط افراد فعال در هر بنگاه، میزان درآمد مشاوران املاک در یک سال گذشته، تعداد معاملات ثبت شده ماهانه در هر بنگاه، تاثیر رکود مسکن بر میزان درآمد املاکی‌ها و اینکه آیا ادامه رکود در بازار مسکن برای صنف مشاوران املاک تهدید محسوب می‌شود یا نه؟» چنین گفت: در کل کشور رقمی معادل ۶۵ هزار بنگاه املاک فعال هستند که ۱۷ هزار مشاور املاک مربوط به استان تهران و ۷ هزار و ۸۰۰ بنگاه مربوط به شهر تهران است و به‌طور متوسط در هر بنگاه ۵ نفر مشاور فعالیت می‌کنند البته در برخی از بنگاه‌ها این تعداد بیشتر و حتی کمتر است، اما ۵ نفر، تعداد متعادل در هر بنگاه املاک است.

اکثر بنگاهداران طی یک سال گذشته از وضعیت بازار مسکن بسیار ناراضی و ناراحت بودند به‌طوری که ما هر هفته حدود ۵ بنگاه انصرافی داشتیم که این شغل را رها کردند و به دیگر مشاغل رو آوردند و این رکود در بازار مسکن بود که باعث شد مشاوران املاک از این شغل صرف‌نظر کنند.

مصطفی قلی خسروی در ادامه گفت: رکود در بازار مسکن بر میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار بوده است؛ چراکه تنها فعالیتی که آنها انجام می‌دهند ثبت قراردادها و معاملات ملکی است و رکود باعث شد تا همه مشاوران املاک متضرر شوند.

وی اظهار کرد: طی یک سال گذشته که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده به‌طور متوسط هر بنگاه در هر یک ماه دو معامله را به ثبت رسانده است، اما باید این نکته را نیز خاطر نشان کرد که دوره رکود در هر بازاری معمولا ۳ تا ۴ سال به طول می‌انجامد و رکودی که به تازگی شامل حال بازار مسکن شد فقط یک سال و نیم را سپری کرده است و شاید حداکثر ۳ سال دیگر این وضعیت ادامه داشته باشد، اما مطمئنا بنگاهدارانی که کهنه کار و حرفه‌ای هستند از این وضعیت هراسی ندارند و به فعالیت خود ادامه می‌دهند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده این مساله است که در یکی دو ماه آینده وضعیت بازار مسکن بهتر خواهد شد، اما این بدان معنا نیست که رونق کامل پدیدار شود، بلکه منظور به جریان افتادن بازار مسکن بدون هیچ افزایش قیمت است.

ادامه رکود یعنی تعطیلی بنگاه‌ها

محمد قاسم تابنده رییس اتحادیه مشاوران املاک در شهر شیراز گفت: رکودی که از یک سال گذشته در بازار مسکن پیش آمد اگر به‌زودی پایان نگیرد و ادامه داشته باشد می‌توان تعطیلی و تغییر شغل بسیاری از بنگاه‌های مسکن کل کشور را پیش‌بینی کرد، زیرا طی همین مدت به علت رکود و کسادی بازار مسکن، اغلب مشاوران املاک تغییر شغل دادند و به دلیل بی‌ثباتی در بازار مسکن تعداد معاملات و قراردادهای ملکی بسیار کم بوده است به همین خاطر در بازار مسکن شهر شیراز اغلب املاکی‌ها تغییر شغل دادند.

در شیراز ۲۵۰۰ بنگاه املاک فعال هستند که از ابتدای بهمن سال گذشته تا به امروز ۷ هزار معامله صورت گرفته است که به‌طور متوسط هر بنگاه ۳ معامله به ثبت رسانده است.

کاهش ۳۵ درصدی درآمد مشاوران

به گزارش دنیای اقتصاد، رکود مسکن باعث شده در شهرهای شمالی درآمد مشاوران املاک با ۳۵ درصد کاهش همراه باشد و در ازای آن، مالیات ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش داشته است. علیرضا شعبان‌پور، رییس اتحادیه مشاوران املاک چالوس در این باره به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر نقدینگی بسیار کم است و در بازار رغبت برای خرید نیست و اکثر افراد فروشنده هستند تا خریدار و این علتی از تداوم رکود است.

وی افزود: رکود در بازار مسکن باعث می‌شود تا مشاوران املاک با چالش رو به رو شوند، زیرا هیچ منبع درآمدی دیگری ندارند. از سوی دیگر بنگاه‌های مسکن یکی از مشاغل خدماتی است که تسهیلات بانکی از جمله وام جهت راه اندازی یک مغازه تحت عنوان املاک و یا زمانی که بازار کساد است و درآمدی نیست برای رفع مشکل مالی به آنها تعلق نمی‌گیرد. البته نباید به تنهایی رکود را دلیلی بر تضعیف کردن درآمد مشاوران دانست، زیرا برخی از سیستم‌ها و اداراتی که با بازار مسکن رابطه مستقیم دارند طبق قانون عمل نمی‌کنند و فعالیت‌های غیرقانونی انجام می‌دهند و همین امر باعث افت درآمد املاکی‌ها می‌شود. وی گفت: از ابتدای سال ۸۸ تا به امروز ۱۰۰ معامله خرید و فروش ملک و ۳۰۰ قرارداد اجاره توسط املاکی‌های شهر چالوس ثبت شده است.

از ۱۸۶۰ بنگاه،۹۰۰ مشاور مانده‌اند

در همین زمینه رییس اتحادیه املاک شهر اهواز از تعطیلی ۹۶۰ بنگاه مسکن خبر داد و در این باره به دنیای اقتصاد گفت: این در حالی است که در گذشته یک هزار و ۸۶۰ بنگاه املاک در اهواز فعالیت می‌کردند. بنا به گفته بهرام نوذری طی دوران رکود اکثر بنگاه‌های املاک ماهانه فقط دو معامله ملکی را به ثبت رسانده‌اند و حتی تعدادی از مشاوران املاک در طول یک ماه تنها یک معامله انجام داده‌اند و این تعداد معامله نتیجه رکود در بازار مسکن بوده است.

وی در ادامه گفت: بسیاری از مشاوران املاک تغییر شغل دادند، چراکه در ملک اجاره‌ای فعالیت می‌کردند و به علت نداشتن درآمد کافی برای پرداخت اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی مجبور به تعطیلی شغل خود شده‌اند و تنها افرادی در این حرفه باقی ماندند که ملک فعالیت شان شخصی است و شغل دیگری برای کسب درآمد ندارند.

افزایش بی‌رویه قیمت باعث رکود شد

محسن ملکی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در استان کرمانشاه علت به‌وجود آمدن رکود در بازار مسکن را افزایش بی‌رویه قیمت، نبود نظارت کافی و صحیح بر وضعیت بازار، وام‌های زود بازده ساخت‌وساز دانست. وی در مورد وضعیت درآمد مشاوران املاک در این دوره از بازار گفت: در دوره رکود مشاوران املاک وضع نابسامانی داشتند، چراکه درآمد کافی نداشتند به‌طوری که از یک هزار و ۶۰۰ مشاور املاک نزدیک به ۵۰۰ بنگاه تعطیل شد و علت آن، نبود تعداد معاملات و قرارداد کافی ملکی بود.

کاهش ۳۰ درصدی درآمد بنگاهداران

غلامحسین دشتی‌نژاد، رییس اتحادیه مشاوران املاک شهر یزد نیز از کاهش ۳۰ درصدی درآمد مشاوران املاک در این استان خبر داد و به دنیای اقتصاد گفت: بیشترین معامله ثبت شده در بنگاه‌ها مربوط به ثبت قراردادهای اجاره بوده است و در هر بنگاه به‌طور متوسط ماهانه یک قرارداد فروش تنظیم می‌شود، اگر وضعیت رکود ادامه داشته باشد آن دسته از بنگاهدارانی که تنها راه درآمدشان ثبت معاملات ملکی است به وضعیت بدی دچار می‌شوند و بیشترین ضرر شامل حال کسانی است که بنگاهداری تنها شغل آنها است، چراکه برخی از مشاوران املاک در حین ضرر تغییر شغل می‌دهند و به حرفه دیگری می‌پردازند، اما با ادامه این وضعیت تعداد بیشتری از بنگاه‌های املاک غیرفعال می‌شوند.

رکود فرصتی برای تعطیلی

رسول جهانگیری، رییس اتحادیه املاک استان اصفهان دیدگاه دیگری نسبت به عواقب رکود در بازار مسکن دارد. وی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: بیشترین منبع درآمد مشاوران املاک از طریق معاملات فروش ملک است و پیدایش دوره رکود باعث کاهش درآمد بنگاهداران شده است، اما از طرف دیگر این دوره از بازار مسکن فرصت مناسبی بود تا آن دسته از بنگاه‌هایی که بدون پروانه کسب شروع به فعالیت کرده بودند، خود به خود تعطیل شوند. برای مثال در هر محله ۳ صنف املاکی بر اثر تعطیلی تعدادی از آنها تبدیل به یک صنف شدند.

وی اظهار کرد: تعداد معاملات صورت گرفته در یک سال گذشته اصلا قابل مقایسه با سال پیش نیست، اما قیمتی که به‌صورت کاذب افزایش یافته بود از بین رفت و به ثبات رسید.

از سوی دیگر نباید زیاد نگران عواقب رکود بود، زیرا در بازار مسکن هیچ گاه همه بنگاه‌های مسکن تعطیل نخواهند شد، چراکه قراردادهای رهن و اجاره همیشه در بازار بنا به درخواست مستاجران انجام می‌شود و نبود معاملات خرید و فروش

فقط بر کاهش میزان درآمد مشاوران املاک تاثیر خواهد گذاشت و آنها را تعطیل نخواهد کرد.

همچنین در این میان اکثر مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران در دوران رکود مسکن، وضعیت درآمدشان را بسیار ضعیف و ناچیز عنوان کردند به‌طوری که تعداد زیادی از آنها تغییر شغل دادند.

مقایسه درآمد با دو سال گذشته

صالحی، یک مشاور املاک واقع در خیابان زمزم در رابطه با میزان درآمد یک سال گذشته مشاوران املاک خود گفت: میزان درآمد ما طی این مدت بسیار کم بوده است، به‌طوری که قابل مقایسه با درآمد دو سال گذشته نیست با توجه به اینکه بازار اجاره فصلی است و بازار فروش همیشگی است. در دو سال قبل به‌طور متوسط ماهانه ۴ معامله و گاهی اوقات بیشتر از این تعداد در بنگاه ثبت کردیم، اما در ۷ ماه گذشته تنها ۷ معامله فروش به ثبت رساندیم. وی افزود: رکود مسکن ۱۰۰ درصد بر میزان درآمد املاکی‌ها تاثیرگذار خواهد بود، زیرا کساد در کسب و کار باعث شده است تا بسیاری از بنگاهداران این شغل را ترک کنند و تنها کهنه کاران در این حرفه باقی بمانند. مطمئنا ادامه رکود بر کساد و بی‌رونقی روزبه‌روز صنف مشاوران املاک تاثیر بیشتری خواهد گذاشت؛ چراکه تا به امروز افراد زیادی میدان را خالی کردند و اگر وضعیت بدتر شود صنف املاک بیشتر تهدید می‌شود.

نعمتی، مشاور املاک دیگری در خیابان ونک در رابطه با میزان درآمدش طی چند ماه گذشته گفت: اوضاع بسیار بدی را سپری کردیم، زیرا در سال ۸۶ حق کمیسیونی که ماهانه از طریق عقد قراردادها به دست می‌آوردم ۳ تا ۴ میلیون تومان بود، اما از مرداد ماه سال ۸۷ تا به امروز یک ریال هم درآمد نداشته ام، چراکه بازار در رکود به سر می‌برد و هیچ خرید و فروشی نمی‌شود و در دو سال گذشته هر ماه یک معامله فروش و دو قرارداد اجاره در بنگاه ثبت شده است، اما سال گذشته تعداد معاملات انگشت شمار بوده است. این فعال بازار مسکن در ادامه گفت: در حال حاضر بیش‌از نیمی از بنگاه‌های مسکن در منطقه ونک نیمه‌ تعطیل هستند و ۴۰ درصد باقی مانده‌اند. مشاور املاک دیگری در خیابان هفت تیر گفت: وقتی رکود در بازار پیش آید از تعداد معاملات کاسته می‌شود در نتیجه میزان درآمد بنگاهداران کاهش پیدا خواهد کرد. سال گذشته میزان درآمدمان بسیار کمتر از سال ۸۶ بوده و آن هم به دلیل رکود بوده است به همین خاطر بسیاری از املاکی‌ها تغییر شغل دادند. ۶ ماه اول سال ۸۷، حجم معاملات به نسبت مدت مشابه سال قبل ۳۰ درصد کاهش پیدا کرد که این رقم در ۶ ماه دوم به ۷۵ درصد رسید و این مساله نشان‌دهنده افت معاملات است. از طرف دیگر هرچه رکود بیشتر ادامه داشته باشد، به‌طور قطع از تعداد مشاوران املاک کاسته خواهد شد.

مشاور املاک دیگری که در محدوده تجریش فعالیت می‌کند نظر به این دارد که وضعیت درآمدی مشاوران املاک در سال‌جاری بسیار افتضاح بوده، چراکه تعداد معاملات چشمگیر نبوده است به همین جهت از آنجا که مشاوران املاک به‌طور درصدی کار می‌کنند و از حقوق ثابتی برخوردار نیستند متحمل ضرر شدند و اگر این وضعیت ادامه دار باشد مسلما تعداد زیادی تغییر شغل می‌دهند، چراکه هر شخصی در هر شغلی به دنبال مزایا و درآمد است.

کاهش ۶۰ درصدی معاملات اجاره‌ای

اردلانی، مشاور املاکی در خیابان میرداماد نیز به دنیای اقتصاد گفت: زمانی که رکود در بازار مسکن باشد و خرید و فروش کافی صورت نگیرد، از میزان درآمد مشاوران کاسته خواهد شد. برای مثال درآمدی که در دوره رکود داشتیم یک دهم درآمدی بود که در زمان رونق در بازار مسکن خواهیم داشت. تعداد معامله‌های فروش ثبت شده در هر ماه یکی هم نبوده است و تعداد قراردادهای اجاره در مقایسه با سال قبل ۶۰ درصد کاهش داشته است زیرا اکثر مستاجران قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند.

میزان درآمد مشاوران املاک یک بنگاه در منطقه نارمک در چند ماه گذشته یک پنجم درآمد ۲ سال قبل شده است.

محسنی، املاکی فعالی در نارمک از کاهش میزان درآمد ماهانه‌اش به دنیای اقتصاد خبر داد و گفت: در این مدت معامله‌ای جهت فروش ملک نداشتیم و فقط هر ماه ۶ قرارداد اجاره به ثبت رسانده‌ایم و درآمدی که از این طریق نصیبمان شده بسیار ناچیز بوده است، اما به این نکته باید اشاره کرد که طی چند سال گذشته تعداد مشاوران املاک در هر منطقه افزایش یافته و با این حساب معاملات یک منطقه بین چندین املاک تقسیم می‌شد، اما با شروع و ادامه رکود تعداد زیادی از تازه واردها که به بازار رو آورده بودند، کنار کشیدند.

ابوترابی مشاور املاکی در خیابان قصرالدشت نیز اظهار کرد: هنگامی که در بازار مسکن رکود رخ بدهد مسلما میزان معاملات و قراردادهای ملکی کاهش پیدا خواهد کرد و اگر دوره رکود در بازار طولانی شود ممکن است حجم معاملات به صفر برسد و زمانی که می‌گویند بازار در رکود به سر می‌برد، هیچ فعالیتی جهت خرید، فروش، رهن و اجاره ملک صورت نمی‌گیرد. تنها کافی است طی مدتی که بازار مسکن کساد و بی‌رونق بوده است نگاهی به تعداد املاک هر محله بیندازید و متوجه تعطیلی تعدادی از بنگاه‌ها خواهید شد.

وی در ادامه گفت: در دوره رکود هر چهار ماه یک معامله فروش و هر یک ماه دو قرارداد اجاره را به ثبت رسانده‌ایم. درآمدمان در دوره یک ساله رکود برابر با صفر بوده و در مقایسه با سال قبل از رکود میزان درآمدمان ۸۰ درصد کاهش داشته است.