نسخه انبوهسازان برای خروج از رکود در بازار مسکن
دنیای اقتصاد-در نسخه‌ای که انبوهسازان تهران برای خروج مسکن از رکود نوشته‌اند، به نحوه اختصاص وام مسکن در نظام بانکی ایراد گرفته شده است و از دولت خواسته شده در توزیع وام مسکن، شهرهای بزرگ در اولویت قرار گیرد.انبوهسازان یک راه دیگر نیز برای خلاصی از رکود دارند و آن تاسیس دفاتر کارشناسی تعیین قیمت است که همچون سایر کشورها می‌تواند تحت نظارت شهرداری‌ها فعالیت کند. انبوهسازان تهرانی به دولت پیشنهاد کردند
راه خروج از رکود مسکن
سرمایه‌گذاری سایر اصناف در بخش ساختمان باعث شده رکود طبیعی در مسیری با شیب تند و طولانی قرار گیرد
ایجاد سامانه تعیین قیمت مسکن تحت نظارت شهرداری
اولویت توزیع وام مسکن با شهرهای بزرگ باشد
گروه مسکن- لیلا درخشان: گروهی از سازندگان حرفه‌ای ساختمان در تهران دست به کار شده‌اند تا برای خروج بخش مسکن از رکودی که دوره آن طولانی مدت پیش‌بینی شده به دولت کمک فکری دهند.
تازه‌ترین آمار صدور پروانه‌های ساختمانی از کاهش میل به ساخت‌و‌ساز در تهران حکایت دارد. هرچند محمد سعیدی‌کیا، وزیر مسکن این کاهش را تا حدود دو درصد تائید می‌کند، اما آنچه انبوهسازان در این باره می‌گویند از تعطیلی تعداد قابل‌توجهی کارگاه ساختمانی بخصوص در غرب و شمال تهران حکایت دارد که صنعت ساختمان را ناخواسته دارد به زیر می‌کشاند.
آفت رکود در بخش مسکن را گروه تحقیقات انجمن انبوهسازان استان تهران شناسایی کرده و سرمنشا آن را سرمایه‌گذاری‌های سایر اصناف در صنف ساختمان می‌داند. این سرمایه‌گذاری‌ها که عمدتا برای رسیدن به سودهای آنی و کلان انجام میشود در دوره طبیعی رکود مسکن تعطیل و باعث میشود رکود در مسیری با شیب تند و طولانی قرار گیرد.
انبوهسازان در این رابطه خواستار کنترل دولت برای ممنوعیت ورود غیرمتخصص‌ها به حوزه ساخت‌و‌ساز هستند. چون معتقدند اگر ۱۰۰درصد فعالیت‌های ساختمانی در اختیار مهندسین ساختمان باشد بازار مسکن با شوک رکود و رونق مواجه نخواهد شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، در نسخه‌ای که انبوهسازان تهران برای خروج مسکن از رکود نوشته‌اند به نحوه اختصاص وام مسکن در نظام بانکی نیز ایراد گرفته شده است و از دولت خواسته شده در توزیع وام مسکن، شهرهای بزرگ در اولویت قرار گیرد.
منشا دیگر هدایت مسکن به سمت رکود از نگاه سازندگان حرفه‌ای خلاء مکانیزم تعیین قیمت مسکن است که باعث میشود در دوران ارزانی یا گرانی خریداران و فروشندگان به قیمت‌های پیشنهادی بنگاه‌های مسکن اعتماد نکنند و در نتیجه توافقی هم برای انجام معامله صورت نگیرد.
انبوهسازان یک راه دیگر نیز برای خلاصی از رکود دارند و آن تاسیس دفاتر کارشناسی تعیین قیمت است که همچون سایر کشورها می‌تواند تحت نظارت شهرداری‌ها فعالیت کند.
متن کامل نسخه انجمن انبوهسازان تهران برای رهایی از رکود طولانی مدت در بخش مسکن را در زیر بخوانید:
مسکن در مطالعات اقتصادی و اجتماعی هر کشور از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است تا جایی که کارشناسان آن را یکی از شاخص‌های کارآمدی دولت‌ها و برقراری عدالت اقتصادی هر کشور می‌دانند.
از سوی دیگر رابطه تنگاتنگ بخش مسکن و حجم بالای سرمایههای موجود در آن با اقتصاد کلان جامعه، از این بخش ابزاری به شدت تاثیر‌گذار در رکود یا رونق اقتصادی کشورها ساخته است .در چنین شرایطی شکی نیست که دوره‌های رونق و رکود که جزء جدایی‌ناپذیر تمامی صنایع است در بخش مسکن نیز وجود دارد .البته آنچه در ایران سبب رکود یا بازار مسکن میشود، با دلیل جهانی آن کاملا متفاوت است چرا که با تسلط بخش خصوصی در بازار مسکن و فقدان نظارت‌های لازم از سوی دولت بر این بخش تا وقتی روند رشد نرخ مسکن تورمی است، ساخت و ساز به یکی از انگیزه‌های اصلی برای اکثر صنوف تبدیل میشود و سرمایه‌داران سرمایههای خود را به سمت آن حرکت می‌دهند سپس با کوچکترین احساس خطری در تامین سود مورد نظر سرمایههای خود را از این بخش خارج کرده و این بخش در رکود عمیقی فرو می‌رود. به این ترتیب به جای هدایت صاحبان سرمایه توسط دولت به امور زیربنایی، آنها به صورت غیر حرفه‌ای در حوزه مسکن در پی‌سود‌های آنی و کلان سرمایه‌گذاری کرده و نوعی سوداگری در این بخش ایجاد می‌کنند.
بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار، بیش از ۳۰درصد است و این مورد در کلان شهرهابه بیش از ۴۰درصد و برای دهک‌های درآمدی متوسط به پایین، حتی تا ۱۰۰درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین، شاخص قیمت مسکن به درآمد خانوار که بیان کننده توانمندی خانوار در تهیه مسکن است، با توجه به افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر به عدد ۱۰ رسیده است و در حال حاضر، دهک‌های اول تا سوم کشور باید علاوه بر پس‌انداز ۸۰درصد از درآمد خود، ۱۰۰سال برای خانه‌دار شدن صبر کنند. همچنین با توجه به اینکه اکثر متقاضیان مسکن زوج‌های جوان هستند که در شرایط سنی ورود به بازار اشتغال هستند، قدرت خرید واحدهای مسکونی را ندارند، بنابراین بسیاری از آنها ناچار به انتخاب نحوه سکونت استیجاری می‌شوند. طبق گزارشات مرکز آمار ایران به طور متوسط ۷۰درصد دهک‌های ششم به پایین جامعه اجاره نشین هستند.تغییرات ادواری بخش مسکن که از آن به عنوان دوره‌های رکود و رونق یاد میشود، پدیده‌های تکرار شونده‌ای هستند که گاه در تولید مسکن و گاه در معاملات و زمانی نیز در هر دو متغیر همزمان مشاهده میشود. بررسی سوابق نوسانات تجاری در سه دهه گذشته، نشان می‌دهد که به طور تقریبی دوره‌های رونق دو ساله بوده و دوره‌های رکود عموما بین ۳تا۶ فصل طول کشیده است. رکود بازار خرید و فروش مسکن موجب رونق بازار اجاره مسکن میشود. همچنین قیمت ملک می‌تواند اجاره‌بها را با اختلاف چند ماهه تحت تاثیر قرار دهد، به نحوی که اگر امروز کاهش قیمت واقعی ملک صورت گیرد، در چند ماه آینده می‌توان شاهد کاهش نرخ اجاره بها بود. در این بین البته عوامل بسیاری وجود دارد که در این تغییرات موثر هستند که در ادامه به صورت خلاصه به آنها اشاره میشود:
قیمت گذار ی نابسامان
این حقیقتی غیر قابل انکار است که مالکان و مشاوران املاک معیار و مقیاس ثابت و منطقی برای ارزش‌گذاری ملک ندارند. در اکثر کشورهای دنیا هر مالکی که قصد فروش یا اجاره ملک خود را داشته باشد، با مراجعه به نزدیکترین دفاتر مشاورین املاک و ساختمان ضمن تکمیل فرم مخصوص که هم تمایل به فروش و هم تفویض اختیارات قانونی به مشاوران آن دفتر تلقی میشود، کار خود را آغاز می‌کنند. در این دفاتر کارشناسان آموزش دیده توسط مالک همراه با درخواست انجام کارشناسی به شهرداری همان منطقه ارسال میشود و ملک موردنظر توسط کارشناسان قیمت‌گذاری میشود. ارزش واقعی ملک با در نظر گرفتن کلیه جوانب توسط کارشناس مربوطه تعیین و به آژانس مربوطه مذکور کتبا اعلام می شود. سپس نماینده آژانس، ملک را برای دوره زمانی محدود (حداکثر ۳ماه) در اختیار گرفته و با هزینه خود اقدم به تبلیغات و ارائه آن از طریق جراید، وسایل ارتباط جمعی، اینترنت و... به بازار تقاضا می‌کند. خریدار نیز بدون دغدغه از گران یا ارزان بودن قیمت و پس از ابراز تمایل برای خرید، تشریفات مختصر قانونی را پشت سر گذاشته و با همان قیمت اعلام شده ملک مورد بحث را خرید یا اجاره می‌کند. بنابراین در این سیستم نقش دلالان توسط یک سیستم خدماتی مطمئن و با مجوز قانونی جایگزین میشود. در رابطه با اجاره بها نیز این نکته قابل اشاره است که به طور منطقی قیمت اجاره بها باید رابطه مستقیم با قیمت ملک داشته باشد. به عنوان مثال چنانچه اجاره بهای سالانه یک واحد مسکونی ۶درصد ارزش ملک باشد، بدین معنا که اگر ارزش ملکی ۱۰۰میلیون تومان باشد اجاره بهای آن سالانه بالغ بر ۶میلیون تومان یا ماهانه معادل ۵۰۰هزار تومان تعیین شود که البته هنوز رابطه منطقی بین اجاره بها با ارزش ملک در کشور برقرار نشده است.
تاثیر قیمت زمین بر قیمت مسکن
بدون تردید زمین همواره یکی از عواملی بوده است که در رشد نرخ‌های مربوط به مسکن، نقش اساسی و عمده‌ای را بر عهده داشته است تا جایی که قریب به اتفاق کارشناسان زمین را عمده دلیل گرانی واحدهای مسکونی در دوره اخیر می‌دانند. از سوی دیگر سیاست‌های کنترلی زمین و مسکن، عواملی هستند که اگر به درستی اجرا نشوند، شاهد مشکلات فراوانی خواهیم بود. به‌طوری که در کشور ما زمین هزینه‌ای بالغ بر ۶۰ تا ۷۰درصد قیمت کلی مسکن را شامل میشود در حالی‌که مقدار جهانی آن در حدود ۲۰درصد می‌باشد. نحوه عملکرد دولت در کنترل قیمت زمین از اهمیت ویژه ای برخوردار است تا جایی که از فقدان کنترل بر نحوه تعیین قیمت زمین می‌توان به عنوان اصلی‌ترین دلیل گرانی مسکن و نرخ‌های مربوط به آن یاد کرد.
بازار مصالح
تغییرات ناگهانی قیمت نهاد‌های تولید مسکن به ویژه سیمان، فولاد، دستمزد و هزینه صدور مجوزهای قانونی نیز تاثیرات غیرقابل انکاری بر قیمت مسکن دارد. علت این تغییرات را می‌توان در موارد زیر جست وجو کرد:
- سیاست های دولت در زمینه صدور مجوز واردات و صادرات مصالح ساختمانی: در صورت عدم اتخاذ سیاست‌های اصولی در این زمینه و با توجه به سیستم توزیع نامناسب مصالح در کشور سازندگان مسکن مصالح ساختمانی را در دوره‌های رونق با هر قیمتی خریداری کرده؛ چراکه از فروش ملکشان با قیمت‌های بالا اطمینان دارند و در دوره‌های رکود به علت عدم تقاضا کارخانجات تولید مصالح ساختمانی و به طور خاص کارخانجات تولید سیمان و فولاد با مشکل مواجه می‌شوند. مثال بارز این عامل در اواخر سال ۸۶ و اوایل سال ۸۷ رخ داد. در این برهه زمانی همزمان با افزایش قیمت کالاهای ساختمانی در بازارهای جهانی مصالحی چون آهن که برخی از نیازهای داخلی به آن از طریق واردات تامین می‌شد دچار تورم وارداتی و دیگر مصالحی چون مس و سیمان که در داخل تولید می‌شوند، نیز به دلیل صادرات دچار افزایش قیمت شدند تا جایی که رشد باور نکردنی نرخ آهن‌آلات و سیمان نیز به عنوان عامل مهمی در افزایش قیمت مسکن در این دوره شناخته میشود.
- عملکرد بازار داخلی: به ویژه در مورد احتکار آهن‌الات و سیمان که به رشد بی رویه قیمت‌ها در مواقع افزایش تقاضا دامن می زند.
تسهیلات بانکی
با روی کار آمدن دولت نهم سیاست اعطای وام برای توانمند کردن اقشار کم درآمد و افزایش توان خرید آنها در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت. در این میان نبود نظارت‌های لازم در کنار ناتوانی سیستم بانکی کشور برای پاسخگویی به سیل متقاضیان این وام‌ها، مشکلات فراوانی را ایجاد کرد تا جایی که کارشناسان یکی از عوامل مربوط به رشد قیمت مسکن را ناشی از جو روانی ایجاد شده در اثر این وام‌ها عنوان کردند. البته هرگز نباید فراموش کرد که سیاست اعطای وام و تسهیلات در صورتی که با مدیریت صحیح نظام بانکی کشور و مکانیزم‌های دولتی روبه‌رو می‌شد،می‌توانست نتایج بسیار مثبت‌تری نسبت به آنچه که امروز شاهد آن هستیم در پی داشته باشد. نکته دیگر اینکه در حالی که عمده مشکلات پیش روی کشور در بخش مسکن به شهرهای بزرگ اختصاص دارد، این وام‌ها اکثرا در شهرهای کوچک توزیع میشود .در بسیاری از کشورهای دنیا سیاست‌هایی همچون اعطای وام خرید مسکن بدون مشکل اجرا میشود. در چنین کشورهایی ۷۰ تا ۸۰درصد قیمت یک واحد مسکونی توسط وام پوشش داده میشود؛ بنابراین رابطه متعادلی میان میزان وام‌ها و قیمت مسکونی برقرار است؛ در حالی که چنین رابطه‌ای در ایران برقرار نبوده و وام در خوشبینانه‌ترین حالت ۵۰ الی ۶۰درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. همچنین در صورت وجود ثبات نسبی و منطقی در بخش مسکن است که می‌توان روی اثر بخشی مثبت وام‌ها حساب کرد.
نکته بسیار مهم در رابطه با وام‌های ساخت مسکن آن است که معمولا دولت‌ها با قرار دادن اعتبارات و تسهیلات لازم در اختیار انبوهسازان و تولیدکنندگان حرفه‌ای مسکن به دنبال کسب نتایج مثبت از سیاست اعطای وام هستند و هرگز وام ساخت را به متقاضیان عمومی که سازنده حرفه‌ای نیستند، قرار نمی دهد.البته علاوه بر موارد فوق بایستی در نظر داشت که وجود ضعف‌های نظارتی و کنترلی بر وام‌ها ایجاد بازار سوداگری را در پی‌خواهد داشت چرا که وقتی یک جریان سرمایه کاذب و غیر متقاضی در درون یک جریان متقاضی قرار بگیرد، شرایط به گونه‌ای رقم خواهد خورد که متقاضیان اصلی از رسیدن به تسهیلات دور خواهند ماند، لذا سیستم مدیریت بانکی باید تمهیداتی در راستای دور کردن جریان‌های سوداگر از این عرصه اتخاذ نماید.
سایر عوامل
علاوه بر موارد فوق‌الذکر می‌توان تغییرات نرخ مسکن و به‌خصوص نرخ اجاره را که بسیار متغیر و بی‌ثبات می‌باشد، متاثر از عوامل زیر دانست:
- رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده و در نتیجه افزایش تقاضای مسکن.
- افزایش تورم و پایین آمدن قدرت خرید و در نتیجه افزایش تعداد مستاجران و به تبع آن افزایش اجاره بها به دنبال افزایش تقاضا.
- اثرات غیر مستقیم سیاست های پولی و بانکی همچون کاهش نرخ بهره بانکی که موجب سرازیر شدن سرمایههای سرگردان به بازار خرید و فروش مسکن میشود. همچنین با توجه به بیشتر بودن‌درصد اجاره بها نسبت به نرخ سود بانکی، عرصه برای خرید مسکن و به اجاره گذاشتن آن مناسب تر شده و اجاره‌بها نیز با روند چشمگیری افزایش می‌یابد.
-اتخاذ سیاست‌هایی نظیر «سیاست تنظیم قیمت ساختمان و مسکن» توسط دولت که ماهیتا اقدام مناسبی است، اما با توجه به عدم تعادل در عرصه و تقاضا موجبات آشفتگی و رکود بیشتر در بخش مسکن را فراهم می‌کند .طبق این سیاست معاملات مسکن با کد رهگیری انجام شده و امکان اخذ مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن و وضع مالیات بر انجام معاملات مکرر فراهم می شود.
- طولانی شدن و تعمیق دوره‌های رکود مسکن و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم که منجر به جهش قیمتی مسکن برای جبران این عقب ماندگی در سال‌های بعدی میشود.
-تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن.
- روند کند اجرایی سیاست‌هایی نظیر تشویق انبوه‌سازی و احداث آپارتمان‌های کوچک و واگذاری آن به طریق «اجاره به شرط تملیک» و همچنین ساخت واحدهای استیجاری، واگذاری زمین‌های ۹۹ساله و.....که نتوانسته است تاثیر چندانی بر بازار مسکن بگذارد.
- اعطای وام برنامه‌ریزی نشده مسکن توسط بانک‌های دولتی و خصوصی به طوری که بانک مسکن در سال ۸۵ به میزان ۴۷هزار و ۱۱۰میلیارد ریال و بانک‌های خصوصی به میزان ۴۸هزار و ۸۰۱میلیارد ریال تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند.
- افزایش ریسک‌های داخلی و بین‌المللی در بخش‌های تولیدی کشور و همچنین جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط بازارهای رقیب بخش مسکن.
- فقدان برنامه منسجم جهت کنترل تقاضای سوداگرانه مسکن که به علت وجود دوره‌های رونق وارد این بخش شده و عرضه- تقاضای حقیقی را با مشکل مواجه می‌کند.
نکته قابل‌تامل نیاز به ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی و همچنین کمبود ۳میلیون واحد مسکونی است که با توجه به باقی ماندن بازار ساخت مسکن در حالت رکود و عدم اتخاذ سیاست‌های اصولی در این زمینه موجبات عدم برقراری تعادل عرضه و تقاضا و بروز دوران‌های رونق ظاهری و جهش‌های غیرواقعی قیمت‌ها و سپس بروز رکودی عمیق‌تر از قبل فراهم میشود. لذا با اتخاذ و اجرای سیاست‌های برنامه‌ریزی شده‌ای که با توجه به شرایط جامعه و توان متقاضیان انتخاب شده باشد، می‌توان انتظار داشت در دوره زمانی بلندمدتی با متعادل شدن عرضه و تقاضا نرخ‌های مسکن و علی‌الخصوص نرخ‌های اجاره بها به مقدار واقعی خود نزدیک شده و دوره‌های رونق و رکود به صورت طبیعی‌تر رخ دهد.
ارسال نظر