گروه مسکن - این روزها مسوولان ارشد اقتصادی دولت سرگرم سروسامان دادن طرحی هستند که موضوع آن تعیین نرخ بهره بانکی است.

این طرح که قرار بود اواخر سال گذشته برای اجرا در سال جاری به جمع‌بندی برسد به دلیل اختلاف‌نظر وزرای کلیدی دولت نهم چنین نشد و اکنون تعیین نرخ بهره به مناقشه پرماجرا بین وزرای کار، صنایع و معادن، اقتصاد و دارایی و رییس‌کل بانک مرکزی تبدیل شده است. وزرای کار و صنایع مدافع کاهش نرخ بهره با هدف جذب سرمایه توسط بخش تولید و رییس‌کل بانک مرکزی مدافع افزایش آن با هدف کنترل تورم در جامعه است، اما سهم مسکن از تعیین نرخ بهره بانکی چقدر است؟

به نظر می‌رسد نرخ بهره در شرایط حال حاضر اقتصاد بیشتر از آنکه بر روی میزان سرمایه‌گذاری در صنعت و حتی اندوخته‌های بانکی مردم تاثیر داشته باشد بر بازار مسکن تاثیرگذار است.

کاهش نرخ بهره می‌تواند به افزایش سیل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منجر شود.

رشد نقدینگی یعنی رشد قیمت مسکن

پیروز حناچی استاد دانشگاه و کارشناس صاحبنام در بخش مسکن معتقد است،‌ رشد نقدینگی باعث رشد قیمت مسکن خواهد شد.

این اعتقاد پیروز حناچی به این معنی است که نرخ بهره نباید به قدری کاهش یابد که انگیزه سرمایه‌گذاری در بانک‌ها از سوی مردم کم شود.

استاد دانشگاه تهران با تاکید براینکه کند کردن رشد تورم می‌تواند از افزایش کاذب قیمت مسکن جلوگیری کند، گفت: هرچقدر که سیاست‌های دولت باعث تورم بیشتر شود تاثیر رشد قیمت مسکن سریع‌تر ظاهر خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: چنانچه دولت کنترلی بر هزینه‌های جاری نداشته باشد و نقدینگی به جامعه تزریق شود، اولین محلی که تاثیر خود را از بابت رشد نقدینگی به خود خواهد دید بازار مسکن خواهد بود.

استاد دانشگاه تهران گفت: زمانی که نرخ تورم افزایش می‌یابد افکار عمومی‌برای حفظ دارایی‌های خود سعی می‌کنند، سرمایه‌های خود را در محل‌های امنی سرمایه‌گذاری کنند، پس این سرمایه‌ها بهترین محل را بازار زمین و مسکن می‌بینند.

حناچی درخصوص کاهش نرخ سود بانکی و رابطه آن با افزایش اجاره بهای مسکن گفت: یکی از دلایل افزایش اجاره بهای مسکن در سال گذشته کاهش نرخ سود بانکی بود، به طوری‌که مالکان ساختمان تا قبل از کاهش نرخ سود بانکی یک مقدار از سرمایه‌های خود را به عنوان ودیعه و بخشی را هم به عنوان اجاره بها دریافت می‌کردند، اما پس از این اتفاق تا حدودی اخذ ودیعه حذف و اجاره بها افزایش یافت.

وی اظهار داشت: کاهش نرخ سود بانکی به معنای خروج سرمایه مردم از بانک‌ها است، چرا که زمانی که ارزش واقعی نقدینگی و سرمایه با توجه به نرخ تورم موجود در کشور به درستی محاسبه نمی‌شود، نتیجه آن چیزی جز خروج سرمایه از بانک‌ها نیست.

مینو رفیعی: دولت

در بازار مسکن دخالت نکند

یک کارشناس مسکن با اعتقاد بر اینکه کنترل بازار مسکن از سوی دولت اشتباه است، معتقد است: دولت برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت مسکن باید زمینه تولید و عرضه مسکن را به نحو قابل توجهی تسهیل و تقاضا را توانمند کند.

مینو رفیعی در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس افزود: انتظار کاهش یا ثبات قیمت مسکن با توجه به رشد قیمت تمام کالاها و خدمات در سال دور از انتظار است، اما به هر حال باید اذعان داشت که کنترل بازار مسکن از سوی دولت اشتباه است.

وی با اینکه افزایش یک‌باره قیمت مسکن به شرایط اقتصادی کشور بستگی دارد، ادامه داد: هیچ دولتی نمی‌تواند قیمت مسکن را که سالانه کمتر از یک‌میلیون واحد مسکونی تولید و بیش از یک‌میلیون تقاضا وجود دارد کنترل کند، پس هر کنترلی موجب ایجاد رانت و رشد بیش از حد قیمت مسکن می‌شود.

رفیعی تاکید کرد: دولت‌ها باید به جای دخالت و کنترل قیمت مسکن عرضه را افزایش و تقاضای خرید مسکن را توانمند کنند تا بازار مسکن به تعادل برسد.

کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: برای میزان مداخله دولت در بخش مسکن و مفید یا مضر بودن آن به هر حال باید حجم کلی مداخلات دولت را برآورد کرد و سپس اینکه دولت چقدر می‌تواند وارد بخش مسکن شود.

وی اظهار داشت: اگر عملکرد دولت و دولت‌های بعد از پیروزی انقلاب بررسی شود به چند دوره مختلف برمی‌خوریم که یک دوره مربوط به مداخله بسیار شدید و مستقیم در بازار مسکن است که پس از قانون ملی شدن زمین‌ها، دست دولت باز گذاشته شد تا بخش زیادی از زمین‌های شهری را تملک و واگذار کند البته این موضوع تنها محدود به زمین نمی‌شد.

وی ادامه داد: علاوه بر این دولت در زمینه مصالح ساختمانی نیز وارد شد و سیاست توزیع مصالح ساختمانی ارزان قیمت به نرخ دولتی نیز مدنظر قرار گرفت و در قسمت توزیع عادلانه تولید نیز شاهد چنین وضعی بودیم.

به گفته وی، دولت در آن زمان در بخش‌های زمین و مصالح ساختمانی به شدت شروع به مداخله کرد.

رفیعی اظهار داشت: جدای از این مسائل ساخت و ساز مسکن نیز از سوی دولت مورد توجه قرار گرفت و این یکی از سیاست‌هایی بود که در این دوره مداخله شدید دولت تا قبل از برنامه اول و دوم

هم ادامه داشت.

وی افزود: در برنامه سوم توسعه، پس از بازنگری نسبت به آنچه انجام شد دولت به این نتیجه رسید که این مداخله در بعضی عرصه‌ها، مداخله صحیحی نیست و باعث انحراف در بازار مسکن می‌شود و علائم اشتباه به بازار می‌دهد.

اطلاعات غلط ندهید

رفیعی با بیان اینکه ارائه اطلاعات غلط از سوی برخی افراد نیز موجب گران شدن مسکن می‌شود، اظهار داشت: یکی از راه‌های کنترل قیمت مسکن از سوی دولت ارائه زمین ارزان از سوی دولت به سازندگان بخش خصوصی است، بنابراین هرگونه دستکاری و نظارت و محدودیت در قیمت مسکن و اجاره بها موجب ایجاد رانت و در نهایت افزایش کاذب قیمت و اجاره بهای مسکن می‌شود.

این کارشناس مسکن درخصوص اینکه دلیل اصلی رکود بازار مسکن چیست؟ گفت: رکود کنونی بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمت و کاهش قدرت خرید متقاضیان موثر مسکن است بنابراین حتی در تهران نیز دهک‌های درآمدی ۷ و ۸ در این وضعیت نمی‌توانند وارد بازار

مسکن شوند.