نتایج جلسات مشترک پنج دستگاه دولتی منتشر شد
افق ۱۸ ساله مسکن در تهران
کارشناسان بازار مسکن: اشتباه در تعیین نرخ بهره، اجاره‌بها را تحت تاثیر قرار می‌دهد. خادم نتایج جلسات مشترک شورای‌شهر، وزارت مسکن، مرکز آمار، شرکت گاز و اداره آب و فاضلاب را تشریح کرد
چشم‌انداز ۱۸ ساله مسکن در تهران
گروه مسکن- میترا یافتیان: با توجه به یکسان نبودن اطلاعات آماری در حوزه مسکن مبنی‌بر تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز در شهر تهران و به تبع آن در سطح کشور و نیز اعداد و ارقام متفاوت اعلام شده در این زمینه از سوی دستگاه‌های مختلف چون وزارت مسکن، مرکز آمار، شرکت گاز، اداره آب و فاضلاب و... کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در دور سوم با برگزاری جلسات متعددی با مسوولان دستگاه‌های ذی‌ربط باید بر جمع‌بندی قابل‌ملاحظه‌ای نسبت به تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز در افق ۱۴۰۵ اقدام کرد.
به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، طی نشستی که در خبرگزاری ایسنا برگزار شد، با بیان اینکه براساس سند چشم‌انداز شهر تهران در افق ۱۴۰۵، تهران به حدود ۳میلیون واحد مسکونی جدید نیازمند است، افزود: عرضه تعداد واحد مسکونی موردنیاز جمعیت شهر تهران در افق ۱۴۰۵ هجری شمسی یا افق سند چشم‌انداز شهر تهران موضوع بسیار مهمی است که می‌تواند به عنوان پایه سیاست‌گذاری و هرگونه راهبرد در جهت تولید و عرضه مسکن قرار گیرد، اما پیش از آن جمع‌بندی نهایی مبنی‌بر میزان نیاز شهر تهران به تولید و عرضه واحدهای مسکونی در دستگاه‌های اجرایی تهران ضروری است که خوشبختانه این اقدام به همت شورای شهر تهران در طول سال گذشته صورت گرفت.
وی تصریح کرد: همواره به دلیل نبود اطلاعات دقیق و نیز عدم انسجام و هماهنگی در جمع‌آوری و پالایش اطلاعات بخشی از ورود‌های یک‌جانبه و موردی دولت‌ها در ایران به موضوع زمین و مسکن در کشور موجب شده که تا به امروز جایگاه نگاه همه‌جانبه به این موضوعات خالی بماند.
از این رو، شورای شهر تهران در دوره فعلی با اعتقاد به رویکرد همه‌جانبه به بحث مسکن تهیه طرحی با عنوان تعیین سیاستهای اقتصادی اعمال مدیریت بر بازار زمین و مسکن را در سال گذشته در دستور کار خود قرار داد و طی برگزاری جلسات متعدد بنا شد تا در مراحل تهیه این طرح نماینده کلیه دستگاه‌های اجرایی مسوول و مراکز اجرایی درگیر این موضوع شوند تا به اتفاق این دستگاه‌ها، بتوانیم به اجماع موردنظر برسیم.
وی گفت: بدین لحاظ گام اول در تهیه طرح مذکور یکسان کردن آمار و اطلاعات موجود میان دستگاه‌های ذی‌ربط نسبت به وضعیت فعلی واحدهای مسکونی در تهران و بررسی نیاز انباشته در این حوزه بود.
گام بعدی به دست آوردن شاخص‌های کلان برای تخمین و برآورد میزان تولید و عرضه تعداد واحدهای موردنیاز تهران در افق ۱۴۰۵ بود که می‌تواند مبنای بسیاری از سیاست‌گذاری‌های اقتصادی در دستگاه‌های دولتی و نیز در مجموعه مدیریت شهری تهران قرار گیرد. وی یادآور شد: در جلسات بررسی، نمایندگانی از مرکز آمار ایران، نهاد طرح جامع و تفضیلی شهر تهران، شرکت توزیع برق تهران، شرکت پست تهران، شرکت گاز، سازمان ثبت احوال، وزارت مسکن و جمعی از اساتید و کارشناسان دانشگاهی حضور جدی داشتند.
برآورد جمعیتی
وی اظهار کرد: برآورد طرح جامع از جمعیت شهر تهران در افق ۱۴۰۵، ۹میلیون و ۴۵۰هزار نفر بوده و براساس تصمیم‌گیری‌های نهایی قرار است تامین سرانه‌های عمومی و خدمات شهری برای جمعیت ۱۰میلیون و ۵۰۰هزار نفری محقق شود.
تعداد خانههای موجود
از این رو در‌حال‌حاضر تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه در شهر تهران مطابق جمع‌بندی نهایی صورت گرفته در جلسات مذکور ۲میلیون و ۲۱۵هزار واحد است.
وی یادآور شد: بحث شاخص بعد خانوار در‌حال‌حاضر محل اختلاف میان مرکز آمار و سایر دستگاه‌های اجرایی و استادان دانشگاه‌ها است که به میزان ناچیزی بالاتر از حجم واقعی تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه است.
تعداد خانههای خالی
براساس اطلاعات موجود در دستگاه‌های اجرایی پست، برق، گاز و نیز اطلاعات شهرداری حدود ۱۵۰هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد. البته با توجه به اجرای طرح ممیزی در شهر تهران امیدواریم آمار دقیق‌تری از این شاخص را نیز داشته باشیم.
همچنین در‌حال‌حاضر ۵۴۰هزار واحد مسکونی دارای شاخص ناپایداری در بافت فرسوده موجود در شهر تهران واقع است.
وی ادامه داد: با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان‌ها در دنیا حدود ۶۰ سال و در کشور ما به ویژه در ۱۰ سال گذشته تا ۴۰ سال تقلیل داشته، لذا ضریب استهلاک سالانه واحدهای مسکونی تهران تا افق ۱۴۰۵ حدود ۰۲/۰درصد و ضریب تخریب نیز سالانه ۱۶درصد در نظر گرفته شده است.
همچنین برای متعادل نگه داشتن بازار خرید و فروش و نیز رهن و اجاره ۶/۰درصد به عنوان ضریب تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران پیش‌بینی شده است.
وی اضافه کرد: از سوی دیگر باید توجه داشت که تا افق ۱۴۰۵ به طور متوسط در هر سال ۵۵هزار مورد ازدواج و نیز حدود ۵۵هزار مورد مرگ و میر در تهران صورت می‌گیرد.
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران اظهار کرد: در این طرح بعد خانوار تا سال ۱۴۰۵ هجری شمشی نیز ۲/۳درصد در نظر گرفته شده است.
با این توصیف تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز برای جبران استهلاک با همان ضریب ۲%درصد طی ۲۰سال آینده حدود ۶۱۷هزار واحد مسکونی جدید برای جایگزینی و جبران استهلاک وارده بر واحدهای مسکونی تهران باید ساخته شود.
خانههای فرسوده
همچنین تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده موجود در تهران طی ۲۰سال آینده ۷۲۰هزار واحد خواهد بود.
تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز برای زوج‌های جوان طی ۲۰سال آینده نیز یک‌میلیون و ۱۸۵هزار و ۶۰۰واحد و برای مهاجران به تهران ۲۳۴هزار و ۴۰۰واحد برآورد شده است.
همچنین برآورد می‌شود که تا افق ۱۴۰۵ بر اثر مرگ و میر افراد حدود ۳۴۵هزار واحد مسکونی خالی از سکنه شود. در مجموع می‌توان گفت: مطابق با آمارهای به‌دست آمده تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در افق ۱۴۰۵، حدود ۳میلیون واحد مسکونی است، البته این در صورتی است که حدود ۵۰۰هزار واحد مسکونی موجود تا آن زمان (۱۴۰۵) همچنان مورد استفاده قرار گیرد.
وی اذعان داشت: شرایط انفعالی که دولت‌ها سال‌هاست در رابطه با زمین و مسکن داشته موجب شده عملا جریان سوداگری هدایت بازار زمین و مسکن را در دست گرفته و دولت و شهرداری‌ها نیز نتوانند به موضوع مسکن با شجاعت لازم برخورد و به نوعی دست به عصا و با احتیاط خاص رفتار کنند.
وی صراحتا اعلام کرد: عملا دولت در کشور نتوانسته سیاست واقع‌بینانه و منسجمی را در ارتباط با توصیه و عرضه مسکن به کار گیرد و اعمال مدیریت کند؛ همچنان‌که در چند ماه گذشته شاهد افسارگسیختگی ویژه‌ای در بخش افزایش قیمت مصالح ساختمانی بوده‌ایم و این امر نگرانی مجموعه مدیریت شهری را در حوزه زمین و مسکن دو چندان می‌کند.
وی یکی از عوامل موثر بر افزایش تورم را فارغ از بحث نقدینگی، بالا بودن هزینه‌های تولید به ویژه در بخش مسکن دانست و افزود: این عامل یکی از موثرترین عوامل افزایش نرخ تورم در ۲ تا ۳ سال گذشته توسط مرکز دانشگاهی اعلام شده است.
از این رو زمین و مسکن به عنوان یکی از ۳ رکن اساسی در مدیریت اقتصاد شهری باید بیش از پیش مورد توجه قرار گیرد؛ زیرا این امر به مسائل اجتماعی و فرهنگی مردم جامعه گره خورده است.
به گفته وی، اگر حاکمیت در ارتباط با فراهم کردن شرایط تولید حدود ۳میلیون واحد مسکونی در تهران در افق ۱۴۰۵ اقدام اساسی نکند و سهم اعمال مدیریت خود را بر بازار زمین و مسکن افزایش ندهد، طبیعتا بخش قابل توجهی از این نیازهای جمعیتی در بازار افسارگسیخته مسکن توسط جریان سوداگری دنبال و تامین خواهد شد.
تراکم خانوار به واحد مسکونی
وی در ادامه به ناهماهنگی رابطه میان بعد خانوار و تعداد واحدهای مسکونی در بسیاری از مناطق پرتراکم تهران نظیر منطقه ۱۷ اشاره کرد و گفت: در این منطقه نسبت بعد خانوار به واحد مسکونی ۱۱/۱ است، در حالی که این میزان در منطقه یک حدود ۰۱/۱ است و همین عامل باعث تفاوت‌‌های سطح اجتماعی، فرهنگی و... می‌شود.
بنابراین اگر دولت ورود همه‌جانبه‌ای به مقوله افزایش تولید و عرضه مسکن در تهران نداشته باشد، نسبت بعد خانوار به واحد مسکونی در مناطق پرتراکم تهران بالاتر می‌رود و رفته رفته تبدیل به بحران اجتماعی و اقتصادی می‌شود.
هر خانواده ۶۰متر
وی با اشاره به کاهش بعد خانوار در تهران و به تبع آن نیاز به تولید واحدهای مسکونی بیشتر گفت: براساس راهبردهای موجود در طرح جامع به طور میانگین در شهر تهران برای هر فرد باید ۳۰ متر به عنوان واحد مسکونی در نظر گرفته شود که این میزان در محلات تهران حدود ۵/۱۷ متر محاسبه شده است.
بنابراین اگر بعد خانوار ۲/۳ در نظر گرفته شود در سطح محلات تهران حداقل متراژ واحد مسکونی برای هر خانوار ۶۰ متر است.
وی در پایان ابراز امیدواری کرد: سیاستهای اقتصادی اعمال مدیریت بر بازار زمین و مسکن در تهران طی یک سال آینده تهیه شود تا در صورت تایید شورای شهر، با همکاری و هماهنگی بخش‌ها و دستگاه‌های دولتی در تهران اجرایی شود تا بخشی از فشارهای ناشی از عدم کنترل مناسب بازار زمین و مسکن در تهران کاهش یابد.
ارسال نظر