جزییات برنامه دولت آمریکا برای احیای بازار مسکن

نیلوفر قدیری

بحران وام مسکن در آمریکا همچنان دغدغه اصلی اقتصادی سیاسی این کشور است؛ چرا که به گفته کارشناسان، این بحران می‌تواند تا سال‌های آینده بازار مسکن در آمریکا را در رکود فرو ببرد. به همین دلیل دولت جورج بوش که آخرین ماه‌های عمر خود را می‌گذراند، به تازگی برنامه‌ای ویژه را برای گذر کردن از این بحران و کمک به خانواده‌هایی ارائه کرده که در اثر بحران وام مسکن خانه‌هایشان به حراج گذاشته شده است. این برنامه که مدت‌ها است بوش وعده آن را داده، قرار است به ۲۴۰‌هزار خانواده آمریکایی کمک کند تا خانه خود را از حراج نجات دهند. حراج خانه‌هایی که در رهن بانک است در دو ماه اخیر در آمریکا به اوج خود رسیده و بانک‌های بزرگ آمریکایی و حتی چند بانک بزرگ اروپایی در اثر این بحران وام مسکن در آمریکا خسارت مالی سنگینی دیده‌اند. در برنامه دولت بوش بدهکاران بانکی که بنیه مالی بسیار ضعیف‌تری نسبت به دیگران دارند، برای خارج کردن خانه‌شان از رهن بانک کمک مالی دریافت می‌کنند. گروه دیگر هم برای آنکه فعلا خانه را از حراج بانک خارج کنند، کمک مالی دریافت می‌کنند تا در مراحل بعد بتوانند بدهی خود را به بانک بپردازند. تحلیلگران بازار مسکن در آمریکا پیش‌بینی کرده‌اند که در سه سال آینده ۷/۱‌میلیون خانه در آمریکا به حراج بانک در خواهد آمد. به همین دلیل کارشناسان آمریکایی این اقدام دولت بوش را چندان کارساز نمی‌دانند و آن را تنها دارویی موقتی توصیف می‌کنند. بوش در سخنرانی خود هنگام اعلام این برنامه گفت که این برنامه در دراز مدت به ۲/۱‌میلیون خانوار کمک خواهد کرد تا خانه‌هایشان از حراج خارج شود، اما کارشناسان بخش خصوصی بازار مسکن می‌گویند که این برنامه تنها به چند صد‌هزار نفر کمک خواهد کرد.

این طرح در واقع نرخ بهره وام‌های زیراستاندارد مسکن را برای مدت پنج سال متوقف می‌کند و در یک سطح نگه می‌دارد. بوش رکود نزولی بازار مسکن را یک «چالش جدی» خوانده، اما تاکید دارد که آمریکا اقتصادی انعطاف پذیر دارد و می‌تواند این بحران را هم پشت سر بگذارد.

بحران وام‌های زیراستاندارد مسکن باعث کاهش شتاب کل بازار مسکن در آمریکا و حتی در نقاطی از جهان شده است. وام زیر استاندارد به وام‌هایی گفته می‌شود که بانک‌ها و مراکز اعتباری به افراد کم درآمد با کارنامه اعتباری ضعیف عرضه می‌کنند. نرخ بهره این وام‌ها ثابت نیست و در اکثر موارد بالا می‌رود. به همین دلیل بدهکاران به راحتی نمی‌توانند اقساط این وام‌ها را پرداخت کنند. ‌هزاران دارنده این نوع وام‌ها تاکنون به علت افزایش نرخ بهره در بازپرداخت اقساط آن ناکام مانده‌اند و در نتیجه خانه‌هایشان را از دست داده اند. تخمین‌ها نشان می‌دهد یک‌میلیون و ۸۰۰‌هزار نفر این نوع وام‌ها را با نرخ‌های در حال نوسان دریافت کرده‌اند و در سال آینده با افزایش نرخ بهره روبه‌رو خواهند بود و بیم آن می‌رود که بسیاری دیگر از وامداران دچار سرنوشت مشابهی شوند.

براساس این طرح صاحبخانه‌هایی که خواستار کمک هستند سه گزینه دارند: آنهایی که می‌توانند خواستار انجماد نرخ بهره وام اولیه برای مدت پنج سال شوند یا اقساط را طی وامی تازه با نرخ پایین‌تر بپردازند، یا اصلا برای گرفتن وامی تازه به اداره مسکن فدرال مراجعه کنند.

دولت تخمین می‌زند که حدود ۲/۱‌میلیون نفر صاحبخانه واجد شرایط دریافت چنین کمک‌هایی هستند با این حال باید شخصا آن را تقاضا کنند. بوش می‌گوید تلاش‌ها برای تسهیل پرداخت اقساط وام که در ماه اوت اعلام شده بود، به تدریج در حال اثر کردن است و شماره تلفن تازه‌ای برای کسانی که درباره وضعیت وام خود نگرانی دارند، اعلام شده‌است. وی همچنین از کنگره خواست تا پول بیشتری برای مشاوره وام و کمک مشورتی به متقاضیان تخصیص داده و به اقدامات قاطعانه‌ای برای اصلاح قوانین مالیاتی و اعمال مقررات بر تامین‌کنندگان مالی دست بزند. رییس‌جمهوری آمریکا تاکید کرد که طرح‌های او وسیله‌ای برای از «گرو درآوردن» وام‌دهندگان، مبادله‌کنندگان مسکن و کسانی نیست که با تصمیمی غیرمحتاطانه خانه خریده‌اند، درحالی که می‌دانستند توان تقبل آن را ندارند. او گفت کسانی که بی‌گدار به آب زده‌اند باید تاوان آن را بپردازند.

با این حال طرح‌های دولت آمریکا با واکنش‌های متفاوت وال استریت روبه‌رو شد و تحلیلگران گفتند که موفقیت این تدابیر به نحوه اعمال آنها بستگی خواهد داشت. کری لیهی مدیر «Decision Economics» می‌گوید: «چیزی غیر از نرخ‌های پایین‌تر بهره برای حل بحران وام‌های زیراستاندارد لازم است و انجماد بهره وام گام بزرگی در جهت صحیح است، البته اگر درست اجرا شود؛ اما اعضای ارشد حزب دموکرات از این طرح به عنوان طرحی «دیرهنگام» و «کم مایه» انتقاد کردند.

افت بهای مسکن ضربه شدیدی به اعتماد مصرف‌کننده آمریکایی وارد آورده و بانک مرکزی آمریکا را واداشته نرخ بهره وام بانکی را در ماه‌های اخیر پایین آورد تا به رشد اقتصاد کمک شود. بوش اما می‌گوید که چشم‌انداز زیربنایی اقتصاد آمریکا روشن است: «اقتصاد قوی، انعطاف‌پذیر و آن قدر پویا که این توفان را پشت سر بگذارد.»

افت بازار مسکن آمریکا به بحران در بازارهای مالی جهان دامن زده و باعث ضرر میلیاردها دلاری بانک‌های آمریکا، اروپا و آسیا در سرمایه‌گذاری‌های مربوط به اعتبارات شد. چندین کشور از جمله انگلیس و کانادا، در روزهای اخیر در تلاش برای تقویت اعتماد لغزان مصرف‌کننده، از نرخ بهره کاسته اند.

اوضاع وخیم

درهمین حال انجمن ملی معاملات ملکی آمریکا در تازه‌ترین گزارش خود تایید کرده که وضعیت بازار مسکن در ماه نوامبر (آذرماه) نه تنها بهبود نیافته؛ بلکه سقوط هم کرده است.

طبق این گزارش، شاخص فروش خانه‌های غیرنوساز از ۹/۸۹ به ۶/۸۷ رسیده است.

این شاخص در رابطه با سال گذشته ۲/۱۹درصد کاهش داشته است. تنها در ماه اوت این شاخص به ۵/۸۵ رسید که علت آن ورشکسته شدن شرکت‌های وام مسکن و مشکلات شدید اعتباری مردم آمریکا بود.

آمار کلی فروش خانه‌های غیرنوساز در سال ۲۰۰۷که قرار است اواخر ماه ژانویه منتشر شود، انتظار می‌رود ۶/۱۲درصد در مقایسه با سال ۲۰۰۶ کاهش داشته باشد.

طبق گزارش این نهاد، قیمت متوسط مسکن در آمریکا در سال ۲۰۰۷ احتمالا ۹/۱درصد کاهش یافته و به طور میانگین به ۲۱۷هزار دلار می‌رسد.

این رقم احتمالا در سال ۲۰۰۸تغییری نخواهد کرد.