گروه مسکن - میترا یافتیان: مطالعات نشان می‌دهد در ۴۳‌هزار هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در کشور با احتساب تراکم ۱۸۰‌درصد ظرفیت ساخت ۴میلیون واحد مسکونی وجود دارد، به طوری که با استفاده از این ظرفیت بالقوه می‌توان افزایش طبیعی جمعیت کشور را ظرف ۱۰ سال آینده در بافت‌های فرسوده اسکان داد. در همین رابطه با دکتر محمد آئینی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی به گفت‌وگو پرداخته‌ایم که مشروح آن در ادامه می‌آید:

در شرایط کنونی بهینه‌سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده کشور چه کمکی به تحقق برنامه‌های دولت در زمینه توسعه ساخت‌و‌سازها و تامین مسکن اقشار کم درآمد خواهد کرد؟

براساس پژوهش‌های انجام شده در صورتی که در یک هکتار بافت فرسوده ۵۵درصد فضا برای احداث فضاهای آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و غیره و فقط ۴۵درصد با تراکم ۱۸۰درصد برای ساخت‌وساز اختصاص پیدا کند، می‌توان در هر هکتار حدود ۹۳ واحد مسکونی احداث کرد.

بنابراین با در نظر گرفتن ۴۳هزار هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در کشور می‌توان علاوه بر جایگزینی واحدهای جدید به ازای یک میلیون و ۷۰۰هزار واحد مسکونی فرسوده موجود، حدود ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی جدید نیز در بافت‌های فرسوده ایجاد کرد.

از سوی دیگر با توجه به این که هم‌اکنون بعد خانوار در کشور حدود ۲/۴ اعلام شده در صورتی که این عدد در ۲میلیون و ۳۰۰هزار ضرب شود، می‌توان نتیجه گرفت که ظرفیت اسکان حدود ۱۰میلیون نفر جمعیت از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده موجود در کشور فراهم می‌شود بدون این که یک متر مربع به محدوده شهرها افزوده شود.

بدین لحاظ می‌توان با استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده شهری، شرایط اسکان افزایش جمعیت طبیعی کشور را طی ۱۰ سال آینده در این مناطق فراهم کرد.

بافت‌ فرسوده یعنی چه؟

به طور کلی بافت‌های فرسوده شهری براساس چه معیارهایی در کشور ما شناسایی شده است؟

مطابق با شاخص‌های مصوب شورای‌عالی معماری و شهرسازی ایران، برای شناسایی بافت‌های فرسوده شهری ۳ فاکتور ناپایداری واحدها، ریزدانگی عرصه پلاک‌های موجود و نفوذناپذیری بلوک‌های فرسوده شهری در نظر گرفته می‌شود. با توجه به این ۳ شاخص یک بلوک شهری زمانی فرسوده به شمار می‌رود که:

۱ - حداقل ۵۰درصد بناهای موجود در آن ناپایدار بوده و از استحکام لازم برخوردار نباشند.

۲-۵۰درصد معابر آن دارای عرض کمتر از ۶ متر باشد (نفوذ ناپذیر)

۳-۵۰درصد عرصه واحدها در آن بلوک‌ شهری مساحت کمتر از ۲۰۰ متر داشته باشند. (ریزدانگی)

با این تعریف تاکنون در ۱۸۰ شهر کشور ۴۳هزار هکتار بافت فرسوده شهری شناسایی شده است.

گفته می‌شود هم‌اکنون ۴میلیون واحد مسکونی فرسوده در کشور موجود است. این مطلب تا چه حد صحت دارد؟

ممکن است واحدهای فرسوده‌ای وجود داشته باشند که در بافت فرسوده واقع نشده باشند بنابراین تعداد واحدهای فرسوده کشور با تعداد واحدهای فرسوده واقع در بافت فرسوده متفاوت است.

همچنین اگرچه آمار دقیقی در این زمینه وجود ندارد؛ اما به طور قطع تعداد واحدهای فرسوده واقع در بافت‌های فرسوده کمتر از ۴میلیون واحد بوده و برآورد می‌شود بین یک‌میلیون و ۷۰۰ تا دومیلیون و ۶۰۰هزار واحد فرسوده در بافت‌های فرسوده موجود باشد.

۴۰‌درصد بافت فرسوده در کلان‌شهرها

براساس آمارهای موجود میانگین بافت‌های فرسوده شناسایی شده حدود ۱۰درصد از سطح بافت شهری ۱۸۰شهر در کشور است و با توجه به اینکه حدود ۴۵ تا ۵۵درصد سطح شهرها را کاربری مسکونی تشکیل می‌دهد، بنابراین اگرچه به طور دقیق نمی‌توان گفت؛ اما حدود ۵درصد مناطق مسکونی شهرها دارای بافت فرسوده است. البته این میزان در مجموع ۸ کلان شهر کشور آمار قابل توجهی را به خود اختصاص می‌دهد، به طوری که نزدیک به ۴۰درصد بافت‌های فرسوده شناسایی شده هم‌اکنون در کلان‌شهرها قرار دارد.

صرفه اقتصادی نوسازی بافت‌ فرسوده به جای ایجاد شهرهای جدید

آیا بهتر نبود دولت برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، زمین مورد نیاز را از طریق بافت‌های فرسوده تامین کرده و با احداث واحدهای مسکونی در این مناطق، بخشی از تقاضای شهروندان را پاسخ می‌داد؟

براساس مطالعات انجام شده و تجربیات موجود، بافت‌های فرسوده شهری اگرچه نیازمند اصلاحاتی در زیرساخت‌های شهری هستند، اما به واقع ساخت‌وساز در آنها نسبت به هزینه آماده‌سازی زمین‌های بایر در اطراف شهرها، ایجاد زیرساخت‌های مناسب شهری و دیگر امکانات مورد نیاز برای احداث شهرهای جدید، بسیار ارزان‌تر و در زمان کوتاه‌تری انجام می‌شود. بنابراین توجه دولت به این ظرفیت‌های درون شهری در اجرای برنامه‌های تامین مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است.

با در نظر گرفتن ویژگی‌های نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده حتی می‌توان ادعا کرد اگر عزم ملی برای تحقق این برنامه‌ها در کشور باشد، برای تامین مسکن متقاضیان فاقد واحد مسکونی طی ۱۰ سال آینده حتی به یک متر اضافی زمین خارج از محدوده شهری نیاز نباشد.

۲۵۰هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز است

برای نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شناسایی شده در کشور چه میزان اعتبار مورد نیاز است؟

نمی‌‌توان به راحتی به این سوال پاسخ داد، زیرا متناسب با میزان مداخله در بافت‌های فرسوده، اعتبار موردنیاز برای بهسازی و نوسازی متفاوت است، اما براساس محاسبات ما با ارقام ثابت سال ۸۴ و با فرض اینکه ساکنان بافت‌های فرسوده با دولت، شهرداری‌ها و سرمایه‌گذاران مشارکت کنند، برای نوسازی هر هکتار از بافت‌های فرسوده ۵میلیارد تومان اعتبار موردنیاز است بنابراین با توجه به اینکه میزان ۴۳هزار هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در سال ۸۴ امروز به حدود ۵۰هزار هکتار افزایش یافته است، بنابراین در شرایط کنونی حدود ۲۵۰هزار میلیارد تومان برای نوسازی و بهسازی تمامی‌بافت‌های فرسوده کشور باید تامین اعتبار صورت گیرد که رقم قابل توجهی است و چندین برابر بودجه عمومی‌کشور خواهد بود.

روند فروش اوراق مشارکت در بافت‌های فرسوده از سوی دولت و شهرداری‌ها در سال گذشته چگونه بود؟

براساس قانون بودجه سال ۸۵، قرار بود ۵۰۰ میلیارد ریال اوراق مشارکت توسط سازمان عمران و بهسازی وزارت مسکن و شهرسازی و به همین میزان نیز توسط شهرداری‌ها منتشر و به فروش رسد.

به همین لحاظ سازمان عمران و بهسازی شهری، اوراق مشارکت مربوطه را در ۲۳ بهمن‌ سال ۸۵ منتشر کرد و حدود ۸۷درصد آن معادل ۵/۴۳ میلیارد تومان به فروش رسید که تاکنون نزدیک به ۵۰‌درصد این اعتبار در پروژه‌های مختلف جذب شده، بنابراین دولت در فروش اوراق مشارکت در بافت‌های فرسوده موفق عمل کرده است.

در عین حال اگرچه در مقایسه با حجم وسیع بافت‌های فرسوده این رقم بسیار ناچیز است، اما شهرداری‌‌ها بدون هیچ اقدامی‌در این زمینه نتوانستند از این محل اوراق مشارکتی را منتشر و اعتبارات مربوطه را جذب کنند.

تاکنون وضعیت اجرای طرح‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده توسط دولت در سطح کشور چگونه بوده است؟

با استناد به آمار پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها خوشبختانه در سال گذشته روند نوسازی بافت‌های فرسوده صعودی بوده و در سال ۸۵ نسبت به سال ۸۴ شاهد ۸۷درصد رشد در این بخش بودیم.

برنامه‌های دولت در سال جاری برای ورود به بافت‌های فرسوده و مداخله در آنها چگونه بوده است؟

با استناد به قانون بودجه سال ۸۶، جذب اعتباری بالغ بر ۴۴۵میلیارد تومان از محل فاینانس (سرمایه‌گذاری خارجی)، انتشار و فروش ۶۰۰میلیارد تومان اوراق مشارکت از سوی سازمان عمران و بهسازی وزارت مسکن و ۵۰۰میلیارد تومان توسط همه شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده، اما با توجه به اینکه این اعداد و ارقام در برابر اعتبارات مورد نیاز برای بهسازی و نوسازی تمامی‌بافت‌های فرسوده، بسیار ناچیز است، بنابراین نباید به جذب اعتبار هیچ‌یک از این طرح‌ها متکی بود زیرا این مبالغ در برابر اقیانوس بافت‌های فرسوده رقم بسیار پایینی است.

در این زمینه توصیه می‌شود طی سال‌های آینده دولت و شهرداری‌ها درگیر انتشار و فروش اوراق‌مشارکت نشوند و با واگذاری این فضا به بخش‌خصوصی، تنها نقش نظارتی و حمایتی خود را ایفا کنند در این صورت انگیزه حضور و فعالیت بخش‌خصوصی در بافت‌های فرسوده افزایش می‌یابد. به طور نمونه دولت و شهرداری‌ها می‌توانند بخشی از سود علی الحساب اوراق مشارکت را برای بخش خصوصی تامین کنند.

براساس قانون ظرف چند سال نوسازی بافت‌های فرسوده شهری باید محقق شود؟

قانون‌گذار در ماده ۳۰ برنامه چهارم توسعه به صراحت دولت را مکلف کرده تا ترتیباتی اتخاذ کند که ظرف ۱۰سال بافت‌های فرسوده شهری نوسازی و مقاوم‌سازی شوند، اما با اولویت‌های موجود در کشور و توان اعتباری دولت به نظر می‌رسد تحقق این برنامه به طور جدی نیازمند عزم ملی و موثر است، بنابراین هرچند این کار شدنی است، اما لازم است تمامی‌دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در کنار مشارکت مردم و مجموعه مدیریت شهری دست در دست هم دهند تا نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده به طور کامل محقق شود.

در این میان شبکه بانکی نیز می‌تواند در راستای افزایش توان مالی مردم از طریق تامین حداقل ۸۰درصد هزینه ساخت‌وساز اقدام کند، شهرداری‌ها هم باید در زمینه صدور پروانه، عوارض

پذیره نویسی، تراکم و... برای مالکان دارای واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده، تسهیلات ویژه‌ای در نظر بگیرند.

بر همین اساس دولت مطابق با قانون بودجه سال ۸۶ به کسانی که در بافت فرسوده ساخت‌وساز کنند، وام بانکی ارائه می‌دهد به‌طوری‌که طی تفاهم‌نامه‌ای با ۶ بانک ملی، رفاه، مسکن، تجارت، صادرات و ملت مقرر شد هیچ یک از این بانک‌ها محدودیتی برای ارائه تسهیلات به نوسازی بافت‌های فرسوده قائل نشوند.

دولت همچنین مکلف است تا‌درصدی از سود بازپرداخت این وام‌ها را بپردازد به‌گونه ای که در بافت‌های فرسوده این میزان بین ۲ تا ۵‌درصد است و در مواردی که تجمیع واحدهای فرسوده برای نوسازی صورت می‌گیرد، سهم دولت از پرداخت سود تسهیلات بانکی تا ۷درصد افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر دولت متعهد شده تا حق‌الامتیاز انشعابات خدمات زیر بنایی قبل از نوسازی بافت‌های فرسوده نظیر آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاه‌های متولی محفوظ باشد و در صورت نوسازی برای حق‌الامتیازهای جدید تا سقف تراکم ۳۰۰درصد به طور رایگان محاسبه شود. بدین مفهوم که اگر فردی ملکی به مساحت ۲۰۰ متر مربع و با یک انشعاب در بافت فرسوده داشته و آن را به صورت ساختمانی ۴ طبقه و دارای ۸ واحد نوسازی کرده؛ دولت می‌گوید آن یک انشعاب قبلی محفوظ، علاوه بر آن تا ۶ واحد حق‌الامتیازهای بهره‌گیری از انشعابات آب، برق و گاز رایگان محاسبه شود و مالک فقط برای ۲ واحد مسکونی مبالغ مربوط به حق‌‌الامتیازها را پرداخت کند.

آیا شهرداری‌ها نیز در اجرای این طرح موظف به ارائه تخفیف‌های ویژه برای نوسازی بافت‌های فرسوده هستند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ به این سوال آیا تدابیری از سوی دولت برای جبران کاهش درآمد شهرداری‌ها از محل عوارض تراکم و صدور پروانه در نظر گرفته شده است؟

بله، براساس قانون بودجه سال ۸۶ شهرداری‌ها از امسال موظف شدند از محل عوارض پروانه و تراکم تا سقف ۳۰۰‌درصد، به ساکنان بافت‌های فرسوده و سرمایه‌گذاران در این مناطق حداقل ۵۰درصد تخفیف دهند و در صورتی که میزان تخفیف بیش از ۵۰درصد باشد مابه‌ازای آن را دولت تامین کند، البته این شرایط در سال گذشته برای شهرداری‌ها اختیاری بود. بنابراین چنین شرایطی عملا در جهت توانمندسازی مالکان واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده بوده و ارائه آن مستلزم پیگیری مردم برای اخذ این تسهیلات است.

پیشنهاد سازنده

به نظر شما طرح کارآمد برای هرچه بهتر اجرا شدن نوسازی بافت‌های فرسوده چیست؟

من همواره به مدلی معتقدم که براساس آن طی فرآیند نوسازی، دولت در بیرونی‌ترین لایه قرار داشته و شهرداری و سیستم بانکی در لایه‌های درونی قرار گیرند. هسته مرکزی نیز شامل یک چرخه شامل مردم، سازندگان، طراحان و سرمایه‌گذاران است. بنابراین نه دولت و نه شهرداری نباید به جای اینکه نقش حمایتی داشته باشند به میان این چرخه بیایند و فعالیت کنند.

به اعتقاد من، باید در داخل هر محله، از جنس مردم، دفاتر خدمات نوسازی محله ایجاد شود تا این دفاتر از طرف مردم محل، چرخش این چرخه و بهره‌گیری از خدمات و تسهیلات دولت و شهرداری‌ها را پیگیری و دنبال کنند. در این صورت این دفاتر می‌توانند علاوه بر برقراری رابطه مشارکتی میان مالکان؛ سرمایه‌گذاران و طراحان واجد شرایط را به مالکان معرفی و در کنار آن تسهیلات مربوط به این امر را از نهادها و سازمان‌های مربوطه مطالبه کنند.

علاوه بر ایجاد دفاتر نوسازی محلات، تشکیل صندوق‌های ارائه دهنده وام‌های اسکان موقت به ساکنان بافت‌های فرسوده شهری ضروری است. از این طریق مالکان می‌توانند تا زمان نوسازی املاک خود، برای تامین مسکن موقت از وام‌هایی که در این صندوق‌ها ارائه می‌شود، بهره‌مند شوند. البته مشروح این مدل توسط اینجانب به طور کامل در کتابی با عنوان «موضوعات اقتصادی، مالی و مدیریتی در بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده» آورده شده که به زودی منتشر خواهد شد.