رکود بازار مسکن در چین

نیلوفر قدیری

نگاهی به شاخص‌های مختلف قیمت مسکن در دنیا، اخباری به دست می‌دهد که البته چندان خطرناک و نگران‌کننده نیست. فروش مسکن در آمریکا در حال حاضر نسبت به سال گذشته ۳/۴‌درصد کاهش یافته است. این آماری است که بنگاه‌های معامله مسکن در سطح ملی ارائه کرده‌اند. شاخص قیمتی s&p مربوط به مسکن که شاخصی است برای سنجش قیمت در ۲۰ شهر بزرگ دنیا، در ماه جولای نسبت به سال گذشته ۹/۳‌درصد افت داشته است. اینها نگران‌کننده نیست، البته تا وقتی که از دید یکی از صاحبان خانه به آن نگاه نکنید که در اوج قیمت‌ها، ملکش را خریده و حالا می‌خواهد آن را بفروشد. این شرایط به ویژه در بازار پرشتاب چین که جایی برای خطا در آن وجود ندارد، بسیار وخیم‌تر است. بازار املاک چین درست مانند بازار آمریکا بسیار پرتراکم، با قیمت‌های گوناگون و گاه بالا و بسیار جنجالی و داغ است. این مشکلی است که شهرهای صنعتی را که به سرعت در حال رشد و رونق هستند، به شدت درگیر خود کرده‌ است. شاخص قیمت‌ مسکن در چین تنها در یک سال ۵/۷‌درصد رشد می‌کند. این رقمی است که مجله اکونومیست در آمار و ارقام هفتگی خود اعلام می‌کند. البته این رقم به نسبت افزایش قیمت در کشورهایی مانند سنگاپور که بهای خانه در آن تا ۲۱‌درصد زیاد شده، رقمی منطقی است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که این افزایش قیمت در واقع تنها برای خانه‌های جدید صادق است که تعداد کمی از مردم توانایی خرید آن را دارند. به همین دلیل این خانه‌های نوساز با قیمت بالا روی دست بساز و بفروش‌ها و خریداران اولیه آنها می‌ماند. در بازار لوازم و کالاهای دست دوم برای کالاهای شیک و دست اول معمولا جای زیادی وجود ندارد.

اخیرا مطبوعات آمریکا از دردسر دولت در مواجهه با تورم در حال رشد، بازار سهامی که شاخص بهای آن سر به فلک می‌کشد و سردرگمی درباره اینکه چه کسی از چه کسی برای خرید خانه‌های جدید گران‌قیمت وام می‌گیرد، نوشته‌اند. همه این دردسرها برای اقتصاد آمریکا از بازار مسکن ناشی شده‌ است. زمانی وام مسکن باعث رونق بازار مسکن در آمریکا شده‌بود، اما اکنون همین موضوع به باری بر دوش بازار تبدیل شده ‌است. کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن آمریکا و چین به همان راهی می‌رود که ژاپن رفت و دچار همان مشکل می‌شوند. این کارشناسان می‌گویند که رشد قیمت مسکن در چین به زودی کندتر شده و تا ۵‌درصد می‌رسد. مشکل بازار مسکن درچین از داخل خود این کشور شروع شد و پیش از آنکه به عملکرد بانک‌ها در اداره درست نظام وام دهی برای خرید مسکن توجه کنیم، باید عوامل دیگر بازار و اقتصاد را بررسی کنیم.

آمار نشان می‌دهد که ۸۰‌درصد از خانه‌های مناطق شهری چین مالکیت خصوصی دارند و بخش عمده‌ آنها با کمک صدها میلیارد وام خریداری شده که تنها در همین یکی دو سال اخیر پرداخت شده است. در چین هم مانند آمریکا بسیاری از مردم وام‌هایی گرفته‌اند که توانایی بازپرداخت آن را ندارند. اما تفاوت بازار آمریکا با چین این است که در چین بر خلاف آمریکا هیچ بررسی و نظارتی بر روی اینکه چه کسی واقعا وام را دریافت کرده وجود ندارد. در این کشور بسیاری از خریداران مسکن سرمایه‌گذار هستند و با استفاده از مدارک مجعول و نادرست از بانک وام می‌گیرند تا جایگاه خود را در بازار املاک مستحکم کنند. آمریکایی‌ها اکنون بیشتر از گذشته ثروت دارند، اما همه این پول را برای ملک هزینه نمی‌کنند. در سال ۲۰۰۶ سرانه دارایی مالی مردم در آمریکا ۱۸۶ هزار‌دلار بود در حالی‌که سرانه ارزش مالی خانه در این سال ۷۸۵۰۰‌دلار بوده است.

مشکل مشترکی که در چین و آمریکا وجود دارد. این است که داشتن خانه بزرگ برای مردم این دو کشور احساس ثروتمندی را ایجاد می‌کند، حتی اگر ثروتمند نباشند. در سال ۲۰۰۴ سرانه ثروت مردم آمریکا از نظر مالکیت مسکن ۴۱۶۰۰‌دلار بود که این رقم به نسبت سال‌های ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۷ افزایش چشمگیری داشته است. همین افزایش ثروت بود که قیمت مسکن را در آمریکا بالا برد. اما اکنون روشن است که اقتصاد آمریکا روزهای دشواری پیش رو دارد و شاید حتی با رکود هم مواجه شود. اما آنچه روشن نیست این است که اگر بازار سرمایه‌گذاری مسکن در چین هم دچار بحران شود، سرمایه‌گذاران به کجا می‌روند. قیمت مسکن در کشور چین هم دچار رکود شده و شرایط بازار را به خطر انداخته است. بخشی از رونق بازار اقتصاد و تجارت چین مدیون سرمایه‌گذارانی است که از شرایط بد کاری در آمریکا به این کشور می‌رفتند. اما اکنون این پرسش به وجود آمده که پس پناهگاه امن سرمایه‌گذاران کجاست؟