خانه ارزان می‌ماند؟

تعبیر کارگزاران مسکن از سال ۸۸ : امسال سال مشتری است

فرید قدیری

شاید مهمترین پرسش اقتصادی در ابتدای سال جدید «سوال در مورد رفتار قیمت در بازار مسکن» باشد. این روزها گروه‌های مختلفی از جمله مالکان، مستاجران، خریداران و فروشندگان مسکن، مشاوران املاک، انبوه‌سازان و حتی برخی صنعتگران که سالانه بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از طریق خرید و فروش ملک تامین می‌کردند، در تلاشند تا اطلاعات شفاف و قابل استنادی از تحولات ماه‌های آینده بازار مسکن کسب کنند. انتظار سنتی از این بازار پرطرفدار در ابتدای هر سال رونق و تغییر نسبت به سال قبل است. اما تازه‌ترین تحلیل‌ها از نقش عوامل بیرونی موثر بر بازار مسکن، به تداوم کاهش قیمت در سال ۸۸ ختم می‌شود.

شرایط فعلی بازار که به احتمال خیلی زیاد تا پایان فصل بهار بدون تغییر خواهد ماند روزهای متفاوتی را برای دو گروه خریدار و فروشنده رقم می‌زند.مرور گزارش‌ها از اوضاع مسکن در اوایل سال ۸۷ به خوبی نشان می‌دهد که در حال حاضر منبع انرژی در بازار مسکن از عواملی همچون سوداگری، وام خرید و احتکار مسکن کاملا تخلیه است و به همین دلیل قیمت مسکن بدون حضور عوامل محرک در ماه‌های آتی روند کاهنده را طی خواهد کرد.

هر چند این وضعیت در سال جدید چنانچه مورد توجه قرار نگیرد می‌تواند تبعاتی برای سال‌های بعد داشته باشد اما فعلا کاهش قیمت مسکن فرصتی است برای کاهش تقاضای انباشت از طریق خرید با نازلترین قیمت.

در حال حاضر حدود ۲میلیون تقاضای واقعی خرید در بازار مسکن موجود است که بخش زیادی از آن در سال ۸۶ (اوج‌ گرانی مسکن) ایجاد شد اما سال جدید که به تعبیر کارگزاران مسکن (واسطه‌ها) سال صاحبخانه شدن است می‌تواند منجر به تعدیل فاصله عرضه و تقاضا شود.

در سال‌جاری به دلیل آنکه رفتار نظام بانکی با صنعت ساختمان به احتمال خیلی زیاد همچون سال گذشته خواهد بود و همچنین فقر منابع مالی در کشور حداقل تا پایان بهار ادامه خواهد یافت، لذا بخش ساخت‌وساز نمی‌تواند امید زیادی به تسهیلات بانکی داشته باشد.

این امر موجب خواهد شد انبوه‌سازان بخشی از فعالیت خود را تا اطلاع‌ثانوی تعطیل کنند. از سوی دیگر هم‌اکنون بسیاری از واحدهای نوساز ساخته شده توسط انبوه‌سازان به دلیل نزدیک شدن قیمت ساخت به قیمت فروش (ناشی از کاهش قیمت مسکن در بازار) در صف عرضه به مشتری قرار دارد که در صورت تداوم ارزانی می‌تواند فروش با قیمت مورد نظر سازنده را ناممکن کند.

گروه سازنده مسکن خیلی از این اوضاع احساس رضایت نمی‌کند اما این مسیر غیرقابل برگشت فعلا به نفع مشتری است. ضمن اینکه سازنده مسکن ناخودآگاه از طریق ساخت و عرضه به کاهش بیشتر قیمت کمک می‌کند.

دولت در سال جاری قصد دارد نرخ سود بانکی را افزایش دهد، این تصمیم پولی به طور قطع روند کاهنده قیمت مسکن را همراهی می‌کند و اگر بسته سال ۸۸ بانک مرکزی متفاوت با بسته سال ۸۷ تدوین شود و بانک‌ها اجازه پرداخت وام خرید مسکن را بگیرند، توانایی مالی برای خرید افزایش خواهد یافت.در حال حاضر وام ۱۸میلیون تومانی بانک مسکن بین ۲۰ تا ۳۵درصد از ارزش یک‌ واحد مسکونی با متراژ کوچک را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که اوایل سال قبل این وام بین ۱۰ تا ۱۵درصد می‌توانست به خریدار کمک کند.اواخر سال گذشته یعنی همین چند هفته قبل، حجم پیشنهادها برای خرید یا فروش مسکن در بنگاه‌های مشاور املاک به طور ناگهانی کاهش یافت. چراکه تصور می‌شد با شروع سال جدید بازار تکان می‌خورد. اما به نظر می‌رسد در روزهای آینده بسیاری از همین افراد ناچار می‌شوند تصمیم خود را عملی کنند.

برابر آخرین گزارش‌های دریافتی از میزان قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، در بسیاری از محله‌ها قیمت‌ها به کف رسیده است و در برخی دیگر از مناطق گفته می‌شود ارزش معاملاتی ملک باز هم کاهش خواهد یافت.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص به ایسنا گفته است: قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال جدید کاهش می‌یابد.مصطفی قلی‌خسروی درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۸۸ اظهار کرد: امسال کاهش مجدد قیمت‌ها را داریم و لازمه این امر رکود در بازار است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا پس از این دوران رکود با افزایش ناگهانی قیمت مسکن مواجه نمی‌شویم؟ گفت: تجربه نشان داده که پس از کاهش قیمت مسکن برای بازگشت به دوران افزایش حدود دو سال زمان لازم است اما باید توجه کرد که طی این دو سال با افزایش تولید از افزایش ناگهانی قیمت‌ها جلوگیری می‌شود.

خسروی درباره قیمت رهن و اجاره‌بها در سال جدید نیز گفت: اجاره‌بها تابعی از قیمت ملک است و با توجه به کاهش قیمت ملک اجاره بها نیز کاهش می‌یابد.

خسروی ادامه داد: از ابتدای آذر تا پایان سال گذشته در کل کشور ۳۸هزار و ۹۹۷ معامله به ثبت رسیده است که این رقم کلیه معاملات انجام شده در این دوره در کل کشور را در برمی‌گیرد.

مروری بر تصمیمات مسکن در سال ۸۷

سال گذشته همان طور که رییس‌جمهوری اوایل سال وعده داد سال تولید تصمیم و برنامه‌های متعدد برای بخش مسکن بود. تدوین مجموعه‌ای از برنامه‌ها در حوزه ساخت‌وساز و همچنین بازار مسکن در سال ۸۷ باعث شد بخش مسکن یکی از پرخبرسازترین بخش‌های اقتصادی سال شود.

رییس‌جمهور اوایل سال گذشته با انتقاد شدید از گرانی مسکن و اجاره‌بها ورود مستقیم خود را به این بخش اعلام کرد و دوشنبه هر هفته با حضور در جلسات شورای عالی مسکن در ریزترین تصمیمات مربوط به این بخش مشارکت و اظهارنظر کرد تا جایی که محمد سعیدی‌کیا، وزیر مسکن بعد از گذشت چند ماه از سال در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌ها اعلام کرد: «همه برنامه‌های مسکن ایده شخص رییس‌جمهور است.»

احداث باغ‌شهر، ساماندهی بنگاه‌های مسکن، شفاف‌سازی معاملات مسکن، حذف پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های خصوصی، انتقال پایتخت، شهرک‌سازی اطراف کلان‌شهرها و برخی تغییرات اساسی در طرح مسکن مهر را باید مهم‌ترین تصمیمات مربوط به بخش مسکن در سال ۸۷ عنوان کرد.

تصمیماتی که برخی از آنها تا پایان سال جنبه اجرایی به خود گرفتند و برخی دیگر به طرز عجیبی در بوته فراموشی قرار داده شدند.

پارسال در همین روزهای ابتدایی سال رسانه‌ها از تعجیل مردم برای خرید مسکن گزارش می‌دادند و این نگرانی وجود داشت که گرانی سال ۸۶ به سال ۸۷ هم کشیده شود.

اولین خبرها از بخش مسکن در سال ۸۸

اولین خبر حوزه مسکن در سال جدید را معاون امور ساختمان وزیر مسکن و شهرسازی اعلام کرد. مهندس منوچهر خواجه‌دلویی در ششمین روز از سال ۸۸ در گفت‌وگویی تلویزیونی اعلام کرد: پروژه مسکن مهر در سال ۸۹ به نتیجه می‌رسد و واحدهای مسکونی این طرح از ابتدای سال آینده آماده تحویل می‌شوند.

معاون وزیر مسکن همچنین گفت: سال گذشته بیش از یک‌میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد.

دومین خبر حوزه مسکن و ساختمان را وزیر نفت باز هم در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد. غلامحسین نوذری در ویژه برنامه پیوند که به مناسبت نامگذاری سال ۸۸ به عنوان سال اصلاح الگوی مصرف از شبکه یک تلویزیون پخش شد گفت: بهره‌وری انرژی در ساختمان‌های موجود کمتر از ۵۰درصد است.

نوذری یک رقم جدید نیز از تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور اعلام کرد که با آنچه تاکنون وزارت مسکن در این باره گفته کاملا متفاوت و در تضاد است.

وزیر نفت در میان سخنان خود تعداد واحدهای مسکونی موجود را ۱۲میلیون واحد عنوان کرد.

این در حالی است که برابر آخرین آمارگیری نفوس و مسکن که در سال ۸۵ انجام شد، تعداد واحدهای مسکونی معادل ۱۵میلیون واحد بوده است که البته در دو سال اخیر حداقل یک میلیون واحد جدید نیز به آن اضافه شده است.