شهرک سازی تدبیر جدید دولت برای مسکن
نسخه مکمل مسکن مهر آمد
شهرکسازی اطراف شهرها
تشکیل ستاد مدیریت شهرکسازی در وزارت مسکن
متقاضیان برای احداث شهرک باید مالک زمین باشند
گروه مسکن - میترا یافتیان: تجربه موفق شهرکسازی که در سال‌های پس از انقلاب و در اواسط دهه ۶۰ باعث تقویت ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرهای بزرگ در کشورمان شد، با اندکی تفاوت در نحوه اجرا به زودی در شهرها و اطراف کلان‌شهرها به اجرا گذاشته می‌شود.
ساخت‌شهرک‌های مسکونی اطراف کلان‌شهرها طرح جدید و نهایی شده تصمیم‌سازان بخش مسکن است که فراخوان آن به‌زودی در اختیار انبوه‌سازان و مالکان زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ قرار می‌گیرد.
دولت اکنون بعد از بیش از یک سال از اجرای طرح ملی مسکن مهر تصمیم گرفته است از یک طرح مکمل تولید حمایت کند. پروژه ملی مسکن مهر به دلیل آنکه برای اجرا نیازمند هماهنگی تمام و کمال وزارتخانه‌ها، نظام بانکی و از همه مهم‌تر اعضای تعاونی‌ها است، تا حد زیادی کند پیش می‌رود. در واقع آنچه در جریان واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله و ساخت و ساز روی این زمین‌ها اتفاق افتاده نشان می‌دهد سال‌ها طول می‌کشد تا ۵/۱ میلیون واحد مسکونی توسط تعاونی‌ها ساخته شود. اما اکنون قرار است با ابتکار دولت شهرک‌های مسکونی مکمل واحدهای مسکونی مهر شود.
احداث شهرک‌های مسکونی در کنار کلان‌شهرها اگرچه به لحاظ محتوا متفاوت از مسکن مهر است، اما به دلیل آنکه شهرک‌ها اجازه ساخت در حد فاصل کلان‌شهرها تا شهرهای جدید را دارند، به نظر می‌رسد استقبال عمومی از ساخت‌و‌سکونت در آنها به مراتب بیشتر از شهرهای جدید باشد.
ساخت شهرک‌های مسکونی بعد از انقلاب و در اواسط دهه ۶۰ در کشور رونق گرفت.
این شیوه مسکن‌سازی در غرب تهران و مناطقی دیگر نیز در همان سال‌ها اجرا شد و اکنون به عنوان یکی از موفق‌ترین شیوه‌های شهرسازی در پایتخت مطرح است.
البته سال‌ها به دلیل کثرت زمین، دولت زمین‌های در اختیار را با قیمت ارزان به تعاونی‌های مسکن کارگری و کارمندی واگذار کرد. اما شیوه ساخت شهرک‌های مسکونی در طرح جدید دولت به این شکل است که سازنده ابتدا باید مالک زمین باشد ، بنابراین حمایت دولتی از سازنده برای زمین وجود ندارد.
اکنون شاید با توجه به همین عقبه درخشان، مسوولان بخش مسکن بنا دارند یک بار دیگر آن هم در شرایطی که تقاضای جدید در بازار مسکن به اوج خود رسیده است، آن را در کشور اجرایی کنند.
پروژه شهرکسازی به شرکت عمران شهرهای جدید (وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی) سپرده شده است.
مهندس مهدی ذاکرالحسینی، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در این زمینه به دنیای اقتصاد گفت: در حالی که برای کلان‌شهرها بحث شهرهای جدید دنبال می‌شود، برای شهرهای کوچک و شاید اطراف کلان‌شهرها نیز شهرکسازی در اولویت قرار دارد.
وی افزود: شهرک‌های مسکونی می‌توانند به اسکان سرریز جمعیت کمک کنند.
ذاکرالحسینی با اشاره به اینکه جمعیت شهرهای جدید بالای 30هزار نفر است و در خارج از حریم کلان‌شهرها قرار دارند، تصریح کرد: شهرکسازی می‌تواند با پذیرش جمعیت محدود اجرا شود و با بیش از 500واحد مسکونی راه‌اندازی شود.
معاون وزیر مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه از اوایل انقلاب تا پایان سال ۸۶ برای حدود ۳۰ شهرک مجوز داده شده، اما تاکنون حدود ۱۵شهرک در کشور فعال شده‌اند، لذا بنا داریم فرهنگ شهرکسازی را در کشور ترویج کنیم. ذاکرالحسینی گفت: در پایان سال ۸۶ نیز شورای عالی معماری و شهرسازی مصوبه‌ای برای اصلاح دستورالعمل شهرکسازی در کشور داشت که بر اساس آن به شهرهای جدید ماموریت داده شد تا مجوز تاسیس و بهره‌برداری را برای شهرکسازی صادر کند.
مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در تشریح شرایط ساخت شهرک مسکونی گفت: متقاضیان احداث شهرک باید مالک زمین باشند و میزان جمعیت این شهرک‌ها نیز باید به گونه‌ای باشد که نیاز به شهرداری نداشته باشند.
ذاکرالحسینی درباره جزئیات نحوه ساخت شهرک نیز گفت: هم اکنون در شرکت عمران شهرهای جدید ستادی به عنوان شهرکسازی ایجاد شده است تا پس از تصویب طرح احداث شهرک در شورای تامین مسکن استان و نیز شورای عالی شهرسازی پروانه تاسیس و بهره‌برداری نیز از طریق شرکت عمران شهرهای جدید صادر شود.
وی افزود: راهنمای شهرکسازی نیز در دست تهیه است و به زودی نهایی می‌شود.
ساخت شهرک در کارگروه تخصصی
به گزارش دنیای اقتصاد، معاون شهرسازی و معماری وزارت مسکن نیز از بررسی موضوع ساخت شهرک در کنار شهرهای بزرگ خبر داد. مهندس امیر فرجامی معاون شهرسازی و معماری وزیر مسکن در کارگاه تخصصی شهرسازی و معماری ویژه مدیران استان‌های کشور گفت: بخش‌خصوصی برای ایجاد شهرکسازی فعال می‌شود و شهرک‌های جدید در کنار شهرهای بزرگ کلان شهرها با رویکرد فعالیت بخش‌خصوصی احداث می‌شود.
وی تصریح کرد: احداث شهرک‌های جدید در اسناد بالا دست استان‌ها دیده شده است و اگر در اسناد بالا دست استان‌ها وجود نداشته باشد، بایستی به تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری برسد.
معاون وزیر مسکن و شهرسازی اظهار داشت: متقاضیان برای ایجاد شهرک‌های جدید باید مالکان زمین باشند و درخواست خود را به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه دهند و اجرای طرح‌های بزرگ عمرانی استان‌ها نیز باید در کارگروه شهرسازی به تصویب برسد. هویت بخشی به سیمای شهری، انسجام بخشی، بهبود محیط زندگی و تصویب طرح‌های جامع شهرها و آمایش و توسعه عمران از برنامه‌های این کارگروه می‌باشد.
ابلاغ دستورالعمل شهرکسازی
به گزارش دنیای‌اقتصاد وزیر مسکن اخیرا دستورالعمل ترویج شهرکسازی در کشور و نحوه صدور پروانه تاسیس شهرک و پروانه بهره‌برداری از آن که توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب شده است را جهت اجرا به شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان‌های استانی ابلاغ کرد.
براساس این مصوبه تاسیس هر نوع شهرک اعم از مسکونی، تفریحی، زیارتی، تجاری، گردشگری، تحقیقاتی و سایر شهرک‌های تخصصی (به استثنای شهرک صنعتی) مشمول مفاد این دستورالعمل خواهد بود.
در ابلاغیه وزیر مسکن آمده است: به منظور تشویق و ترویج شهرکسازی و استفاده از تمامی امکانات سرزمین برای دستیابی به اهداف و سیاست‌های دولت و ایجاد محیط‌زیست بهتر و تامین مسکن و سایر مراکز موردنیاز برای افراد جامعه و ساماندهی امر شهرکسازی در کشور و مدیریت و راهبری مناسب آن از یک طرف و نزدیکی اصول و امور مربوط به ایجاد شهر جدید با احداث شهرک و با توجه به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر محول شدن این امور به شرکت مادر تخصصی از طرف دیگر، ستادی تحت عنوان «ستاد مدیریت شهرکسازی در کشور» در شرکت مادر تخصصی و با عضویت مدیر عامل شرکت مذکور، مدیر کل دفتر تخصصی مرتبط در حوزه معاونت شهرسازی و معماری، نمایندگان وزارت کشور، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت نیرو و سازمان میراث فرهنگی که حداقل دارای ۱۰ سال سابقه کار مرتبط، با اولویت در رشته‌های معماری، شهرسازی، برنامه‌ریزی شهری یا طراحی شهری و از نظر مرتبه اداری حداقل دارای سمت مدیر کل یا مشاور معاون وزیر باشند، به عنوان اعضای ثابت و مدیر شهرسازی سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه که حسب محل مورد تقاضا متغیر خواهد بود، تشکیل می‌شود.
ستاد مدیریت شهرکسازی در کشور که هم‌اکنون در شرکت عمران شهرهای جدید تشکیل شده موظف است مکان‌های مناسب برای احداث شهرک‌های مسکونی را شناسایی کند و آنها را در فراخوانی برای دعوت از سرمایه‌گذاران اعلام کند.
براساس دستورالعمل شهرکسازی، احداث‌کننده شهرک مکلف است اراضی مربوط به تاسیسات زیربنایی آب، برق و فاضلاب را پس از آماده‌سازی به صورت رایگان در اختیار شرکت‌های زیرمجموعه وزارت نیرو یا شرکت‌های صاحب صلاحیت بخش‌خصوصی و تعاونی مورد تایید وزارت نیرو یا معاونت راهبردی ریاست جمهوری قرار دهد.
همچنین احداث‌کننده شهرک‌های مسکونی موظف است پارک و فضای سبز و تاسیسات آموزشی و مسجد را با هزینه خود ایجاد کند.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، نظارت بر اجرای عملیات شهرسازی و ساختمانی شهرک‌ها بر اساس نقشه‌های اجرایی مصوب به عهده سازمان مسکن و شهرسازی استان می‌باشد و نظارت عالیه به عهده شرکت مادر تخصصی است.
همچنین سازمان مسکن و شهرسازی استان به منظور رعایت ضوابط و مقررات در مورد تاسیسات و شبکه‌های آب، فاضلاب، برق، گاز و مخابرات موظف است پس از دریافت اعلام صدور پروانه تاسیس شهرک، مراتب را جهت انجام نظارت‌های فنی لازم، به سازمان‌های مربوطه منعکس نمایند.
این نظارت‌ها به هیچ وجه موجب سلب مسوولیت از احداث‌کننده شهرک و مهندس مشاور و مهندس ناظر تعیین شده از طرف او نخواهد بود.
در صورتی که احداث‌کننده شهرک در حین اجرای طرح به تمام یا قسمتی از تعهدات خود عمل نکند یا ضوابط مصوب در طرح را رعایت نکند، سازمان مسکن و شهرسازی استان، موارد تخلف را کتبا به احداث‌کننده شهرک و مهندس ناظر آن ابلاغ و با تعیین فرجه مناسب دستور رفع تخلفات و رعایت ضوابط مصوب را اعلام می‌دارد. در صورت عدم توجه به تذکر مذکور، بنا به پیشنهاد سازمان مسکن و شهرسازی استان، شرکت مادر تخصصی در اجرای ماده 35 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 دستور توقف عملیات اجرایی شهرک را به مهندس ناظر و احداث‌کننده شهرک صادر و مراتب را به سازمان مسکن و شهرسازی استان جهت پیگیری امر ابلاغ می‌کند.
در کلیه مواردی که شهرک‌ساز مجاز به انتقال اراضی به متقاضیان خود به منظور احداث ساختمان مورد نظر می‌باشد، موظف است در اسناد نقل و انتقال خود (اعم از اسناد رسمی یا عادی یا قراردادی) قید نماید که انتقال‌گیرندگان اراضی نیز موظف و متعهد به رعایت نقشه‌های اجرایی مصوب شهرک و سایر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری مربوط به شهرک که مورد تعهد شهرک‌ساز است، می‌باشند و موظف به قید مراتب فوق در انتقالات خود به ایادی بعدی نیز هستند.
بر اساس گزارش دنیای‌اقتصاد سیاست‌های مربوط به نحوه تشویق و ترویج شهرکسازی و همچنین چگونگی فراخوان عمومی و جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی و نحوه مشارکت و اجرا و تسهیلاتی که می‌توان در چارچوب قوانین و مقررات برای احداث شهرک‌های در اختیار سازندگان قرار گیرد به زودی توسط «ستاد» تهیه و از تصویب در شورای عالی شهرسازی اعلام می‌شود.
دو دلیل برای موفقیت طرح
طرح احداث شهرک‌های مسکونی اطراف کلان‌شهرها به نظر می‌رسد، به دو دلیل با موفقیت همراه خواهد بود.
دلیل اول اینکه مهمترین چالش تامین مسکن جدید در شهرهای بزرگ مساله «زمین» است. چون زمین به اندازه کافی در شهرها وجود ندارد، لذا ارزش آن به مراتب بیشتر از ارزش واقعی است و در نتیجه قیمت‌های حبابی زمین هزینه ساخت را فوق‌العاده افزایش می‌دهد. در چنین شرایطی اگر زمین با قیمت ارزان‌تر از زمین داخلی شهر وجود داشته باشد و دولت اجازه ساخت انبوه مسکن را به سازنده بدهد، ساخت‌وساز روی این زمین‌ها برای انبوه‌سازی صرفه اقتصادی فوق‌العاده دارد.
دلیل دوم مساله وابستگی بین کلان‌شهرها و موضوع حمل‌ونقل است. در حال حاضر معضل پنهان شهرهای جدید در ارتباط با مسکن مهر بحث «حمل‌ونقل» است. این در حالی است که اگر در فاصله‌ای کمتر از ۲۰کیلومتر تا مرکز شهر منازل نوساز به عنوان گزینه جدید برای صاحبخانه شدن ساکنان فعلی کلان‌شهرها مطرح باشد، دولت از هم اکنون باید به فکر افزایش ظرفیت شهرکسازی باشد!
شهرک‌ها به خوابگاه تبدیل نشود
دکتر بیت‌ا... ستاریان *
به طور کلی شهرک‌های اقماری فرضیه ای بود که در سال 1895 توسط یک انگلیسی به نام هاوارد پایه‌گذاری و به صورت شهرک‌های اقماری و باغ شهرها طراحی شد.
اجرای طرح شهرکسازی در ۱۵ کشور دنیا اجرایی و در تمامی این کشورها ناموفق بوده است و علت اصلی ناموفق بودن این طرح مشکلاتی بود که پس از احداث شهرک به وجود آمد. با توجه به اینکه هیچ گاه شهری بدون دلیل معیشتی و زمینه اقتصادی به وجود نیامده است از این رو ایجاد شهرک‌های اقماری به دلیل اینکه ماهیت اقتصادی و معیشتی ندارند، موجب می‌شود که در عمل این شهرک‌ها سربار مادر شهرها شوند؛ چرا که صرفا اهدافی که از احداث این شهرک‌ها دنبال می‌شود، انتقال سرریز جمعیت کلان شهرها به شهرک‌های اقماری است. البته این اتفاق در کل دنیا نیافتاد بلکه در بعضی کشورها نیز بالعکس عمل شد؛ بدین معنی که شهرک‌های اقماری در حاشیه شهرهای بزرگ جانمایی و پلکانی برای مهاجرت مردم از روستاها به شهرهای مادر شدند؛ از این رو خود به خود به جای اینکه مادرشهرها جمعیت مهاجر را به سمت خود جذب کنند، شهرک‌های اقماری مهاجران را به سمت خود جذب کردند اما به واقع این شهرک‌های اقماری نیز به لحاظ دریافت خدمات به شهرهای مادر وابسته شدند و به مرور به خاطر نزدیک بودن به شهر مادر، موجب افزایش تقاضای شغل در شهرهای بزرگ شدند. همچنین پس از گذشت سال‌ها شهرک‌های اقماری به مناطق
حاشیه نشین شهرها تبدیل و عاملی برای افزایش آسیب‌های اجتماعی شده است. در کشور ما نیز چنین اتفاقی افتاد و غیر از فولاد شهر سایر شهرک سازی‌ها ناموفق بود. شهرکسازی در ایران با استقبال خوب مردم روبه‌رو نشد و اگر در برخی موارد نیز جمعیت کمی در این شهرک‌ها جذب شدند به دلیل فشار زیاد اقتصادی برای تامین مسکن بود؛ بنابراین اساسا شهرکسازی در ایران نتوانست موجب مهاجرت معکوس جمعیت از مادر شهر به سمت شهرک‌های اقماری شود.با توجه به اینکه طرح مسکن مهر در ایران تاکنون موفق نبوده است به نظر می‌رسد دولت به جای اجرای طرح‌های شهرکسازی به عنوان مکمل طرح مسکن مهر، شهرهای میانی و کوچک را توسعه دهد؛ چرا که شهرک‌های اقماری پاسخگوی تقاضای بالای سکونت نیست و صرفا موجب ایجاد شهرک‌های خوابگاهی می‌شود.راهکار حل مشکل مسکن در کشور شهرکسازی نیست و مهمترین بحثی که باید از سوی مسوولان دنبال شود نقدینگی و افزایش توان تولید مسکن در کشور است؛ از این رو همانطور که طرح مسکن مهر به دلیل پایین بودن نقدینگی و توان تولید مسکن در کشور موفقیت چندانی نداشت، توسعه شهرک‌های اقماری در کشور نیز ناموفق خواهد بود.
*عضو هیات علمی دانشگاه تهران
ارسال نظر