بازار مسکن پاشنه آشیل دبی
دنیای اقتصاد- وقتی بحران مالی طی هفته‌های گذشته در آمریکا به اوج خود رسید، بسیاری بر این باور بودند که اگر این بحران همه جای دنیا را هم فرا بگیرد، دبی به عنوان پایتخت بازرگانی کشورهای عرب خلیج‌فارس، از این توفان در امان خواهد ماند. اما اتفاقات چند روز گذشته در دبی نشان داد جزیره تجارت در خاورمیانه هم از توفان مالی جهان آسیب می‌بیند. اکونومیست در گزارش خود با عنوان «بازار املاک دبی در تیررس توفان مالی جهان» به تفصیل به‌این موضوع پرداخته‌است. تحلیل اکونومیست از تاثیر بحران مالی جهان در دبی
«جزیره تجارت» از مسکن ضربه می‌خورد
کاهش ارزش سهام شرکت‌های ساختمانی اروپا سرمایه‌گذاری نمایندگان آنها را در دبی با مشکل مواجه کرده است
پیش‌بینی موسسه معتبر تحقیقاتی مورگان استنلی درباره رکود مسکن در دبی دو سال زودتر از موعد محقق شد
نیلوفر قدیری
وقتی بحران مالی هفته‌های گذشته در آمریکا به اوج خود رسید، بسیاری بر این باور بودند که اگر این بحران همه جای دنیا را هم فرا بگیرد، دبی به عنوان پایتخت بازرگانی کشورهای عرب خلیج‌فارس، از این توفان در امان خواهد ماند.
اما اتفاقات چند روز گذشته در دبی نشان داد جزیره تجارت در خاورمیانه هم از توفان مالی جهان آسیب می‌بیند. نشریه اقتصادی اکونومیست در شماره اخیر خود در این باره نوشت: «اگرچه بخش عمده پول نقد این امارت به جای خوابیدن در بانک‌ها، در گاوصندوق‌‌های امن خانواده‌های ثروتمند عرب است اما وقایع هفته‌های اخیر در سراسر دنیا بر دبی هم تاثیر خود را گذاشته است.»
در دبی ساختوساز همتای تجارت پیش می‌رود و حتی گفته می‌شود عمده درآمد این شهر کوچک از بخش املاک تامین می‌شود. سال‌ها است نمایندگان شرکت‌های بزرگ ساختمانی از اروپا و آمریکا مشغول ساخت برج‌های مسکونی و تجاری - اداری در دبی هستند و حالا به دلیل آنکه سهام این شرکت‌ها در موسسات مالی کاهش پیدا کرده، توان ادامه کار در دبی را ندارند. این اتفاق تازه کمک می‌کند پیش‌بینی موسسه اقتصادی مورگان استنلی آمریکا درباره آینده ساختوساز در دبی زودتر از موعد محقق شود.
موسسه مورگان استنلی که دو سال پیش به دولت آمریکا درباره وقوع بحران در بازار مسکن این کشور هشدار داده بود، اخیرا با تهیه گزارشی از اوضاع بازار مسکن در دبی اعلام کرد: تا دو سال دیگر میزان عرضه مسکن از تقاضا پیشی می‌گیرد و قیمت املاک نیز روند نزولی پیدا خواهد کرد. حالا سال ۲۰۱۰ نیامده اما تهدید ساختوساز در دبی زودتر از موعد مقرر خود را نشان داده است.
اکونومیست در گزارش خود با عنوان «بازار املاک دبی در تیررس توفان مالی جهان» با اشاره به اینکه درآمدهای نفتی دبی اندک است، نوشته است: شیخ محمد بن‌رشید آل مکتوم حاکم دبی یعنی همین دومین امارت بزرگ از ۷ امارت کشور امارات عربی متحده، بیشتر درآمد این شهر کوچک را از بخش‌های دیگر اقتصاد و به ویژه بخش املاک تهیه می‌کند. سرمایه‌گذاران در بخش املاک دبی در سال‌های اخیر سود خوبی به دست آورده‌اند و از اوایل سال گذشته تاکنون بازگشت سرمایه‌ای معادل حتی ۸۰درصد هم داشته‌اند.
مسکن دبی چگونه رونق گرفت؟
دو عامل باعث این روند افزایش قیمت مسکن در دبی شده‌است. نکته اول نرخ بهره بانکی منفی یا زیر نرخ تورم است که در نتیجه تحولات بانکی آمریکا پدید آمده است. وام‌گیرندگان بانکی در دبی هنوز هم وام بسیار ارزان‌قیمت دریافت می‌کنند و به همین دلیل انگیزه بالایی برای دریافت این وام و سرمایه‌گذاری آن دارند. اما عامل دوم افزایش قیمت مسکن در دبی، ادامه ورود سیل کارگران ارزان‌قیمت به این امارت است. کمتر از یک پنجم جمعیت ۵/۱میلیون نفری دبی محلی و بومی هستند. بسیاری از مهاجران این شهر کارگران ساختمانی هستند که از جنوب آسیا به این جزیره آمده‌اند. اینها هم به رونق ساختوساز کمک می‌کنند و هم به خانه اجاره‌ای برای سکونت نیاز دارند که این باعث رونق بازار مسکن می‌شود.
اما در تابستان، موسسه اقتصادی مورگان استنلی آمریکا گزارشی منتشر کرد مبنی بر اینکه قیمت املاک دبی تا سال ۲۰۱۰ به سیر صعودی ادامه می‌دهد و از آن به بعد سقوط خواهد داشت. آمار و ارقام این گزارش نشان می‌دهد رونق چشمگیر بازار مسکن دبی همچون فواره‌ای که وقتی به اوج برسد دچار سقوط می‌شود، تا سال میلادی آینده به اوج خود خواهد رسید و بعد مسیر فرود را طی می‌کند. آمار این گزارش نشان می‌دهد که قیمت مسکن در دبی تا پایان سال ۲۰۰۸، ۳۵درصد دیگر رشد خواهد داشت. بر اساس این آمار، تا پایان سال ۲۰۰۹، رشد قیمت مسکن در دبی کند شده و به ۵/۸درصد می‌رسد و سپس در سال ۲۰۱۰ با سقوط ارزش رو‌به‌رو خواهد شد. تا امسال یعنی سال ۲۰۰۸ میلادی، دبی برای پاسخ گفتن به نیاز ساکنان قدیم و جدید به مسکن، هر سال به ۳۰ تا ۳۵ هزار واحد مسکونی جدید نیاز داشت. اما به گفته کارشناسان تا سال ۲۰۱۰ میزان عرضه مسکن در دبی از تقاضای آن پیشی می‌گیرد و به این ترتیب قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.
بر اساس این گزارش، برای پیش‌بینی وضعیت املاک و قیمت آن در دبی، در بدترین شرایط می‌توان وضعیت بازار مسکن دبی را به شرایط سنگاپور در اواخر دهه ۱۹۹۰ تشبیه کرد. در سنگاپور طی ۱۸ ماه قیمت مسکن ۸۰درصد کاهش یافت. البته بعضی کارشناسان و تحلیل‌گران بروز این وضعیت را در دبی بعید و بدبینانه می‌دانند. قیمت مسکن در دبی از آغاز سال ۲۰۰۷ تاکنون بیش از ۷۹درصد رشد کرده‌است، اما در سال ۲۰۰۹ این بازار دچار مازاد عرضه خواهد شد.
این وضعیت برای دیگر بازارهای ملکی در خاورمیانه پیامدهایی به همراه خواهد داشت. در نیمه نخست سال ۲۰۰۸ قیمت مسکن در دبی ۲۵درصد رشد داشت.
توجیه نویسندگان گزارش مورگان استنلی توجیه قابل قبولی است. به گفته آنها تا چند سال آینده دیگر تقاضا در بازار مسکن دبی فروکش می‌کند و این همه ساختمانی که هر روزه در این شهر در حال ساختوساز است دیگر مشتری نخواهد داشت. برای جامعه دبی که به بازگشت سریع سرمایه عادت دارد، این شرایط یک شوک ایجاد می‌کند.
انتشار این گزارش همزمان شد با بیرون کشیدن سپرده‌ها و سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌گذاران بدبین از امارات. این سرمایه‌گذاران در گذشته امیدوار بودند با تضعیف ارزش دلار، پول‌هایی مانند پول دبی تقویت شود. اما چنین نشد و ارزش دلار اضافه شد. در نتیجه ناگهان پول نقد در دبی کم شد. درست در همین زمان تحقیقات درباره چند مورد فساد مالی شروع شد. محور این تحقیقات فعالیت بانک اسلامی دبی و چند مورد وام این بانک به سازندگان مسکن بود. از جمله کسانی که در این تحقیقات مورد پرسش قرار گرفتند وزیر کشور و دو انگلیسی بودند. شیخ محمد امیر دبی در این باره در اقدامی نادر به اظهار نظر رسمی پرداخت و گفت که دادستان عمومی چنین سودهای غیرقانونی را تحمل نمی‌کند. این تحقیقات همچنان ادامه دارد و هنوز هیچ ادعانامه‌ای صادر نشده‌است.
در کنفرانس اخیر مسکن و املاک دبی، همه فعالان این بازار به شدت تلاش می‌کردند وانمود کنند که هیچ مورد مشکوک و نادرستی وجود ندارد. نخیل که یک شرکت سازنده با حمایت و پشتیبانی دولتی است اعلام کرده که یک برج دیگر را که بلندترین سازه جهان خواهد بود می‌سازد. یک شرکت سازنده دیگر پروژه ساختمانی باغ‌های جمیرا اعلام کرد، هزینه ساخت این پروژه به طور تقریبی ۳۵۰میلیارد درهم یا ۹۵میلیارد دلار اعلام شده‌است.
اما بازارهای دبی نشانه‌هایی از نابه‌سامان بودن اوضاع را بروز داده‌اند. از ابتدای سال جاری میلادی تاکنون، سهام بازار مالی دبی بیش از ۴۸درصد ارزش خود را از دست داده‌است. ارزش سهام شرکت آمار که از برجسته‌ترین سازندگان دبی است، از ۷/۱۵ درهم به ۵/۵ درهم سقوط کرده‌است. در رویداد دیگری که نشان از تیره شدن فضای بازار دارد، مقامات دبی دو موسسه عظیم وام‌دهنده یعنی املاک و تم‌ویل را با هم ادغام کردند. بعضی از سازندگان دیگر هم فروش به صورت تمام قسط را متوقف کرده‌اند.
با این حال قرار نیست دبی و بازارهای آن ورشکست شوند. دولت همچنان بر تولید‌کنندگان و سازندگان ملک و مسکن کنترل دارد و می‌تواند با آزاد کردن زمین‌های بیشتر در هر زمان لازم، در بازار عرضه و تقاضا تغییر ایجاد کرده و آن را تنظیم کند. هنوز در بازار مسکن دبی تقاضا وجود دارد. بازرگانان هم هنوز به دبی علاقه ویژه‌ای دارند. اما در هفته‌ها و ماه‌های آینده باید منتظر ادغام‌های بیشتری در میان موسسات مالی بزرگ این امارت باشیم. دیگر از سودهای کلان گذشته خبری نخواهد بود. این تحولات ممکن است روابط کاری میان دبی و ابوظبی را تیره کند. ابوظبی هنوز کیف پول بزرگتری دارد، زیرا نفت بیشتری دارد و شاید دیگر نخواهد کنار بنشیند و بگذارد که شیخ محمد سود این پول‌ها را به نام خود ثبت کند. ترتیبات و سازو‌کار مالی میان این دو امارت عربی پیچیده است. در ماه‌های آینده باید منتظر اخبار دبی ماند.
ارسال نظر