دنیای اقتصاد- اجرای طرح واگذاری زمین‌های ۹۹ساله به گروه‌های سه تا پنج نفره با هدف ورود آنی پروژه‌های مسکن مهر به مرحله ساخت، در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت آغاز شد. کارشناسان و برخی محافل تصمیم‌گیر در حوزه مسکن از این طرح به عنوان «طرح شتاب» در ساخت مسکن مهر نام می‌برند.به‌گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی ۳ تا ۵نفره یک اصطلاح است، اما اگر در جاهایی اقتضا کند، تعداد اعضای این گروه‌ها بیشتر هم می‌شود. در گفت‌و‌گوی دنیای اقتصاد با مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسکن بررسی شد:

جزئیات «طرح شتاب» در مسکن مهر

الگوی ساختمان‌های ۴ طبقه هزینه ساخت را کاهش داده و باعث پیوند سیاست انبوه‌سازی و مسکن گروه‌های کم‌درآمد می‌شود

گروه مسکن- میترا یافتیان: اجرای طرح واگذاری زمین‌های ۹۹ساله به گروه‌های سه تا پنج نفره با هدف ورود آنی پروژه‌های مسکن مهر به مرحله ساخت، در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت آغاز شد.

براساس مصوبه شورای‌عالی مسکن، هیچ کدام از تعاونی‌های مسکن مهر اجباری به اجرای این طرح ندارند، بلکه اعضا می‌توانند بررسی کنند کدام شیوه (تعاونی‌سازی یا شخصی‌سازی) صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

دولت معتقد است اجازه ساخت به گروه‌های سه تا پنج نفره به جای تعاونی متشکل از حدود ۵۰نفر عضو، باعث می‌شود کندی در پیشرفت عملیات ساخت‌و‌ساز که از ناهماهنگ بودن توانایی‌های اعضای یک تعاونی ممکن است به‌وجود بیاید، برطرف شود و در نتیجه ساخت مسکن مهر با سرعت جلو رود.

کارشناسان و برخی محافل تصمیم‌گیر در حوزه مسکن از این طرح به عنوان «طرح شتاب» در ساخت مسکن مهر نام می‌برند.

اما نحوه اجرای طرح شتاب چگونه است؟

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد در ابتدا نام این طرح را اصلاح کرد: «۳ تا ۵نفره یک اصطلاح است، اما اگر در جاهایی اقتضا کند تعداد اعضای این گروه‌ها بیشتر هم می‌شود.»

محمود جهانی موضوع واگذاری زمین‌های ۹۹ساله به گروه‌های کوچک‌تر از تعاونی را به قانون بودجه سال ۸۶ مرتبط کرد و گفت: این موضوع قبلا در تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ کشور نیز بوده که اگر مناطق یا شهرهایی که متقاضیان آن مایل نباشند در قالب تعاونی ساخت‌و‌ساز کنند، در قالب گروه‌های ۳ تا ۵ نفره بتوانند درخواست دهند و خود آنها ساخت‌و‌ساز کنند. البته در تبصره ۶ به شهرهای زیر یک‌صد هزار نفر جمعیت محدود شده بود، اما در تصمیم اخیر کارگروه مسکن این موضوع به شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت و غیر از کلان‌شهرها تعمیم داده شد، اما برآیند کلی به این شکل است که متقاضیان در قالب تعاونی سازمان‌دهی می‌شوند، یعنی ادارات کل تعاون از متقاضیان ثبت‌نام به عمل می‌آورد و پس از پالایش متقاضیان واجد شرایط، آنها در قالب تعاونی سازماندهی و به وزارت مسکن معرفی می‌شوند.

وزارت مسکن نیز زمین را در قالب تعاونی واگذار می‌کند تا تعاونی کار آماده‌سازی زمین را مدیریت و انجام دهد. بعد از اتمام آماده‌سازی تعاونی قطعات زمین را برای متقاضیانی که مایلند در گروه‌های ۳ تا ۵نفره ساخت‌و‌ساز کنند، مشخص و تحویل می‌دهد و متقاضیان راسا اقدام به ساخت‌و‌ساز می‌کنند.

احیانا اگر عده‌ای بخواهند به صورت تعاونی ساخت‌و‌ساز کنند، این اختیار را دارند که به صورت تعاونی عمل کنند.

بنابراین فقط کار ساخت‌و‌ساز این واحدها به صورت گروه‌های ۳ تا ۵نفره انجام می‌شود، اما شکل و قالب کلی به صورت تعاونی است.

این مقام وزارت مسکن نحوه در اختیار گرفتن زمین توسط گروه‌های کوچک را به این صورت اعلام کرد: تهیه و تصویب طرح‌های آماده‌سازی با وزارت مسکن و شهرسازی است، یعنی وزارت مسکن طرح‌ آماده‌سازی را براساس نقشه‌های جامع و تفصیلی و با در نظر گرفتن مواردی نظیر مشخص کردن قطعات، تعداد طبقات ساختمان‌ها و... تهیه و تصویب می‌کند. در همین مرحله هم قطعات زمین مشخص می‌شود.

بنابراین تعاونی این اختیار را ندارد که قطعات زمین را بزرگ، کوچک یا مرغوب و نامرغوب تعریف و مشخص کند.وی افزود: تعاونی مرحله آماده‌سازی را انجام می‌دهد و پس از آن قطعات زمین مشخص می‌شود.

تفکیک قبل از آماده‌سازی

اما با توجه به اینکه در‌حال‌حاضر زمین‌های تعدادی از تعاونی‌های مسکن مهر عملیات آماده‌سازی را پشت سرگذاشته است و تعدادی از اعضا یک تعاونی آماده ساخت و تعدادی دیگر هم فعلا توانایی ورود به این مرحله را ندارند، آیا در این مقطع امکان واگذاری بخشی از زمین آماده‌سازی شده به گروه‌های کوچک وجود دارد؟

محمود جهانی در پاسخ به این پرسش تصریح کرد: تشکیل گروه‌های ۳ تا ۵ نفره باید قبل از انجام مراحل آماده‌سازی انجام شود، اما چنانچه بعد از آماده‌سازی عده‌ای بخواهند در قالب گروه‌های ۳ تا ۵ نفره جانمایی شوند، در این مقطع چون واگذاری زمین به تعاونی‌ها و گروه‌های کوچک به لحاظ قانونی بر عهده وزارت مسکن است، لذا بعد از اینکه آماده‌سازی زمین توسط تعاونی‌ها انجام شد، جانمایی این گروه‌ها نیز از وظایف وزارت مسکن خواهد بود. مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت مسکن درباره نظارت بر فعالیت گروه‌های کوچک در عملیات ساخت گفت: نظارت دولت بر گروه‌های کوچک سخت‌تر می‌شود و احتمال دارد تعدادی نتوانند این زمین‌ها را به مسکن تبدیل کنند، اما باید پذیرفت هر طرحی نقاط ضعفی هم دارد به همین دلیل هم بود که از ابتدای اجرای طرح مسکن مهر با تشکیل گروه‌های ۳ و ۵ نفره کار را پیش نبردیم.

در شرایط کنونی هم براساس این دیدگاه که در برخی مناطق افراد خود شروع به ساخت مسکن می‌کنند، کار ساده‌تر و سریع‌تر انجام می‌شود؛ بحث گروه‌های ۳ تا ۵ نفره مطرح و قرار است اجرایی شود.

انبوه‌سازی به حاشیه می‌رود؟

برخی منتقدان به طرح تشکیل گروه‌های سه تا پنج نفره می‌گویند ورود گروه‌های کوچک به بحث ساخت و ساز باعث خواهد شد آپارتمان‌های کوچک آن هم در قالبی متفاوت با پروژه‌های انبوه‌سازی روی زمین دولتی احداث شود. اما جهانی در این باره نظر متفاوتی دارد.

وی گفت: در اینجا نظر کلی بر این است که به همان شکل انبوه‌سازی طرح مسکن مهر پیش رود، یعنی حداکثر وفاقی بین بحث انبوه سازی و گروه‌های ۳ تا ۵ نفره شکل بگیرد، به طور مثال قطعات را در کنار هم در نظر گرفته و به صورت انبوه ساخته شود؛ چرا که لزوما انبوه‌سازی، برج‌سازی و مجتمع‌سازی نیست.

جهانی تاکید کرد: ساخت تا ۴ طبقه، هزینه‌های سرانه ساخت را کاهش می‌دهد، اما از ۴ طبقه به بالا، هزینه‌های سرانه به طور تصاعدی افزایش پیدا می‌کند، در این صورت ساخت واحدهای ۱۰ تا ۱۲طبقه مناسب گروه‌های کم‌درآمد نیست، چون هزینه ساخت بالایی دارد، اما اگر همین الگوی ساختمان‌های ۴طبقه را در کنار یکدیگر تعریف کنیم و ساخت این واحدها همزمان صورت گیرد، میان سیاست انبوه‌سازی و مسکن گروه‌های کم‌درآمد، پیوند داده شده است. در این طرح جدید نیز همین موضوع مدنظر است.

وی خاطرنشان کرد: تشکیل گروه‌های کوچک ساخت به این معنی نیست که این افراد می‌توانند شخصا وارد بحث ساخت‌وساز شوند، بلکه باید مجری ذی‌صلاح یا انبوه‌سازی برای مجموعه خود انتخاب کنند، در این صورت با هزینه فایده‌ای که انجام می‌دهند، معلوم می‌شود انتخاب کدام شیوه برای آنها به صرفه‌تر است.

همچنان‌که در بم هم این کار انجام شد، در بم انبوه‌سازان و فناوران، نمایشگاهی از پروژه‌ها و محصولات خود برگزار کردند و با وجودی که در این شهر تمامی واحدها ویلایی ساخته شد، اما به طور مثال در یک کوچه، تمامی خانه‌ها را یک انبوه‌ساز ساخت.

جهانی در پاسخ به اینکه «برنامه خاصی دارید که مثلا از زمان واگذاری زمین تا مدت مشخص باید این مراحل انجام شود تا اگر پیشرفت مناسبی نداشتند بعد از ۲ الی ۳ سال با یک‌سری واحدهای نیمه کاره مواجه نشویم،» گفت: باید در عمل دید پیشرفت کار این تعاونی‌ها چگونه خواهد بود تا تدابیر لازم برای این کار اندیشیده شود. فعلا هم پروژه‌هایی که واگذار و وارد مراحل ساخت شدند در همان قالب تعاونی پیش می‌روند.

وی افزود: برای تعاونی‌هایی که می‌خواهند مراحل ساخت و ساز را شروع کنند، این امکان وجود ندارد که در قالب گروه‌های ۳ تا ۵ نفره عملیات ساخت را پیش ببرند. چون طراحی نقشه‌ها و تصویب طرح انجام شده است. ضمن اینکه به نفع آنها نیست مجددا این مراحل را برای گروه‌های کوچک‌تر دنبال کنند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن در ادامه تصریح کرد: هر طرحی مزایا و بعضا معایب خاص خود را دارد. همچنین بسیاری از سیاست‌ها وجود دارد که شاید با یکدیگر قابل جمع نیست. در نظر بگیرید سیاست انبوه‌سازی با مسکن گروه‌های کم‌درآمد و این موضوع که وارد بود که انبوه‌سازان لوکس می‌سازند و به درد کم‌درآمدها نمی‌خورد. بنابراین این هنر سیاستگذاران است که بتوانند سیاست‌ها را در کنار هم جمع کنند تا بتوانند بهره‌برداری بیشتری داشته باشند. اما به هر حال در خیلی از موارد هم قابل‌اجتناب است و باید یک‌سری از سیاست‌ها را به صورت متفرق پیش برد.