چاره تامین مسکن در تهران چیست؟

فرید قدیری- میترا یافتیان

بخش پایانی

بدون آنکه خواسته باشیم، بخشی از میزگرد دنیای اقتصاد به مناظره نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی و شورای شهر با موضوع «تهران» اختصاص پیدا کرد. در میزگرد «چالش‌های جدید بازار مسکن» بعد از آنکه از میهمانان درباره اهمیت بافت‌های فرسوده در ساخت مسکن سوال کردیم، خادم عضو شورای شهر این موضوع را به اختلاف فکری دولت و شهرداری مرتبط دانست و تاکید کرد توجه دولت به نظرات شهرداری می‌تواند معضل مسکن را در تهران حل کند.

اما خواجه دلویی معاون وزیر مسکن نیز برنامه‌های جدید دولت برای پرداخت تسهیلات بدون سقف به مالکان بافت‌های فرسوده را تشریح کرد.

بعد از اینکه دولت طرح مسکن مهر را مطرح کرد، برخی مسوولان به این نتیجه رسیدند که بهتر است بخشی از زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد را از طریق بافت‌های فرسوده تامین کنند اما چنین نشد. برنامه شورای‌عالی مسکن در این زمینه چیست و چقدر می‌تواند برای تامین مسکن به ویژه در تهران موثر واقع شود؟

خواجه دلویی: اصولا یکی از عمده‌ترین راهکارها برای پاسخ به نیاز مسکن در کلانشهرها، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده است، یعنی در کلانشهرها به غیر از توسعه درونی، از جهات دیگر توسعه نمی‌توان برنامه‌های مسکن را عملیاتی کرد، لذا با توجه به اینکه امکان توسعه در حاشیه و سطح کلانشهرها وجود ندارد طبیعتا توسعه درونی کلانشهرها در درون بافت‌های فرسوده باید اتفاق بیفتد، هرچند که کار بسیار سختی است و قابل‌مقایسه با توسعه حاشیه‌ای و دامنه‌ای شهرها نیست چراکه در توسعه حاشیه‌ای، زمین وسیع داریم و فارغ از مسائل اجتماعی و حقوقی، ساخت‌وساز می‌شود، اما ورود به بحث احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده با حقوق مردم و مسائل اجتماعی سر و کار دارد. یعنی ماهیت کار به جای اینکه فنی باشد اجتماعی، حقوقی،‌ اقتصادی و پس از آن اجرایی است به همین جهت است که شاید نسبت به مابقی اشکال توسعه در این بخش، کار کندتر پیش می‌رود. در مورد برنامه‌هایی که در حوزه مسکن وجود دارد در تهران محدوده‌ای که در گام اول با توجه به شاخص‌ها توسط شورای‌عالی شهرسازی مشخص شده، کمتر از ۳۵۰۰‌هکتار است. البته شهرداری در این رابطه مطالعاتی داشته و گفته است که این محدوده می‌تواند فراتر رود، اما به هر حال کمتر از ۳۵۰۰‌هکتار بافت فرسوده در تهران، مصوبه دارد.بنابراین در حال حاضر هم شهرداری در این مناطق تلاش می‌کند و هم دولت حمایت‌هایی را برای این مناطق تعریف کرده است. ضمن اینکه کار نوسازی بافت فرسوده هم مطلقا نمی‌تواند وظیفه یک دستگاه باشد چراکه این یک کار تعاملی است یعنی هم دولت باید حمایت کند و هم شهرداری‌ها پای کار باشند. رکن سوم این بخش هم بخش‌خصوصی و مردم است.

به شکل مشخص در قانون ساماندهی مسکن که اخیرا ابلاغ شده و آیین‌نامه آن در حال نهایی شدن است، تسهیلات ویژه‌ای برای نوسازی بافت فرسوده پیش‌بینی و بخشی از برنامه‌ها از قبل عملیاتی شده است. از جمله تسهیلات پیش‌بینی شده این است که سیستم بانکی موظف شده دو نوع وام جدید علاوه‌بر تسهیلاتی که قبلا برای ساخت مسکن ارائه می‌کرد، پرداخت کند.

یک نوع تسهیلات برای نوسازی بافت‌های فرسوده است، یعنی وقتی یک محله قرار است نوسازی شود، پروژه‌ای شامل تخریب، بازگشایی معابر و نوسازی بدنه‌های مسکونی تعریف می‌شود که برای این پروژه سیستم بانکی طبق قانون باید تسهیلات دهد که سقف هم ندارد و تکالیفی است که در قانون پیش‌بینی شده است، چون در گذشته برای نوسازی یک محله در بافت، بابت تملک زمین بانک‌ها وام نمی‌پرداختند و باید تا مرحله عرضه، کار انجام می‌شد و موقعی زمین تملک می‌شد که بانک‌ها وام می‌دادند.

ما در سال ۸۲ کار آزمایشی کردیم و در آن سال از طریق قانون بودجه تسهیلاتی ویژه نوسازی بافت فرسوده با تضمین دولت گذاشته شد و بسیار خوب جواب داد. پیگیری ما از آن زمان تاکنون به این نتیجه رسید که سیستم بانکی عنوان می‌کرد که ما قانونی برای این موضوع نداریم.

دومین تسهیلات پیش‌بینی شده ودیعه اسکان موقت برای ساکنین بافت‌ها است. چون اگر قرار باشد ساکنین بافت فرسوده مشارکت کنند و پس از نوسازی، به این مناطق بازگردند برای اسکان موقت که بین یک تا ۳ سال طول می‌کشد، تسهیلاتی به عنوان ودیعه مسکن نیاز دارند. اگرچه این تسهیلات سقف ندارد، اما در قانون گفته شده هر سال دولت مبلغی را برای آن اختصاص دهد و اعلام کند.

بنابراین این دو تسهیلات در قانون پیش‌بینی شده در بخش مربوط به تخفیفات عوارض صدور پروانه و تراکم برای کسی که در بافت فرسوده مشارکت می‌کند پیش‌بینی شده و برای اینکه فشاری به لحاظ مالی به شهرداری‌ها تحمیل نشود، میزان تخفیفی را که شهرداری‌ها در بافت فرسوده می‌دهند در بودجه سال آتی دولت پیش‌بینی می‌شود.امسال هم، برای اولین بار این طرح اجرایی می‌شود و دولت مبلغی را برای این امر اختصاص داده تا ما به ازای ریالی تخفیفات به شهرداری‌ها پرداخت شود. برای امسال ۲۰میلیارد تومان به این امر اختصاص داده شده، سال گذشته هم حدود ۲۰میلیارد تومان گذاشته بودیم که چون عملکرد زیادی نداشت، آن طور که پیش‌بینی کرده بودیم، جذب نشد.

خادم:در ارتباط با نوسازی بافت فرسوده و نیز تامین مسکن مورد نیاز مردم مشکل اساسی این است که در لوایحی که توسط دولت تهیه و جهت تصویب به مجلس ارائه می‌شود، به هیچ وجه سهمی‌‌‌ برای مدیریت شهری به ویژه در مورد کلانشهرها، در نظر گرفته نمی‌شود.باید بپذیریم که با نگاه دولت‌محور نمی‌شود تولید و عرضه مسکن یا احیا و نوسازی بافت‌ فرسوده را در کلانشهرها به ویژه تهران دنبال کرد. لذا در ارتباط با مدل‌های احیا و نوسازی بافت فرسوده که باید از توجیهات اقتصادی و فنی مناسب برخوردار باشد، اگر نتوانیم از تهران شروع خوبی در این بحث داشته باشیم قاعدتا تورم‌های پی‌در‌پی و رکودهای غیرقابل توجیه و بدون منطق لازم را شاهد خواهیم بود.به واقع سهم دولت بالاخص سازمان مسکن و شهرسازی در حوزه تامین زمین در تهران، محدود است و بدون به بازی گرفتن شهرداری، پاسخگویی به تقاضاهای موثر در بخش مسکن شدنی نیست.ببینید در حوزه احیا و نوسازی، بافت‌های فرسوده مجموعه مدیریت شهری تهران مدلی را تعریف کرده که پیشتاز به شمار می‌رود، برای امسال هم ساخت حدود ۳۰هزار واحد مسکونی را مورد توجه قرار داد و حدود ۲هزار میلیارد تومان بودجه به سازمان نوسازی شهر تهران در سال جاری اختصاص یافته است.

منظور شما این است که دولت در برنامه‌های مسکن، مجموعه مدیریت شهری را به بازی نمی‌گیرد؟

خادم: بله تا زمانی که موضوع مدیریت به بحث احیا و نوسازی بافت فرسوده و تولید و عرضه مسکن در چارچوب سیاست‌های دولت در کلان‌شهرها به مجموعه مدیریت شهری واگذار نشود و این اتحاد و تعامل میان مجموعه‌های دولت و شهرداری برقرار نشود، هیچ اتفاقی در حوزه مسکن نمی‌افتد. نمونه آن، ‌وجود اراضی ذخیره در تهران و متعلق به شهرداری است که مصوبه طرح جامع برای احیا و نوسازی بافت فرسوده است. بنابراین ما زمین برای ساخت واحد مسکونی در تهران داریم و می‌توانیم با استفاده از مدل کلید به کلید و با ضوابط تشویقی گام مهمی‌‌‌در تولید و عرضه مسکن در تهران برداریم. برآورد ما تا افق ۱۴۰۴ نیاز به تولید و عرضه حدود ۳میلیون واحد مسکونی در تهران است. بنابراین تا ۱۷ سال آینده برای تامین این میزان واحد مسکونی، از الان باید برنامه‌ریزی کرد، اما به واقع بیش از آن که به ظرفیت‌های قانونی نیاز داشته باشیم، مشکل ناهماهنگی را داریم یعنی شهرداری با کلی منابع ویژه و خاص، اصلا تولید و عرضه مسکن را در دستور کار ندارد. وزارت مسکن نیز ابزارهای حمایتی ویژه‌ای برای تهران دارد، اما تعامل لازم میان دولت و شهرداری در این رابطه وجود ندارد.

در رابطه با سیاست‌های تشویقی و بازدارنده در حوزه مسکن هم باید تعاملات خوبی میان شهرداری و وزارت اقتصاد و دارایی باشد. ما در ارتباط با تولید و عرضه مسکن و نیز احیا و نوسازی بافت فرسوده منابع بسیار قابل‌توجهی داریم البته بدون مشکل نیستیم. وزارت مسکن سیاست‌گذار است و منابعی هم در اختیار دارد، اما بنا به تشخیص، جهت‌گیری‌های خاصی دارد. در تهران و سایر کلان‌شهرها وزارت مسکن و شهرسازی امکانات و منابع محدودی دارد. از این رو به اعتقاد من ظرفیت‌های حقوقی و قانونی موجود برای ورود جدی به بحث مسکن کفایت می‌کند، اما مشکلات مدیریتی در حاشیه این بحث در طول سال‌های گذشته و ناهماهنگی هایی که این فضاهای حاشیه‌ای بر آن سایه انداخته و به سادگی هم قابل‌حل نیست و موجب شده تا از منابع موجود استفاده نشود. ما ۳ ضلع در بحث تولید و عرضه مسکن تعریف کردیم شامل کاهش قیمت تمام شده تولید مسکن، سیاست‌های بازدارنده و تشویقی و ضوابط فنی که باید تطبیق پیدا کند. بر این اساس برای کاهش قیمت تمام شده مسکن هم زمین را داریم و هم مصوبه مجلس برای ارائه تخفیفات. البته مسائل دیگری هم وجود دارد، اما به واقع ابزارهای لازم و اصلی را داریم، اما ناهماهنگی‌های مدیریتی بیشترین آسیب را به بحث مسکن می‌زند.

آیا این ناهماهنگی‌ها سیاسی است؟

خادم: به هر حال مسائل حاشیه‌ای دارد و در همه دوره‌ها بوده است. ببینید بر اساس مصوبه شورای‌عالی اداری ۲۳ وظیفه دولت که باید به شهرداری‌ها واگذار می‌شد، هنوز اتفاق نیفتاده است. لذا اگرچه هنوز این وظایف واگذار نشده، اما باید تعامل میان مجموعه مدیریت شهری و دستگاه‌های مختلف دولتی برقرار شود.

دولت در بخش‌هایی از اقتصاد بدون توجه به بحث خصوصی‌سازی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند، اما در بخش مسکن که نیاز به ورود دولت و مشارکت با این سازمان برای ساخت مسکن است، چرا بحث اصل ۴۴ را پیش می‌کشد؟

خواجه دلویی:اینکه دولت باید وظیفه اجرایی هم داشته باشد یا نه؟ هم اصل ۴۴ می‌گوید نباید دولت وظیفه اجرایی داشته باشد و هم در بقیه نقاط دنیا هر وقت دولت‌های مرکزی وارد کار شدند، نتیجه عکس گرفتند. در هیچ یک از کشورهایی که مساله مسکن را حل کردند، دولت مسوول اجرا و ساخت مسکن نشده است.در بحث کارخانجات فناوری ساختمانی هم به هیچ وجه وزارت مسکن و شهرسازی وارد کار اجرایی نشده و اعتقادی به این بحث ندارد.در بحث تامین مسکن هم دولت جمهوری اسلامی‌‌‌طبق قانون اسلامی‌‌‌و قوانین موجود، وظایفی دارد. از جمله این وظایف، سیاست‌گذاری به نحوی است که تولید مسکن به حد نیاز اتفاق بیفتد و هم از گروه‌های مخاطبی که بدون حمایت دولت نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند، حمایت کند. دو ابزار مشخص هم برای حمایت دارد. نخست ابزار زمین است که برای انبوه‌سازان، تعاونی‌ها، فاقدین مسکن- مشمولان اصل ۳۱ قانون اساسی_ و نیز برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی در اختیار آنها قرار می‌دهد و دومین ابزار هم تسهیلات بانکی و ارائه یارانه‌ها است. این برنامه‌ای است که وزارت مسکن در حال حاضر دنبال می‌کند البته در گذشته هم وزارت مسکن درگیر اجرا نمی‌شده و فقط در یک مقطع خاص و صرفا در بحث اجاره به شرط تملیک و استیجار وارد بحث ساخت‌وساز شده است و در آنجا معلوم شد ظرفیت دولت چگونه است و ظرف مدت حدود ۹ سال دولت توانست حدود ۷۰۰هزار واحد مسکونی بسازد؛ پس توان دولت نباید در حوزه اجرا به کار گرفته شود.

لذا براساس بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ و نیز قانون جدید مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی وظیفه دارد فناوری‌های مناسب و عرضه‌شده توسط بخش‌خصوصی را با بررسی میزان تطبیق آنها با مقررات ملی ساختمان، تایید یا رد کند. از سال گذشته این کار آغاز شده و تا کنون هم بیش از ۱۲۰ شرکت مختلف بخش‌خصوصی آمدند که پس از بررسی، مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن به ۲۶ فناوری در قالب ۵۴ شرکت تاییدیه فناوری داده است.دولت هم از واردکننده فناوری حمایت می‌کند طوری که تعرفه واردات تجهیزات این فناوری‌ها صفر است همچنین واردکنندگان از حساب ذخیره ارزی هم می‌توانند برای تامین ۸۰درصد میزان سرمایه‌گذاری استفاده کنند. تسهیلات بانکی هم برای ساخت مسکن با استفاده از این فناوری‌ها در نظر گرفته می‌شود. زمین برای ساخت این کارخانه‌ها نیز به صورت ۵ ساله در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.در همین راستا تاکنون خط تولید ۱۸کارخانه فناوری ساختمانی در قزوین، مشهد، عسلویه، شیراز و رشت راه‌اندازی شده و برخی از این کارخانه‌ها به تولید رسیده و با تعاونی‌های مسکن مهر قرارداد بسته‌اند.

اما گفته می‌شود هر یک از تعاونی‌های مسکن مهر چنانچه بخواهد با محصولات تولیدی این کارخانه‌ها (مصالح پیش‌ساخته) خانه‌سازی کنند، قیمت تمام شده هر مترمربع بیش از ساخت‌وسازها به شیوه معمول و رایج است؟

خواجه دلویی: این‌‌طور نیست، در حال حاضر چند تعاونی قرارداد بسته‌اند. براساس گزارش وزارت تعاون ساخت ۷هزار واحد مسکونی در اردبیل قرار است با قیمت تمام شده هر مترمربع کمتر از ۳۰۰هزار تومان انجام شود. در رشت هم قرار است تعدادی از تعاونی‌های مسکن مهر با قیمتی حدود ۳۵۰هزار تومان برای هر مترمربع، واحدهای مسکونی با استفاده از فناوری‌های نوین احداث کنند.

به هر حال اگر قرار باشد این فناوری‌ها در کشور رواج پیدا کند، باید با یکدیگر رقابت و در بازار طوری عمل کنند که در مقایسه با شیوه‌های معمول، جذابیت اقتصادی داشته باشد.