قبولی با نمره متوسط
فرید قدیری
چهار پیشنهاد کاربردی برای بهبود روند ساخت مسکن
آمارهای متفاوت از تولید مسکن در سال‌های برنامه چهارم
محتوای کارنامه تازه منتشر شده دو سال عملکرد دولت نهم در بخش مسکن نشان می‌دهد دولت در ۱۵ محور و سیاست از پیش تعیین شده توانسته نمره متوسط را به لحاظ تحقق اهداف برنامه چهارم کسب کند. گزارش ۲۲ صفحه‌ای عملکرد دولت در بخش مسکن توسط معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور و براساس عملکردها و مقایسه آنها با سیاست‌های برنامه چهارم توسعه تهیه و تنظیم شده است. ضمن اینکه در این گزارش پیشنهادهایی برای بهبود عملکرد در سال‌های باقیمانده از عمر برنامه چهارم نیز مطرح شده است.

آنچه در گزارش معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهوری بیش از همه جالب، مهم و قابل تامل به نظر می‌رسد آماری است که در ارتباط با تولید مسکن در سال‌های 84 و 85 اعلام شده است. براساس اهداف برنامه چهارم باید در سال‌های 84 و 85 به ترتیب 530هزار و 580هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخته می‌شد.
اما دولت در این دو سال موفق به تحقق کامل این اهداف نشد و به این ترتیب در این سال‌ها به ترتیب ۴۸۰هزار و ۱۰۰واحد و ۴۵۹هزار و ۴۶۰واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخته شد. عملکرد دولت در این ارتباط معادل ۷۵درصد هدف برنامه چهارم بوده است.
البته در گزارشی که مرکز پژوهش و اسناد ریاست‌جمهوری در فروردین‌ماه امسال منتشر کرد، آمار تولید مسکن در آن متفاوت از آمار معاونت راهبردی رییس‌جمهور اعلام شده است.
در گزارش مرکز پژوهش و اسناد ریاست‌جمهوری تولید مسکن در سال‌های ۸۴ و ۸۵ به ترتیب ۵۸۱هزار و ۶۳۸هزار واحد اعلام شده که این آمار درصد تحقق هدف برنامه چهارم را ۱۱۰درصد نشان می‌دهد.
علل مغایرت با برنامه
معاونت نظارت و راهبردی رییس‌جمهور معتقد است مجموعه‌ای از عوامل شامل نگرانی‌های سیاسی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین و سایر عوامل باعث شد ساخت مسکن در سال ۸۵ افزایش پیدا نکند.
معاون نظارت و راهبردی در گزارش خود آورده است: وجود شرایط رکودی در بخش مسکن که از سال 82 شروع شد باعث شد سرمایه مورد نیاز به بخش مسکن وارد نشده و تولید مسکن نیز با رکود مواجه شود.
این رکود تا سال ۸۴ ادامه پیدا کرد و در سال ۸۴ مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن با ۸/۳۹درصد افزایش مواجه بوده است که این حجم از اعتبارات می‌توانست بخش مسکن را به لحاظ ساخت با شوک بزرگی مواجه کند، اما این امر محقق نشد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد وظایفی که در ارتباط با بخش مسکن در قانون برنامه چهارم مورد تاکید قرار گرفته است عمدتا شامل مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در مقابل زلزله، بهینه‌سازی ساختمان‌ها در مصرف انرژی، اجرای طرح‌های بهینه‌سازی و کمک به ارتقای فناوری وسایل مصرف‌کننده انرژی، الزام به رعایت آیین‌نامه 2800 در رابطه با طراحی ساختمان‌ها در مقابل زلزله، استاندارد کردن مصالح ساختمانی، بیمه کیفیت ساختمان، گسترش نظام بیمه ساختمان در مقابل زلزله، بازسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی شهرها و روستاها، تهیه طرح جامع مسکن، پلکانی کردن بازپرداخت تسهیلات بانکی و اعطای یارانه به سازندگان واحدهای مسکونی استیجاری است.
مشروح گزارش عملکرد دولت در بخش مسکن در دو سال اول برنامه چهارم به شرح زیر است:
در گزارش اقتصادی سال 1385 و نظارت بر عملکرد دو ساله اول برنامه چهارم توسعه در بند الف ماده 3 قانون برنامه چهارم به بهینه سازی ساختمان‌ها در مصرف انرژی و کمک به اصلاح و ارتقای فن‌آوری وسایل کاهنده مصرف انرژی اشاره شده، کما اینکه مبحث 19 قانون مقررات ملی ساختمان در سال 69 در هیات وزیران به تصویب رسید و از سال 84 به بعد نیز اجرای آن اجباری شده است ولی نتیجه تحقیق یک گروه تحقیقاتی نشان داده است که در همین سال تنها شش درصد از ساختمان‌های مورد بررسی در نمونه انتخاب شده در سطح شهر تهران مبحث 19 را رعایت کرده‌اند و این مساله بیشتر به دلیل هزینه‌های بیشتر اجرای بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمان رخ داده است.
براساس این گزارش، در جزء ۶ بند «ب» ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم، دولت مکلف شده است بازسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی شهرها و روستاها و مقاوم‌سازی ابنیه موجود را آغاز و ترتیبی اتخاذ کند که حداکثر مدت۱۰ سال عملیات اجرایی مربوط به این امر در کل کشور خاتمه یابد. همچنین در این رابطه هیات وزیران در جلسه ۱۶ اسفند ۸۳ طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی را تصویب کرد.
بنا بر این مصوبه، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور مکلف شده است اعتبار لازم را برای پرداخت کمک سود تسهیلات بانکی برای نوسازی و بهسازی سالانه 200هزار واحد مسکونی روستایی طی سال‌های برنامه چهارم توسعه پیش‌بینی و در بودجه‌های سالانه تامین کند.
بر همین اساس، یارانه فوق طوری محاسبه می‌شود که دریافت کننده تسهیلات همواره پنج‌درصد از کارمزد را خود پرداخت کند لذا سقف فردی تسهیلات برای سال اول برنامه ۵۰میلیون ریال تعیین شد و مقرر گردیده بود که در طول برنامه، سالانه ۱۵درصد به سقف فوق اضافه شود.
در فصل چهارم آیین‌نامه تسهیلات مسکن و نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، مصوب هیات وزیران، موضوع نوسازی مسکن روستایی مجددا مورد تاکید قرار گرفته است. براساس اطلاعات واصله از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در سال 1385 در مجموع مبلغ 3150میلیارد ریال طی دو مرحله به عنوان یارانه طرح بهسازی مسکن روستایی در وجه بانک‌های عامل پرداخت شده است.
لازم به ذکر است، براساس مفاد بند «ج» این ماده، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف شده است طرح جامع مسکن را حداکثر تا پایان سال اول برنامه‌ چهارم ۱۳۸۴ تهیه و به تصویب هیات وزیران برساند و این در حالی است که طرح مذکور در تیر ماه ۱۳۸۵ به هیات وزیران ارائه شده و در کمیسیون‌های مختلف مجلس شورای اسلامی نیز مورد بحث قرار گرفته است ولی هنوز به تصویب هیات وزیران نرسیده است.
در همین رابطه شرح خدمات منطقه‌ای کردن طرح جامع مسکن در 1385 تدوین شده و برای بسیاری از استان‌ها انعقاد قرارداد انجام طرح با مشاوران صورت گرفته است که طرح فوق براساس 9‌محور؛ تامین مسکن کم‌درآمدها، مقاوم‌سازی ساختمان‌های موجود، مسکن روستایی، برنامه‌های گسترش و بهبود نظام مالی، تامین مسکن، تنظیم بازار زمین‌ شهری، ارتقای صنعت ساختمان، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، حاشیه نشینی و سکونت‌گاه‌های فرو دست و مدیریت بخش مسکن است.
در فصل اول آیین‌نامه یاد شده، تحت عنوان «تسهیلات خرید مسکن کوچک به کارگران و کارمندان کم‌درآمد»نیز که با هدف تامین مسکن کوچک برای کارگران و کارمندان کم‌درآمد فاقد مسکن تدوین شده بود، به موجب این آیین‌نامه مقرر گردیده بود به کارگران و کارمندانی که فاقد مسکن بوده و حقوق و مزایای آنان از دو برابر حداقل حقوق و مزایای موضوع قانون کار بیشتر نباشد، وامی معادل۵۰‌برابر حقوق و دستمزد و حداکثر معادل ۱۰‌میلیون تومان پرداخت شود. به موجب ماده (۹) این آیین‌نامه مقرر شده بود سالانه ۵۰‌هزار نفر از تسهیلات موضوع این فصل استفاده کنند، این در صورتی است که عملکرد پرداخت این تسهیلات تا پایان ۱۳۸۵، ۱۹۹۵ فقره تسهیلات به میزان ۱۹۴‌میلیارد ریال بوده است. از جمله اتفاقات مهم دیگر بخش مسکن در ۱۳۸۵، تصویب بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۳۸۶ بود که یک بسته سیاسی کامل در بخش مسکن به شمار می‌رود. احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی، اعطای زمین‌های دولتی به تعاونی‌های مسکن به صورت اجاره ۹۹‌ساله، اعطای تسهیلات به واردکنندگان و تولیدکنندگان فناوری‌های نوین ساخت مسکن، تشویق بیمه ساخت، تشویق نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و تسهیلات مسکن روستایی از جمله مباحث مهم این تبصره به شمار می‌روند.
کاهش تمایل به انبوه‌سازی
همچنین شاخص مهم دیگر برای نشان دادن میزان انبوه‌سازی متوسط تعداد واحد مسکونی در ساختمان است که از حاصل تقسیم تعداد کل واحدهای مسکونی تکمیل شده بر تعداد ساختمان‌های تکمیل شده به دست می‌آید. میزان این شاخص از ۹۸/۲ در ۱۳۸۴ به ۸۳/۲در ۱۳۸۵ کاهش یافته است که باز هم نشان‌دهنده کاهش تمایل به انبوه‌سازی و دور شدن از هدف برنامه است.
طبق سیاست پیش‌بینی شده در قانون برنامه چهارم براساس مفاد ماده قانونی ذی‌ربط، استاندارد کردن مصالح و روش‌های موثر در مقاوم‌سازی ساختمان‌ها تا پایان برنامه چهارم از جمله این برنامه‌ها است که موسسه استاندارد و تحقیقات صنعتی ایران با همکاری مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن مصوبه‌ای را در هیات وزیران به تصویب رسانده‌اند که براساس آن کلیه مواد، مصالح و فرآورده‌های ساختمانی تا پایان 1386 ملزم به دریافت پروانه کاربرد علامت استاندارد شده‌اند.
گسترش نظام بیمه ساختمان در مقابل زلزله از جمله سیاست‌های پیش‌بینی شده است که طبق مفاد بند «ب» ماده «۳۰» قانون برنامه چهارم، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شده است نظام بیمه ساختمان در مقابل زلزله را گسترش دهد ولی تاکنون اقدامی در این زمینه انجام نشده است.


توصیه های معاونت برنامه ریزی رییس جمهور برای تصمیم سازان
معاونت برنامه‌ریزی رییس‌جمهور بعد از آنکه عملکرد اهداف برنامه چهارم در بخش مسکن را مورد بررسی قرار داد، با اطلاع از ضعف‌ها و دلایل موثر بر عدم تحقق اهداف برنامه، ۱۴ پیشنهاد برای عملکرد بهتر در سال‌های باقی مانده از عمر برنامه چهارم را مطرح کرد که چهار پیشنهاد مهم‌تر از بقیه است.
حذف بوروکراسی در پرداخت تسهیلات بانکی، شناسایی فناوری‌های نوین ساخت و ترویج استفاده از مصالح ساختمانی پیش‌ساخته و همچنین ارائه تسهیلات مناسب با قیمت مسکن مهم‌ترین این پیشنهادها است.
متن پیشنهاد به شرح زیر است:
- اطلاع‌رسانی صحیح و گسترده به مردم در راستای مقاوم‌سازی، استفاده از مصالح استاندارد و تجهیزات کاهنده مصرف انرژی
- پیگیری به موقع و مکرر از دستگاه‌های متولی هر یک از مواد قانونی برنامه چهارم
- کاهش بوروکراسی اداری در ارائه تسهیلات بانکی یارانه‌دار به مردم به منظور پیشرفت سریع عملیات نوسازی بافت‌های قدیمی شهرها و روستاها
- تلاش برای ایجاد نهادهای اجاره‌داری در سطح کشور و گسترش فرهنگ اجاره‌داری
- شناسایی و استفاده از جدیدترین فناوری‌های ساخت مسکن با تمرکز بر سریع‌سازی، ارزان‌سازی و مقاوم‌سازی
- ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران در زمینه احداث مسکن
- ارائه تسهیلات مسکن متناسب با قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور
- واگذاری مدیریت شرکت‌های دولتی فعال در زمینه ساخت مسکن به بخش‌خصوصی
- گسترش و تشویق تعاونی‌های تولید مسکن
- گسترش و تشویق موسسات اعتباری خصوصی به منظور ایجاد رقابت در نظام تامین مالی بخش مسکن
- تامین ضمانت‌های کافی برای پیش‌خریداران مسکن
- توسعه و ترویج استفاده از مصالح پیش‌ساخته
- افزایش جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در مسکن در مناطق کمتر برخوردار
- رفع موانع پیش روی ایجاد بازار رهن ثانویه