تحلیل
چرا پولها به مسکن میآید؟
در ارتباط با افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد کشور و تناسب افزایش حجم نقدینگی و افزایش تولید (واردات) برای مقابله با تورم که جزو الفبای مفاهیم اقتصادی است، تاکنون به تفصیل و فراوان صحبت شده و به آن پرداخته شده است؛ اما آنچه که شایان توجه است آنکه پول به مانند یک جریان سیال رها شده در سراشیبی است که مسیر خود را به سادگی در اولین مجاری سراشیبی رها شده پیدا خواهد کرد؛ مگر آنکه در این مسیر با احداث مجاری دیگر به هدایت آن پرداخت تا به محل یا محلهای مورد نظر برسد.
بیژن خزدوزی *
در ارتباط با افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد کشور و تناسب افزایش حجم نقدینگی و افزایش تولید (واردات) برای مقابله با تورم که جزو الفبای مفاهیم اقتصادی است، تاکنون به تفصیل و فراوان صحبت شده و به آن پرداخته شده است؛ اما آنچه که شایان توجه است آنکه پول به مانند یک جریان سیال رها شده در سراشیبی است که مسیر خود را به سادگی در اولین مجاری سراشیبی رها شده پیدا خواهد کرد؛ مگر آنکه در این مسیر با احداث مجاری دیگر به هدایت آن پرداخت تا به محل یا محلهای مورد نظر برسد. با دو برابر شدن حجم نقدینگی در دو سال گذشته این ضرورت هر چه بیشتر رخ مینماید که تصمیمگیرندگان و تصمیمسازان اقتصادی کشور باید به فکر هدایت این وجوه باشند؛ اتفاقی که تاکنون پیش نیامده و هیچ افق مشخصی نیز برای آن هویدا نیست. مفاهیم و موضوعات اقتصادی به مثابه یک موجود زنده و در ارتباط تنگاتنگ با هم عمل مینماید و توجه به هر یک باید همراه با تاثیر در دیگر بخشها مورد تحلیل و بررسی قرار گیرند.
در شرایط فعلی شخصی با حدود یکمیلیارد تومان سرمایه و با ورود به بازار مسکن و با قیمت متوسط هر مترمربع مسکن یکمیلیون و ۵۰۰هزار تومان میتواند حدود ۷۰۰مترمربع ساختمان را خریداری کند و با فرض آنکه دوره متوسط نگهداری و فروش املاک دو ماه در نظر گرفته شود، میتواند حدود ۴هزار و ۲۰۰مترمربع ساختمان را در طول یک دوره مالی (یکسال) خرید و فروش نماید.
برای خرید ۴۲۰۰مترمربع ساختمان مذکور با همان سرمایه اولیه و با متوسط مترمربع یکمیلیون و ۵۰۰هزار تومان اشاره شده، گردش مالی بالغ بر شصت و سه میلیارد ریال حاصل میشود و چنانچه شخص وارد شده به بخش مسکن بسیار منصف باشد و تنها حدود ۶۷/۱۶درصد سود از معاملات خود دریافت نماید، سود کسب شده وی معادل مبلغ سرمایهگذاری اولیهاش خواهد شد؛ یعنی ۱۰میلیارد و ۵۰۰میلیون ریال.
اما نکته مهم در بحث مالیاتی موضوع آن است که با توجه به قوانین موجود مبنای احتساب مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس ارزش معاملاتی که حدود یک پنجاهم ارزش روز املاک است محاسبه و اخذ میشود، حداکثر مالیات پرداختی از سوی شخص مذکور حدود ۶۳میلیون ریال خواهد بود. (اگر نسبت به سود کسب شده سنجش کمتر از یکدرصد خواهد شد).
حال فرض کنید شخصی در بخش تولید به فعالیت اقتصادی پرداخته باشد و همین مبلغ سود را نیز کسب کرده باشد (جدا از آنکه تصور این نکته بسیار ساده است که کسب یکمیلیارد تومان سود در بخش تولید نیازمند سرمایهگذاری چندین برابر مبلغ مورد نیاز و محتاج مدیریت گسترده تحمل ریسک بالا و ... نسبت به کسبوکار در بخش مسکن میباشد) از سود مذکور با نرخهای موجود مالیاتی ۲۵درصد که ۲میلیارد و ۶۲۵میلیون ریال خواهد شد مالیات مطالبه میشود.
بنابراین و به زعم نگارنده این سطور در سیستم اقتصادی موجود در کشور ما، اشخاصی که به سرمایهگذاری در بخش تولید اقدام میکنند، جریمه سنگینی شده و به این وسیله وادار به فعالیت در دیگر بخشهای اقتصادی میشوند که مشمول چنین جرایمی نشوند!
راه حل ارائه شده در روزهای اخیر از سوی دولت اخذ مالیات ۳۵درصدی از خرید و فروش املاک بوده است. در این رابطه باید به نکات و موارد زیر توجه کافی داشت:
۱ - هدف اولیه قانونگذار از اخذ مالیات نقل و انتقال املاک به نرخ ۵درصد ارزش معاملاتی جلوگیری از افزایش قیمت املاک ناشی از اخذ مالیات بوده است که با طرح فوق مطالبه مالیات خود یکی از عوامل گرانی املاک بهطور عام خواهد بود.
۲ - چون محدودیتی در اخذ مالیات نقل و انتقال وجود ندارد و بهتعداد دفعات خرید و فروش، مالیات نقل و انتقال نیز مطالبه میشود و با فرض آنکه ارزش افزوده و سود ایجاد شده در بار اول پانصد میلیون ریال باشد، مالیات آن یکصد و هفتاد و پنج میلیون ریال خواهد بود. چنانچه این ساختمان دوبار در سال مورد خرید و فروش واقع شود، مالیات آن با سود یکسان، سیصد و پنجاه میلیون ریال است که به قیمتها افزوده میشود.
۳ - در جریان واقعی خرید و فروش مسکن، عملا فروشندگان مخارج نقل و انتقال و از جمله مالیات را بهعهده خریدار موکول مینمایند و در شرایطی که خریدار شخصی باشد که برای اولینبار اقدام به خرید مسکن مینماید، عملا پرداختکننده مالیات بوده و فشار به وی منتقل خواهد شد.
۴ - فشار نهایی ناشی از اخذ مالیات از سود ایجاد شده از خرید و فروش مسکن درنهایت بهخریدار تحمیل میشود؛ زیرا تبعات درج قیمت واقعی در اسناد مالکیت موجب افزایش هزینههای دفترخانه و ثبتی و اخذ عوارض شهرداری نیز میشود.
بنابراین و باتوجه به موارد فوق، بهجای آنکه به موارد برخورد با مفاهیم اقتصادی که به صورت غیرکارشناسی شده و بعضا دستوری تلاش درجهت رفع مشکلات شود که نتیجه عکس دادهاند، بهتر است با بررسی همهجانبه موارد و تشویق سرمایهگذاری در دیگر بخشها و تعدیل مالیات در بخشهای مولد اقتصادی (درحال حاضر نرخ مالیات اشخاصی حقوقی در بخش خدمات، بازرگانی و تولید بهصورت یکسان و ۲۵درصد میباشد) بهصورت اساسی به ارائه راهحل اقدام کرد.
* عضو هیات علمی دانشگاه و کارشناس مسائل مالی و اقتصادی
ارسال نظر