رییس مرکز مطالعات‌تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت: افزایش وام‌خرید، به نسبت بیشتری قیمت‌‌مسکن را افزایش می‌دهد

«نباید بازار مسکن قربانی التهاب بازارهای سکه و ارز شود» گروه مسکن- فرید قدیری: طرح به تصویب رسیده «۲۵ میلیون تومان وام خرید مسکن» از دیروز توسط سیستم‌بانکی وارد مرحله آماده‌سازی برای پرداخت شد اما این مصوبه با یک دست‌انداز بزرگ روبه‌رو است طوری که برای عبور از آن تردیدهایی وجود دارد.

یک روز پس‌ از اعلام «دنیای‌اقتصاد» مبنی بر احتمال مخالفت مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی با افزایش وام خرید مسکن، نهاد فکری پشتیبان دولت در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، خیلی صریح به تصمیم جدید بانک‌مرکزی واکنش نشان داد و آن را نوعی تلاش برای قربانی کردن بازار مسکن به خاطر پایان‌ دادن به التهاب در بازارهای سکه‌ودلار عنوان کرد.

رییس مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با موضع‌گیری در مقابل «افزایش ۵ میلیون تومانی سقف وام خرید مسکن»، این مصوبه را از یکسو بی‌اثر در ارتقای قدرت مالی خانوارهای متقاضی مسکن ارزیابی کرد و از سوی دیگر اجرای آن را موجب تشکیل «تورم‌انتظاری» در بازار مسکن دانست.

فرهاد بیضایی در این باره به «دنیای‌‌اقتصاد» گفت: در حال حاضر شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» در کشور بیش‌از عدد یک است به این معنی که تعداد واحدهای مسکونی در حال بهره‌برداری کمتر از تعداد خانوارهای موجود در کشور است و در چنین شرایطی، مانور بر اعطای مستقیم وام به خریداران جز اینکه فاصله بین قدرت خرید و قیمت مسکن را بیشتر می‌کند، عایدی دیگری به همراه ندارد.

مدرک برای اثر روانی

رییس مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با تاکید براینکه تحریک تقاضا در همه بازارها به خصوص بازارمسکن باید موقعی انجام شود که میزان عرضه برابر تقاضا یا از آن بیشتر باشد، افزود: با ارائه وام ۲۵ میلیون تومانی خرید مسکن، قیمت آپارتمان در تهران ۳۰ درصد افزایش خواهد یافت. به عبارت دیگر در شرایطی که تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن وجود ندارد به هر اندازه که وام خرید مسکن افزایش داده شود به همان نسبت بلکه هم بیشتر، قیمت مسکن رشد پیدا خواهد کرد.

بیضایی برای اثبات پیش‌بینی خود به تحولات بازار مسکن در تهران طی نیمه‌اول امسال اشاره کرد و گفت: اگر‌چه دولت ابتدای سال جاری، طرح بانک‌مرکزی برای افزایش ۹ میلیون تومانی وام خرید مسکن را متوقف و فقط با ۲ میلیون تومان آن موافقت کرد، اما همین افزایش جزئی مبلغ وام را باید یکی از عوامل قوی و موثر در رشد ۱۰ درصدی قیمت مسکن طی دو فصل اول سال۹۰ معرفی کرد.

وی تجربه ناموفق دیگر سیستم بانکی را مربوط به سال‌های ۸۵ و ۸۶ دانست که اعلام پرداخت ۱۸ میلیون وام خرید در آن زمان باعث شد قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۱۰۰ درصد افزایش یابد که البته در پایان همان دوره، دولت طرح محدودسازی بانک‌ها در پرداخت وام خرید مسکن را تصویب و ابلاغ کرد.

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت همچنین ضمن هشدار نسبت به ورود دوباره سوداگران به بازار مسکن تحت تاثیر افزایش وام‌خرید گفت: طی دو سال اخیر به دلیل اینکه قیمت مسکن تثبیت شده بود، سوداگری و خرید‌های سرمایه‌ای در این بازار کاهش یافت، اما از آنجا که افزایش وام خرید به حباب‌قیمت منجر می‌شود فضای بازار را برای سفته‌بازی‌های ملکی فراهم می‌کند.

با دنیا قابل مقایسه نیستیم

رییس مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با مقایسه وضعیت بازار مسکن ایران و آمریکا گفت: برخی دوستداران وام خرید مسکن مدعی هستند در ایران نیز همچون آمریکا و سایر کشورهای اروپایی باید به متقاضیان مسکن به هر اندازه که کمبود مالی دارند، تسهیلات بانکی داده شود، اما باید توجه داشت که شاخص تراکم خانوار در واحدمسکونی در کشور آمریکا عددی معادل ۹/۰ است و این شاخص در کشورهای اروپایی حدود ۹۵/۰ است. یعنی در این کشورها تعداد واحدها از تعداد خانوارها بیشتر است و تحریک طرف تقاضا از طریق وام بانکی اختلالی در قیمت مسکن ایجاد نمی‌کند.

بیضایی در عین حال افزود: اما در کشوری همچون آمریکا که شرایط برای وام خرید مسکن مهیا است، پرداخت انبوه این وام‌ها در سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۹ باعث فروپاشی بازار مسکن و بانک‌ها در این کشور شد و موجی از بدهی‌ خریداران مسکن به موسسات وام‌دهنده را برپا کرد که اثرات آن هنوز در اقتصاد آمریکا خودنمایی می‌کند.

تهرانی‌ها دومتر بیشتر خانه می‌خرند

گروه مسکن -‌ هاجر شادمانی‌: هرچند افزایش تسهیلات خرید مسکن در موارد بسیاری باعث رونق بازار می‌شود، اما نحوه واگذاری این تسهیلات و کنترل آثار روانی ناشی از افزایش میزان نقدینگی در بازار مسکن نیازمند مدیریتی ویژه و حساب شده است. با این وجود و به گفته کارشناسان، افزایش تسهیلات مسکن به میزان اعلام شده می‌تواند قدرت خرید مسکن را در شهر تهران تنها به اندازه دو متر افزایش دهد که اثر معناداری بر بازار مسکن نخواهد داشت. محمد خطیب، کارشناس اقتصادی در حوزه مسکن با تاکید بر پیامدهای روانی افزایش نقدینگی در بازار مسکن در نتیجه افزایش وام ساخت به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، در حال حاضر وام ۲۵ میلیون تومانی تنها تامین‌کننده بخش محدودی از هزینه خرید مسکن است. وی افزود: علاوه بر پیامدهای روانی، محدودیت‌های ناشی از بازپرداخت اقساط تسهیلات نیز عاملی بازدارنده در مسیر تامین مسکن مناسب و مورد نیاز افراد است.

وام را به سازنده‌ها بدهید

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک نیز در این زمینه اعلام کرد: اگرچه افزایش تسهیلات خرید مسکن اقدام موثری برای کمک به خانه‌دار شدن مردم محسوب می‌شود، اما بهتر بود این افزایش به گونه ای متفاوت برای خرید مسکن اختصاص می‌یافت. مصطفی قلی خسروی افزود: در کل باید نسبت به این افزایش ۵ میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن خوشبین باشیم، اما بهتر بود این وام با شرایطی ویژه همچون قابلیت انتقال به خریدار، به سازنده‌ها تعلق می‌گرفت.

جبران ضعف تقاضا در بازار

همچنین، فردین یزدانی کارشناس مسکن با اشاره به تاثیر افزایش تسهیلات خرید بر جبران ضعف تقاضا در بازار مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی تنها به میزان دو متر قدرت خرید شهروندان تهرانی را افزایش می‌دهد. وی افزود: افزایش ۵ میلیون تومانی به نسبت قیمت کنونی خرید مسکن به خصوص در پایتخت، تاثیر معناداری بر بازار مسکن برجای نمی‌گذارد.