یوسف صفار شاهرودی*

بدون آنکه برای موجران سود قائل شد

نمی‌توان تلاطم این بازار را مدیریت کرد

مدتی است که بحث افزایش جهشی اجاره‌بها و روش‌های کنترل آن در رسانه‌ها و مواضع دولتمردان داغ شده است. در موضعگیری‌ها و تدوین مقرراتی که مهار کننده رشد اجاره‌بها باشد نباید سطحی‌نگری و تصمیمات عجولانه وجود داشته باشد و با این پدیده اقتصادی نیز باید به دقت و با ریشه‌یابی و کالبد‌شکافی برخورد شود. به نظر می‌رسد قبل از وضع هر گونه مقررات مهار‌کننده باید ماهیت اقتصادی کارکرد یک موجر را به خوبی شناخت.

این تصور که مالکین فقط برای رضای خدا ملک خود را اجاره می‌دهند کاملا اشتباه است. لذا بدون آنکه برای موجران در این فعالیت اقتصادی سود قائل باشیم و بدون تحلیل جنس این سود، نمی‌توان تلاطم این بازار را ریشه یابی کرد.

سود مورد انتظار موجران

جنس سود در این فعالیت اقتصادی دو جزیی است که یک جزء آن از ارزش‌افزوده بهای سنواتی ملک حاصل می‌شود و جزء دیگر از طریق اجاره‌بها به دست می‌آید.

در شرایط رکود بازار مسکن عملا جزء اول این سود تحصیل نمی‌شود و بعضا به دلیل کاهش قیمت‌ها یا استهلاک ساختمان و افزایش عمر آن، نه تنها ارزش‌افزوده‌ای حاصل نمی‌شود، بلکه در این شرایط کاهش ارزش نیز پدید آمده و این سرمایه‌گذاری را با زیان مسلم روبه‌رو می‌کند.

رکود یکی از عوامل افزایش اجاره‌بها

آنچه که تحت عنوان رکود عمیق مسکن طی سه سال گذشته پدید آمد عملا سبد دو جزیی سود مالکینی که موجر هستند را خالی کرد و موجران در مقایسه با حداقل سودهای بانکی نسبت به اصل سرمایه خود انتفاعی نبردند، البته صبر و مدارای اغلب موجران در تحمل این وضع و رعایت شرایط مستاجران قابل تقدیر است.

اما رفته‌رفته چرتکه‌ها همه، حکایت از بی‌ثمر بودن فعالیت اجاره‌داری ملک داشتند و پس از چند سال بالاخره از ابتدای سال جاری که تحول قابل ملاحظه در بهای املاک پدید نیامد سهم اجاره‌بها در سبد سود موجران افزایش یافت.

این پدیده یعنی افزایش جهشی در اجاره‌بها که در دوره‌های قبلی رکود بازار خرید و فروش ملک نیز بروز کرده است.

لذا اگر تحلیل فوق را بپذیریم درمی‌یابیم که با تداوم رکود، رشد جهشی در اجاره‌بها اجتناب‌ناپذیر بوده و سیاست‌های تحکمی ‌و اجباری در کنترل افزایش اجاره‌بها نیز تاثیری بسیار کمرنگ خواهد داشت.

این تحلیل قطعا بحث‌هایی در مقوله چگونگی دخالت صحیح دولت در این بازار و سیاست‌گذاری‌های ضروری برای ساماندهی بهتر بازار و راهکارها و سیاست‌های حمایتی از مصرف‌کننده (مستاجر) و عرضه‌کننده (موجر) را به دنبال دارد که پرداختن به آنها فرصتی دیگر را می‌طلبد.

* تحلیلگر اقتصاد مسکن