تشکیک در اپیدمی خانه‌های خالی
دنیای اقتصاد- موسس سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت بازرگانی معتقد است: پدیده خانه‌های خالی در تهران به «اپیدمی نگران‌کننده» تبدیل نشده، بلکه بخش زیادی از این املاک به دلایلی از جمله قرارداشتن در نوبت فروش یا اجاره، تعمیر و بازسازی یا مسافرت طولانی‌مدت مالک، بدون استفاده مانده است. محمدصادق مفتح تصریح کرد: حتی کسانی که برای سودجویی، آپارتمان خریدوفروش می‌کنند بعید است خودشان را از سود ماهانه محروم کنند و آن را اجاره ندهند. معاون وزیر بازرگانی همچنین گفت: در مجلس لایحه‌ای تحت عنوان «بازدارندگی سوداگری در بازار اجاره» وجود دارد که اگر به تصویب برسد، معاملات اجاره شفاف خواهد شد. معاون وزیر بازرگانی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح کرد
تشکیک در اپیدمی خانه‌های خالی
لایحه «بازدارندگی از سوداگری در بازار اجاره» در مجلس
خیلی بعید می‌دانم انگیزه قوی اقتصادی یا سیاسی برای خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی وجود داشته باشد
منفعت اقتصادی مالکان «چندین‌خانه‌ای» حکم می‌کند در بدترین حالت، واحدها را لااقل اجاره بدهند
فرید قدیری
معاون وزیر بازرگانی با اعلام موضع در برابر آنچه «اپیدمی خانه‌های‌خالی در تهران» نامیده می‌شود، خواستار بررسی عوامل منطقی اثرگذار بر افزایش اجاره‌بها شد و گفت: «واقعا شبهه جدی وجود دارد نسبت به اینکه کسی با عقل سالم اقتصادی ملک‌اش را خالی بگذارد. آپارتمان خالی معادل اجاره ماهانه‌اش برای مالک، زیان‌ده محسوب می‌شود و کاملا بعید است که تعداد این خانه‌ها در شهر تهران آنقدر زیاد شده باشد که لازم باشد فکری برای آن کرد.»
موسس سامانه رهگیری معاملات املاک و عضو اصلی ستاد ساماندهی بازار مسکن در وزارت بازرگانی درباره «خانه‌های خالی» که به اعتقاد گروهی از مسوولان دولتی تعدادشان از حالت طبیعی خارج شده، نظر متفاوتی دارد و تاکید می‌کند: هیچ انگیزه قوی اقتصادی را نمی‌توان برای نگهداری بدون استفاده چندین ملک مسکونی مطرح کرد جز اینکه منفعت اقتصادی مالکان چندخانه‌ای حکم می‌کند در بدترین حالت، آنها را وارد بازار اجاره کنند.
محمد صادق مفتح معتقد است: حتی مالکانی که شغلشان خرید و فروش مکرر مسکن با هدف فروش به قیمت بالاتر از زمان خرید است، خودشان را از سود سرمایه محروم نمی‌کنند و در دوره انتظار برای افزایش قیمت، لااقل اجاره‌داری می‌کنند.
معاون وزیر بازرگانی همچنین با اشاره به اوضاع کنونی اجاره‌بها در تهران گفت: بازار اجاره برخلاف بازار خرید و فروش مسکن شفاف نیست و تحت کنترل و رهگیری قرار ندارد و هنوز نتواسته‌ایم خاصیت «بازدارندگی از سوداگری» را در این بازار حاکم کنیم.
مفتح در عین حال تصریح کرد: دولت لایحه‌ای به مجلس تقدیم کرده که به موجب آن فقط اجاره‌نامه‌هایی در محاکم قضایی قابل عرضه است که متن آن در سامانه رهگیری ثبت شده باشد و این لایحه اگر به تصویب برسد ضمانت خوبی برای تحت رصد قرارگرفتن موجران و نرخ‌های اجاره به وجود می‌آید.
متن گفت‌وگو با محمدصادق مفتح معاون فناوری اطلاعات و تجارت الکترونیکی وزارت بازرگانی را در زیر بخوانید:
شما به رغم آنکه، معاونت بازرگانی داخلی وزارت بازرگانی را واگذار کرده‌اید اما ظاهرا همچنان در امور مربوط به کنترل بازار مسکن فعالیت دارید. همین‌طور است؟
بله، وزارت بازرگانی از طریق سامانه رهگیری، بر بخش مهمی از بازار مسکن تسلط حاکمیتی دارد و بنده هم در ستادی که برای نظارت بر فعالیت این سامانه تشکیل شده، عضو هستم.
دلیل بی‌نظمی در بازار اجاره را چه می‌دانید؟
برای افزایش اجاره‌بها قاعدتا باید دلایل متفاوتی مطرح باشد، ولی من فکر می‌کنم اگر می‌توانستیم موفقیتی که در سامانه رهگیری املاک و مستغلات برای خرید و فروش ملک داشتیم، در اجاره هم ایجاد می‌کردیم آن وقت خیلی از مشکلات بازار اجاره حل و فصل می‌شد. ما الان در بخش اجاره ملک عملا ضمانت قانونی برای اینکه بگوییم درصد زیادی از قراردادهای اجاره در این سامانه ثبت می‌شود را نداریم.
چرا تسلط ندارید؟ مگر سامانه از طریق بنگاه‌های مسکن فعالیت نمی‌کند؟ یعنی وزارت بازرگانی ناظر بر عملکرد بنگاهها نیست؟
ثبت نشدن قراردادهای اجاره ربطی به بنگاهها ندارد. در حال حاضر با مصوبه دولت، سازمان امور مالیاتی برای ارائه مفاصا حساب مالیاتی به فروشنده‌های ملک، کدرهگیری ملک در حال فروش را از فروشنده طلب می‌کند که این باعث شده همه قراردادهای خرید و فروش به ناچار در سامانه رهگیری املاک و مستغلات ثبت شود، اما چنین کاری را موفق نشده‌ایم برای اجاره انجام دهیم. بنابراین بخش زیادی از اجاره‌ها در سامانه رهگیری ثبت نمی‌شود لذا خود این به عدم شفافیت بازار اجاره افزوده و فضا را برای سوداگری در بحث اجاره باز گذاشته است. البته اگر اجاره‌ها بالا رفته این تنها علتش نیست، اما رهگیری اجار‌ه‌نامه‌ها به دلیل شفافیتی که ایجاد می‌کرد می‌توانست خاصیت بازدارندگی از سوداگری داشته باشد.
سامانه الان در بخش مبایعه‌نامه هم آنچنان تسلط کامل ندارد چون که در دفترخانه‌ها کدرهگیری مطالبه نمی‌شود، بنابراین ممکن است طرفین معامله بدون مراجعه به بنگاه مستقیم محضر بروند.
سازمان ثبت اسناد متاسفانه همکاری مناسبی با سامانه رهگیری معاملات املاک نکرد، اما شرط کدرهگیری در سازمان امور مالیاتی باعث شده ۹۷ درصد از خرید و فروش‌های ملکی در این سامانه ثبت و رصد بشود بنابراین حتی اگر طرفین معامله بنگاه هم نرفته باشند مجبورند برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی مراجعه مختصری به بنگاه داشته باشند و کدرهگیری دریافت کنند و به ناچار معامله را در سامانه به ثبت برسانند. ۳ درصد باقی مانده نیز معاملاتی است که خریدار تعهد می‌کند بدهی مالیاتی فروشنده را بعد از انجام معامله بپردازد.
تسلط نظارتی بر جزئیات ۹۷ درصد از قراردادهای خرید و فروش عدد خیلی بالا و خوبی است. لذا این سامانه رهگیری معاملات یکی از قویترین ابزارهایی است که توانسته روی قیمت مسکن تاثیر جدی داشته باشد.
راهکاری برای الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری همچون مبایعه‌نامه‌ها وجود دارد؟
پیشنهادی بود مبنی بر اینکه لایحه‌ای برود مجلس که بر اساس آن صرفا اجاره‌نامه‌هایی که در این سامانه ثبت می‌شود در محاکم قضایی قابل عرضه و دفاع باشد. این لایحه الان در مجلس است و اگر تصویب شود ضمانت اجرایی خوبی پیدا می‌کند و درصد معاملاتی که ثبت می‌شود را افزایش می‌دهد.
برخی در ریشه‌یابی علت رشد بی‌منطق اجاره‌بها در تهران به مشاوران‌املاک اشاره می‌کنند که در رقابت با یکدیگر نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان‌های اجاره‌ای را افزایش می‌دهند. شما این نقش منفی را قبول دارید؟
به‌طور دقیق علل افزایش اجاره‌بها را نمی‌دانم، اما یک چیز را می‌دانم و آن اینکه بنگاهی‌ها حتما در این زمینه نقش‌شان خیلی کم است. مشاوران‌املاک منفعت‌شان در این است که هر چه بیشتر قرارداد اجاره منعقد کنند، افزایش قرارداد هم منوط به رضایت مستاجر از نرخ‌ها است. هر چقدر نرخ بالا برود طبیعتا تعداد قراردادها کاهش پیدا می‌کند. من نمی‌خواهم اینجا درصد کمی از بنگاهها که در تشویش بازار مسکن نقش دارند را نفی کنم، اما اگر عوامل متعددی را برای رشد کاذب اجاره‌بها در نظر بگیریم نقش بنگاهها حتما بسیار ناچیز است.
بنگاهدار سعی می‌کند با مالک چانه‌زنی کند تا نرخ را پایین بیاورد نه به خاطر اینکه دلش به حال مستاجر می‌سوزد، به خاطر اینکه معامله جوش بخورد و نرخ در حد بضاعت مستاجر پایین بیاید.
آگهی‌هایی که مشاوران‌املاک در روزنامه‌ها منتشر می‌کنند و نرخ اجاره را در آن منعکس می‌کنند در افزایش کاذب اجاره‌بها تاثیرگذار است یا نه؟
اعلام رسانه‌ای قیمت مسکن در خرید و فروش ممکن است اثر منفی بگذارد، اما من به شما به جرات می‌گویم در بازار اجاره هیچ دلیلی وجود ندارد، بنگاهی‌ها به گرانی دامن بزنند. در خرید و فروش ملک برخی مواقع مشاور املاک خودش ملک را می‌خرد و با قیمتی متفاوت آن را می‌فروشد اما در اجاره شدنی نیست.
پرونده مقابله با خانه‌های خالی برای چهارمین بار طی سال‌های اخیر در تهران گشوده شده است. قبل از اینکه درباره تصمیم دولت برای نحوه برخورد با مالکان این خانه‌ها بپردازیم، آیا اصلا تعداد خانه‌های خالی در تهران باید نگران‌کننده باشد؟
ببینید من واقعا شبهه جدی دارم که کسی با عقل سالم اقتصادی پیدا بشود که چندین خانه را که سرمایه‌اش است بدون استفاده نگه دارد، در حالی که می‌تواند از آن به صورت ماهانه سود دریافت کند.
نکته‌ای که در بحث خانه‌های خالی مسلم است این است که یک تعداد خانه خالی ضرورت بازار است و اگر نباشد قیمت اجاره وحشتناک بالا می‌رود. کافی است دو نفر مستاجر به بازار اجاره مراجعه کنند و خانه‌ای برای آنها نباشد. پس وجود تعدادی خانه خالی نه تنها طبیعت بازار مسکن است بلکه ضرورت بازار محسوب می‌شود.
اما درباره اینکه تعداد این خانه‌ها از حد طبیعی فراتر رفته باشد باید تشکیک کرد. من بعید می‌دانم کسی خانه دوم یا بیشتر داشته باشد و منفعت اقتصادی‌اش اجازه ندهد این خانه‌ها اجاره رود.
شما در پرسشی که مطرح کردید به طرح دولت برای مقابله با مالکان بیش از ۲ واحد مسکونی اشاره کردید. به نظر شما این مالکان چه منفعت اقتصادی را دارند دنبال می‌کنند که برای رسیدن به آن نیازی به اجاره دادن املاک‌شان نمی‌بینند؟
مالکان این خانه‌ها اغلب کسانی هستند که مجتمع‌های مسکونی ساخته‌اند و آنها را برای عرضه در زمان افزایش قیمت کنار گذاشته‌اند. این افراد معتقدند اگر این واحدها را اجاره بدهند از حالت صفر و خشک خارج می‌شود.
اولا خانه‌ای که چندین سال از عمرش گذشته باشد چه صفر و خشک باشد چه کارکرده، از ارزش معاملاتی آن کاسته شده است.
دوما خانه خالی به اندازه اجاره ماهانه‌اش برای مالک ضرر دارد. حتی کسانی که شغلشان خرید و فروش ملک و سوداگری است و همزمان مالک ده‌ها خانه هستند باز هم در مدتی که منتظر جهش قیمت هستند آن را اجاره می‌دهند تا علاوه بر پوشش استهلاک سالانه، از منفعت ماهانه سرمایه‌شان بی‌نصیب نمانند.
به نظر من علت خالی بودن واحدهای مسکونی این نیست. بالاخره برخی از مالکان می‌گویند مستاجر باید ویژه باشد، کم تعداد باشد، مذهبی باشد و از اینجور شرایط که همین‌ها زمان به مصرف رفتن ملک را طولانی می‌کند، اما بعید است خانه‌های خالی به اپیدمی تبدیل شده باشد یعنی آنقدر زیاد شده باشد که لازم باشد فکری برای آن بکنیم. انسان عنصر اقتصادی است به چه دلیل باید خانه‌ای را بخرد و بدون اینکه استفاده‌ای از آن ببرد رها کند.
بخشی از خانه‌های خالی آگهی‌هایی است که روزانه در صفحات روزنامه‌ها چاپ می‌شود یا فایل‌هایی است که در بنگاهها موجود است. پس تعدادی از مالکان خانه‌های خالی مشتاق هستند اما این فرآیند ممکن است ۶ ماه طول بکشد.
شما در حالی نسبت به خالی گذاشتن خانه در تهران تشکیک دارید که مقامات وزارت مسکن از گزارشی خبر می‌دهند که اداره برق استان تهران تهیه کرده و در آن مصرف برق ۲۰۰ هزار واحد مسکونی بین ۰ تا ۵۰ کیلووات ساعت اعلام شده است.
این تعداد خانه ممکن است در تهران وجود داشته باشد، اما باید درباره علت بدون استفاده بودن آن تحلیل‌های ریز و اساسی انجام شود. آیا اداره برق گفته این خانه‌ها احتکار شده‌اند؟ یکسری از این خانه‌ها نوساز هستند و آماده شده‌اند برای فروش یا اجاره که همین آماده‌سازی خودش چند ماه زمان لازم دارد. یکسری از این املاک غیرقابل مسکونی هستند و کلنگی محسوب می‌شود که یا مالکش در شرف تخریب آن است یا اینکه فعلا توان مالی برای نوسازی را ندارد. یکسری دیگر املاکی هستند که در نوبت فروش یا اجاره در بنگاهها قرار دارند. بنابراین به طور قطع عمدی در خالی گذاشتن بخش زیادی از این خانه‌ها نیست.
از بحث ماهیت خالی بودن واحدهای مسکونی که بگذریم، موضوع مهم‌تری مطرح است. مسوولان در نظر دارند خانه‌های خالی را بعد از شناسایی تعزیراتی کنند به این معنی که دولت آن را در اختیار بگیرد، فروخته یا اجاره بدهد و عایدی آن را با احتساب جریمه به مالک برگرداند. در این باره نظرتان چیست؟
قطعا شناسایی و اجاره دادن این خانه‌ها باید روند حقوقی سنگینی را طی کند. نکته اینجا است که مسکن کالا نیست، شما وقتی کالایی را احتکار کرده باشید دولت آن را می‌فروشد و پول شما را می‌دهد و موضوع تمام می‌شود. در حالی‌که اجاره ملک یک فرآیند ماندگار است و تا پایان یک‌سال درگیر هستند. اگر فرض کنیم که مسوولان یک دستگاه دولتی می‌خواهند مالک خانه خالی را خلع ید کرده و در قالب موجر قرار بگیرند در این صورت یک‌دفعه ده‌ها هزار خانه باید توسط آن دستگاه به‌خصوص اجاره رود این یک تشکیلات مفصل را می‌طلبد. نمی‌دانم شدنی است یا نه اما کار سختی است.
اگر بازار مسکن کارکرد درستی داشته باشد، خالی گذاشتن واحدهای مسکونی برای مالک صرف می‌کند؟
خالی بودن واحد مسکونی در هر شرایطی صرف نمی‌کندو در بدترین حالت، با اجاره‌دادن ملک اندک سود سالانه‌ای حتی معادل هزینه استهلاک واحد نصیب مالک می‌شود، اما چیزی از مالک کم نمی‌شود.
طرح دیگری برای مقابله با خانه‌های خالی مطرح است و آن تعیین دستوری قیمت مسکن در محله‌های شهر است. به نظر شما این طرح قابل اجرا است؟
ملک کالای به شدت پیچیده‌ای است که قیمت آن بسته به عوامل مختلف، تفاوت می‌کند. در همه کالاها، تنوع محدود است و می‌شود برحسب تعداد و درجه‌های کیفی آن کالا، قیمت‌گذاری کرد، اما در ملک اینطور نیست حتی دو واحد مسکونی مشابه هم در یک مجتمع دارای قیمت متفاوتی هستند چه برسد به یک محله یا منطقه که ضرایب بی‌شماری در تعیین قیمت آنها دخیل هستند. من خیلی نسبت به این طرح ناامید هستم.
در بازار مسکن نهایتا تفاهم بین خریدار و فروشنده است که حرف آخر را در تعیین قیمت می‌زند.
عکس: نگار متین‌نیا
ارسال نظر