«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
سناریوی آتی در بازار اجاره
«دنیای‌اقتصاد» چشم‌انداز بازار اجاره را بررسی می‌کند: دو سناریو برای تغییر جهت نرخ رشد اجاره
پایان سرکشی اجاره‌بهای مسکن؟
شواهد در بازار اجاره نشان می‌دهد فصلی آرام برای مستاجران در پیش است
سبد رهن‌واجاره که پارسال از رهن‌کامل و رهن‌ترکیبی خالی شده بود اکنون در حال پرشدن است
گروه مسکن- لیلا درخشان: ثبات قیمت مسکن در تهران که از نیمه دوم سال گذشته بعد از کاهش خفیف در نیمه اول، برقرار شد، اکنون پیامد مثبتی را برای اجاره‌بها که سال گذشته همواره صعودی بوده به ارمغان آورده است؛ طوری که شیب تند افزایش نرخ اجاره مسکن هم‌اکنون به صفر تمایل پیدا کرده و در عین حال سناریوی تعدیل اجاره‌بها در ماه‌های آتی تقویت شده است.
هم‌اکنون آرامش بهاری در بازار اجاره مسکن این امکان را برای فعالان بازار به وجود آورده تا «رضایت مستاجران از نرخ‌ها» را در دو فصل پیش‌رو پیش‌بینی کنند. اجاره‌بها در تهران از بهار سال گذشته صعودی شد و تا نیمه‌اول، فصل به فصل به ترتیب 11 درصد و 12 درصد افزایش یافت و در نهایت طی نیمه‌دوم به دلیل عبور از فصل نقل‌وانتقال اندکی تعدیل شد. اما در حال حاضر اجاره‌نامه‌هایی که در سامانه رهگیری معاملات املاک ثبت می‌شود به لحاظ قیمت، تغییری نسبت به زمستان سال پیش پیدا نکرده است که این رویداد می‌تواند علامت مثبت از جانب بازار برای مستاجران تلقی شود.
مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران با اعلام اینکه میزان عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای، اندکی نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرده، ثبات قیمت خرید مسکن را دلیل اصلی افزایش عرضه در بازار اجاره عنوان می‌کنند که باعث شده مالکانی که در انتظار رشد قیمت هستند، لااقل برای استفاده از ارزش سالانه دارایی‌شان، واحدها را حداقل برای یک‌سال اجاره دهند.
کارشناسان مسکن برای چشم‌انداز بازار اجاره دو سناریو را پیش‌بینی می‌کنند. در حالت اول با توجه به اینکه کنترل‌های دولتی و نوسان شدید قیمت در بازارهای موازی، مانع رشد قابل ملاحظه قیمت خواهد شد، انتظار می‌رود تغییر صعودی در اجاره‌بها نیز اتفاق نیفتد. ضمن اینکه تجربه نشان داده اجاره‌بها از یک حد معین در مقایسه با قیمت مسکن، نمی‌تواند رشد کند.
اما در سناریوی دوم که مشاوران املاک نیز نسبت به آن اشتراک نظر دارند، کاهش نرخ اجاره به رغم تثبیت قیمت مسکن است. سال گذشته التهاب در بازار اجاره، اختلال در نسبت واقعی «رهن و قیمت» که بین یک‌ششم تا یک‌پنجم محاسبه می‌شود را رقم زد، طوری که رهن کامل آپارتمان به صورت کاذب به نسبت یک‌چهارم ارزش معاملاتی ملک محاسبه شد. اما برای امسال پیش‌بینی می‌شود «عدم کشش» در بازار اجاره به برقراری دوباره نسبت واقعی «رهن و قیمت» منجر شود. مشاوران املاک می‌گویند رفتار اجاره‌نشین‌ها در سال جاری حاکی از آن است که بازار اجاره نه تنها کشش افزایش نرخ را ندارد، بلکه انتظار روانی مستاجران کاهش نرخ است.
بررسی رفتار مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در تابستان سال 89 نشان می‌دهد این گروه در آن موقع از آنجا که در آستانه اجرای قانون یارانه‌ها قرار داشتند تصمیم گرفته بودند برای جبران رشد هزینه‌ها نرخ اجاره را افزایش دهند. این در حالی است که اکنون با تثبیت شرایط در بازار کالا بعد از چند ماه اجرای قانون هدفمندی، محرک جدیدی برای افزایش اجاره‌بها وجود ندارد.به گزارش دنیای‌اقتصاد، هم‌اکنون در فایل‌های مربوط به اجاره آپارتمان در بنگاه‌های مسکن اتفاق دیگری به نفع مستاجران رخ داده است. سبد رهن‌واجاره که سال گذشته به سمت دریافت اجاره ماهانه متمایل شده بود اکنون در وضعیت دریافت ترکیبی رهن‌واجاره در حال تغییر است.
روایت مشاوران املاک از اوضاع اجاره
بازار اجاره تهران که در سال گذشته دوبار افزایش و یک بار تنزل قیمت‌ها را تجربه کرد در دومین ماه از بهار سال جاری آنطور که مشاوران املاک روایت می‌کنند در وضعیت آرامی‌به سرمی‌برد.
به گزارش دنیای اقتصاد هر چند که بازار اجاره‌داری در فصل تابستان داغ می‌شود، اما این امر دلیلی نشد تا در فصل بهار سال گذشته نرخ‌ها افزایش پیدا نکنند؛ به طوری که در بهار ۸۹ نرخ رشد اجاره مسکن در تهران نسبت به بهار ۸۸ معادل ۲۱ درصد و نسبت به زمستان سال ۸۸ معادل ۱۱ درصد افزایش پیدا کرد.
پارسال همزمان با آغاز فصل تابستان این افزایش نرخ کماکان ادامه پیدا کرد؛ به طوری که میانگین رشد اجاره بها در این فصل در قیاس با زمان مشابه سال 88، 21درصد رشد پیدا کرد. این در حالی است که میانگین این رقم در قیاس با بهار سال 89 رشد 12درصدی را برای این بازار رقم زد. اما فصل پاییز89 و همزمان با سرد شدن بازار اجاره داری رفتار بازار اجاره تغییر کرد؛ به طوری که این بازار طعم کاهش نرخ را چشید و شیب تند افزایش اجاره بها در فصل پاییز با کاهش 17درصدی مواجه شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره، مسوولان وزارت مسکن را برآن داشت که به فکر تدوین بسته‌ای تحت عنوان بسته ساماندهی بازار اجاره بیفتند تا به موجب آن از تجربه تلخ افزایش اجاره بها در سال ۹۰ جلوگیری شود؛ اما هنوز این بسته قابلیت اجرایی پیدا نکرده است. هم اکنون مشاوران املاک با اتکا به تجربه خود دو سناریو را درباره وضعیت اجاره مسکن در سال جدید پیش‌بینی می‌کنند.
یک عده براین باورند که بازار اجاره در سال گذشته دو بار افزایش قیمت را از سرگذراند و بعید است که در فصل تابستان سال جاری گنجایشی برای افزایش نرخ‌ها وجود داشته باشد.
این درحالی است که دسته‌ای دیگر تاکید دارند مالکان با این منطق که با آغازسال جدید قیمت اغلب کالاهای مصرفی و نیز نرخ خدمات مختلف افزایش یافته ،این حق را برای خود قائل هستند که ملک خود را گران تر از سال قبل اجاره دهند. تحلیل‌های مشاوران املاک بیانگر آن است که در سال گذشته عواملی نظیرتورم انتظاری ناشی از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها، افزایش تقاضا، افزایش تورم واقعی، رفتار سنتی بازار اجاره که هر سال یک افزایش قیمت را تجربه می‌کند و نیز کاهش نرخ سود بانکی که به تمایل موجران به اخذ اجاره به جای رهن منجر شد از جمله عواملی است که باعث افزایش قیمت بازار اجاره شد.
همه چیز به قیمت مسکن بستگی دارد
علی احمدی، مشاور املاک بنگاه 510 واقع در منطقه سعادت آباد به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر بازار اجاره در سال جاری روزهای خوبی را می‌گذراند؛ به طوری که قیمت‌ها از افزایش چندانی در قیاس با سال قبل برخوردار نبوده‌اند.اما این بنگاه دار افزایش احتمالی قیمت مسکن ناشی از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها را به عنوان عاملی برای افزایش قیمت مسکن می‌داند که به دنبال آن می‌تواند رفتار بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد.
وی تاکید کرد: مداخله دولت برای تعیین نرخ اجاره کمکی به این بازار نخواهد کرد؛ چرا که مولفه‌های بیرونی اثر مستقیم بر نرخ اجاره بها دارد، ضمن اینکه مالکان مناطق بالا شهر در نهایت ممکن است از عرضه ملک خود ممانعت کنند.
احمدی درباره تغییر احتمالی فرمول رهن و اجاره که به موجب آن این احتمال وجود دارد که با هدف کاهش نرخ اجاره، ارزش هر یک میلیون تومان رهن برابر است با 30 هزار تومان به یک میلیون تومان برابر است با 20 هزار تومان کاهش پیدا کند، گفت: این سیاست اگر بتواند درست اجرایی شود و فقط برای تبدیل رهن و اجاره به کار گرفته شود، سیاست خوبی است.
تراکم تقاضا، عامل افزایش قیمت اجاره
وی اظهارداشت: تراکم تقاضا در سال گذشته برای اجاره ملک باعث صعود نرخ در این بازار شد که نتیجه آن افزایش اجاره شد.
در این بین شیرین یگانه، مشاور املاک مسکن آ.ب.آ نیز براین باور است که هنوز مصداق قابل دفاعی که بیانگر آن باشد که قیمت اجاره در بهار سال جاری افزایش پیدا کرد دیده نشده است و مالکانی که بالاتر از عرف منطقه‌ای ملک خود را برای اجاره عرضه کرده‌اند، ناموفق بوده‌اند.
وی افزایش احتمالی تورم را عاملی می‌داند که باعث می‌شود در تابستان سال‌جاری اجاره بها افزایش پیدا کند. این درحالی است که مداخله دولت برای ساماندهی نرخ‌ها نیز در هاله‌ای از ابهام است. به گفته وی، سال گذشته همین عامل-تورم- باعث شد تا اجاره بها افزایش پیدا کند که به این موضوع تورم انتظاری ناشی از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها را نیز باید افزود. یگانه در عین حال که تغییر فرمول رهن و اجاره را امکان‌پذیر می‌داند، اما عملیاتی شدن آن را در دراز مدت ارزیابی می‌کند؛ چرا که از بین بردن یک رویه قدیمی‌و سنتی به گفته وی اندکی زمان براست.
بازار اجاره کشش افزایش نرخ ندارد
بنگاه دار دیگری واقع در منطقه پونک برثبات قیمت بازار اجاره در فصل تابستان صحه می‌گذارد و البته افزایش قیمت اجاره در سال گذشته در دو فصل پیاپی را به عاملی تعبیر می‌کند که به گفته وی باعث شده دیگر این بازار کشش افزایش نرخ را نداشته باشد؛ چرا که به گفته وی توان مالی مستاجران معمولی اجازه نخواهد داد که قیمت اجاره افزایش پیدا کند.
ایمان خلقتی، مشاور املاک بزرگ گلستان واقع در منطقه پونک به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر دولت بنا دارد با منطقه‌ای کردن نرخ اجاره به این بازار کمک کند این احتمال که در میانه راه به نتیجه مورد نظر خود دست پیدا نکند زیاد است؛ چرا که به گفته وی مالکان تا پیدا کردن مشتری مورد نظر خود از عرضه ملک خودداری می‌کنند و بعد از پیداکردن مستاجر مورد نظر، ملک خود را به هر نرخی که تشخیص دادند اجاره می‌دهند.
وی اظهار کرد: در سال گذشته بسیاری از مالکان با این تصور که اجرای قانون یارانه‌ها باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد برای جبران هزینه‌های احتمالی خود اقدام به افزایش مبلغ اجاره کردند.
اما در شرق تهران نیز اوضاع بازاربهاری اجاره مسکن ثابت است هرچند که مشاوران املاک فعال در این منطقه براین باورند که برمبنای یک سنت دیرینه، رفتار بازار اجاره در فصل تابستان تغییر می‌کند. علی امینی ،مشاور بنگاه آریان افزایش قیمت ملک در سال اخیر را تنها مولفه اثرگذاری می‌داند که بازار اجاره را تحت‌الشعاع قرار داد و باعث شد که قیمت‌ها در این بازار دستخوش افزایش شوند.
کنترل خودکار اجاره بها
اما شمس الله فرجی ،مدیر بنگاه نهایت نیز عدم رونق بازار اجاره در فصل تابستان را به عاملی تعبیر می‌کند که باعث کنترل خودکار قیمت‌ها در بازار اجاره می‌شود. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر در بنگاه متبوع ما روزانه بین 3 تا 4 فقره قرارداد اجاره به ثبت می‌رسد که نرخ‌ها با اواخر سال گذشته تفاوتی نکرده است. این درحالی است که با نزدیک شدن به فصل تابستان این فرآیند ممکن است تغییر کند.
ارسال نظر