دکتر بهروز ملکی

مشاوران‌املاک با گلایه از ثابت‌بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسکن طی چند سال‌ گذشته، افزایش نرخ تورم را دستاویز قرار داده‌اند و اخیرا درخواست افزایش پورسانت را به دولت ارائه کرده‌اند، اما منطق اقتصادی نهفته در فرمولی که دولت برای پورسانت بنگاه‌های مسکن تعیین کرده اثبات می‌کند هم‌اکنون مشاوران املاک به ۸ دلیل نباید از آنچه در قالب حق‌کمیسیون از مشتری دریافت می‌کنند، ناراضی باشند. رقمی که دولت برای حق‌کمیسیون مشاوران‌املاک - دستمزد بنگاه‌های مسکن بابت تنظیم قراردادهای ملکی- تعیین کرده و همه اعضای این صنف موظف به رعایت آن هستند، معادل نیم‌درصد برای معاملات خرید و یک‌چهارم درصد برای معاملات اجاره است به این معنی که هر کدام از خریدار و فروشنده باید نیم‌درصد ارزش ملک معامله‌شده را به مشاوراملاک پرداخت کنند و در معاملات اجاره نیز هر کدام از موجر و مستاجر نیز باید یک‌چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازند.

پورسانت از رشد قیمت سهم می‌برد

مشاورین املاک در مغالطه ای آشکار می‌گویند چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاورین املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلا ۱۰۰ هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق الزحمه مشاورین املاک درصدی از قیمت مسکن می‌باشد، استدلال مشاورین املاک کاملا اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد می‌کند.

پورسانت بنگاه چندبرابر هزینه محضر

حق‌الزحمه مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاورین املاک نیستند، به طوری که بر اساس قانون هر گونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.

افزایش بنگاه‌ها به خاطر چیست؟

بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد؛ حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاورین املاک در سطح شهر بوده ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌کنند و تعداد مشاورین املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌های موادغذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند.

پورسانت زیاد مشکل‌ساز است

تعداد مشاورین املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاورین املاک چندین برابر استاندارد مورد نیاز می‌باشد- به اذعان رییس اتحادیه ۲ برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاورین املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاورین املاک، در شرایط کنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه ۶۰ بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از ۱۲ درصدی است!)

تقسیم ناعادلانه پورسانت

در سطح کشور حدود ۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنایت به وجود حدود ۱۲ میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر ۱۰۰ مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاورین املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاورین املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان می‌باشد بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسیون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.

پورسانت زیاد شود، معاملات رونق می‌گیرد!

برخی از مشاورین املاک عنوان می‌کنند که با افزایش نرخ حق‌کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چراکه اولا رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است ثانیا افزایش کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌‌های معاملاتی است.

مقایسه ناصواب با آژانس‌های خارجی

در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاورین املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است باید گفت اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور چین نمی تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهای مورد نظر، تا ۷۰ درصد کمیسیون دریافتی مشاورین املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌گردد؛ رابعا باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورین املاک درکشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.

تولید باید جایگزین واسطه‌گری شود

آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش گردد، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت کنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهد.