مجتمع‌سازی زیر تیغ قانون
اجرای تعهدات قانونی دولت نباید به انبوه‌سازان منتقل شود
گروه مسکن- سرمایه‌گذاران ایرانی طی شش ماه اول سال جاری میلادی تنها با خرید دویست واحد مسکونی در دبی بیش از دویست میلیون دلار در بخش ساخت‌وساز امارات عربی متحده سرمایه‌گذاری کردند. اگرچه این آمار به حد کافی تکان‌دهنده است اما هنوز صدها واحد مسکونی، اداری و تجاری را که هر ماه توسط ایرانی‌ها در دبی و سایر شهرهای امارات خریداری میشود، در برنمی‌گیرد و جالب‌تر آن که منبع آن نه وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر مجموعه‌های اقتصادی کشور بلکه لئون آهارونیون، رییس اتاق مشترک ایران و ارمنستان است.
سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در زمینه خرید مستغلات و انبوه‌سازی در امارات، مساله جدیدی نیست اما این مساله روی دیگری هم دارد.
آمارها از رکود نسبی حاکم بر بخش ساختمان کشور و ناکافی بودن نقدینگی در این بخش به‌رغم وجود تقاضا برای واحدهای نوساز حکایت دارد.
در حالی که صنعت ساخت‌وساز کشور به دلیل ناکافی بودن نقدینگی و دیربازده بودن با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کند و مشکلات این بخش فرار سرمایه‌ها به سوی کشورهای حاشیه جنوبی خلیج فارس را رقم زده، تعدد مراجع قانون‌گذاری در این حیطه و ابهام‌آمیز بودن پاره‌ای از آنها عرصه را بیش از پیش بر دست‌اندرکاران این بخش تنگ کرده است.
در بیشتر کشورهای جهان بیشترین سهم از تولید سرپناه برای مردم به انبوه‌سازان اختصاص دارد، در حالی که در ایران این روند معکوس است و به دلیل بی‌اعتمادی مردم به سرمایه‌گذاری‌های مشترک و تجمیع سرمایه‌ها و گرایش عمومی به داشتن منزل تک واحدی یا به اصطلاح شخصی تا همین چند سال پیش انبوه‌سازی کاملا در محاق قرار داشت.
دکتر محمد صیادی‌نژاد، عضو انجمن انبوه‌سازان کشور با اشاره به نوظهور بودن فعالت انبوه‌سازان بخش تعاونی، مشکلات صنعت ساخت‌وساز را به دو دسته تقسیم می‌کند: مشکلات سخت‌افزاری که براساس تعریف او نابسامانی‌های حاکم بر بازار مصالح، نوسان قیمت مواد اولیه مصرفی و بالا بودن نرخ بهره تسهیلات بانکی را شامل میشود و مشکلات نرم‌افزاری چون وجود پاره‌ای قوانین بازدارنده که انبوه‌سازی را به معنای خاص آن ناممکن کرده است.
وی به عنوان نمونه به قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش استان‌ها، شهرستان‌ها و مناطق کشور مصوب سال ۷۲ اشاره می‌کند.
این قانون کلیه احدث‌کنندگان شهرهای جدید و شهرک‌های مسکونی در داخل و خارج حریم شهرها، اعم از حقیقی و حقوقی را همگام با تهیه و آماده‌سازی زمین و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی یا صنعتی متناسب با تعداد و سطح زیربنا ملزم به احداث و تامین فضاهای آموزشی منطبق با استانداردهای مصوب به طور مستقیم یا با پرداخت هزینه‌ها به سازمان نوسازی، توسعه و تجهیز مدارس می‌کند.
در این قانون به تکلیف اشخاصی که در اطراف یا داخل شهرها اقدام به احداث مجتمع‌های مسکونی می‌کنند، اشاره‌ای نشده بود و وضعیت انبوه‌سازان در این رابطه با سکوت قانون‌گذار مواجه شده است.
آیین‌نامه اجرای این قانون هم که در سال ۷۶ مشتمل بر ۱۸ ماده ابلاغ شد کماکان در این مورد مسکوت است و تکلیفی بر عهده احداث‌کنندگان مجتمع‌های مسکونی نگذاشته اما مجلس شورای اسلامی در سال ۷۹ با قانون الحاق چهار تبصره به ماده ۱۸ قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش را تصویب کرد که تصریح می‌کند احداث‌کنندگان مجموعه‌های مسکونی با حداقل ۲۰۰ واحد مشمول این قانون و احداث واحدهای آموزشی به طور مستقیم یا غیر مستقیم هستند.
براساس این الحاقیه احداث‌کنندگان واحدهای مسکونی با واحدهای مسکونی با حداقل ۲۰۰ واحد باید طبق نظر سازمان نوسازی، توسعه و تجهیز مدارس در زمینی به مساحت حداقل ۲۸۰۰ متر مربع مدرسه‌ای ۱۸ کلاسه و به مساحت حداقل ۱۸۰۰ متر مربع احداث کنند. نکته جالب در مورد این الحاقیه این است که زمان اجرایی شدن آن را به زمان ابلاغ قانون اصلی (۱۳۷۲) ارجاع داده و به زبان ساده‌تر این قانون عطف به ماسبق شده است.
علی مینایی، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی با تاکید بر اینکه نفی این قانون با قوانین اساسی کشور تناقض دارد، عطف به ماسبق شدن آن را مغایر با منافع و حقوق کسانی می‌داند که در سال‌های قبل از تصویب الحاقیه و بدون اطلاع از مسوولیت خود براساس آن دست به احداث مجتمع‌های مسکونی با بیش از ۲۰۰ واحد زده‌اند، در صورتی که با تفکیک فعالیت‌ها به راحتی قادر به نادیده گرفتن این قانون یا صرف‌نظر کردن از احداث مجتمع‌ها بوده‌اند.
مینایی در این رابطه می‌گوید: اصل ۳۰ قانون اساسی تاکید دارد دولت موظف به فراهم آوردن امکان آموزشی رایگان تا پایان دوره متوسطه است در حالی که قانون مصوب سال ۷۲ این وظیفه را به شکلی غیرمستقیم بر دوش انبوه‌سازان قرار داده است.
شاید در نگاه اول این قانون به نفع عموم و در جهت واداشتن انبوه‌سازان متمول به مشارکت در تامین نیازهای جامعه به نظر آید اما مساله اینجا است که بخش اعظم فعالیت‌های انبوه‌سازی در کشور محدود به انبوه‌سازانی است که با سرمایه‌های خود مردم، اقدام به احداث واحدهای کم متراژ برای ضعیف‌ترین اقشار جامعه می‌کنند و اعمال این قانون در واقع به معنای سرشکن شدن هزینه‌های اضافی بین واحدهای در دست احداث و بالا رفتن قیمت تمام شده آنها است.
این بدان معنا است که خانه‌های مجلل و مجتمع‌های لوکس کم واحد به ویژه در مناطق ثروتمند هیچ تعهدی برای احداث واحدهای آموزشی ندارند اما انبوه‌سازی که با سرمایه‌های کوچک تجمیع شده اقشار ضعیف جامعه در حاشیه شهرها و به ویژه در حومه تهران اقدام به احداث مجتمع مسکونی می‌کند، هزینه‌ای را که باید حاکمیت بپردازد از اعضای خود اخذ می‌کند.
در آنسوی ماجرا انبوه‌سازانی که بدون محاسبه سرشکن شده ناشی از اعمال این قانون در سال‌های قبل از ابلاغ الحاقیه در سال ۱۳۷۹ اقدام به فروش واحدهای مسکونی مجتمع‌ها یا اخذ هزینه‌ها از اعضای خود کرده‌اند اکنون به‌رغم پایان یافتن فعالیت‌های خود و اتمام پروژه‌ها با پرونده‌های حقوقی برای تعهدات مالی ناشی از این الحاقیه هستند.
سوالی که در انتها پیش می‌آید اینکه اجرای این قانون واقعا به نفع چه کسانی است؟ هزینه‌های آن متوجه چه اقشاری از جامعه است؟ انبوه‌ساز حقوقی از اعضا و انبوه‌ساز حقیقی هزینه‌های ناشی از آن را از خریداران واحدهای خود اخذ می‌کنند. آیا اجرای چنین قوانینی در جهت تقویت فعالیت‌های ساخت و ساز در کشور و استان تهران است یا زمینه را برای توقف سرمایه‌گذاری در این عرصه فراهم می‌آورد؟
ارسال نظر