گروه صنعت و معدن: بر اساس گزارش سالانه بانک جهانی، ایران در «سهولت ثبت مالکیت» (به‌عنوان یکی از زیرشاخه‌های شاخص کسب‌وکار)، در میان ۱۸۹ کشور جهان رتبه ۱۶۵ و در میان کشورهای منطقه رتبه ۲۲ را در سال ۲۰۱۳ کسب کرده است. آمار منتشر شده در حالی است که مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرده است در گزارش بانک جهانی درخصوص ایران اطلاعات نادرست و ناقصی پیرامون رویه‌ها، زمان انجام و هزینه‌های مترتب بر ثبت مالکیت درج شده است و با تصحیح اطلاعات و ملاحظه وضعیت واقعی کشور، رتبه ایران از ۱۶۵ که در گزارش بانک جهانی انعکاس‌یافته به رتبه ۵۲ خواهد رسید. این در حالی است که گزارش بانک جهانی ملاک ارزیابی سایر کشورها است.

بانک جهانی در گزارش‌های سالانه خود درخصوص سهولت انجام کسب‌وکار در کشورهای مختلف، رده‌بندی کلی آنها و رتبه هر کشور در نماگرهای ده‌گانه را منتشر می‌کند. نماگر ثبت مالکیت یکی از رده‌بندی‌های ده‌گانه بانک جهانی است که براساس سه مولفه رویه‌ها، زمان انجام و هزینه مترتب بر هر رویه با فروض یکسان همه کشورها را مورد بررسی قرار می‌دهد.

براساس گزارش سال ۲۰۱۳میلادی بانک جهانی، در نماگر سهولت ثبت مالکیت به‌عنوان یکی از رده‌بندی‌ها تسهیل انجام کسب و کار، ایران رتبه جهانی ۱۶۵ و رتبه ۲۲ را در میان کشورهای منطقه سند چشم‌انداز به دست آورده است. از سوی دیگر، بر اساس گزارش سال ۲۰۱۴میلادی نیز رتبه ایران در سهولت ثبت مالکیت ۱۶۸ ثبت شده است.

با وجود این، مرکز پژوهش‌های مجلس این نکته را نیز مدنظر قرار داده که به‌منظور ارتقای رتبه کشور و دستیابی به جایگاه مناسب و مدنظر در سند چشم‌انداز، ضروری است که طبق حکم قانون برنامه پنجم توسعه، تمام مراحل انتقال مالکیت به‌صورت آنی و الکترونیک انجام شود. برای تحقق این هدف نیز مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهادهایی در سه گروه تقنینی، مقرراتی و اجرایی و در سه بازه زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت ارائه کرده است.

پیش از این روزنامه «دنیای اقتصاد» هم براساس اطلاعات سالانه بانک جهانی در گزارشی به چالش‌های مجوز کسب‌وکار در ایران پرداخته‌بود که براساس اعلام بانک جهانی، رتبه ایران در فهرست تسهیل کسب‌وکار در سال ۲۰۱۴ میلادی از میان ۱۸۹ کشور به رتبه ۱۵۲ تنزل پیدا‌کرده بود. البته ایران در زیرشاخه‌های این شاخص هم رتبه خوبی ندارد؛ به‌طوری‌که علاوه‌بر رتبه پایین در زیرشاخه «سهولت ثبت مالکیت» در زیرشاخه‌ «ورشکستگی» نیز نتوانست جایگاهی بهتر از ۱۲۹ را کسب کند.

پروژه انجام کسب‌وکار بانک جهانی از سال ۲۰۰۵ و براساس بررسی محیط حقوقی و اداری کسب‌وکارها در کشورهای مختلف جهان آغاز شد. این پروژه، شاخص سهولت انجام کسب‌وکار متشکل از ۱۰ نماگری که ناظر بر فرآیندی از آغاز و تولد یک کسب‌وکار کوچک یا متوسط تا پایان و ورشکستگی آن هستند را مورد سنجش قرار می‌دهد. نتایج در گزارش‌های سالانه به‌صورت رتبه‌بندی کشورها در شاخص کل و نیز نماگرهای ده‌گانه منتشر می‌شود. یکی از ۱۰ نماگر مذکور که گزارش حاضر به آن می‌پردازد، نماگر «سهولت‌ثبت مالکیت» است. بر اساس گزارش سال ۲۰۱۳میلادی بانک جهانی، رتبه ایران در میان ۱۸۹ کشور مورد بررسی، در شاخص سهولت انجام کسب‌وکار ۱۴۵ و در نماگر ثبت مالکیت ۱۶۵ بوده است.

جایگاه ۲۲ ایران در منطقه

این گزارش وضعیت کشورهای منطقه در گزارش ۲۰۱۳میلادی بانک جهانی را طبق رتبه آنها در نماگر سهولت ثبت مالکیت و به تفکیک رویه‌ها، زمان انجام هر رویه و هزینه مترتب بر آن را نشان می‌دهد و آمار بیانگر آن است که در این نماگر کشورهای گرجستان، ارمنستان و آذربایجان سه کشور اول منطقه در سهولت ثبت مالکیت هستند و ایران پس از پاکستان و ازبکستان در جایگاه ۲۲ قرار دارد. وضعیت کشورهای منطقه در جدول این صفحه آمده است.

با بررسی وضعیت کشورهای برتر منطقه در نماگر سهولت ثبت مالکیت می‌توان گفت دلیل اصلی صدرنشینی این سه کشور این است که غالب مراحل ثبت مالکیت در این کشورها به‌صورت الکترونیک (در بستر اینترنت) انجام می‌شود و همچنین دلیل اصلی دیگر پیشرو بودن کشورهای مذکور در ثبت مالکیت این است که در این کشورها ثبت مالکیت به‌عنوان گلوگاهی جهت وصول سایر مطالبات عمومی و دولتی (نظیر بدهی‌های سابق فروشنده به سازمان تامین اجتماعی یا بدهی‌های سابق وی به سازمان امور مالیاتی) محسوب نشده است.

گزارش منتشر شده این نکته را در نظر قرار می‌دهد که گزارش بانک جهانی درخصوص وضعیت ایران در نماگر سهولت ثبت مالکیت دارای ایرادهایی است که اگر این ایرادهای فنی و حقوقی اصلاح شوند جایگاه و رتبه واقعی ایران در دنیا و منطقه مشخص خواهد شد.

بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌ها بانک جهانی تعداد رویه‌های ثبت انتقال ملک در ایران را ۹ رویه ذکر کرده است. این تعداد رویه برای انتقال مالکیت یک ملک در ایران صحیح نیست و به موجب قوانین جاری کشور تعداد رویه‌ها کمتر از این تعداد است.

ایرادهای گزارش بانک جهانی

در گزارش بانک جهانی درخصوص نماگر سهولت ثبت مالکیت در ایران هزینه لازم جهت ثبت مالکیت در ایران ۵/۱۰ درصد ارزش ملک اعلام شده است. نکته اساسی درخصوص گزارش بانک جهانی در مورد هزینه ثبت مالکیت در ایران این است که در ذیل رویه چهارم که راجع به اخذ گواهی مفاصاحساب مالیاتی از سازمان مالیاتی است تصریح شده، هزینه این رویه و اخذ گواهی مفاصاحساب مالیاتی برابر با ۵ درصد از ارزش ملک است. نکته جالب توجه این است که بانک جهانی در گزارش خود مالیات نقل‌و‌انتقال را مجددا در ذیل رویه هفتم به‌عنوان پرداخت مالیات نقل‌و‌انتقال برابر با ۵ درصد از ارزش ملک اعلام کرده است و نهایتا در احتساب مجموع هزینه ثبت مالکیت در ایران آن را به‌عنوان دو هزینه مجزا لحاظ کرده است. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که در گزارش بانک جهانی یک هزینه (مالیات نقل‌و‌انتقال) دو بار مورد محاسبه قرار گرفته است.

تاثیر این اشتباه در گزارش بانک جهانی به نحوی است که در مجموع هزینه ثبت مالکیت در ایران ۵/۱۰ درصد ارزش ملک اعلام شده است که با توجه به توضیحات فوق ۱۰ درصد از هزینه‌های اعلام شده که در واقع تشکیل‌دهنده قسمت اعظم و با مسامحه می‌توان گفت کل هزینه اعلام شده برای ثبت مالکیت در ایران است با این اشتباه محاسبه شده است و عملا از ۵/۱۰ درصد مذکور در گزارش بانک جهانی به‌عنوان هزینه ثبت مالکیت ۵ درصد به اشتباه و به‌صورت مضاعف حساب شده است.

اشتباه دیگری که در مورد هزینه ثبت مالکیت در گزارش بانک جهانی رخ داده است، مالیات نقل‌و‌انتقال ملک است. در ایران معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است و ارزش معاملاتی ملک نیز معادل ۷ تا ۱۰ درصد ارزش واقعی ملک است و بر این اساس مالیات نقل‌و‌انتقال ملک در ایران معادل ۳۵/۰ تا ۵/۰ درصد از ارزش واقعی ملک است؛ درحالی‌که در گزارش بانک جهانی مالیات نقل‌و‌انتقال ملک ۵ درصد ارزش ملک اعلام شده، علاوه‌بر اینکه ۵ درصد مذکور ۲ بار نیز مورد محاسبه قرار گرفته است و در واقع می‌توان گفت مالیات نقل‌و‌انتقال در گزارش بانک جهانی ۲۰ تا ۵/۲۸ برابر هزینه واقعی مالیات نقل‌و‌انتقال در کشور اعلام شده است.

درخصوص هزینه رویه پنجم، یعنی «بررسی ملک در دایره ثبت املاک» نیز هزینه اعلام شده در گزارش بانک جهانی صحیح نیست؛ چراکه هزینه استعلام از دفتر املاک سازمان ثبت به موجب جزء «پ» بند «۵۹» قانون بودجه سال ۱۳۹۰ و جداول قانون بودجه سال ۱۳۹۲ مبلغ ۸۰ هزار ریال مقرر شده است.

درخصوص هزینه رویه هفتم، یعنی «پرداخت مالیات نقل‌و‌انتقال در بانک ملی» نیز علاوه‌بر ۵ درصد مربوط به مالیات نقل‌و‌انتقال (به‌صورت مضاعف و تکراری که شرح آن هم گذشت) به پرداخت نیم درصد از ارزش ملک نیز اشاره شده است. در توضیحات مربوط به این رویه نیز اشاره شده که نیم درصد مذکور مربوط به حق تمبر قانونی است.

هزینه حق‌الثبت در گزارش بانک جهانی ۱۰ تا ۱۴ برابر هزینه واقعی حق‌الثبت ملک در ایران اعلام شده‌ است که البته این هزینه توسط دفاتر اسناد رسمی وصول و به حساب خزانه دولت واریز می‌شود و برخلاف آنچه در ذیل رویه هفتم در گزارش بانک جهانی آمده، افراد به‌عنوان رویه مجزا خود برای واریز وجه مذکور به بانک ملی مراجعه نمی‌کنند.

هزینه انجام رویه هشتم نیز مخدوش است؛ زیرا هزینه تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی براساس تعرفه‌ای است که به موجب بخشنامه رئیس سازمان ثبت تعیین می‌شود.

از دیگر نقایص گزارش بانک جهانی درخصوص هزینه‌های ثبت مالکیت در ایران، عدم اشاره به هزینه مربوط به دریافت کد رهگیری است. این در حالی است که دریافت کد رهگیری نیز از رویه‌های مربوط به ثبت مالکیت در ایران محسوب می‌شود و هزینه آن نیز باید در هزینه‌های ثبت مالکیت در ایران محاسبه شود. همچنین در گزارش بانک جهانی درخصوص نماگر سهولت ثبت مالکیت در ایران زمان لازم برای ثبت مالکیت نیز ۳۶ روز اعلام شده است. همان‌طور که در بررسی رویه‌های مذکور در گزارش بانک جهانی شرح آن گذشت سه رویه نخست و همچنین رویه هفتم (پرداخت مالیات نقل‌و‌انتقال در بانک ملی) مذکور در گزارش بانک جهانی اشتباه قید شد و در واقع رویه نیستند؛ بنابراین زمانی نیز بر آن مترتب نیست و این زمان‌ها باید حذف شوند.

پیشنهادهایی برای ارتقای جایگاه ایران

به‌رغم اشتباهات اساسی در گزارش بانک جهانی درخصوص وضع ایران در نماگر سهولت ثبت مالکیت و لزوم ملاحظه این واقعیت که بر اساس اطلاعات صحیح رتبه ایران به مراتب بهتر از رتبه مذکور در آن گزارش است، اما باید توجه داشت، وضعیت واقعی ایران درخصوص این نماگر با کشور اول منطقه که البته کشور اول جهان نیز است، ‌فاصله دارد؛ بنابراین انجام اصلاحاتی به‌منظور بهبود رتبه ایران و مهم‌تر از آن برای سهولت بیشتر فعالان اقتصادی ضروری است.

درخصوص مولفه زمان باید گفت از دلایل اصلی طولانی بودن زمان ثبت مالکیت در ایران این است که هرچند نسخه الکترونیک دفتر املاک ایجادشده، اما به موجب قانون، نسخه غیرالکترونیک دفتر املاک است.

درخصوص مولفه تعداد رویه‌ها نیز هرچند قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی به اشخاص اجازه می‌دهد بدون ارائه مفاصاحساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی در صورتی که منتقل‌الیه مسوولیت تضامنی خود با انتقال‌دهنده در این موارد را قبول کند، اقدام به ثبت مالکیت کنند، ولی چون براساس بند «ج» ماده (۱) قانون تسهیل و ماده (۳۷) قانون تامین اجتماعی در صورت استفاده از این امکان (عدم ارائه مفاصا حساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی) منتقل‌الیه متضامنا مسوول پرداخت مطالبات دارایی و نیز مطالبات تامین اجتماعی می‌شود، عملا از این امکان کمتر استفاده می‌شود و در عمل دو رویه فوق نیز سپری می‌شود.

سه پیشنهاد

پیشنهادها برای بهبود جایگاه ایران در نماگر سهولت ثبت مالکیت در سه محور تقنینی، مقرراتی و اجرایی در سه بازه زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت ارائه می‌شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس درخصوص اقدام تقنینی در کوتاه‌مدت پیشنهاد می‌دهد تصویب طرح جامع حدنگار (کاداستر) کشور ارائه اجرایی شود. این طرح در کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده، در نوبت بررسی در صحن علنی مجلس است و پیش‌بینی می‌شود ظرف ۶ ماه آینده به تصویب نهایی برسد. این طرح که از جمله پیشنهادهای مرکز پژوهش‌های مجلس بوده است مقرراتی برای ایجاد نظام جامع ثبتی، تعویض اسناد مالکیت دفترچه‌ای و تبدیل آنها به اسناد مالکیت کاداستری تک برگی، الزام به الکترونیک کردن دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین دفتر سردفتر، لزوم پاسخ آنی و الکترونیک به کلیه استعلامات ثبتی قید شده است. تصویب نهایی این طرح و تبدیل آن به قانون قطعا جایگاه ایران را در نماگر مورد بحث ارتقا خواهد بخشید.

درخصوص پیشنهادهای مقرراتی نیز حذف بند «۶» تصویب‌نامه شماره ۱۹۰۳۲۸/ت ۴۱۶۳۲ ک مورخ ۲۱/۱۰/۱۳۸۷ کارگروه مسکن هیات وزیران درخصوص لزوم ارائه کد رهگیری برای اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی پیشنهاد می‌شود.

الزام اشخاص به اخذ کد رهگیری از دفاتر مشاور املاک و ارائه آن به‌منظور اخذ مفاصا حساب مالیاتی (که یکی از رویه‌های ثبت رسمی مالکیت است) امری موجه و منطقی نیست و هزینه و زمان ثبت مالکیت را افزایش داده و موجب زحمت متعاملین می‌شود. این مقرره تنظیم سند رسمی را عملا مستلزم پرداخت هزینه کدرهگیری و هزینه مالیات یا حق‌الزحمه مشاوران املاک کرده و در روند آنی‌سازی ثبت مالکیت اخلال ایجاد می‌کند؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود کارگروه مسکن هیات وزیران با صدور اصلاحیه‌ای بند «۶» از تصویب‌نامه مذکور را لغو کند.

درخصوص پیشنهاد اجرایی نیز رفع مشکلات اجرایی سامانه ثبت آنی اعم از عدم ترتیب اسامی ممنوع‌المعامله‌ها و عدم اتصال دستگاه‌های دخیل در امر ثبت انتقال مالکیت در کوتاه‌مدت پیشنهاد می‌شود. در حال حاضر سامانه ثبت آنی در دفاتر اسناد رسمی نصب شده و تنظیم اسناد رسمی الزاما باید از طریق آن صورت گیرد. نظر به اینکه سامانه مذکور به تازگی نصب شده است، ایرادهایی نیز دارد که حتما باید مرتفع شود تا تنظیم سند رسمی سریع‌تر انجام شود.

درخصوص اقدام اجرایی لازم در میان‌مدت نیز پیشنهاد می‌شود، اطلاعات دفتر املاک سازمان ثبت در سامانه ثبت آنی با رعایت محرمانه بودن به‌منظور تحقق استعلام لحظه‌‌ای دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. برای اقدام اجرایی لازم در بلندمدت نیز پیشنهاد می‌شود، اطلاعات بانک جامع مطالبات سازمان‌های امور مالیاتی و تامین اجتماعی در فرمت مناسب در سامانه ثبت آنی به‌منظور استعلام لحظه‌ای دفاتر اسناد رسمی و وصول آن وارد شود.

اثر راهکارهای پیشنهادی در رتبه ایران

در این بخش، با استفاده از نرم‌افزار شبیه‌ساز بانک جهانی و با در نظر گرفتن این فرض که وضعیت کشورهای مورد بررسی بانک جهانی مطابق با شرایط گزارش سال ۲۰۱۳میلادی ثابت باقی بماند، تاثیر اصلاحات پیشنهادی بر تغییر رتبه ایران در نماگر سهولت ثبت مالکیت بررسی می‌شود. در صورت رفع ایرادات و تناقضات گزارش بانک جهانی تعداد رویه‌های ثبت مالکیت در ایران از ۹ رویه به ۶ رویه و زمان از ۳۶ روز به حدود ۲۶ روز و هزینه از ۵/۱۰ درصد ارزش واقعی ملک به حدود ۹/۰ درصد کاهش خواهد یافت. درنتیجه این تغییر رتبه ایران از ۱۶۵ در نماگر ثبت مالکیت به ۵۲ بهبود خواهد یافت و اما با اجرای کامل اصلاحات پیشنهادی در بلندمدت ایران به جایگاه اول منطقه دست خواهد یافت.

از سوی دیگر در صورت عملیاتی کردن راهکارهای کوتاه‌مدت رتبه ایران، از ۵۲ به ۲۶ و با اجرای راهکارهای میان‌مدت رتبه ایران به ۱۷ خواهد رسید.

دو روایت از رتبه ایران در سهولت ثبت مالکیت