بیمه‌های مورد نیاز مدیر/ هیات‌مدیره ساختمان‌ها چیست؟

بهروز اسدنژاد/کارشناس صنعت بیمه

الف - بیمه آتش‌سوزی برای کل ساختمان

مطابق ماده (۲۰) آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌‌‌ها یکی از تکالیف مدیر ساختمان، بیمه کردن کلیت ساختمان در برابر حوادث آتش‌‌‌سوزی است. بر این اساس، مدیر یا مدیران مشمول قانون مزبور مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌‌‌سوزی بیمه کنند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها (متراژ) به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌‌‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم‌توجه مدیر نسبت به این تکلیف قانونی و بروز آتش‌‌‌سوزی، وی از باب تقصیر و به استناد مواد (۱) و (۲) قانون مسوولیت مدنی مسوول جبران خسارات وارده خواهد بود. بنابراین اگرچه ترک فعل مدیر ساختمان به لحاظ قانونی جرم نیست؛ ولی مسوولیت مدنی (جبران خسارت) وی همچنان پابرجاست.

به‌‌‌طور کلی، ساکنان آپارتمان‌‌‌ها این حق را دارند تا از مدیری که در بیمه کردن ساختمان خودداری کرده و این کوتاهی منجر به وارد آوردن خسارت به ساختمان شده باشد، در مراجع قضایی صالح طرح دعوی کنند.باید توجه داشت که درخواست بیمه کردن آتش‌‌‌سوزی کلیت ساختمان نیاز به اخذ رضایت از مالکان ندارد. چنانچه احدی از مالکان ساختمان از پرداخت حق بیمه سهم خود امتناع کند این امر موجب سلب مسوولیت از مدیر ساختمان برای بیمه کردن نیست ولی وی می‌تواند با ارسال اظهارنامه و در صورت عدم‌نتیجه، با طرح دعوی به طرفیت واحد یا واحدهایی که نسبت به پرداخت حق بیمه خود اقدام نکرده‌‌‌اند، سهم حق بیمه واحد مستنکف را از مرجع قضایی مطالبه نماید.

تذکر۱ : پرداخت حق بیمه هر واحد برای بیمه کلی ساختمان در برابر آتش‌سوزی بر عهده مالک است و مستاجر در این خصوص مسوولیتی ندارد.

تذکر ۲ : بیمه کردن هر واحد به‌طور مجزا در برابر آتش‌سوزی به عهده ساکنان هر واحد بوده و مدیر ساختمان برای بیمه تک تک واحدها تعهدی ندارد.

ب- بیمه مسوولیت مدیر (‌هیات‌مدیره‌) ساختمان در برابر اشخاص ثالث

علاوه بر آتش‌سوزی که ممکن است در مشاعات ساختمان‌ها یا مجتمع‌ها رخ دهد و مسوولیت خسارات ناشی از آن به عهده مدیر ساختمان است و ممکن است حوادث دیگری در ساختمان اتفاق بیفتد که خسارت‌هایی به افراد و اموال (ثالث) وارد شود و خسارت مالی و جانی به همراه داشته باشد.

موضوع بیمه مسوولیت مدیر ساختمان: عبارت است از بیمه مسوولیت مدیر ساختمان در قبال ساکنان، اشخاص ثالث مشاعات ساختمان، بدین معنی چنانچه در نتیجه قصور و سهل‌انگاری مدیر ساختمان خسارت جانی و مالی به ساکنان، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشأ این خسارت ناشی از مشاعات ساختمان باشد، شرکت بیمه پس از احراز مسوولیت مدیر ساختمان و در صورت لزوم مطابق رای محاکم قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می‌کند.

خطرات تحت پوشش بیمه مسوولیت مدیر ساختمان:

۱- خسارت جانی وارده به شخص سرایدار، نظافتچی، سرویس کار، تعمیرکار و باغبان برای همه موارد در بخش‌های مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه‌نامه.

۲- خسارت جانی وارده به ساکنان و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور یا پله برقی.

۳- مسوولیت بیمه‌گذار در قبال اشخاص ثالث ساکنان و مشاعات ساختمان مطابق شرایط و تعهدات بیمه‌نامه

۴- صدمات جانی و مالی وارده به شخص بیمه‌گذار در اثر خطرات موضوع بیمه‌نامه و در محل مورد بیمه، بر اساس شرایط بیمه‌نامه (حوادث).

نکات مهم

نکته ۱: منشأ بروز خسارت حتما باید از مشاعات باشد، بنابراین بیمه مسوولیت مدیر ساختمان برای خساراتی که منشأ آنها از مشاعات ساختمان نباشد برای مثال از فضاهای خصوصى داخل، واحدهای ساختمان‌های مجاور خیابان و... باشد پوششی ندارد.

نکته ۲ :بیمه مسوولیت مدیرکلیه خسارات جانی و مالی وارد شده به ساکنان اشخاص و مشاعات را که ناشی از سهل‌انگاری ثالث و قصور مدیر یا هیات مدیره باشد تا سقف تعهدات بیمه‌نامه جبران می‌کند.