طرح ساخت خانه ۲۵ متری در تهران به کجا رسید؟
عقب‌‌‌نشینی شهرداری از مسکن کوچک
علی محمدی/دنیای اقتصاد
بحث مسکن از مسائل مهمی است که همواره توجه دولتمردان را در ایران به خود معطوف کرده و در این زمینه طرح‌‌‌های مختلفی برای بهبود وضعیت این بازار و به تعادل رساندن عرضه و تقاضا مطرح و عملیاتی شده است. دولت با طرح مسکن اقدام ملی، تکمیل پروژه‌‌‌های مسکن مهر، بازسازی بافت‌‌‌های فرسوده و اعطای تسهیلات برای ساخت مسکن برای خانه‌دار شدن مردم قدم‌‌‌های بزرگی برداشته، اما بالابودن هزینه‌‌‌های خرید مسکن در پایتخت موجب شده است، ایده ساخت خانه‌‌‌های ۲۵ و ۳۵ متری نیز مطرح شود؛ ایده‌‌‌ای که تجربه‌‌‌های موفق جهانی دارد.
سال گذشته طرح ساخت آپارتمان‌‌‌های ۲۵ تا ۵۰ مترمربعی از سوی معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران مطرح شد، در حالی که برخی معتقد بودند این طرح می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن اثرگذار باشد، برخی دیگر هم اجرای آن را عاملی برای تجردگرایی به شمار می‌‌‌آورند.
اما مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی تهران این طرح را نه‌تنها مانع فرزندآوری و عامل تجردگرایی نمی‌‌‌داند، بلکه معتقد است جوانان با در اختیار داشتن املاک خود‌مالکی ارزان و با‌کیفیت می‌توانند تحلیل دقیقی از زندگی مشترک داشته و برنامهریزی صحیحی در این مسیر انجام دهند. به گفته خشایار باقرپور هم اکنون بخش اعظمی از درآمد زوج‌‌‌های جوان در بخش اجاره هزینه می‌شود و اگر بتوانیم این افراد را حمایت کنیم می‌توانند به سرعت وضعیت مالی خود را اصلاح کنند. البته به گفته وی این املاک کوچکمتراژ برای تمامی افرادی که خواهان زندگی کم‌هزینه هستند بسیار مناسب است.
متن زیر ماحصل گفت‌‌‌و‌‌‌گوی «دنیای‌اقتصاد» با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی تهران حول محور طراحی، اجرا و بهره‌‌‌برداری از مسکن کوچکمتراژ است.
هدف از ساخت مسکن اقتصادی کوچکمتراژ چیست؟ و چرا اجرای این طرح با موانعی روبه‌رو است؟
سه سال بود که در اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی تهران، خلأ خانه‌‌‌های کوچکمتراژ را در بازار مسکن احساس می‌‌‌کردیم و وجود این املاک را با توجه به کاهش قدرت خرید خانواده‌‌‌ها به دلیل افزایش قیمت املاک مصرفی امری مهم می‌‌‌دانستیم. چنان‌که امروز می‌‌‌بینید که تمامی مسوولان از جمله مسوولان بلندپایه شهرداری تهران نیز به این موضوع اعتراف می‌کنند که تمایل یا رفتار خرید مردم در بازار مسکن به سمت کوچکمتراژ در حال حرکت است، اما میزان تولید در این بخش با پروانه‌‌‌های صادره در حدی نبوده که پاسخگوی نیاز امروز مردم باشد و البته این کمبود یک‌‌‌سری تبعات هم داشت که در حال لمس آن هستیم، از جمله اینکه قیمت واحدهای کوچکمتراژ به طرز فزاینده‌‌‌ای از سایر متراژها فاصله گرفته است، در واقع باید از گذشته تدبیری اندیشیده می‌‌‌شد و در بخش آیین‌‌‌نامه‌‌‌های ساختمانی و ضوابط مرتبط به آن نیازمند تغییراتی بودیم.
یکی از مباحثی که چنین پدیده‌ای را رقم زده و این خلأ را در بازار ایجاد کرده همان آیین‌‌‌‌‌‌نامه‌‌‌هایی است که شورای شهر وضع کرده است، بحث الزام تامین پارکینگ مقوله‌‌‌ای بود که سازندگان را به سمت و سوی طراحی و ساخت واحدهایی با متراژ بالا برد، چرا که شما درنظر بگیرید برای تامین یک پارکینگ حدود ۳۰ مترمربع به بنای واحد اضافه می‌شود و طبق تعاریفی که در آیین‌‌‌نامه برای بعد خانوار وجود دارد و برای هر نفر ۱۷.۵ مترمربع در نظر گرفته شده است و اساسا خانواده را زیر ۲ نفر در نظر نمی‌گیرد، هیچ سازنده‌‌‌ای برای ۳۵، ۴۰ یا ۵۰ مترمربع بنا، ۳۰ مترمربع پارکینگ اضافه تامین نمی‌‌‌کند چرا که اساسا شدنی و مقرون به صرفه هم نیست. بنابراین بیشتر سازندگان تمایلی به ورود به این مقوله نداشتند.
این موارد در حالی بیان می‌شود که هزینه زمین در کشور بسیار بالاست و یک سازنده تمامی تلاش خود را می‌کند تا در معماری، سازه و محاسبات از سانت به سانت آن زمین استفاده کند. سازنده‌‌‌ها می‌‌‌بینند اگر بخواهند برای واحد کوچک‌مقیاس تامین پارکینگ کنند، مجبور می‌‌‌شوند که تعداد طبقات پارکینگ را اضافه کنند و اجازه هم ندارند که در فضای سرباز تامین پارکینگ داشته باشند.
و حال با تمامی عدم‌تناسبی که در سال‌های گذشته بین عرضه و تولید وجود داشته، به میزان قابل‌توجهی واحد در سطح کشور به‌ویژه استان تهران داریم که در متراژهایی ساخته شده است که از توان خرید مردم خارج است.
به هر روی حدود سه سال پیش کار مطالعاتی را در این زمینه آغاز و مدل‌‌‌های مختلفی را که در کشورهای دیگر اجرا شده بود بررسی کردیم و در کنار موارد ذکر‌شده تحلیل بازار مسکن را هم به صورت مستمر انجام می‌‌‌دادیم و این مدل را پرورش دادیم.
وقتی از مسکن کوچکمتراژ صحبت می‌‌‌کنیم مفهوم آن این نیست که ما الگوی مصرف را تغییر بدهیم و از این به بعد تمام خانواده‌‌‌ها در یک فضای جمع و جور و محدود زندگی کنند یا چهار نفر بروند در خانه ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی زندگی کنند، در واقع، ما به دنبال این هستیم که بتوانیم خلأ این محصول را برای مخاطبان خودش پر کنیم. به طور مثال یک زوج در ابتدای زندگی چرا با وجود هزینه‌‌‌های بالا باید در فضای ۱۱۰ مترمربعی زندگی کنند؟ همچنین بخشی از جمعیت ما بنا به هر دلیلی تنها زندگی می‌کنند، یا در حال تحصیل هستند یا تشکیل خانواده نداده‌‌‌اند یا قبلا تشکیل خانواده داده‌اند، در حال حاضر مجرد هستند و ما مدلی برای اسکان جامعه مجردانمان نداریم.
ضمن اینکه وقتی سهم مسکن در سبد هزینه‌‌‌های خانوار زیاد می‌شود، از سایر سرفصل‌‌‌های رفاهی خانواده کاسته می‌شود، فرد باید از سرانه‌‌‌های دیگری مانند پوشاک، آموزش، تفریح و خوراک بگذرد، چون مسوولان امر یک روزی تمهید این را نداشتند که در سبد محصول مسکن متناسب با این اقشار و توان مالی آنها مجوزها یا سازوکارهایی برای تولید داشته باشند.
هدف دیگر در مسکن اقتصادی این بود که نه‌تنها کیفیت را حفظ کند که ارتقا هم ببخشد، یعنی ما به دنبال ارزان‌‌‌سازی به قیمت فدا کردن کیفیت نبودیم و تکنولوژی‌‌‌های مختلف ساخت را بررسی کرده‌‌‌ایم. از سوی دیگر نگاهمان به سبک زندگی نسل جدید یا نسل زد بود که اینها دوست دارند در آینده چگونه زندگی کنند. واقعیت تلخ بعدی این است که کشور ما روی نوار زلزله قرار دارد و باید به ساخت‌‌‌و‌‌‌سازها علمی‌‌‌تر و ویژه‌‌‌تر نگاه شود، بماند که اهمال‌‌‌کاری‌‌‌ها فجایعی مانند متروپل را رقم زدند و همان استانداردهای سنتی مدون هم لحاظ نشد. باید سازه‌‌‌ها به سمت سبک‌‌‌سازی حرکت کنند و در بلایای طبیعی مقاوم‌‌‌تر باشند.
با تمامی اوصاف بحث ساخت خانه‌‌‌های کوچکمتراژ در چه مرحله‌‌‌ای قرار دارد؟
تابستان سال گذشته طرح مسکن اقتصادی رونمایی شد و رسانه‌‌‌ها چون برخاسته از مردم هستند خیلی جذب این موضوع شدند، اما چون شبهه پیش آمد که مسکن اقتصادی همان طرح مسکن دولتی است، متاسفانه برخی از عزیزان مصلحت‌‌‌اندیش، صندلی را که روی آن نشسته بودند به نیازها و خواسته مردم ترجیح دادند و برخوردهای قهری با موضوع کوچک‌متراژها داشتند و متعاقبا ما را با دردسرهایی مواجه کردند.
مثلا با سازوکارهایی که اقدام هم کرده بودیم اعلام کردیم به‌‌‌زودی در منطقه ۱۹ طرح را اجرا می‌‌‌کنیم، اما کار را به جایی رساندند که مسوولان همان منطقه که قبلا قول مساعد داده بودند، مجبور به عقب‌‌‌نشینی کامل شدند و مجبور شدیم لوکیشن پروژه را تغییر دهیم. بعد از چند ماه پیگیری مجدد همان کانسپت اقامتی را که صحبت کرده بودیم توانستیم در زمینی به مساحت ۶۰هزار مترمربع واقع در انتهای مهرشهر کرج بارگذاری کنیم و فاز نخست این پروژه همان جا ساخته می‌شود. در این بین فرصتی مهیا شد و ما توانستیم به صورت کاملا گسترده نظرات کارشناسان موافق و مخالف و اصلاحی را بشنویم که بسیار موثر بود و از همه حتی کسانی که مخالفت‌‌‌ها و بهانه‌‌‌گیری‌‌‌های واهی کردند هم تشکر می‌‌‌کنیم، چون به اعتبار این طرح اضافه کردند. در این میان یک‌‌‌سری نظرات اصلاحی با نگاه‌‌‌های جامعه‌‌‌شناسی و مدیریت شهری به ما کمک کرد که قسمت‌‌‌هایی را به طرح اضافه و تکمیل کنیم؛ برای نمونه می‌‌‌گفتند نباید واحدهای یک مجتمع منحصرا واحدهای کوچک‌مقیاس باشد و باید تلفیقی از متراژهای مختلف را کنار هم داشته باشیم تا بتواند یک کانسپت زندگی اجتماعی و یک زیست‌‌‌بوم شناور را ایجاد کند. این نظر کاملا درست بود و پذیرفتیم و در طرحمان اعمال کردیم. چرا که معتقد بودیم یک مجتمع نباید انگشت‌‌‌نما باشد، به شکلی که بگویند آنجا فقط واحدهای ۲۵ متری دارد.
هزینه ساخت هر واحد مسکن اقتصادی چقدر است؟
طبق محاسباتی که قبل از عید و قبل از جهش ارزی که اتفاق افتاد و بر همه بازارها تاثیر می‌‌‌گذاشت داشتیم، هزینه را در محدوده متری ۲۵ میلیون تومان برنامهریزی کرده بودیم. این هزینه هم اکنون به محدوده ۳۰ میلیون تومان رسیده است.
متقاضی برای هر مسکن کوچکمتراژ چه مقدار باید آورده داشته باشد؟ اتحادیه چه تسهیلاتی را درنظر گرفته است؟
ما یک رژیم پرداخت بسیار نرم را برای این کار طراحی کردیم. متقاضیان تنها با ۱۵درصد پیش‌پرداخت، بدون ضامن و بدون نیاز به سپرده‌‌‌گذاری ۳۵درصد را وام قرض‌‌‌الحسنه دریافت می‌کنند و ۵۰درصد مابقی را به صورت اقساط بدون بهره خواهند پرداخت. در واقع کار تعاونی همین است، وقتی حرف از مشارکت مردمی در تعاونی می‌‌‌زنیم یعنی اینها هیچ‌کدام خریدار نیستند بلکه مشارکت‌کننده در پروژه هستند. تعاونی یک بستر حقوقی است برای اینکه بتواند این مشارکت را زمینه‌سازی، تسهیل و مدیریت کند، در واقع پروژه با پول خودشان ساخته می‌شود و وظیفه ما در اتحادیه طراحی، هماهنگی و تسهیل‌گری بود که با این سازوکار آن را ایجاد کردیم و تعاونی‌ها هم پروژه را اجرا خواهند کرد. برنامهریزی دوره ساخت ۴۸ ماهه است.
چشم‌‌‌انداز بازار مسکن در سال‌جاری را چگونه ارزیابی می‌‌‌کنید؟
با توجه به انتخابات پیش رو، فارغ از اینکه چه کسی رئیس‌‌‌جمهور باشد، من فکر می‌‌‌کنم اگر در دولت بعدی در حوزه مسکن درایت نشود، قطعا مسکن پاشنه آشیل دولت چهاردهم خواهد بود. مورد بعدی هم اینکه همواره قیمت‌هایی که در بازار اجاره با آن برخورد می‌‌‌کنیم رابطه مستقیمی با قیمت خرید و فروش خود مسکن داشته، اما الان می‌‌‌بینیم که قیمت مسکن حدود ۳۰درصد افزایش یافته، اما نرخ اجاره در محدوده ۵۰درصد رشد داشته است، یعنی هزینه استفاده مسکن از هزینه تملک مسکن بیشتر رشد پیدا کرده است.
