اهمیت نگهداری و تعمیر در تاسیسات و کاهش هزینههای انرژی
تیم بهرهبردار موفق و راهبر تاسیسات می‌تواند باعث کاهش تعمیرات تکراری و ضایعات شود و اجرای دقیق تعمیرات برنامهریزی شده و نوسازی‌های پیشگیرانه به ایجاد و بهبود عملکرد سیستم می‌انجامد. کنترل و کاهش هزینههای انرژی مانند برق و سوخت با توجه به استهلاک کار‌کرد دستگاه‌ها مدتی پس از زمان راه‌اندازی بسیار مهم بوده و بی‌‌توجهی به این موضوع و انجام ندادن سرویس‌های دوره‌ای باعث کاهش شدید راندمان سیستم و افزایش هزینه انرژی خواهد شد که واحد راهبری و نت (تعمیر و نگهداری) با استفاده از ابزارهای به‌روز و دانش واحد فنی خود می‌تواند باعث بهینه‌سازی و عملکرد شود. تیم راهبر قوی تاسیساتی باید نسبت به تهیه چک‌لیست‌‌ها و فرم‌‌ها و گزارش‌های روزانه اقدام کند. تهیه الگوی اصلی بهرهبرداری و مغایرت‌گیری از این الگو با گزارش‌های موجود وظیفه سرپرست تیم راهبری است که می‌تواند بلافاصله نسبت به اقدامات پیشگیرانه اقدام کنند.
انواع سطوح نگهداری و تعمیرات
نگهداری و تعمیرات (Maintenance) به فعالیت‌‌هایی شامل ارزیابی، سرویس‌‌کردن، تعمیر یا جابه‌جایی قطعات و تجهیزات یک سازمان تولیدی گفته می‌شود.
انواع مختلفی از سطوح نگهداری و تعمیرات وجود دارد که عبارت است از:
1. نگهداری و تعمیرات برنامهریزی شده Planned Maintenance
2. نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه Preventive Maintenance
3. نگهداری و تعمیرات اصلاحی Corrective Maintenance
4. نگهداری و تعمیرات مبتنی بر قابلیت اطمینان Reliability Centered Maintenance
5. نگهداری و تعمیرات پیش‌بینانه (پیشگویانه) Predictive Maintenance (پایش وضعیتCM)
6. نگهداری و تعمیرات بهره‌ور فراگیر Total Productive Maintenance (ژاپنی)
7. نگهداری و تعمیرات بهره‌ور Productive Maintenance (آمریکایی)
8. نگهداری و تعمیرات اضطراری Emergency Maintenance
بین تعمیرات اصلاحی و تعمیرات پیشگیرانه تفاوت زیادی وجود دارد. در واقع تعمیرات اصلاحی (CM) هنگام بروز مشکل و خطا مورد استفاده قرار می‌گیرد اما تعمیرات پیشگیرانه برای جلوگیری از وقوع خرابی اهمیت دارد. تعمیرات اصلاحی نسبت به تعمیرات اضطراری منظم‌‌تر هستند و به شکل برنامهریزی شده انجام می‌شوند. تعمیرات CM دستگاه‌ها را در وضعیت بهینه و مطلوب حفظ می‌کند. تعمیرات اصلاحی از انواع روش‌های نگهداری و تعمیرات به صرفه‌‌تر و اقتصادی‌تر است.
یکی از اصلی‌‌ترین این دسته‌بندی‌ها جلوگیری از کاهش هزینه‌ها به‌دلیل توقف‌‌های پیش‌بینی نشده و برنامهریزی است. به عنوان مثال، چنانچه سیستم تهویه مطبوع یک هتل در فصل تابستان که در حداکثر پیک مسافران است، دچار ایراد شود، باعث ناراحتی و عدم تامین شرایط آسایش برای میهمانان خواهد شد که این موضوع باعث اثر سوء از لحاظ بار تبلیغاتی و حضور مسافران در آن هتل می‌شود. به عنوان مثال بر اساس گزارش‌های جهانی تنها در صنایع تولیدی، هزینه تولید از دست رفته به دلیل توقف‌‌های برنامهریزی نشده بیش از 50 میلیارد دلار در سال بوده است. داده‌های شرکت‌‌های کلاس جهانی نشان می‌دهد که پس از اجرای موفق سیستم مدیریت نگهداری و تعمیرات، توقفات در این شرکت‌‌ها به حدود 90درصد کاهش پیدا کرده و کاهش 11 درصدی هزینه نگهداری و تعمیرات را در هر سال تجربه کرده‌‌اند.
از دیگر موارد مهم در سیستم بهرهبرداری داشتن برنامه نرم‌افزاری و کامپیوتری قوی است که ابزار بسیار توانمندی در زمینه راهبری و کاهش هزینههای انرژی است. به عنوان مثال سیستم مکانیزه مدیریت نگهداری و تعمیرات (CMMS) یا سیستم مدیریت دارایی‌‌ها (EAM) قدرتمندترین ابزار مدیریت دستورکار نگهداری و تعمیرات هستند که دسترسی لحظه‌‌ای به اطلاعات و تاریخچه تجهیزات را فراهم می‌کنند. علاوه بر تاریخچه تجهیزات، لیست متریال مورد نیاز، نقشه‌ها و دستورالعمل‌‌ها و ... می‌تواند به هر دستورکار متصل شود که در اجرای باکیفیت فعالیت تعمیراتی بسیار موثر است. همچنین داشتن داده درست برای بهینه‌سازی عملکرد هر سیستم می‌تواند در تصمیمات آتی واحد بهرهبرداری بسیار مفید واقع شود.
در کشور ما در کنار سایر منابع و مراجع دیگر مانند نشریات، آیین‌نامه‌ها و استانداردها که درباره اصول طراحی و اجرای کلی پروژها تدوین شده‌اند، مبحث 22 مقررات درباره مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها نیز به عنوان مرجع رسمی و قابل استناد قابل ارجاع و استفاده بسیار مفید و کاربردی است.
