سلمان خادم المله در چند روز اخیر با کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن و حرکت قیمت اوراق در محدوده پایین‌تر از ۹۰ هزار تومان، گمانه‌زنی‌های مختلفی در مورد آینده قیمت این اوراق و به تبع آن تقاضا در بازار مسکن مطرح شده است. در این یادداشت قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم. در علم اقتصاد، گفته می‌شود چنانچه بازار رقابتی برقرار باشد، قیمت از تعادل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. اوراق تسهیلات مسکن نیز تابع این شرایط است. به‌طور معمول دو نوع تقاضا برای این اوراق وجود دارد؛ یکی تقاضای مصرفی (کسانی که قصد دارند با خریداری این اوراق تسهیلات مسکن برای خرید ملک دریافت کنند) و دیگری تقاضای سرمایه‌گذاری (یا سفته‌بازی که هدفشان از معاملات این اوراق کسب سود است و نه خرید ملک). از آنجا که طراحان این اوراق و دست‌اندرکاران مربوطه، بیشتر به تقاضای مصرفی این اوراق (و به‌نوعی حمایت از طبقات متوسط جامعه برای خرید ملک) توجه دارند، افزایش قیمت این اوراق در چند ماه گذشته مسوولان بانک مسکن و بازار سرمایه را بر آن داشت تا تقاضای سرمایه‌گذاری (و تقاضای سفته‌بازی) این اوراق را با وضع محدودیت‌های مختلف کنترل کنند که تا حد زیادی نیز این اتفاق افتاد؛ لیکن این تقاضای مصرفی بود که همچنان باعث افزایش قیمت اوراق می‌شد. از طرف دیگر از آنجا که بازار اوراق تسهیلات مسکن، بازار پیشرو یا بالادست مسکن به حساب می‌آید (به‌دلیل آنکه خریداران مسکن پیش از انجام معامله ابتدا برای دریافت وام و خرید اوراق به فرابورس مراجعه می‌کنند، این بازار می‌تواند افزایش یا کاهش تقاضای مسکن را دو تا چهار ماه جلوتر پیش‌بینی کند) و تقاضای سرمایه‌گذاری هم کنترل شده است، طبیعتا خریداران ملک هستند که قاعده بازی را در بازار این اوراق تعیین می‌کنند و از آنجا که نرخ سود این تسهیلات حدود ۱۶ درصد و نرخ موثر آن (با احتساب هزینه‌ای که خریدار ملک برای خرید اوراق تسهیلات و سایر موارد می‌پردازد) بین ۲۰ تا ۲۲ درصد خواهد بود و از طرفی نرخ سود رایج در بازار از این ارقام بالاتر است، بنابراین این اوراق برای متقاضیان ملک همچنان جذابیت دارد و آنچه باعث کاهش میزان تقاضا شده به کاهش میزان تقاضا برای خرید ملک بازمی‌گردد. از طرف دیگر عرضه این اوراق عمدتا به میزان سپرده‌های حساب خاصی که در بانک مسکن برای این منظور در نظر گرفته شده، بستگی دارد که با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور، سرمایه‌گذاری در این حساب نیز برای سرمایه‌گذاران سود قابل قبولی ایجاد می‌کند (هم سود حساب سپرده و هم منافع حاصل از اوراق تخصیص یافته به حساب مذکور)؛ بنابراین احتمالا در عرضه اوراق تغییر ناگهانی و جدی اتفاق نخواهد افتاد.

به‌رغم آنچه در بالا ذکر شد، در بحث تقاضای اوراق تسهیلات مسکن باید توجه داشت که به دو دلیل الزاما این تقاضا تا چند ماه آینده با روند کاهشی مواجه نخواهد بود: اول اینکه معمولا تقاضای خرید اوراق در ماه‌های بهمن و اسفند افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا می‌کند که ممکن است مجددا قیمت اوراق را افزایش دهد. دوم اینکه چنانچه فرض متقاضیان خرید ملک، تصویب طرح تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن باشد (و آنها خرید خود را موکول به دریافت این تسهیلات کنند)، ممکن است این فرض الزاما درست نباشد؛ زیرا از اظهار نظرات مسوولان امر چنین برداشت می‌شود که مخاطبان دریافت وام صندوق پس‌انداز مسکن، خانه اولی‌ها یا کسانی هستند که تازه ازدواج کرده‌اند یا افرادی از این دست خواهند بود؛ بنابراین ممکن است مدتی تقاضا برای این اوراق کاهش یابد، لیکن با روشن‌تر شدن ابعاد این قضیه مجددا تقاضای آنها به سطح قبلی بازخواهد گشت. پس باید تمهیدات لازم برای این شرایط از قبل در نظر گرفته شود.