دو پدیده نگران‌کننده در توسعه کلان‌شهرها
حسین عبده تبریزی درحالی‌که کشور درگیر حل معضل رکود تورمی است، دو پدیده بارز ساخت‌وساز در کلان‌شهرها کمتر مورد بحث قرار می‌گیرد: نرخ بالای تخریب ساختمان‌ها و مازاد ساخت (overbuilt). هر دو پدیده ناشی از الگوی اداره شهرهای دهه ۷۰ تهران است. مدل مدیریت شهری تهران مبتنی بر نظریه «خودگردانی» از محل فروش تراکم، کاربری و زمین با سرعت به همه شهرهای کشور تسری یافت. بازشناسی «شهرداری‌ها» از «بنگاه‌های اقتصادی» انتفاعی بخش خصوصی کشور دشوار شد. هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد.
حسین عبده تبریزی درحالی‌که کشور درگیر حل معضل رکود تورمی است، دو پدیده بارز ساخت‌وساز در کلان‌شهرها کمتر مورد بحث قرار می‌گیرد: نرخ بالای تخریب ساختمان‌ها و مازاد ساخت (overbuilt). هر دو پدیده ناشی از الگوی اداره شهرهای دهه ۷۰ تهران است. مدل مدیریت شهری تهران مبتنی بر نظریه «خودگردانی» از محل فروش تراکم، کاربری و زمین با سرعت به همه شهرهای کشور تسری یافت. بازشناسی «شهرداری‌ها» از «بنگاه‌های اقتصادی» انتفاعی بخش خصوصی کشور دشوار شد. هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. فروش زمین به بالاترین قیمت در نهایت به فروش زمین با بارگذاری حداکثر تراکم انجامید. غیر از انبوهی از ناملایمات و مشکلات این رویکرد توسعه‌ای، در حوزه اقتصاد مسکن، چنین رویکردی به دو سرانجام نگران‌کننده انجامیده است. موضوع را با نمونه تهران دنبال می‌کنیم. نرخ تخریب بالا حاصل سیاست فروش تراکم بوده است. مالکان مجموعه‌های ویلایی یا ۲ یا ۳ طبقه دریافتند که در تعریف اقتصاد ساخت‌وساز، فرصت سود خوبی نهفته است. تبدیل ساختمان‌های موجود در شهر تهران به ساختمان‌های ۶ طبقه، با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تراکم و تغییر کاربری) برای خانوارها و کسب‌وکارها سودآور شد. شهرداری نیز از این محل منابع مالی کافی برای اجرای پروژه‌های سنگین عمرانی در شهرها به‌دست می‌آورد. غیر از نتایج اسف‌بار ترافیکی، آلودگی و نادیده‌گرفتن حقوق شهروندی حاصل از این نوع توسعه شهری، آنچه مغفول ماند آن بود که ده‌ها میلیارد دلار از ثروت کشور به‌نام «آبادانی» و «توسعه شهری» نابود شد. خانوارها و کسب‌وکارها در پی کسب سود (که البته حق آنها است) ساختمان‌هایی را تخریب کردند که می‌توانست ۱۰۰ سال دوام داشته باشد: از ساختمان‌های دهه ۴۰ که هنوز می‌تواند سال‌ها عمر کند صحبت نمی‌کنم؛ ساختمان‌های ۳، ۵، ۱۰ یا ۲۰ سالهای تخریب شدند که حداقل می‌توانستند ۵۰ سال دیگر دوام داشته باشند. «شوراهای شهر» و «شهرداری‌ها» این ضوابط را به‌گونه‌ای تعریف کرده بودند که برای مالکان سودآور باشند، هرچند که چنین تخریبی از دیدگاه اقتصاد ملی ویرانگر بود و دولت‌ها و مجلس نیز با این ویرانگری که به‌نام توسعه شهری شکل می‌گرفت و می‌گیرد، مخالفت نکردند. به‌راستی دولتمردان ایران که در شرایط فعلی به‌دنبال یک میلیارد دلار از این بخش اقتصاد به آن بخش و از این منطقه به آن منطقه و از این ابزار بدهی به آن ابزار سرک می‌کشند، چگونه اجازه می‌دهند ده‌ها میلیارد دلار از ثروت ملی نابود شود؟ در کجای دنیا چنین برنامه ویرانی و تخریب گسترده‌ای مجوز اجرا می‌یابد؟ کدام کشور و کدام مسوول در دنیا اجازه می‌دهد ساختمان‌هایی با عمر کم (که کل موجودی آن روی صفحه جغرافیای ایران بیش‌از ۵۰درصد از کل ثروت ملی را تشکیل می‌دهد) تخریب شود و ثروت ملی از مجرای مقررات نامناسب نابود شود؟ در کنار پدیده نرخ بالای تخریب، کلان‌شهرها با مصیبت «مازاد ساخت» روبه‌رو هستند.
طبق گزارش مرکز آمار، تهران ۴۷۰ هزار واحد خالی دارد و پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه سال اخیر حداقل ۶۵۰ هزار واحد است. یعنی تا پایان سه سال آتی ۱۲/۱ میلیون واحد مسکونی به موجودی ۳/۲ میلیون واحد مسکن تهران اضافه خواهد شد. چنین عرضه عظیمی توسط بازار قابل‌جذب نیست و بیم آن می‌رود که برای سال‌ها در کلان‌شهرها، موجودی بزرگی از مسکن خالی بماند. از دیدگاه اقتصاد ملی، میلیاردها دلار زیان نیز از این مجرا متوجه کشور است. به‌دلیل نبود اطلاعات و علاقه شهرداری‌ها به کسب درآمد تراکم و کاربری بیشتر، به‌نظر می‌رود سرمایه‌گذاران گمراه شده‌اند و در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری کرده‌اند که در سالهای دورتر، بازده مناسب نخواهند داشت. شهرداری‌ها اطلاعات زیادی در مورد واحدهای مسکونی در اختیار دارند و باید این اطلاعات را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهند تا تصمیمات درست اخذ کنند.
صاحب این قلم، از ۱۰ سال قبل به‌طور دائمی در مورد تعداد مازاد واحدهای تجاری و کاهش قیمت آنها هشدار داده بود. اکنون به‌نظر می‌رسد که در کلان‌شهرها، پدیده مازاد ساخت به واحدهای مسکونی نیز تسری یافته است. اگر آنچه گفته شد صحت داشته باشد، درآمد شهرداری‌ها در کلان‌شهرها نیز در سالهای پیش‌رو با چالش جدی مواجه است و آنها ناچارند به‌سمت کاهش پروژه‌های عمرانی و اخذ عوارض سالانه حرکت کنند تا بتوانند شهرها را به‌طور مناسبی حفظ و نگهداری کنند. خلاصه کنیم: کلان‌شهرها پر از مشکل هستند. شهرداران کلان‌شهرها حجم عظیمی از کار و مسوولیت را برعهده دارند. تلاش‌هایی گسترده کرده‌اند که باید مبنای نظری و چارچوب تئوریک معقول‌تری پیدا کند. دو پدیده «تخریب زودهنگام ساختمان‌ها» و «مازاد ساخت» میلیاردها دلار هزینه به اقتصاد ملی تحمیل می‌کند. هیچ کشوری و از جمله ایران آنقدر ثروتمند نیست که تن به تحمل چنین هزینه‌هایی بدهد. شهرداران کلان‌شهرها با ارائه آمار صحیح باید سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در شهرهای دارای مازاد ساخت برحذر دارند و با جلوگیری از تخریب زودهنگام، ثروت مستقر در شهرهای خود را حفظ کنند. وقت آن است که در کلان‌شهرها، هزینه‌ها از مسیر دشوار دریافت عوارض شهری سالانه تامین شود و حجم پروژه‌های عمرانی متناسب با ظرفیت درآمدی شهرها کاهش یابد.
ارسال نظر