مقداد همتی

در ادبیات اقتصادی دنیا روش‌های مختلفی در تامین مالیِ بخش‌های مختلف اقتصادی از بازار سرمایه (‌اعم از متشکل و غیر‌متشکل، اولیه و ثانویه و...) وجود دارد‌، استقراض از بازار آزاد، مضاربه و مشارکت مدنی، پیش‌فروش کالا، افزایش سرمایه، انتشار اوراق مشارکت و ... روش‌هایی هستند که جزو راه‌های تامین مالی محسوب می‌شوند. در بررسی راه‌های تامین مالی، بخش‌های مختلف اقتصادی با در نظر گرفتن جمیع جوانب، نسبت به اتخاذ یک راهکار و یا تلفیقی از راه‌های مختلف اقدام نموده و با اولویت‌بندی مجموعه راهکارها، مفیدترین و سودآورترینِ آنها را از لحاظ اقتصادی انتخاب می‌کنند.

به طور مثال در یک بنگاه‌اقتصادی بزرگ همچون خودروسازی، به‌دلیل کمبود نقدینگی، راه‌های مختلفی همچون افزایش سرمایه، پیش فروش خودرو، انتشار اوراق مشارکت و... وجود دارد که باید هرکدام مورد بررسی قرار گرفته و با توجه به مزایا و معایب هریک، نسبت به بهینه‌ترین راهکار یا ترکیب بهینه، اقدامات لازم انجام گیرد.

این بدان معنا است که تا وقتی پیش‌فروش خودرو به‌صور مختلف حتی اعطای امتیازات ویژه همچون وام، بیمه یک‌ساله خودرو و... در کشور از بازار مناسبی برخوردار است، مسوولان این صنعت هیچ‌گاه رو به راهکارهایی همچون انتشار اوراق مشارکت نمی‌آورند، چرا که تعهدات این اوراق اعم از سود تضمین شده و...

...بسیار سنگین‌تر از راهکارهایی همچون پیش‌فروش خودرو است‌، راهکارهایی همچون افزایش سرمایه نیز با برخورد فعلی نظام مالیاتی کشور و مطالبه درصد بالایی از آن بابت مالیات، در عمل، راهکاری مطلوب محسوب نمی‌شود.

بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست‌، در برخورد با مساله مسکن به‌ویژه در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های گذشته، آنچه در ابتدا بزرگ‌ترین مشکل این بخش تلقی شده است، کمبود «منابع مالی» بوده و در این راستا بدون در نظر‌گرفتن همه راهکارهای موجود و روش‌های مختلف تامین مالی، اقدام به اتخاذ ساده‌ترین آنها همچون اعطای وام بانکی و انتشار اوراق مشارکت شده‌است. این امر پیامدها و مشکلات عدیده‌ای از جمله تعهدات سنگین و تضمینی دولت در قبال اوراق مشارکت منتشره و... را به‌ همراه داشته و دارد. تجربه ناموفق پروژه نواب چه در اجرا و چه در تامین مالی از طریق اوراق مشارکت ‌که تعهدات مالی ناشی از آن شهرداری را مجبور به اتخاذ سیاست اعطای تراکم بسیار بالا و تجاری‌سازی کرد، ‌گواه این مدعا است.

در آسیب‌شناسی این بخش طی دهه‌های گذشته، متاسفانه مشاهده می‌شود در آزمون و خطاهای سیاست‌های مختلف، از اثرگذارترین سیاست یعنی «پیش‌فروش مسکن» غفلت شده یا با سیاست‌های ناکارآمدی همچون فروش متری مسکن، عدم نظارت دقیق بر بخش غیردولتی، پیش‌فروش با احتساب تورم و قیمت آینده و... اعتماد مردم نسبت به این راهکار موثر تامین مالی سلب شده است‌. از طرفی دیگر سازندگان مسکن نیز به‌دلیل سود بالای این بخش، اجازه و فرصت سرمایه‌گذاری مردم در این بخش را به‌صورت «پیش‌خرید مسکن»، به‌ویژه در زمان رکود، نمی‌دهند یا با استفاده از خلا قانونی در این زمینه به سوءاستفاده از عامه مردم اقدام کرده‌اند.

این مهم به ویژه در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده نمود بیشتری پیدا می‌کند. تا‌کنون در احیای بافت‌های فرسوده اجرای مدل‌های ناکارآمدی همچون تملک اجباری، تراکم تشویقی، سهامدار پروژه و... رایج بوده‌ که به تبع خود تامین مالی ناکارآمدی را نیز به ‌همراه داشته‌ است. این ناکارآمدی به علت نرخ پایین بازگشت سرمایه بوده که با راهکارهای نادرستی همچون تجاری‌سازی بیش از ظرفیت یک بافت و اعطای تراکم بسیار بالا نسبت به افزایش این نرخ اقدام شده است. در «بازمهندسی مالی» این روند به ‌نظر می‌رسد باید نسبت به استفاده از مدل‌های اقتصادی جایگزین برای احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده کمک گرفت‌. در این راستا استفاده از مدل‌های مفهومی مناسب و روش‌های نوین تجربه شده در دنیا که بر پایه مشارکت مردمی و مالکان بافت‌های موردنظر است، اجتناب‌ناپذیر است.

این مدل‌ها براساس مهندسی جریان سرمایه در طول پروژه و به حداقل رساندن خواب سرمایه در طول پروژه، نرخ بازگشت سرمایه را تا بالای ۲۵‌درصد افزایش می‌دهند. تامین «‌هزینه ساخت فرآیند احیا با مکانیسم پیش‌فروش» و «هزینه تملک از طریق تهاتر» یکی از روش‌های تامین مالی این مدل‌ها برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان مردم و استفاده از نقدینگی موجود در جامعه است‌، در این صورت با توجه به تامین مالی کامل پروژه از این طریق، دیگر نیازی به استفاده از صندوق ذخیره ارزی، انتشار اوراق مشارکت توسط دولت و... نیست.