احسان ناصری

در سال ۱۹۹۵ یکی از شاگردان میلتون فریدمن به نام رابرت لوکاس به خاطر تشریح نظریه انتظارات عقلایی موفق به کسب جایزه نوبل گردید. بر اساس این نظریه، انسان در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود تنها به اطلاعات و وضعیت حال و گذشته نگاه نمی‌کند، بلکه سعی می‌کند به طور منطقی با بررسی سیاست‌های دولت، وقایع آینده را پیش‌بینی کرده و بر آن اساس، رفتارهای خود را شکل دهد. اگر گذشته چهل‌ساله ایران (و حتی کشورهای دیگر) مورد بررسی قرار گیرد نکته مهمی آشکار می‌شود که هرگاه برای چند سال پی‌در‌پی رشد نقدینگی به طور میانگین حدود ۳۴درصد یا بیشتر بوده (به ویژه بعد از افزایش قیمت نفت) متعاقبا کشور به وضعیت شدید تورمی و افزایش نارضایتی‌های عمومی دچار شده است.

بنابر‌این بر‌اساس نظریه انتظارات عقلایی، طبیعی است که با پیش‌بینی ادامه رشد بالای نقدینگی، صاحبان دارایی به فکر حفظ و مراقبت از دارایی‌های خود باشند. زیرا در شرایط تورمی معمولا بخش‌خصوصی به دلیل غیر‌قابل پیش‌بینی بودن سود سرمایه‌گذاری، رغبتی به فعالیت‌های تولیدی ندارد و از طرف دیگر مردم به تجربه دریافته‌اند که مسکن یکی از بهترین کالاها برای حفظ ارزش دارایی‌های آنها بوده و حتی دیده شده است که از شهرستان‌های کوچک عده‌ای بدون نیاز به مسکن به شهرهای بزرگ رفته و سعی می‌کنند با دارایی خود آپارتمان یا خانه‌ای خریداری نمایند، در صورتی که محل کار و زندگی آنها در همان شهر کوچک است.

از طرف دیگر گفته می‌شود ورود یکصد‌میلیارد تومان پول به بازار مسکن موجب افزایش قیمت مسکن شده است. این موضوع از دو جنبه قابل تحلیل است.

اول آنکه حجم سرمایه موجود در بازار مسکن آنقدر بالا است که با یک‌صد‌میلیارد تومان نمی‌توان تا این حد، قیمت‌ها را افزایش داد و حتی اگر فرض کنیم این مطلب درست باشد، در این صورت چاره کار بسیار آسان است، زیرا دولت می‌تواند با همین مبلغ و حتی چند برابر آن، اقدام به تولید و عرضه مسکن کرده و قیمت‌ها را در حد حتی کمتر از سال گذشته تثبیت کند و اصلا مشکل مسکن را برای همیشه حل کند. ولی واقعیت آن است که یکصد‌میلیارد تومان در تهران تنها قیمت حدود ۱۵ آپارتمان پنت‌هاوس و یا چندصد آپارتمان معمولی (در‌حد یک کوچه) است. در واقع حجم نقدینگی وارد شده به بازار مسکن بسیار بیش از اینها بوده است.

دوم آنکه چگونه باید با ورود نقدینگی‌هایی نظیر یک‌صد میلیارد مزبور به بازار مقابله کرد، در شرایطی که در هر صورت در اثر اتخاذ سیاست‌های نادرست این پول‌ها وارد بازار مسکن شده‌اند. از آنجا که اقدام صاحبان دارایی برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان جرم تلقی نمی‌شود، نباید نگاه مجرمانه به آنها داشت، اما اقدامی که می‌تواند در تخفیف مشکل موثر باشد، بستن مالیات بر خانه‌های خالی است.

بنابر‌این حل مشکل مسکن دو مرحله‌ای است، در مرحله اول باید رشد‌نقدینگی تا‌حد رشد‌اقتصادی یا نزدیک به آن کاهش یابد

(رشد بالای نقدینگی ام‌الفساد و ریشه بسیاری از مشکلات کشور در چند دهه اخیر بوده است). در این صورت می‌توان در مرحله دوم از وزارت مسکن انتظار داشت که برنامه‌ریزی جامع مسکن را ارائه و اجرا نماید.

در پایان مناسب است به موضوع تبدیل کاربری برخی از فضاهای شهری نظیر پادگان‌ها به کاربری مسکونی برای حل مشکل مسکن اشاره شود. همان‌طور که بیان شد، ریشه مشکل گرانی مسکن در جای دیگری است و چنین اقداماتی جز آنکه مشکلات بیشتری را موجب شود، اثری ندارد و به هر حال هم‌اکنون تهران بیش از ظرفیت خود پذیرای جمعیت شده و با کمبود شدید فضاهای‌سبز، ورزشی، فرهنگی، پارکینگ ... و همین‌طور با کمبود آب مواجه است و گسترش فضاهای مسکونی به جز آنکه مشکلات فوق را تشدید کند و موجب افزایش مشکلاتی نظیر آلودگی هوا و ترافیک شود، کارکرد دیگری ندارد.