علی میرزاخانی

جهش کم‌سابقه قیمت مسکن در سال جاری، دولت و مجلس را به تکاپو انداخته است تا برای سال آینده مجموعه‌ای سیاستی شامل مقررات و قوانین جدید با هدف افزایش تولید مسکن تدارک ببیند که هرچند گام مهمی به شمار می‌آید اما به دلایل زیر کافی نیست. ۱‌ - این تحلیل که دلیل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در سال‌جاری فقط کمبود عرضه عنوان شده است، با آمار رسمی و غیررسمی ارائه شده از خانه‌های خالی تطابقی ندارد و به نظر می‌رسد ریشه‌های گرانی مسکن را به گونه‌ای دیگر باید تحلیل کرد. اگرچه با بررسی روندهای گذشته، افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری قابل پیش‌بینی بود اما تردیدی نباید کرد که میزان رشد اتفاق افتاده بسیار بیشتر از آن چیزی است که برآورد می‌شد و این پدیده ریشه در علتی دارد که مغفول واقع شده است.

اصولا علم اقتصاد امروزی هرگونه سیاست تورم‌زا را نفی می‌کند اما اگر به هر دلیل این اتفاق یعنی افزایش رشد نقدینگی به‌وقوع پیوست، این امکان را در اختیار دولت‌ها قرار می‌دهد تا از هجوم مخرب این نقدینگی به بازارهای کالا جلوگیری کنند.

اما متاسفانه در یکی دو سال گذشته که رشد نقدینگی به مرحله انفجاری خود رسیده، سیاست‌های اقتصادی به صورتی بوده است که دانسته یا ندانسته، این اژدها را نهایتا به بازار مسکن هدایت کرده‌است. انتظارات تورمی ایجاد شده با بودجه انبساطی سال ۸۵ که در مجلس هم بر آن تاکید شد، طبیعی بود که همگان را برای حفظ ارزش پول موجود خود به فکر چاره‌جویی بیاندازد که...

که متاسفانه همزمان با این پدیده، نرخ بهره با این استدلال که تورم کمتر شده، کاهش داده شد و مهم‌ترین امکان مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر تورم احتمالی از آنان گرفته شد. این اشتباه از یک تصور نادرست نشات گرفت که مبنای تعیین نرخ بهره را نرخ تورم گذشته می‌داند در حالی که نرخ بهره در تمام دنیا بر مبنای نرخ تورم احتمالی یا انتظاری در آینده تعیین می‌شود تا با جذب نقدینگی مازاد از هجوم آن به بازارهای کالا در راستای هدف حفظ ارزش پول جلوگیری شود. همزمان با این اقدام تثبیت قیمت کالا‌ها و خدمات دولتی و افزایش واردات برای کنترل قیمت‌ها اتفاق افتاد که عملا سقف همه قیمت‌ها بسته شده و ظهور فشار تورمی در همه جا جز بازار مسکن غیرممکن شد و به همین دلیل گرانی بیش از حد در بازار مسکن را باید بخشی از هزینه ارزانی بیش از حد در بازارهای دیگر از جمله انرژی و سایر بازارهای یارانه‌ای دانست که البته از نظر عدالت‌اجتماعی نیز قابل تعمق است، چرا که خانوار‌های کم‌درآمد می‌توانند با تنظیم مصرف خود از هزینه‌های خود در بسیاری از کالا‌ها و خدمات بکاهند، اما احتمالا چنین کاری برای مسکن به دلیل اینکه به هر حال باید هزینه ثابتی را برای آن کنار گذاشت غیرممکن است.

۲ - یکی از سیاست‌های دولت برای افزایش تولید مسکن حذف قیمت زمین اعلام شده است که به صورت بسیار محدودی در بودجه ۸۶ گنجانده شده است، اما آنچه از آن غفلت شده است حذف قیمت «هوا» (تراکم مازاد) به جای قیمت «زمین» است تا حداقل مانعی برای آنان که زمین لازم را در اختیار دارند برای توسعه واحد‌های مسکونی به سه تا چهار برابر وجود نداشته باشد.

«تراکم مازاد» به این دلیل که بریک تولید شکل نگرفته وضع می‌شود، بدترین نوع شناخته شده مالیات در جهان است که باید برنامه زمان‌بندی شده حذف کامل آن در دستور کار قرار گیرد و شهرداری‌ها منابع خود را از عموم شهروندان، متناسب با میزان استفاده آنان از خدمات شهری دریافت کنند که این هدف هم راهکارهای شناخته شده خود را در دنیا با موفقیت تجربه کرده است و با عدالت اجتماعی نیز سازگارتر است.