محمدصادق جنان صفت

معادله اجاره‌نشینی به عنوان یک پدیده اقتصادی ساده است: در یک سوی معادله، متقاضیان اجاره مسکن وجود دارند که به هر دلیل نتوانسته‌اند خانه‌ای خریده و مالک آن شوند و در سوی دیگر کسانی وجود دارند که صاحب مسکن اضافی هستند. متقاضیان اجاره مسکن می‌دانند که برای استفاده از خانه فرد دیگر، باید بهای آن را بپردازند و هرگز انتظار ندارند که - جز استثناهایی بسیار نادر- فردی خانه‌اش را به رایگان در اختیار آنها قرار دهد.

صاحبان مسکن اضافی نیز که برای یک دوره معین، سطح مصرف کل خود را کاهش داده و کالایی سرمایه‌ای با هدف کسب سود و درآمد برای خود ایجاد کرده‌اند، نمی‌خواهند آن را رایگان و با نرخ‌های پایین‌تر از نرخ های رایج در اختیار دیگران قرار دهند.

تا این جای کار موضوع ساده است و فهم و درک آن چندان سخت نیست. بازار اجاره مسکن زمانی به موضوع روز و پیچیده تبدیل می شود که قرار است متقاضی و عرضه‌کننده مسکن اجاره‌ای بر سر نرخ اجاره به توافق برسند. این نرخ تعادلی در کدام نقطه باید بایستد تا رضایت و مطلوبیت دو طرف معادله فراهم شود و تغییرات آن باید با کدام شاخص اندازه‌گیری شود؟ کارشناسان معتقدند؛ «نرخ تورم» ‌یک دوره معین سپری شده که از طرف مقام‌های رسمی اعلام شده و با نرخ تورم ذهنی صاحبان مسکن اضافی ترکیب شده و همچنین «انتظارات تورمی» که برای فرد دارنده مسکن اضافی وجود دارد، همان شاخص اصلی است. این روندی است که همیشه وجود داشته و سرانجام به رخداد اصلی؛ یعنی قرارداد اجاره منتهی شده است. در سال‌های اخیر، اما مقام‌های دولتی با فرض اینکه چون قیمت مسکن تثبیت شده است و نرخ اجاره نیز تابعی از تحولات قیمت مسکن است، معتقدند افزایش اجاره‌بها یک عمل «سودجویانه» است و عده‌ای واسطه و دلال افزایش اجاره مسکن را در دستور کار قرار داده‌اند و بنابراین دولت باید دخالت کند. نوع دخالت دولت نیز ساده است: قیمت اجاره بها را باید دولت تعیین کند و صاحبان مسکن اضافی حق ندارند، از این قیمت دستوری اطاعت نکنند.

این خیرخواهی مسوولان دولتی با هر نیتی که باشد، قابل تحسین است؛ اما تجربه نشان داده است که این آرزویی است که کمتر محقق خواهد شد. اگر خیرخواهی دولت همراه با برخی سازوکارهای اجرایی و کارآمد باشد و به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای در پایتخت و شهرهای بزرگ منجر شود، می‌توان انتظار داشت که اجاره مسکن به تعادل منطقی و به نفع متقاضیان تمام شود؛ اما واقعیت این است که این اتفاق نیفتاده است. دولت در دو سال اخیر تلاش وسیعی برای رونق ساخت‌وساز به ویژه در مسکن مهر نشان می‌دهد؛ اما این تلاش هنوز منجر به عرضه نشده و از طرف دیگر تقاضای مسکن اجاره‌ای کمتر نشده است و نباید انتظار داشت بدون وقوع این رویداد، هدف کاهش اجاره تحقق یابد.

کاش دولت می‌توانست آمار دقیق و غیرقابل خدشه‌ای از نرخ اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ و رشد این نرخ را ارائه کرده و در مقابل نرخ رشد عرضه مسکن اجاره‌ای را نیز به افکار عمومی اطلاع می‌داد. اگر این اتفاق بیفتد و آمارها دقیق و غیرجانبدارانه باشد، نرخ اجاره مسکن حتما به تعادل گرایش پیدا می‌کرد. تا زمانی که این آمارها در اختیار افکار عمومی قرار داده نمی‌شود، همه چیز به رضایت و مطلوبیت دو طرف معادله برمی‌گردد و دخالت‌های سخت‌گیرانه کار را بدتر خواهد کرد. بازار سرمایه ناکامل در ایران موجب شده است که متقاضیان مسکن برای گرفتن اعتبار و وام دستشان به جایی بند نباشد و به علت تغییرات بازار اجاره به سردرگمی دچار شوند.اگر بازار رهن و اجاره وجود داشت که خدمات اعتباری به متقاضیان اجاره مسکن ارائه دهد، شاید در یک دوره معین این موضوع بحث برانگیز به یک روال منطقی می‌رسید؛ اما در فقدان این بازار، همان اتفاقی می‌افتد که می‌بینیم. تا زمانی که عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای به تعادل نرسد یا اینکه بازار سرمایه تکامل پیدا نکند، خواست‌های غیراقتصادی فقط شفافیت را نابود کرده و به پنهان‌کاری‌ها می‌افزاید.