تورم و تغییرات قیمت مسکن
سالها است که رشد ماهانه نقدینگی در فروردین ماه هر سال منفی بوده است؛
مهران دبیرسپهری
سالها است که رشد ماهانه نقدینگی در فروردین ماه هر سال منفی بوده است؛ اما معاون اقتصادی بانک مرکزی در مصاحبهای، رشد نقدینگی در فروردین ۱۳۸۹ نسبت به ماه قبل را مثبت ۹/۰ درصد اعلام کرد (دنیایاقتصاد ۲۹/۳/۱۳۸۹) که در نوع خود یک رکورد محسوب میشود.
ظاهرا مسوولان بانک مرکزی باید بسیار خوشحال باشند که عرضه پول را با سرعتی قابل توجه، افزایش دادهاند و نرخ تورم همچنان نزولی است؛ اما با تاسف باید گفت، این خوشحالی دوام چندانی نخواهد داشت؛ مگر آنکه مسوولان مذکور در سیاستهای خود تجدید نظر کنند. در تحقیقی که اخیرا انجام شد، مشخص شده است که نرخ تورم متعارف، معمولا کالاها و خدماتی را شامل میشود که بیشتر در سبد مصرفی دهک هشتم درآمدی وجود دارد و کالاهایی که در سبد مصرفی دهکهای درآمد پایینتر قرار دارند، نرخ تورم واقعیشان بیشتر است (کمیجانی ۱۳۸۸). این در واقع پاسخ همان سوالی است که در میان توده مردم شنیده میشود مبنی بر آنکه پس چرا سرعت افزایش قیمتها برخلاف آنچه گفته میشود، فزاینده است، نه کاهنده؟ نکته دیگری که از این تحقیق میتوان فهمید آن است که مالیات تورمی از کسانی که درآمد کمتر دارند، بیشتر از کسانی که درآمد بیشتر دارند اخذ میشود. این در حالی است که حتی اگر این نوع مالیات به طور مساوی از همه مردم گرفته میشد، باز هم ظالمانه بود؛ چه رسد به آنکه قشر متوسط به پایین باید بیشتر از دیگران سنگینی بار تورم را تحمل کنند.یکی از کالاهایی که تاثیر موثری بر کاهش نرخ تورم داشته، مسکن است؛ زیرا اولا کنترل عرضه پول در سالهای ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷ موجب توقف رشد قیمت مسکن شد و رکود خرید و فروش در این بخش نیز تا حدودی ناشی از ممنوعیت پرداخت وام خرید از سوی بانکها بوده یا لااقل آن را تشدید کرده است. اخیرا وزیر محترم مسکن در اظهار نظری گفتهاند که «رونق بخش مسکن به معنی گران شدن آن را هرگز قبول نداریم.
با سیاستهایی که هم اکنون در بخش مسکن کشور اجرا میشود، شاهد به وجود آمدن تعریف جدیدی از رونق هستیم که بر اساس آن با رشد آمار صدور پروانههای ساختمانی طی شش ماه دوم سال ۸۸ و افزایش تولید واحدهای مسکونی برخلاف انتظار کارشناسان نه تنها قیمتها بالاتر نرفته است، بلکه با ثبات و یا کاهش قیمت مسکن روبهرو هستیم. (روابط عمومی وزارت مسکن ۲۶/۳/۱۳۸۹)»
در پاسخ به این مسوول محترم باید گفت: اولا کسی به دنبال گران کردن خانه نبوده و نیست و کارشناسانی که رونق این بخش را خواستارند، همان کسانی هستند که در سالهای ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ دلسوزانه نسبت به عواقب تزریق درآمدهای نفتی و افزایش نقدینگی هشدار میدادند و افزایش قیمت کالاهای غیر قابل مبادله از جمله مسکن را پیشبینی میکردند؛ اما اینکه چرا صدور پروانههای ساختمانی رشد کرده به نظر میرسد ناشی از سه علت باشد؛ علت اول مربوط به بسته تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده است. علت دوم مربوط به رونق پروژههای مسکن مهر میباشد و علت سوم را باید در مفهومیجستوجو کرد که در علم اقتصاد تحت عنوان نظریه انتظارات عقلایی میشناسیم؛ به این معنا که عوامل اقتصادی با پیشبینی آینده که مبتنی بر اطلاعات موجود از یک بازار میباشد، تصمیمات خود را برنامهریزی میکنند.
در حال حاضر نیز بسیاری از فعالان بازار مسکن با توجه به دورههای رونق و رکود در بازار مسکن طی چند دهه اخیر، انتظار دارند به زودی رکود خرید و فروش مسکن مرتفع و دوره رونق آغاز شود. به همین دلیل به سمت سرمایهگذاری برای تولید مسکن رو میآورند؛ به این امید که پس از پایان دوره ساخت، به راحتی تولیدات خود را به فروش رسانند.
ثانیا بر اساس گزارش شهرداری تهران (دنیای اقتصاد ۲۲/۲/۱۳۸۹) تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده با کاهش ۴۶ درصدی از ۲۳۰۸۶ فقره در سال ۱۳۸۷ به ۱۲۳۶۷ فقره در سال ۱۳۸۸ رسیده است؛ اما به طور ماهانه پروانههای صادره در اسفند ۸۸ و فروردین ۸۹ نسبت به ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۲۴ درصد و ۷۰ درصد رشد داشته است، بنابراین برای مشخص شدن میزان رشد این شاخص در سال ۱۳۸۹ باید تا پایان امسال صبر کرد تا به یک قضاوت صحیح دست یافت.
از سوی دیگر، اگر چه افزایش قیمت مسکن برای مدتی مهار شده است، اما دهکهای درآمدی متوسط به پایین به دلیل بالا رفتن بیشتر نرخ تورم در سبد کالایشان، توانایی پسانداز برای خانهدار شدن را به نسبت میزان تورم از دست میدهند. بنابراین برخلاف خواست مسوولان، در این وضعیت نیز دسترسی مردم به ویژه قشر متوسط به مسکن، سختتر خواهد شد؛ یعنی علتالعلل صعوبت دسترسی به مسکن در ایران را باید در تزریق درآمدهای نفتی و افزایش رشد نقدینگی جستوجو کرد نه در وامهای خرید مسکن؛ به عبارت دیگر اگر مسوولان محترم به دنبال مهار تورم از جمله تورم در بخش مسکن هستند، همه همت شان به طور مضاعف باید صرف مهار رشد بیش از حد نقدینگی شود.
از طرف دیگر با توجه به نمودار تغییرات تورم و نقدینگی، زمانی که رشد نقدینگی از تیر ۱۳۸۶ کاهنده شد، تاثیر خود را بر کاهش نرخ تورم، ۲۰ ماه بعد؛ یعنی اسفند ۱۳۸۷ گذاشت. به نظر میرسد این الگو در دورههای پیشتر نیز با یکی دو ماه کمتر یا بیشتر در اقتصاد ایران حاکم بوده است. در صورتی که در کشورهای صنعتی، معمولا ۹ ماه بعد از افزایش عرضه پول اثر تورمی آن آشکار میشود. بررسی روند تغییرات نقدینگی نشان میدهد که رشد نقدینگی از تیر ۱۳۸۶ تا آذر ۱۳۸۷ کاهنده بوده سپس تا بهمن همان سال منحنی تغییرات، تقریبا افقی شده ولی از بهمن ۱۳۸۷ مجددا رشد نقدینگی افزایشی شده است. از طرف دیگر میدانیم یکی از دلایل کندی رشد تورم، ثبات در قیمت اجاره مسکن بود که بر اساس آخرین اطلاعات، این شاخص در خردادماه افزایش یافته است (دنیای اقتصاد ۳۱/۳/۱۳۸۹) که برای مشخص شدن اثر آن در شاخص کل قیمتها حداقل تا پایان تابستان باید صبر نمود؛ زیرا برای همهگیر شدن قیمتهای جدید اجاره، حداقل یک سال زمان موردنیاز است. احتمالا کاهش نرخ سود سپرده بانکی سال ۱۳۸۹ در افزایش اجارهها تاثیر داشته است.
اما در خصوص روند کاهشی نرخ تورم باید گفت ارزش پول ملی یک کشور به دو عامل نرخ ارز(که مربوط به ذخایر ارزی و استفاده یا عدم استفاده از آن است) و رشد نقدینگی وابسته است. در واقع علت آنکه در ایران برای تبدیل نقدینگی اضافی به تورم باید مدت زمان بیشتری در انتظار بود، همین موضوع ثبات در نرخ ارز میباشد که افزایش واردات یکی از نتایج آن است. بنابراین دلیلی که ریاست محترم بانک مرکزی برای کاهنده بودن نرخ تورم دارند(هدایت نقدینگی به سمت تولید) نمیتواند موجه باشد. ضمن آنکه اگر نقدینگی به سمت تولید رفته پس چرا رشد اقتصادی کشور تا این حد پایین است. در واقع علت کاهنده بودن نرخ تورم همان وقفه ۲۰ ماهه میباشد؛ زیرا مطابق آمار رسمی، رشد نقدینگی از بهمن ۱۳۸۷ افزایشی شده است. بنابر این آمار، تغییرات نرخ تورم باید از مهر ۱۳۸۹ معکوس و افزایشی شود نه زودتر و هنوز تا آن موقع، زمان زیادی پیش رو است. ضمنا سیاست پولی درست بانک مرکزی که از اواسط سال ۱۳۸۶ تا بهمن ۱۳۸۷ اجرا شد با یک سیاست مالی نادرست همراه شد و این شبهه را ایجاد کرد که لابد روش بانک مرکزی اشتباه بوده است. در صورتی که مسوولان محترم بانکمرکزی باید هر سیاستی را که درست میدانند اجرا کنند و بدانند آنها مسوول اشتباهات بقیه نیستند.
نکته قابل ذکر دیگر در خصوص تورم آن است که به نظر میرسد الگوی منحنی تغییرات نرخ تورم در نیمه اول سال ۱۳۸۹ بسیار شبیه نیمه اول سال ۱۳۸۵ باشد؛ زیرا در آن دوره نیز برای چند ماه، نرخ تورم تکرقمی شد سپس به دلیل افزایش عرضه پول مجددا سیر صعودی خود را آغاز کرد. جالب آنکه در آن دوره نیز پذیرش تک رقمیشدن نرخ تورم از سوی افکار عمومیمشکل به نظر میرسید.
ارسال نظر