پویا جبل‌عاملی

۱ - در سراسر دنیا به علت آنکه شکاف بزرگی بین درآمد افراد عادی و قیمت مسکن وجود دارد، بازار پول و سرمایه تامین‌کننده اعتباراتی می‌شود که در نهایت منجر به خانه‌دار شدن افراد خواهد شد. در کشورهای توسعه یافته فارغ از وجود یک سیاست اقتصادی از سوی سیاستگذار، بانک‌ها به علت تقاضای بسیار برای وام مسکن، وارد این حیطه شده و به عنوان یک بنگاه اقتصادی به نقش‌آفرینی پرداخته و در ضمن آن، موجب تسهیل خانه‌دار شدن افراد می‌شوند. پررنگ بودن نقش واسطه‌های مالی در این بازار آنجا مشخص می‌شود که رکود اخیر از همین بخش به آنان ضربه زد و ای بسا اگر آنان در بخش‌های دیگری این چنین فعال بودند، رکود به این شکل به‌وجود نمی‌آمد.

اما مساله قابل توجه در فعالیت بانک‌ها این است که نرخ بهره وام‌دهی در مکانیسم عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. به عبارت بهتر، نرخ بهره‌ای بر بانک‌ها تحمیل نمی‌شود تا بعد سیاستگذار از آنها بخواهد با این نرخ اقدام به وام‌دهی کنند. در نتیجه فارغ از وضعیت‌های استثنایی چون رکود اخیر، از آنجا که بانک‌ها به عنوان یک بنگاه اقتصادی فعالیت می‌کنند و سیاست‌های‌شان را بر ابقای بلندمدت از طریق سودآوری می‌گذارند، وام‌دهی آنان برای بخش مسکن بدون خلل ادامه می‌یابد.

۲ - در ایران اما بانک قدرت تاثیر‌گذاری بر قیمت کالای عرضه شده خود را ندارد و باید گوش به فرمان باشد. از این جهت وقتی با نرخ بهره غیرطبیعی اقدام به وام‌دهی می‌کند، باید زمانی را متصور بود که دیگر قدرت چنین کاری را نداشته باشد. از این جهت باید چشم‌انتظار کمک‌هایی باشد که بانک مادر (مرکزی) به او می‌کند. در حقیقت نرخ بهره دستوری باعث اختلال در وظیفه بانک شده و وام‌دهی نیز نمی‌تواند مانند اقتصادهای توسعه‌یافته فرآیندی مداوم و همیشگی داشته باشد، ضمن آنکه این اختلال خود را در بازار هدف هم نشان می‌دهد. به این معنا که با نرخ بهره پایین‌تر از سطح تعادل، تقاضای مضاعفی برای وام وجود دارد که پاسخ به این تقاضا باعث افزایش نقدینگی در بازار مسکن شده و موجبات افزایش قیمت را فراهم می‌کند. این پدیده در آخرین موج قیمتی مسکن خود را نشان داد و باعث شد که مقامات پولی، سیاست‌های انبساطی را از دستور خارج کنند.

با این وجود با رکودی که امروز دست به گریبان ساخت‌وساز است، گویی قصد بازگشت به سیاست گذشته در دستور کار قرار گرفته است، لیک مشکل هنوز پابرجا است. تا بانک‌ها قدرت تعیین قیمت وام‌ها را نداشته باشند و در ضمن گوش به فرمان کامل سیاستگذار باشند، همان خواهد شد که اتفاق افتاده است. اصولا اگر امروز مساله ما این شده است که مقامات پولی در بازار مسکن دخالت بکنند، تنها به خاطر این است که دست بانک‌ها برای قیمت‌گذاری کالایشان توسط همان مقام‌ها یا مقامات بالاتر بسته شده است.

اگر مثل تمام دنیا بانک‌ها می‌توانستند مانند یک بنگاه رفتار کنند، آن زمان مشاهده می‌کردید که دیگر لازم نبود بانک مرکزی دغدغه‌ای از جهت وام‌دهی در این بازار داشته باشد؛ ضمن آنکه افزایش و کاهش قیمت‌ها در این بخش هم به حساب سیاست‌های ناظر بر وام‌دهی گذاشته نمی‌شد.

۳ - در به‌وجود آمدن بسیاری از ادوار تجاری در بازار مسکن ایران، نمی‌توان نقش سیاستگذار پولی را نادیده گرفت. هر دخالتی در یک مقطع، دخالت دیگری را در زمانی دیگر موجب می‌شود و آنچه به‌وجود نمی‌آید، تعادل است. یک بار و برای همیشه باید این تصمیم گرفته شود و با بازگذاردن دست بانک‌ها، مقامات پولی مسوولیت خود را در این بخش مانند همه جای دنیا به مقاطع استثنایی محدود کنند، وگرنه چون امروز استثنا به قاعده‌ای متداول تبدیل می‌شود و آنچه وجود ندارد، یک بازار متعادل و در عین حال پویا است.