مهدی نصرتی

تقاضای موجود برای مسکن را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد: تقاضای کسانی که به عنوان یک سرپناه به مسکن نگاه می‌کنند و مسکن برای آنها یک کالای مصرفی است و تقاضای کسانی که انتظار دارند با سرمایه‌گذاری روی مسکن و خریدو فروش آن سود ببرند، یا حداقل ارزش پول خود را در برابر تورم حفظ کنند. از این نظر مسکن یک دارایی سرمایه‌ای است. در اقتصادهای پیشرفته این نقش را بازارها و دارایی‌هایی مالی به عهده دارند.

علاوه بر این، بازارهای مالی و دارایی‌های مانند ارز و طلا معمولا نقش ضربه گیر را در اقتصاد بازی می‌کنند. بدین ترتیب که در واکنش به تغییر حجم نقدینگی یا سیاست‌های پولی، نیاز است که تعادل جدیدی بین قیمت و تقاضا ایجاد شود. از آنجا که کالاهای معمولی، عموما در کوتاه‌مدت دارای چسپندگی قیمت هستند، فورا واکنش نشان نمی‌دهند و این بازارهای طلا و ارز هستند که به سرعت دچار تغییر قیمت می‌شوند و دارای نوسان قیمت بالایی هستند. به طور مثال در برابر یک سیاست مالی انبساطی، قیمت ارز و طلا ممکن است به سرعت افزایش یابد؛ ولی در کوتاه مدت قیمت کالاها تغییر چندانی نکند. درحالی که در بلند مدت قیمت سایر کالاها نیز به این سیاست واکنش نشان داده و به تدریج افزایش می‌یابد و در کنار آن قیمت ارز و طلا و دارایی‌های مالی نیز به تدریج کاهش می‌یابد. این فرآیند در اقتصاد تحت عنوان Overshooting شناخته می‌شود. به نظر می‌رسد با اعمال کنترل‌های دولت روی بازارهای ارز و طلا، بخش مسکن این وظیفه را به عهده گرفته است و به عنوان ضربه‌گیر تورم، نقش ایفا می‌کند و در برابر افزایش نقدینگی، قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند. تفاوت مسکن با دارایی‌های مالی و ارز و طلا این است که برخلاف ارز و طلا که با افزایش قیمت سایر کالاها و رسیدن به حالت تعادل، دچار کاهش قیمت می‌شدند، قیمت مسکن ثابت مانده و به اصطلاح منتظر افزایش سایر قیمت‌ها می‌شود. به نظر می‌رسد اقتصاد کشور در‌حال‌حاضر در این مرحله است: مسکن تا حدودی دچار رکود شده است و قیمت سایر کالاها در حال افزایش است.

توصیه سیاستی که از این بحث می‌توان داشت، این است که دولت از کنترل بازارهای پولی، با پایین نگاه داشتن دستوری نرخ بهره و همچنین کنترل بازارهای ارز و طلا، با عرضه توسط بانک مرکزی، دست بردارد و اجازه دهد نوسان قیمت‌ها به این بازارها منتقل شود؛ زیرا نوسان قیمت در بازار طلا را می‌توان تحمل کرد، اما نوسان قیمت در بازار مسکن و افزایش قیمت به معنی وقوع بحران‌های عمیق اقتصادی و اجتماعی است. همچنین لازم است دولت ابزارهای مالی متنوع، شامل اوراق قرضه با سوددهی بالا و قابل مبادله در بازار را معرفی کند تا تقاضای سفته بازی برای مسکن کاهش یابد.

البته نکته بسیار مهمی که وجود دارد، این است که اگر این اتفاق بیافتد و سوددهی در بازار مسکن کاهش یابد، هرچند افزایش قیمت مسکن تاحدود زیادی متوقف می‌شود، اما می‌تواند با خود بحران دیگری را پدید آورد؛ بدین ترتیب که کسانی که با قصد سودآوری به این بازار روی آورده‌اند و خود را به شدت بدهکار کرده‌اند، ممکن است با کاهش سوددهی بخش مسکن از پس بازپرداخت دیون خود برنیایند و مشابه آنچه در اقتصاد آمریکا رخ داده است، در اقتصاد کشور رخ دهد؛ البته بسیار عمیق‌تر وشدیدتر از آن. البته این نکته آخر بیشتر متوجه کسانی است که قصد سرمایه‌گذاری در این حوزه را دارند و سیاست‌گذاران بهتر است آن را نشنیده بگیرند و به دنبال راهی برای ساماندهی به وضعیت مسکن باشند!