فریدون ارجمند

به‌زعم بسیاری، مسکن مهم‌ترین کالای اقتصادی است. چه آنکه از یک سو یک نیاز اساسی برای آحاد افراد یک جامعه است و از سوی دیگر سهم آن در هزینه‌های یک خانوار به طور معمول بیش از هر کالای دیگری است. اهمیت فراوان این کالا باعث شده تا دولت‌ها توجه ویژه‌ای به این کالای به‌خصوص داشته باشند که شاید روشن‌ترین نماد این توجه وجود وزارتخانه‌ای برای رسیدگی به امور مسکن در بسیاری از کشورها از جمله کشور ایران باشد. از طرف دیگر انتقال‌ناپذیری این کالای بسیار مهم و زمان‌بر بودن فرآیند تولید و عرضه، کنترل بازار این کالا را برای دولت‌ها سخت‌تر از کنترل بازار هر کالای دیگری ساخته است.

علاوه‌بر شرایط فوق، که برای تمام کشورهای دنیا یکسان است، بازار مسکن در ایران با یک کمبود ذاتی مواجه است. به گفته کارشناسان، در کشور حدود ۶/۱میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل و ۵/۱میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰هزار نفر نیز خواهد رسید، حداقل برای حفظ وضع موجود ضروری است. این در حالی است که براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰هزار واحد مسکونی، بدون احتساب واحدهای تخریب‌شده، بوده و متوسط تولید مسکن چیزی کمتراز ۵۰۰هزار واحد است، علاوه‌بر شرایط خاص بازار مسکن، بی‌ثباتی ویژگی‌ بارز اقتصاد کشور ما است. این بی‌ثباتی در کنار کمبود ذاتی باعث می‌شود که وضع مسکن بسیار نابسامان بوده و هر شوکی که به اقتصاد وارد می‌شود، به نوعی به بازار مسکن منتقل شود. شوک‌های بازار سرمایه مشهودترین نوع این شوک‌ها هستند. به‌علاوه وجود کمبود ذاتی، تقاضای بالقوه عظیمی را مسکوت گذاشته که هر نوع افزایش قدرت خریدی می‌تواند آن را تحریک کند و بازار مسکن را با مازاد تقاضا و در نهایت افزایش قیمت روبه‌رو سازد. وجود همین تقاضای ذاتی در عین حال قدرت مانور دولت در این بازار را به حداقل می‌رساند، چه آنکه عرضه‌کنندگان و یا به زبان بهتر دارندگان مسکن تمامی سیاست‌های دولت را در این شرایط می‌توانند به نفع خود یا به زیان خریدار مسکن تغییر دهند.سابقه تاریخی بازار مسکن در کشور نیز موید همین مطلب است.

در سال‌های گذشته نیز دورانی وجود داشته که افزایش قیمت‌های مسکن همانند دوران کنونی چشم‌گیر بوده است. ریشه تمامی این نوسانات قیمت در همان آسیب‌پذیری بازار مسکن است که دلایل آن پیشتر ذکر شد. با توجه به اینکه هیچ سیاست اقتصادی بدون هزینه نیست، استعداد بالای بازار مسکن باعث شده تا هزینه‌های سیاست‌‌های اقتصادی در بخش مسکن نمود پیدا کند.تنها راه مستقیم مبارزه با بحران کنونی افزایش عرضه است که با توجه به فرآیند زمان‌بر آن، نتایج این افزایش عرضه به زودی مشخص نمی‌شود. اقداماتی که به محدود کردن وام‌های مسکن انجامیده و گویی راهی برای کاهش قدرت خرید و کاهش میزان تقاضا است، به بیراهه رفتن است. بنا به تعریف، تقاضا مقدار کالایی است که تقاضاکننده در سطح قیمت‌های موجود قادر و مایل به خریداری است. نگاهی به بازار مسکن نشان می‌‌دهد که در سطح قیمت‌های موجود نمی‌توان بازار مسکن را با مازاد تقاضا روبه‌رو دانست. بنابراین سیاست‌هایی که منجر به کنترل قدرت خرید می‌شود، نمی‌تواند تاثیر قابل‌توجهی داشته باشد. چه آنکه پیش از اعمال محدودیت به وام‌ها نیز حجم معاملات مسکن با افت مواجه گردیده بود.

برای کاهش بورس‌بازی در مسکن که به گزارش بانک مرکزی سودده‌ترین سرمایه‌گذاری در کشور است، دولت می‌تواند به دنبال رونق سایر بازارها باشد. جذاب کردن بازار سرمایه و تولید نه تنها می‌تواند نقدینگی موجود در بازار مسکن را جذب کند و کاهش دهد، بلکه سرریز این نقدینگی در تولید می‌تواند به رشد اقتصادی بالاتر نیز منجر گردد.‌