گروه مسکن: بانک مرکزی برای اولین بار گزارش تحلیلی درباره اوضاع بازار معاملات مسکن شهر تهران تهیه و منتشر کرد. بانک مرکزی به‌صورت مرتب و دوره‌ای در دو حوزه کلان بازار مسکن شامل «میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور» و همچنین «نوسان شاخص قیمت مسکن و اجاره‌بها و هزینه مسکن در سبد خانوار»، اطلاعات آماری منتشر می‌کند، اما گزارشی که دیروز در سایت رسمی بانک مرکزی درباره بازار مسکن قرار گرفت، شبیه آن در طول سال‌های اخیر، توسط این نهاد تهیه نشده بود. این گزارش، شرح حال ۱۱ ماهه معاملات خرید آپارتمان مسکونی و همچنین متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران را روایت می‌کند و در عین حال، ویژگی‌های زیرپوست معاملات مسکن پایتخت را آشکار می‌سازد. در گزارشی که دیروز توسط بانک مرکزی تحت عنوان «تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن سال ۱۳۹۳» منتشر شد، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران مبلغی معادل ۳ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان اعلام شده است. این قیمت نسبت به بهمن۹۲ معادل ۴/ ۸ درصد و نسبت به دی۹۳ نیز ۸/ ۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

این اعداد در مقایسه با آنچه «دنیای اقتصاد» دوشنبه گذشته در صفحه ۷ منتشر کرد، تفاوت آنچنانی ندارد. در گزارش دوشنبه گذشته، به نقل از اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن، متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۴ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان و نرخ رشد آن نسبت به بهمن۹۲ و دی۹۳ نیز به ترتیب ۷/ ۵ درصد و ۹۵/ ۰ درصد اعلام شد. در گزارش بانک مرکزی، مجموعه‌ای از اطلاعات دست اول و زیرپوستی درباره معاملات مسکن پایتخت به چشم می‌خورد؛ به‌طوری‌که برای اولین‌بار بازار خرید و فروش آپارتمان‌های شهر تهران براساس ۴ شاخص «عمر بنا»، «متراژ»، «منطقه» و «قیمت» طبقه‌بندی شده است.

بر این اساس، از روی معاملات بهمن‌ماه مشخص شده است: در تهران، سکان بازار در اختیار نوسازها قرار دارد. ماه گذشته، واحدهای نوساز بیشترین سهم از مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران را به خود اختصاص دادند به‌طوری‌که ۵۸ درصد معاملات خرید به واحدهای نوساز تعلق گرفت. بیشترین معاملات خرید مسکن در ماه گذشته به لحاظ «متراژ» در تهران مربوط به واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی بوده است. این نوع آپارتمان‌ها در بهمن امسال سهم ۸/ ۱۶درصدی در معاملات داشتند و سایر متراژها سهم‌شان کمتر از این بوده است. در بین مناطق ۲۲گانه، منطقه ۵، بورس اصلی خرید و فروش آپارتمان محسوب می‌شود. در بهمن امسال، منطقه ۵ بیشترین سهم را از معاملات خرید با رقمی معادل ۵/ ۱۳ درصد از کل معاملات به خود اختصاص داد.

براساس آنچه بانک مرکزی درباره اوضاع معاملات مسکن شهر تهران گزارش داده است، ۱/ ۶۱ درصد از آپارتمان‌هایی که در بهمن‌ماه در پایتخت فروخته شده، قیمتی کمتر از سطح میانگین بازار داشته است؛ یعنی قیمت هر مترمربع آنها کمتر از ۹/ ۳ میلیون تومان بوده است.

در طبقه‌بندی معاملات مسکن با شاخص «قیمت» همچنین مشخص شده است که بیشترین حجم خرید واحد مسکونی در ماه گذشته مربوط به خانه‌هایی با قیمت کل ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» با توجه به اینکه از یکسو آپارتمان‌های نوساز در صدر معاملات مسکن به لحاظ بیشترین حجم خرید قرار گرفته‌اند و از سوی دیگر، عمده آنچه در حال حاضر به فروش می‌رسد قیمتی کمتر از سطح میانگین دارد، می‌توان این‌طور تحلیل کرد که روند کاهش قیمت مسکن و مازاد عرضه، بر تعدیل قیمت واحدهای نوساز اثر گذاشته و باعث گرایش خریداران به واحدهای کم سن شده است. بانک مرکزی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را ۴/ ۲۸ درصد اعلام کرده است و درباره اوضاع اجاره‌بها نیز اعلام کرده است: شاخص اجاره‌بهای مسکن در تهران و کشور طی بهمن امسال به ترتیب ۱۲ و ۴/ ۱۴ درصد افزایش یافت و نشان داد روند افزایشی مبالغ اجاره هر چند با شیب محدودتر از سال‌های گذشته و کمتر از تورم، ادامه دارد. نکته جالب و قابل تامل گزارش بانک مرکزی، اعلام وضعیت بازار معاملات مسکن است. در این گزارش، با استناد به افزایش ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی ۱۱ ماه سال ۹۳ در مقابل رشد تنها ۷/ ۵ درصدی قیمت طی همین مدت، وضعیت «رونق غیرتورمی» برای «معاملات مسکن» اعلام شده است. این وضعیت در حقیقت برای معاملات اعلام شده نه برای ساخت‌وساز. در این میان، ارقام مربوط به حجم معاملات ماهانه خرید مسکن در تهران که در گزارش بانک مرکزی وجود ندارد، نشان می‌دهد اگر چه اوضاع خرید و فروش نسبت به سال۹۲ بهتر شده، اما در مقایسه با سال۹۱ که بازار مسکن در رونق قرار داشت، حجم معاملات بین ۳۰ تا ۴۰ درصد کمتر است. بانک مرکزی همچنین نسبت «عرضه واحدهای نوساز و تکمیل شده آماده مصرف» به «حجم معاملات» را در تابستان امسال ۸/ ۸۶درصد اعلام کرده است. این نسبت در تابستان۹۲ که تزریق واحد نوساز به بازار مصرف تحت‌تاثیر ساخت‌و‌سازهای وسیع سال‌های ۹۰ و ۹۱ در اوج قرار داشت، به ۲۱۵ درصد رسید، اما هم‌اکنون که رکود ساخت‌و‌ساز، نرخ عرضه نوساز به بازار را کاهش داده، این نسبت نیز کم شده است.