علل سفته‌بازی مسکن در ایران

تقاضای ساخت و ساز در تهران دو برابر شد

تازه‌ترین آمار از رفاه خانوارهای ایرانی

دنیای اقتصاد- رییس مرکز آمار ایران در گزارشی از تازه‌ترین یافته‌های سرشماری اخیر نفوس و مسکن، اعلام کرده است که حدود ۴۶۶هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و این در زمانی است که کمبود ۷/۱میلیون واحد مسکونی در بازار مسکن باعث عدم تعادل عرضه و تقاضا در این بازار و نهایتا افزایش قیمت‌ها در سال گذشته شده است.

البته در خصوص تعداد این خانه‌ها در ایران که نشان از بی اهمیتی رقم اجاره و یا به عبارتی هزینه فرصت درآمد رهن و اجاره برای صاحبان آنها دارد، تاکنون آمار و ارقام زیادی ارائه شده است ولی شاید رقم ارائه شده از سوی رییس مرکز آمار را بتوان رقم حداقلی و یا خوشبیانه‌ترین رقم دانست. آشکار شدن آمار خانه‌های خالی آن هم در زمانی که عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن در سال گذشته به پرواز قیمت‌ها در این بازار منجر شد، این سوال را به ذهن متبادر می‌کند که چرا صاحبان این خانه‌ها، هزاران میلیارد تومان سرمایه خود را به صورت ظاهرا راکد در این بخش بلوکه کرده‌اند و حتی از اجاره دادن آن هم خودداری می‌کنند؟ (البته هر چند سال یک‌بار، ذهن برخی از مقامات که نگاه مکانیکی و بخشی به این مساله دارند، این راه‌حل را در دستورکار قرار می‌دهد که با بستن مالیات به خانه‌های خالی، صاحبان آنها را وادار به اجاره دادن کنند. بی‌خبر از آنکه مساله بسیار فراتر از این راه‌حل‌های ساده‌انگارانه بوده و راه‌حل را باید در جای دیگر جست‌وجو کرد).

پاسخ بسیار ساده است و آن اینکه از دیدگاه سفته‌بازان تیزهوش بازار مسکن، سرمایه آنان در این خانه‌های خالی راکد نیست و بازدهی آن چه بسا بالاترین بازده سرمایه‌گذاری در جهان باشد. (تازه‌ترین گزارش رسمی که در فصلنامه معتبر وزارت مسکن درج شده است، نشان از آن دارد که میانگین رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در برخی مناطق تهران در مقطع زمانی زمستان ۸۴ تا زمستان ۸۵ معادل ۹۴درصد، ۸۵درصد، ۶۴درصد، ۵۷درصد و ارقامی در این حول‌و‌حوش بوده است.)

آیا چنین جذابیت‌های حیرت‌انگیزی، این وسوسه را در دل صاحبان سرمایه ایجاد نمی‌کند که با یک سفته‌بازی ماهرانه (خرید کالا با هدف فروش آن به قیمت گران‌تر) یک‌ساله به اندازه چندسال از بازار مسکن سود برداشت کنند؟ افزایش تقاضای سرمایه‌ای مسکن (تقاضای سفته‌بازانه) فقط در سال ۸۵ نیست که رخ می‌نمایاند و به گواهی آمار رسمی وزارت مسکن، در سال ۸۱ و قبل‌ها در سال ۷۵ نیز مشاهده شده است. بعد از شوک ۷۵ به تدریج تقاضای سرمایه‌ای روند کاهنده به خود می‌گیرد و حتی در برخی سال‌ها نسبت آن به کل تقاضا به ۳۰درصد می‌رسد و ۷۰درصد بقیه را تقاضای مصرفی تشکیل می‌دهد، اما در سال ۸۱ سهم تقاضای سرمایه‌ای به ۶۱درصد افزایش یافته و سهم تقاضای مصرفی به ۳۹درصد کاهش می‌یابد که نشان از تهاجم سفته‌بازان به بازار مسکن دارد و افزایش قیمت‌ها نیز در این سال به وضوح قابل مشاهده است. اما در سال‌های بعد، سفته‌بازان به تدریج بازار مسکن را ترک می‌کنند، به صورتی که سهم تقاضای سرمایه‌ای از ۶۱درصد سال ۸۱ به ۴۹درصد در سال ۸۲، حدود ۳۸درصد در سال ۸۳ و ۲۳درصد در سال ۸۴ کاهش می‌یابد.

هنوز برآوردی از این آمار برای سال ۸۵ وجود ندارد اما به راحتی می‌توان از جهش بی‌سابقه قیمت‌ها در این سال، بازگشت تهاجم‌آمیز سفته‌بازان را استنتاج کرد.

چنین تجزیه و تحلیلی از تحولات بازار مسکن ما را از جست‌و‌جوی هر عامل مشکوک دیگری در جهش اخیر قیمت‌ها بی‌نیاز می‌کند. البته نه آن که تحریک بیشتر تقاضا بی‌تاثیر باشد اما تا بستر سفته‌بازی در بازاری فراهم نباشد نمی‌توان قیمت‌ها را با معاملاتی که نسبت ناچیزی از کل معاملات را تشکیل می‌دهد تحت‌تاثیر قرار داد.

در عین حال، ضمن تایید اقداماتی که هدف جلوگیری از تزریق منابع عمومی یا منابع بنگاه‌های غیرذی‌صلاح را به بازار مسکن دنبال می‌کند نباید فراموش کرد که همه این اقدامات فقط زمانی نتیجه می‌دهد که بستر سفته‌بازی از بازار مسکن رخت بربندد وگرنه مکانیزم شخصی‌سازی منابع عمومی، هزاران راه دارد که بستن همه آنها فقط در سایه عبور به یک اقتصاد شفاف خصوصی امکان‌پذیر است.

انتقال هوشمندانه سفته‌بازان به مکان اصلی سفته‌بازی یعنی بورس اوراق بهادار با فراهم سازی جذابیت‌های لازم در آن راهی میانبر است که اگرچه تلاش‌هایی در این زمینه صورت می‌گیرد، اما بی‌تعارف باید گفت که مکانیزم‌های اصلی از بسته راهکاری غایب است.

سفته‌بازی اوراق بهادار به ویژه سهام شرکت‌ها با نظارت‌های دقیق تعریف‌شده تنها سفته‌بازی‌هایی است که در اقتصاد مجاز دانسته شده است و باید به آن سمت پیش رفت.

هجوم بعدی سفته‌بازان؟

البته کارکرد صحیح سایر بازارها اعم از بازار پول و سرمایه کافی نیست بلکه باید از ایجاد دوره‌های طولانی رکود در بازار مسکن نیز جلوگیری کرد تا رشد قیمت‌ها در این بازار نه پله‌ای که تدریجی باشد.

برخی از اقدامات اخیر که اقداماتی تعریف‌شده برای زمان التهاب هستند و نه دوره رکود، هجوم سفته‌بازانه دیگری را در آینده‌ای دیگر نوید می‌دهد و باید نسبت به تغییر این سیاست‌ها اقدام کرد. نمونه این اقدامات، حذف برخی وام‌های مسکن و نیز عدم‌افزایش وام‌های بانک مسکن در کنار حذف تقریبی وام بانک‌های خصوصی است که این اقدامات باید در زمان هجوم سفته‌بازانه انجام گیرد و نه دوره رکود. ولی متاسفانه این اقدامات در زمان اوج سفته‌بازی، تحریک تقاضا را شدت بخشید و در زمان رکود حذف شد که اتفاقا در چنین زمانی تحریک تقاضا ضروری است.

هم‌اکنون به گفته وزیر مسکن، ساخت‌وساز در اقصی نقاط کشور (البته به دلیل افزایش قیمت‌ها و نتیجتا افزایش سودآوری) به شدت افزایش یافته است و حتی در تهران تقاضای ساخت‌وساز دوبرابر شده است که چنانچه فکری برای خروج از رکود نشود، نه تنها روند افزایشی ساخت‌وساز متوقف خواهد شد، بلکه دوره‌ای دیگر از سفته‌بازی در چند سال دیگر نوید خواهد داد که در آن کمبود عرضه باز هم کاملا آشکار خواهد بود.