تحلیلی بر شرعی بودن وام‌های بانکی
مطالبات بانک و ارزش ملک
بسیاری از مردم که متقاضی دریافت تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک هستند، در برخورد با این فرآیند بانکی این پرسش را مطرح می‌کنند که پس از انتقال ملک به‌نام بانک تسهیلات‌دهنده و انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، وضعیت مالکیت ملک آنان چگونه خواهد بود و اینکه بالاخره آنان مالک هستند و یا مستاجر؟
عبدالعلی نظافتیان
بسیاری از مردم که متقاضی دریافت تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک هستند، در برخورد با این فرآیند بانکی این پرسش را مطرح می‌کنند که پس از انتقال ملک به‌نام بانک تسهیلات‌دهنده و انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، وضعیت مالکیت ملک آنان چگونه خواهد بود و اینکه بالاخره آنان مالک هستند و یا مستاجر؟ در این مقاله سعی شده تا حدی به این پرسش پاسخ داده شود. به هر حال در این زمینه باید توجه داشت قانون عملیات بانکی بدون ربا نهادهای جدید حقوقی در فرآیندهای بانکی کشور ایجاد نمــود. یکی از این نهادهــای حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک است. جوهره عقد اجاره به شرط تملیک بر این پایه استوار است که فروشنده ملک خود را به مستاجر اجاره می‌دهد اما در کنار آن توافـق می‌شود در صورتی که مستاجر شرایط عقد اجاره را دقیقا اجرا نماید و اجاره مورد توافق را به طور مستمر پرداخت کند، مال یا ملک مورد اجـاره به مالکیت مستاجر درآید و یا موجر متعهد به انتقال مالکیت بـاشد. پس در عقــد اجاره به شرط تملیک ما با دو عقد اجاره و عقد بیع روبه‌رو هستیم و طرفین قرارداد در دو نقش متفاوت ظاهر می‌شوند. موجر (و یا مالک)، فروشنـده نیز هست و مستاجر نیز در انتهای معامله تبدیل به خریدار می‌شود. بنابراین لازمه تحقق عقد اجاره به شرط تملیک فراهم آمدن مجموعه عوامل و شرایط زیر است:
۱ - مالکیت موجر بر عین و نیــز منافع مال یا ملک مورد اجاره قبل از انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک.
۲ - توافق مستاجر و موجر برای مبلغ مال الاجاره و شرایط پرداخت آن.
۳ - توافق در مورد نحوه انتقال مالکیت مال و یا ملک مورد اجاره از موجر به مستاجر پس از پایان مدت اجاره.
مهم‌ترین نکته مورد بحث این مقاله بحث مالکیت بانک‌های تسهیلات‌دهنده بر عین و منافع مال و یا ملک مورد اجاره در پرداخت تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک و فقدان توازن بین مطالبات بانک و ارزش واقعی ملک در اجاره به شرط تملیک است. لازمه حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک آن است که موجر قبل از عقد اجاره، مالکیت مال و یا ملک مورد اجاره را به طور قانونی تحصیل و کسب نموده باشد. مهم نیست که این مالکیت با پــرداخت بهای واقعی مال یا ملک مورد اجاره تحصیل شده باشد و یا از طرق دیگر، بلکــه مهــم آن است کــه بــه اصطلاح عــامه در زمــان انعقــاد عقد اجاره به شرط تملیک، عین مستاجره، ملک طلق موجر (بانک‌های تسهیلات‌دهنده) باشد.
حال در این مورد، این فرض متصور شود که قبل از انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک، مستاجر برای فراهم آوردن تحقق مالکیت قطعی موجر بر عین مستاجره قسمت اعظم بهای مال و یا ملک را تامین نماید و موجر (بانک‌های تسهیلات‌دهنده) فقط بخش‌اندکــی از بهای مال مورد اجاره را تامین کند ولی در عوض مــالکیت شش‌دانگ آن را علی الظاهر متعلق به خود سازد، در این صورت این سوال مطرح خواهد بود کـه نقش و یا تعهد بانک به‌عنوان موجر در تامین ثمن و یا بهای مال و یا ملک مورد اجاره تا چه میزان است و روابط حقـوقی بین موجــر و مستاجر در مـورد تامین و تدارک قسمتی از ثمن و یا بهای مال مورد اجاره که قبل از انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک توسط موجر تامین می‌گردد، بر چه اساسی استوار است و این روابط حقوقی یعنی رابطه بین بانک و متقاضی تسهیلات برای انتقال ملک به‌نام بانک، و رابطه فروشنده ملک با بانک چگونه تاویل و تفسیر خواهد شد؟
مبانی قانونی
تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا یا بانکداری اسلامی در دهه شصت جلوه بسیار متفاوتی به فرآیند اعطــای تسهیلات بانکــی داد. نظام بانکــی مبتنی بر کسب بهره از پول به نظام بانکی غیرربوی و کسب سود از معاملات بانکـی و «تسهیلات بانکی» جایگزین «وام» شد و بهره پول نیز به «سود عملیات بانکی» تغییر ماهیت داد و نهادهایی مانند مضاربه، مضارعه، مساقات، مشارکت، سلف و اجاره به شرط تملیک به تدریج جای خود را در ادبیات حرفه‌ای نظام بانکی باز کردند. ماده ۱۰ قانون مذکور، بانک‌ها را به منظور تامین واحدهای ارزان قیمت مسکــن مجاز به احداث این قبیــل واحدها به منظــور فــروش اقســاطی و یـا اجاره به شرط تملیک نمود و ماده ۱۲ همان قــانون نیز صراحتا تاکید کرد بانک‌ها می‌توانند بـه منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و یا غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند. ماده ۵۷ آیین‌‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۱ هیات وزیران هم اجاره به شرط تملیک را عقد اجاره تعریف کرد که در آن شرط شود: «مستاجر پس از پایان مدت اجاره و درصورت عمل به شرایط مندرج در قــرارداد، عیــن مستاجره را مــالک گردد». مـاده ۳ دستــورالعمـل اجـاره بــه شرط تملیک نیز مقـرر داشته: بانک‌ها می‌توانند منحصرا بنا به درخواست کتبی و تعهــد متقاضی مبنــی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود او، اموال منقول و یا غیرمنقول موضوع ماده ۲ را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند. همچنین بخشنامه شماره ۲۲۶۸ مورخ ۲/۵/۱۳۷۴ بــانک مرکزی، کاربــرد عقد اجاره به شرط تملیک را در دو مورد احصاء نموده است:
۱ - واگذاری واحدهای مسکونی که مستقیما توسط بانک‌ها احداث و یا خــریداری می‌شوند.
۲ - خریداری واحدهای نوساز دست اول و در پی آن واگذاری آنها به متقاضیان به‌صورت اجاره به شرط تملیک.
در هیچ یک از مقررات مورد اشاره به طور ضمنی و یا تصریحا مطلبی حاکی از اینکه مشتری بانک (یا متقاضی دریافت تسهیلات به‌صورت اجاره به شرط تملیک) تعهد داشته باشد که برای دریافت تسهیلات بانکی قسمتی از بها و یا ثمن مال یا ملک مورد اجاره را تامین نماید، مشاهده نمی‌شود و لذا فرض آن است که بانک‌ها به طور واقعی و به هزینه خود واحدهای مــورد نیاز را خریـداری و یا احداث و سپس با برآورد قیمت تمام شده به اضافه احتساب سود دوران اجاره، آن واحدها را به‌صورت اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار می‌نمایند. به بیان دقیقتر در نظام بانکداری اسلامی کاربرد واقعی نهاد حقوقــی اجاره به شرط تملیک، احداث و یا تهیه و یا خرید مال و یا ملک توسط بانک‌ها و سپس واگذاری آنهــا به متقاضیــان است، امــا آنچــه در حــال حاضـر به‌عنوان پدیده اجاره به شرط تملیک در شبکه بانکی کشور رواج دارد بدین صورت است که متقاضی تسهیلات، واحد ملکی مـوردنظر خود را به همراه مبلغ تسهیلات مورد درخواست به بانک معرفی می‌کند. پس از بررسی اولیه و تشکیل پرونده تسهیلات توسط بانک، فروشنده ملک آن را در دفتر اسناد رسمی به‌نام بانک تسهیلات‌دهنده انتقال می‌دهد و ملک رسما و قانونا به‌نام بانک می‌شود بدون آنکه بانک مبلغی به‌جز مبلغ تسهیلات برای خرید این ملک پرداخته باشد. بانک نیز در ازای انتقال شش‌دانگ ملک نیز فقط تسهیلات مصوب که مبلغ آن غالبا بسیار پایین‌تر از ارزش ملک واگذار است را به فروشنده ملک پرداخت می‌نماید و در پی آن بانک با متقاضی تسهیـلات، قرارداد اجاره به شرط تملیک به طور رسمی و یا غیررسمی به امضا می‌رساند و اقساط تسهیلات و سود متعلقه با احتساب دوران اجاره تعیین و مستاجر متعهد به پرداخت آن می‌شود و با این مکانیزم خریدار واقعی ملک (متقاضی تسهیلات) از نظر اسنادی صرفا مستاجر محسوب خواهدشد.
مبانی حقوقی
با توجه به مطالب پیش گفته، در فرآیند عملی اجاره به شرط تملیک شبکه بانکی تحولات حقوقی زیر رخ می‌دهد:
الف ـ بانک تسهیلات‌دهنده قانونا مالک بلامنازع ملکی می‌شود که فقط درصد کمی از بهـای آن را به‌صورت تسهیلات پرداخت کرده است و درصورت معوق شدن تسهیلات، آن را از ید مستاجر خارج و با فروش آن به مبالغی به مراتب بیش از مانده مطالباتش دست می‌یابد.
ب ـ مشتری بانک (خریدار واقعی ملک) قسمت عمده بهای ملک موردنظر خود را راسا تامین و به فروشنده پرداخت می‌کند اما برای جبران کسری ثمن معامله و اخذ تسهیلات بانکی ناچار می‌شود شش‌دانگ ملک خود را به‌نام بانک تسهیلات‌دهنده انتقال دهد.
پ ـ تسهیلات گیرنده در پدیده اجاره به شرط تملیک ناچار خواهد بود، علاوه بر پرداخت هزینه سالیانه بیمه ملک به نفع بانک تسهیلات‌دهنده، کلیه هزینه‌های نقل و انتقال ملک ازجمله هزینه‌های زیر را بپردازد:
- هزینه انتقال ملک از فروشنده اصلی به بانک.
- هزینه معامله اجاره به شرط تملیک بین بانک و شخص تسهیلات گیرنده.
- هزینه انتقال ملک از بـانک به تسهیلات گیرنده پس از پایان مدت اجاره مشروط به پرداخت تمام و کمال کلیه مطالبات بانک.
از حیث تضمین مطالبـات بانک‌ها، ویژگی تقریبا منحصر به فرد نهاد حقوقی ـ بانکی عقد اجاره به شرط تملیک برای بانک‌ها آن است که درصورت تخلف مستاجر (تسهیلات گیرنده) و معوق شدن تسهیلات پرداختی بانک نیازی به صدور اجرائیه، اعلام میزان مطالبات به ثبت، پیگیری عملیات اجرایی و حراج ملک و یا تملک آن و صدور سند انتقال اجرایی نخواهند داشت، بلکه بالعکس بانک تسهیلات‌دهنده از نظر اسناد رسمی، مالک قانونی ملک محسوب می‌شود و مشتری تسهیلات گیرنده مستاجر وی. به همین جهت درصورت معوق شدن تسهیلات، بانک تسهیلات‌دهنده به‌عنوان مالک و موجر فقط طی اظهــارنامه رسمی، قـرارداد اجاره را فسخ و در پی آن به استناد اسناد رسمی مالکیت، دادخواست تخلیه می‌دهد و مستاجر (یا مشتری) را از ملک بیرون می‌کند. در این فرآیند بانکی درصورتی که در زمان فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک بین مطالبات بانک در زمان اجاره و بهای روز ملک در آن زمان توازن وجود داشته باشد، موردی برای ایراد و انتقاد نیست، زیرا بانک فقط مانده مطالبات مسلم خود را از طریـق تملک آن ملک وصول نموده است، اما در صورتی که کل مطالبات بانک در این زمان فقط درصد کمی از ارزش واقعی ملک را تشکیل دهد، این بحث مطــرح خواهد شـد که آنچـه در فرآینــد اعطای اجـاره به شرط تملیک پس از تخلیه و تحویل ملک عاید بانک‌های تسهیلات‌دهنده می‌شود ارزشی بسیـار بالاتر از مانده مطالبات بانک تسهیلات‌دهنده دارد و بانک‌ها با استفــاده از فــرآیند اجـاره به شرط تملیک مبالغی بیش از مانده مطالبات خود را دارا می‌شوند، دراین صـورت ایـن سوال مطرح است آیا این ارزش اضافه و یا به عبارت دقیقتر تفاوت بین ارزش واقعی ملک در زمان تخلیه و مانده مطالبات بانک در زمان فسخ اجاره به شرط تملیک متعلق به چه کسی است؟:
- متعلق به بانک تسهیلات‌دهنده، به دلیــل آنکه از نظر قانونی مالک ملک محسوب می‌شود، ولو آنکه نقش آن در تامین ثمن و بهای این ملک در حد تامین تسهیلات مورد درخواست بوده باشد؟
- متعلق به مشتــری تسهیلات گیرنده که گرچه از نظر قانونی فقط مستاجر محسوب می‌شود ولی قسمت اعظم بهای ملک توسط وی تامین شده است و به موجب مقررات مـاده ۷۸۱ قانون مدنی: «اگر مال مرهون به قسمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود، مازاد مال مالک آن است» و در این مورد در واقع تملیک ملک توسط بانک را می‌توان ایجاد وثیقه رهنی برای مطالبات بانک تلقی نمود.
برای ارائه پاسخ منطقی به این پرسش باید به نکات ذیل توجه داشت:
الف: نهاد و یا تاسیس حقوقی اجاره به شرط تملیک در نظام بانکداری اسلامی صرفا یکی از شیــوه‌های عملیات بانکی اسلامی برای پرداخت تسهیلات به مشتری است، یعنــی مشتـری، تسهیلات می‌خـواهد و بانک برای پرداخت این تسهیلات قالب (اجـاره به شرط تملیک) را انتخاب می‌کند و با استفاده از این فرآیند حقوقی مبالغی تحت عنوان تسهیلات اجاره به شرط تملیک به مشتری پرداخت می‌شود. بنابراین رابطه حقوقی بین بانک و مشتری نهایتا به‌عنوان رابطه حقوقی تسهیلات‌دهنده و تسهیلات گیرنده تاویل خواهد شد.
ب: مـواد ۳ و ۴ دستورالعمل اجرائـی به شرط تملیک صراحتا خرید و یا احداث ملک اجاره به شرط تملیک را برعهده بانک‌ها قرار داده است. مفهوم مخالف مواد مذکور آن است، که مشتـری هیچ تعهدی برای تامین تمام و یا قسمتی از ثمن ملکی که در آینده متعلق به بانک خواهد شد و به وی اجاره داده می‌شود ندارد و فقط در ماده ۱۱ همین دستورالعمل پیش‌بینی شده که مشتری مکلف است حداقل ۲۰درصد قیمت تمام شده اموالی را که به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شود بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت نماید.
پ: لازمه تحقــق عقــد به شرط تملیک، مالکیت بانک تسهیلات‌دهنده بر مال و یا ملک مــورد اجــاره است. تـا بانک مالک نبـاشد نمی‌تواند ملک خود را در قالب اجاره به شرط تملیک به دیگری اجاره داده و یا واگذار و انتقال دهد. در این صورت فرآیند بانکی اجاره به شرط تملیک، مشتری و یا متقاضی تسهیلات را ناچار می‌سازد که به‌رغم میل باطنی، ملک خــود را به‌نام بانک کند یا به فروشنده ملک دستور دهد ملک خود را بــه بانک انتقال دهد تا مقدمــه حقوقـی لازم بــرای پرداخت تسهیلات به شیوه اجاره به شرط تملیک برای بانک فراهم آید.
ماهیت این نقل و انتقال چیست؟ آیا عقد بیع است؟ در این صورت می‌بایستی به کلیه آثار حقوقی ناشی از چنین برداشت و استنباط حقوقی تن داد. بانک پس از انتقال از نظر قانونی دارای کلیه حقوق مالکانه خواهد بود و در مورد املاک تجاری، صاحب سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌بایستی رضایت بانک را برای نقل و انتقال کسب نماید و افزون بر آن درصورت ورشکستگی بانک تسهیلات‌دهنده، این اموال و یا املاک، ملک شخصی ورشکستـه محسوب خواهد شد ولو آنکه بانک سهم کمی در تامین ثمن آن برعهده داشته باشد. از آن گذشته از جنبه شرایط لازم برای صحت عقد بیع در چنین مواردی، ضرورت دارد طرفین معامله واقعا قصد بیع داشته و ثمن معامله تعیین شود و بانک تسهیــلات‌دهنده آن را (لااقل با کسر مبلغ تسهیلات) از منابع بانک تامین نماید، نــه اینکه مشتری تمامی ثمن (منهای مبلغ تسهیلات) را خود تامین نماید ولی برای دریــافت تسهیلات، مـالکیت شش‌دانگ ملک با ارزش خود را به بانک انتقال دهد. افزون بر این ایرادات، در این نقل و انتقال، ثمن معامله و شیوه پرداخت آن، کاملا نـامشخص است و جهــل بــه عوضین معامله، بطلان آن را در پی خواهد داشت و انتقال گیرنده (بانک) نیز هیچ بهایی برای انجام این معامله نپرداخته است.
با توجه به مباحثی که اجمالا ذکر شد در مورد ماهیت حقوقی انتقال ملک از مشتری و یا فروشنده به بانک به منظور اخذ تسهیلات بانکی درقالب اجاره به شرط تملیک، می‌توان چند فرض را مطرح و مورد تجزیه و تحلیل قرار داد:
۱ ـ عقد بیع
در صورتی که فــرض شود مالک ملک براســاس عقد بیع ملک خود را به بانک انتقال می‌دهد تا مقدمه حقوقی و قانونی لازم برای بانک به منظور پرداخت تسهیلات در قالب عقد اجاره به شرط تملیک فراهم آید در این حالت تحلیل عمل حقوقی مورد اشاره برمبنای عقد بیع دارای اشکالات ذیل خواهد بود:
عدم تعیین ثمن معامله در زمان عقد و مغایرت آن با ماده ۳۳۸ قانون مدنی
فقدان قصد واقعی فروشنده برای انتقال ملک به بانک برمبنای عقد بیع و مغایر بودن آن با ماده ۱۹۱ قانون مدنی
عــدم تامین ثمــن معاملــه توسط بــانک (به استثنــای مبلغ تسهیلات اجاره به شرط تملیک) که موجب دارا شدن غیرعادلانه بانک تسهیلات‌دهنده می‌شود و با مقررات ماده ۳۹۲ قانون مدنی مبنی بر تکلیف قانونی خریدار (بانک) به تادیه ثمن منافات دارد. به هر حال ظاهرا اداره مطالعات و مقررات بانکی بانک مرکزی، انتقال ملک به بانک را واجد کلیه آثار قانونی و حقوقی می‌داند و از نظر حقوقی بر این اعتقاد است که سود و زیان ناشی از فروش عین مستاجره تملیکی متعلق به بانک می‌باشد، در حالی که این موضع از نظر حقوقی دارای اشکالات و انتقادات فراوانی است و در واقع عدم تامین ثمن معامله و نتیجتا دارا شدن غیرعادلانه بانک‌ها در انتقال ملک از مشتری به بانک را درنظر نگرفته و به بیان دقیقتر درست است که در پدیده اجاره به شرط تملیک، بانک‌ها مالک هستند و درصورت معوق شدن اقساط تسهیلات، قرارداد اجاره به شرط تملیک فسخ و بانک‌ها عملا مالک ملک می‌شوند، اما تکلیف آن میزان از بهای ملک که مشتری قبل از اخذ تسهیلات به فروشنده می‌پردازد تا ملک را به‌نام بانک تسهیلات‌دهنده انتقال دهد چه می‌شود؟
۲ ـ مالکیت مشاعی
همان‌گونه که گفته شد لازمه حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک، مالکیت بانک بر مال و یا مالکی است که قرار است به‌صورت اجاره به شرط تملیک به مستاجر واگذار شود. در فرآیند فعلی اجاره به شرط تملیک، مستاجر (و یا متقاضی تسهیلات) ناچار است قسمت عمده بهای مال و یا ملک موردنظر را شخصا تامین نماید و نقش بانک تسهیلات‌دهنده فقط پـرداخت تسهیلات مورد درخواست است. حال اگر از نظر حقوقی فرض شود که به همان میزانی که هریک از این افراد (بانک و متقاضی تسهیلات اجاره به شرط تملیک) در تامین ثمن و یا بهای ملک و یا مال موردنظر سهیم هستند به همان نسبت نیز برای آنان مالکیت مشاعی ایجاد می‌شود ولو آنکه اسناد رسمی مالکیت ملک ظاهرا به‌نام بانک می‌شود. دراین صورت آثار حقوقی ذیل متصور خواهد بود:
اجاره فقط نسبت به سهم بانک از مالکیت مورد اجاره صحیح است و نسبت به سهم مستاجر اساسا نیازی به عقد اجاره به شرط تملیک نمی‌باشد.
درصورت معوق شدن اقساط، مالکیت بانک در مال و یا ملک مورد اجاره فقط نسبت به میزان مطالبات و سهم بانک از ثمن معامله برای بانک حاصل است و زاید بر آن متعلق به مستاجر و یا گیرنده تسهیلات خواهد بود.
استفاده مستاجر (تسهیلات گیرنده) از مال و یا ملک مورد اجاره، استفاده از مال مشاع است و لذا تصرفات مستاجر در ملک، تصرفات مالکانه محسوب خواهد شد و بین مفهوم مالکیت واقعی و مالکیت قانونی از حیث اسناد تعارض ایجاد می‌شود.
۳ـ تضمین پرداخت مطالبات بانک
هرچند در فرآیند اجاره به شرط تملیک، از نظر ظاهری و مندرجات اسناد مربوطه، بانک تسهیلات‌دهنده ظاهرا مالک مال و یا ملکی است که به تسهیلات گیرنده به‌عنوان مستاجر اجاره داده می‌شــود اما باید توجــه داشت که طراحی تاسیس حقوقی اجاره به شرط تملیک صرفا یکی از شیوه‌های رایج پرداخت تسهیلات بانکی است. این موضوع به ویژه در مـواردی که قسمت عمده بهای ملک توسط مشتری تامین می‌شود مصداق بیشتری خواهـد داشت. در واقع در این فرآیند، بانک، موجر و یا فروشنده واقعی نیست زیرا نه ثمن مال و یا ملک معـامله را تامین نموده و نه آن را احداث کرده است بلکه بانک فقط پرداخت کننده تسهیلاتی است که برای احتراز از بانکداری ربوی تسهیلات خود را در قالب اجاره به شرط تملیک می‌پردازد. از آن گذشته احراز قصد واقعی متعاملین این معامله برای انجام بیع نیز امری مشکل و تقریبا غیرممکن است، بنابراین بانک نیاز دارد برای تضمین بازپرداخت اصل و سود متعلقه به تسهیلات پرداختی تضمین قابل اتکا داشته باشد.
در تسهیلاتی که وثیقه آنها رهن اموال است، عین مال و یا ملک مرهون وثیقه مطالبات بانک قرار می‌گیرد و درصورت معوق شدن تسهیلات بانک با صدور اجرائیه، عملیات اجرائی را تعقیب و نهایتا می‌تواند از طریق حراج و یا تملک ملک، مطالبات خود را وصول نماید. اما در فرآیند اجاره به شرط تملیک، بانک برای تضمین بازپرداخت تسهیلات در همان ابتدا به مرحله آخرین می‌رسد یعنی تملک ملک. در این صورت تسهیلات گیرنده ناچار است با پرداخت به موقع اقساط تسهیلات دریافتی، ملک را دوباره از آن خود سازد. با این تحلیل عقد اجاره به شرط تملیک را می‌توان نوعی تضمین مطالبات بانک‌ها محسوب نمود که از حیث تضمین کامل مطالبات بانک، شاید یکی از بهترین فرآیندهای بانکی باشد سلب موقتی مالکیت از مشتری عامل بسیار مهمی در جلوگیری از تخلف و پیمان شکنی وی است و سود متعلقه به تسهیلات برمبنای مدت بازپرداخت محاسبه و به عنوان مال الاجاره ماهیانه تعیین خواهد شد. زیرا به‌رغم آنکه ماده ۶۴ آیین‌‌نامه فصل دوم عملیات بانکی بدون ربا در مورد نحوه تعیین میزان مال الاجاره این ضابطه را تعیین نموده که میزان مـال الاجاره در مورد اموال خریداری و یا واحدهای مسکــونی احداث شده موضوع ماده ۱۳ با در نظر گرفتـــن قیمت تمام شده مدت اجاره به شرط تملیک و سود متناسب برای بانک تعیین می‌گردد، با وجود آن نبایستی این نکته اساسی را از نظر دور داشت که مقررات این ماده ناظر به مواردی است که ملک موضوع اجاره به شرط تملیک توسط بانک احداث و یا با پرداخت بهای آن تملک شده باشد. حال آنکه در بیشتر تسهیلات اجاره به شرط تملیک، بانک هزینه چندانی برای کسب مالکیت موضوع اجاره پرداخت نمی‌کند. بنابراین مقررات ماده ۶۲ آیین‌‌نامه اجرائی قانون عملیات بانکی بدون ربا در مورد آن دسته از تسهیلات اجاره به شرط تملیک که بهای ملک قبلا توسط مشتری تامین شده است، خروج موضوعی دارد و بانک‌ها بنابر رویه معمولا نرخ سود تعیین شده توسط شورای پول و اعتبار را به مبلغ تسهیلات درخواستی اضافه و نسبت به مدت بازپرداخت اجاره، اقساط را تعیین می‌کنند.
در هر صورت به نظر می‌رسد در پدیده اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت ملک از فروشنده به بانک تسهیلات در واقع از اسباب تملک به مفهوم واقعی آن نیست بلکه فراهم آوردن زمینه حقوقی لازم برای تضمین مطالبات بانک‌هاست.
این تاویل از انتقال مالکیت ملک به بانک موجد آثار و نتایج حقوقی ذیل خواهد بود:
۱. نقل و انتقال قانونی ملک از فروشنده به بانک تسهیلات‌دهنده به مفهوم واقعی ازجمله اسباب قانونی برای تملیک ملک نیست بلکه صرفا نوعی شکل قانونی برای تضمین مطالبات بانک‌هاست.
۲. درصورت معوق شدن اقساط تسهیلات، بانک‌های تسهیلات‌دهنده فقط به میزان مطالبـات خــود در مالکیت ملک سهیـم خواهند بود و مازاد بر آن متعلق به مشتری است.
۳. در صورتی که در فاصله عقد اجاره به شرط تملیک تا تسویه کامل آن، نقصان و یا خسارتی بر ملک مورد اجاره در اثر حوادث و یا بلایای طبیعی وارد آید، این نقص و یا خسارت بر مال مشتری وارد شده است و نه بر اموال بانک.
برآیند نهایی
در اینکه عقد اجاره به شرط تملیک ازجمله نهادهای حقوقی و عقود پذیرفته شده اسلامی برای عملیات بانکی بدون ربا می‌باشد، تردیدی نیست. اما از این نکته اساسی نیز نباید غافل شد که کاربرد این نهاد حقوقی در عملیات بانکی نبایستی موجب دارا شدن غیرعادلانه بانک‌ها افزون بر مانده مطالباتشان شود. متاسفانه در مجموعه قانون عملیات بانکی بدون ربا، آیین‌‌نامه‌ها، ضوابط و دستورالعمل‌های اجرائی آن، موضوع مشارکت مشتـــری (متقاضی تسهیلات) در تامین ثمن مال و یا ملکی که موضوع قرارداد اجــاره به شرط تملیک خواهد شد و تاثیرات حقوقی آن لحاظ نشده و ضوابطی برای آن هم در نظر گرفته شده است و این امر با دید محدود حقوقی سبب می‌شود که از نظر ظاهری بانک‌ها مالک شش‌دانگ املاکی شوند که فقط نقش کمی در تامین بهای آن به‌صورت تسهیلات اجاره به شرط تملیک داشته‌اند و از سوی دیگر درصورت معوق شدن اقساط تسهیلات بانک‌های تسهیـلات‌دهنده عملا از ارزش افزوده ملک مورد اجاره به مراتب بیـش از میزان مطالباتشان برخوردار خواهند شد و بین مانده مطالبات بانک‌ها و ارزش ملک، توازن منطقی وجود نداشته باشد و تصور نمی‌شود این شیوه پرداخت تسهیـلات و دارا شدن مالکیت املاک بیش از مانده مطالبات چندان با مبانی اخلاقی و شرعی سـازگاری داشته باشد. همین اشکال نیز در مورد ماده ۳۴ قانون ثبت وجود دارد که درصورتی که بدهکار ظرف مدت هشت ماه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید و یا درخواست حراج ملک را به عمل نیاورد، در آن صورت پس از گذشت هشت ماه، ملک مذکور در مقابل هرمقدار از طلب به طلبکار انتقال خواهد یافت. این حق قانونی بانک‌ها است که در فرآیند پرداخت تسهیلات در قالب اجاره به شرط تملیک مطالبات خود را به موقع وصول نمایند و در صورتی که این مطالب معوق شود از مکانیزم‌های تضمینی معتبر برخوردار باشند تا به سهولت مطالبات خود را از مشتری پیمان شکن دریافت و وصول نمایند. اما دارا شدن غیرعادلانه و افزون بر مطالبات و سلطه مالکانه بر اموال مردم از طریق اجاره به شرط تملیک، فرآیندهایی نیستند که چندان با مفهوم بانکداری اسلامی بدون ربا مطابقت و یا سازگاری داشته باشند.
در هر حــال اکنون متجـــاوز از بیست سال از تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا می‌گذرد. اصلاح فرآیندهای مختلف بانکی این قانون منجمله مقوله اجاره به شرط تملیک به نحوی که بانک‌ها فقط تا میزان مطالبات مسلم و قطعی خود بر اموال مشتری خود و یا رهینه‌های تسهیلات پرداختی سلطه قانونی داشته و فقط تا حد مانده مطالبات این اموال را تملیک و یا از بهای حاصل از فروش آنها وصول مطالبات نمایند بسیار ضروری است و در مورد نهاد حقوقی اجاره به شرط تملیک نیز بررسی و اصلاح مقررات و فرآیندهای اجرائی با رعایت اصول و قواعد ذیل، در جهت تعیین حدود و مرز حقوق بانک و مشتری می‌تواند در شفاف سازی روابط حقوقی بین بانک‌های تسهیلات‌دهنده و مشتریان آنها موثر باشد:
۱ - مجــاز بودن بانک‌های تسهیلات‌دهنده به تملک و یا حراج املاک موضوع اجاره به شرط تملیک و وصول مطالبات فقط تا میزان مانده مطالبات مسلم و قطعی آنها در زمان وصول و نیز ممنوعیت قانونی تملیک و یا دریافت وجوه ناشی از حراج ملک زائد بر میزان مطالبات بانک‌های تسهیلات‌دهنده.
۲ - ایجاد وصف و ماهیت تضمینی برای نهاد حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک و محدود نمودن آثار تملیکی تا حد تضمین مطالبات بانک‌ها به منظور جلوگیری از تزلزل مالکیت مشتریان بانک‌ها بر اموالشان.
۳ - پیش‌بینی فرآیند معتبر قانونی مبنی بر الزام بانک‌ها به صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی و وصول مطالبات بانک در قراردادهای اجاره به شرط تملیک تا میزان مانده بدهی مشتری.
۴ - الزام قانونی بانک‌ها به استرداد و یا اعاده مالکیت املاک تملیکی موضوع مطالبات معوق اجاره به شرط تملیک درصورت پرداخت مانده مطالبات بانک تسهیلات‌دهنده توسط مشتری (عقد اجاره و یا عقد بیع) در زمان فسخ قرارداد
۵ - تعیین تکلیف ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک از جهت عقد بیع و یا عقد اجاره بودن برای مراجع مالیاتی، دفاتر اسناد رسمی و شهرداری‌ها.
۶ - برخورداری متقاضیان تسهیلات اجاره به شرط تملیک از کلیه آثار و امتیازات قانونی به‌عنوان مالک ملک ازجملـــه برخورداری از امتیازات پیش‌بینی شده در قانون شهرداری‌ها نسبت به دفــاتر وکـلا و مهندسینی که املاک مسکونی با استفاده تسهیلات اجاره به شرط تملیک خریداری نموده و به‌عنوان دفتر از آن استفاده می‌نمایند.
۷ - فراهم آوردن زمینه قانونی لازم برای تبدیل تسهیلات عقد اجاره به شرط تملیک به یکی دیگر از عقود موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا مانند فروش اقساطی و‌ترهین ملک به جای تملیک قانونی آن توسط بانک‌های تسهیلات‌دهنده.
به هر حال لازمه بانکداری اسلامی احتراز از پرداخت وام‌های ربوی و رعایت عدل و انصاف بین بانک و مشتری است. مشتری بایستی اقساط تسهیلات دریافتی از بانک را به موقع پرداخت نماید. بانک‌های تسهیلات‌دهنده نیز بایستی تضمین معتبر و کافی برای بازپرداخت تسهیلات پرداختی و سود متعلقه در اختیار داشته باشند. اما اینکه فرآیند بانکی نظیر عقد اجاره به شرط تملیک شرایط حقوقی و قانونی لازم را فرآهم آورد که بانک‌های تسهیلات‌دهنده بیش از مانده مطالباتشان املاک مردم را تملیک نمایند با هیچ منطقی قابل توجیه نیست و ثمره‌ای به جز تزلزل مالکیت‌ها در برنخواهد داشت.
عبدالعلی نظافتیان شهریورماه ۱۳۸۳
۱ - AN article about banking law, written by: A.Nezafatian
The sbject of this article should not be considered as the oocial & legal position of Bnk MSAKN
ارسال نظر