دادخواهی در برابر سوءاستفاده از حق تملک عمومی

منبع: موسسه عدالت

مترجم: جعفر خیرخواهان

دو هفته پیش در همین صفحه، یادداشت‌هایی را که در وبلاگ‌بکر و پوسنر در باره حق تملک عمومی ‌با تمرکز بر پرونده کلو منتشر شده بود، آوردیم. ژوئن سال‌جاری درست پنج سال از حکم دیوان عالی در مورد پرونده کلو-شهرداری نیویورک گذشت. در طول این پنج‌سال واکنش‌هایی که به رای صادره صورت گرفت، منشا تغییرات مهمی‌شد. طوری که اکنون در بسیاری از ایالت‌ها، دادگاه‌ها جلوی سوءاستفاده دولت از حق تملک دولت را می‌گیرند. فعالیت‌های انجمن‌های مردمی ‌در جریان این مبارزات مدنی و تاثیر این فعالیت‌ها بر دیدگاه‌های مردم عادی ایالات متحده آمریکا نیز بسیار جالب است. این هفته در این صفحه مطلبی که در سایت موسسه عدالت در مورد روند پرونده کلو و تاثیرات آن قرار گرفته بود، ارائه شده است. موسسه عدالت، در دادخواهی و وکالت پرونده‌های نقض حقوق مالکیت خصوصی بسیار فعال است و در ایالت‌هایی که دولت با استفاده از حق تملک عمومی ‌به وفور حقوق مالکیت خصوصی را نقض می‌کند، تلاش‌های زیادی برای تغییر قوانین صورت داده است.

سوست کلو (Susette Kelo) رویای داشتن خانه‌ای داشت که مشرف به رودخانه باشد. او در سال ۱۹۹۷ در جایی که رود تیمز با لانگ ایلند سوند تلاقی می‌کند، خانه کوچک صورتی رنگی را خریداری کرد و با عشق و علاقه آن را بازسازی نمود و از دیدن مناظر عالی از پنجره‌های خانه لذت می‌برد. خانواده دری از ۱۸۹۵ تاکنون در پایین دست خیابان سوست در فورت ترامبل زندگی کرده‌اند؛ مت دری و خانواده وی در همسایگی پدر و مادرش زندگی می‌کنند که والدین آنها خانه‌شان را زمانی خریدند که ویلیام مک‌کینلی رییس‌جمهور بود. استغنا و سرزندگی این محله، بازتابی از ایده‌آل‌های آمریکایی یک جامعه محلی و رویای خانه‌دارشدن بود. اما تاسف‌بار است که شهرداری نیولندن این رویا را به کابوس تبدیل کرد. شهرداری نیولندن، خانم سوست کلو و همسایگان وی را مجبور به تخلیه خانه‌های خود کرد؛ در حالی که برنامه مشخص و قطعی برای ملک آنها نداشت.

در سال ۱۹۹۸ شرکت عظیم دارویی فایزر، در جوار محله فورت ترامبل، کارخانه‌ای ساخت و شهرداری محاسبه کرد شاید کسان دیگر یافت شوند که نسبت به ساکنان فورت ترومبل بتوانند استفاده بهتری از زمین آنجا بکنند. شهرداری اختیارات خود در حق تملک عمومی (توانایی تصرف‌ کردن ملک خصوصی برای استفاده عمومی بدون رضایت مالک) را به شرکت عمران نیولندن که یک موسسه خصوصی است، واگذار کرد تا کل منطقه را به تصرف درآورد. ساکنان منطقه فورت ترومبول به چشم خویش دیدند زمانی که یک موسسه خصوصی، قدرت مهیب دولت در حق تملک را در دست می‌گیرد و می‌تواند تصرف اموال را با ادعای گنگ و نامشخص «توسعه اقتصادی» توجیه کند، همه مالکان خانه‌ها دچار مشکل می‌شوند. در همین ارتباط قاضی ساندرا دی اوکانر که مخالف حکم دیوان عالی بود، چنین اظهار نظر کرد: «شبح مصادره روی همه املاک سایه افکنده است. هیچ چیز نمی‌تواند جلوی دولت را از جایگزین‌ساختن مسافرخانه با هتل لوکس، خانه با مرکز خرید یا مزرعه با کارخانه بگیرد.» مشخصات پرونده به ترتیب زیر است:

تشکیل پرونده دادخواهی: ۲۰ دسامبر ۲۰۰۰

دادگاه تشکیل پرونده: دادگاه عالی نیولندن

آرای صادره به ترتیب زیر است:

۱۳ مارس ۲۰۰۲: دادگاه عالی نیولندن با ۱۱ رای از ۱۵ رای، اقدامات حق تملک عمومی را رد کرد. هر دو طرف فرجام خواستند.

۳ مارس ۲۰۰۴: دادگاه عالی کانتیکات با رای ۴ به ۳ علیه مالکان املاک حکم داد.

۲۰ آوریل ۲۰۰۴: دادگاه عالی کانتیکات از تجدید نظر در رای خود سر باز زد. برای به جریان انداختن فرجام‌خواهی معلق مانده به دیوان عالی آمریکا احاله شد.

۱۹ ژوئیه ۲۰۰۴: دیوان عالی آمریکا رای پرونده کلو را پذیرفت.

۲۳ ژوئن ۲۰۰۵: دیوان عالی آمریکا علیه مالکان خانه‌ها حکم صادر می‌کند.

تاریخچه حق تملک عمومی در آمریکا

ایده حق تملک عمومی در سال ۱۷۹۱ به صورت بخشی از لایحه حقوق بشر در آمریکا به تصویب رسید. ماده پنج لایحه حقوق بشر صراحت دارد که «هیچ شخصی از زندگی، آزادی یا دارایی، بدون فرآیند مقتضی قانونی محروم نخواهد شد؛ اموال خصوصی به منظور استفاده عمومی، نباید بدون پرداخت غرامت عادلانه به تصرف درآید.» این ماده همبستگی مستقیم با ماده سوم دارد که می‌گوید دولت آمریکا نباید شهروندان آمریکایی را مجبور سازد بدون دریافت جبران عادلانه، به سربازان جا و مکان دهند.

امروزه ایده حق تملک عمومی، شکل بسیار متفاوتی یافته است. دولت فدرال لزوما کسی را مجبور به اسکان سربازان در خانه‌های خصوصی نمی‌کند، بلکه تلاش دارد تا زمین خصوصی و حق مالکیت خصوصی را از چنگ شهروندان آمریکایی به در آورد. احتمالا برجسته‌ترین نمونه سوءاستفاده از حق تملک عمومی، حکم دیوان عالی ایالات متحده درباره پرونده کلو-شهرداری نیولندن (۲۰۰۵) بود. دادگاه رای داد که دولت از قدرت حق تملک عمومی برای مصادره اموال خصوصی و انتقال آن به هویت‌های خصوصی دیگر با هدف «ساخت‌وساز و توسعه اقتصادی» استفاده کند. در نتیجه‌ حکم دیوان عالی درباره کلو، قدرت حق تملک عمومی تقریبا نامحدود شده است، ابزارهای اندکی در اختیار شهروندان قربانی‌شده برای حمایت از دارایی‌هایشان می‌گذارد. پنج سال بعد در سال ۲۰۱۰، پس از جنگ شهرداری با ساکنان و پرداخت حق‌الزحمه دادگاه، کارخانه فایزر عاقبت رها شد و اکنون خالی است.

چندین ایالت مستقلا قوانینی را تصویب کردند که قدرت حق تملک ایالتی را محدود می‌کرد و دیوان عالی ایلینویز، میشیگان و اوهایو با استناد به قانون اساسی ایالتی خود، از این عمل جلوگیری کردند. در واکنش به حکم بدون وجهه ملی کلو، ۴۲ ایالت قدرت دولت در تصرف زمین به وسیله حق تملک عمومی به دلایل توسعه اقتصادی را ممنوع یا محدود کردند.

ماه ژوئن سال ۲۰۱۰ پنجمین سالگرد حکم بدنام و منفورشده دیوان عالی درباره کلو-شهرداری نیولندن بود. زمین متعلق به سوست کلو ضبط گردید و به شرکت فایزر داده شد تا بتواند پایگاه جدید پژوهش و توسعه احداث کند. دیوان عالی بر طبق بند تصرفات در متمم پنجم قانون اساسی، با رای ۵ به ۴ به نفع شهرداری نیولندن حکم داد، با این استدلال که «عموم» به لحاظ اقتصادی نفع می‌برند. این حکم قدرت بی‌سابقه‌ای به دولت برای تصرف اموال شهروندان می‌داد.

زمینی که خانه کلو روی آن بنا شده بود، امروز بدون استفاده رها شده است و منافع اقتصادی کذایی هرگز تحقق نیافت، چون فایزر هیچ وقت آن پایگاه پژوهشی را نساخت.

در حالی‌که نتایج آنی این پرونده غم‌انگیز بود، اما واکنش‌های عظیمی به دنبال داشت که توجه عمومی را به مساله سوءاستفاده از حق تملک عمومی جلب کرد. به گفته موسسه عدالت Institute of Justice) ۴۳ ) ایالت متمم‌های قانون اساسی یا قوانینی را به تصویب رساندند که حق تملک عمومی را اصلاح می‌کرد، به طوری که حمایت از حقوق مالکیت بیشتر شود، ۹ دادگاه عالی ایالتی علیه استفاده از حق تملک عمومی برای توسعه اقتصادی رای صادر کردند و از هنگام حکم کلو، دست‌کم ۴۴ پروژه که خواهان حق تملک عمومی برای منافع خصوصی بودند رد شدند.

با این‌حال تلاش مدافعان حقوق مالکیت خصوصی همچنان ادامه دارد، به طوری که جان سولیوان نماینده کنگره از اوکلاهما، طرح حمایت از حقوق مالکیت خصوصی و پاسخگویی دولت را تقدیم مجلس کرده است که جلوی سوءاستفاده از حق تملک عمومی را می‌گیرد. در صورت تصویب این طرح، پرداخت منابع مالی دولت فدرال به هر ایالتی که سعی کند از حق تملک عمومی در جهت افزایش درآمد مالیاتی استفاده کند محدود خواهد شد. این طرح همچنین حمایت قانونی بیشتری از مالکان املاکی خواهد کرد که علیه دولت در دادگاه حضور می‌یابند.

ماجرای پرونده کلو، چه بود؟

مقدمه

در ۲۳ ژوئن ۲۰۰۵، دیوان عالی آمریکا با رای ۵ به ۴ در پرونده کلو- شهرداری نیولندن، حکم داد که با توجه به متمم پنجم قانون اساسی آمریکا، ساخت‌وساز خصوصی یک نمونه از استفاده عمومی است و دولت می‌تواند به امید افزایش درآمد مالیاتی و ایجاد شغل، خانه‌ها، کسب‌وکارهای کوچک و سایر املاک را تسلیم شرکت‌های ساختمانی خصوصی کند.

در پرونده کلو دیوان عالی آمریکا باید به نفع مالکان خانه‌ها حکم می‌داد و مبنایی در سطح فدرال ایجاد می‌کرد که از مالکان خانه‌ها و کسب‌وکارها در سراسر ملت حمایت کند. در عوض دیوان عالی، توپ را در زمین ایالت‌ها انداخت و نقش و مسوولیت پاسداری از حقوق آمریکایی‌ها تحت قانون اساسی آمریکا را کاملا از خود سلب کرد.

کمتر از یک هفته پس از صدور رای دادگاه، موسسه عدالت، مبارزه ملی به نام «به خانه‌ام دست نزن» راه‌انداخت. موسسه عدالت قصد داشت با تمرکز بر خشم عمومی از پرونده کلو، آن را به اصلاحات معناداری تبدیل کند. در پنج سالی که از رای می‌گذرد، این رای واکنش‌های غیرمنتظره‌ای علیه حکم کلو از نظر افکار عمومی، فعالیت شهروندی، تغییرات قانونی، تصمیمات دادگاه ایالتی و درس‌های آموخته شده برانگیخته است:

۱ - کلو باعث افزایش آگاهی عمومی نسبت به سوءاستفاده از حق تملک عمومی شد و نظرسنجی‌ها مرتب نشان می‌دهد که قاطبه آمریکایی‌ها مخالف بوده و از تلاش برای تغییر قوانین به سمت حمایت بهتر از حقوق مالکیت پشتیبانی می‌کنند.

۲ - فعالان مدنی طی این پنج سال توانستند ۴۴ پروژه را که به دنبال سوءاستفاده از حق تملک عمومی برای منافع خصوصی بود متوقف کنند.

۳ - چهل و سه ایالت در واکنش به کلو، قوانین خود را اصلاح کردند، بیش از نصف آنها به حمایت قوی علیه سوءاستفاده از حق تملک عمومی برخاستند.

۴ - ۹ دادگاه عالی ایالتی جلوی استفاده از حق تملک عمومی برای ساخت‌وساز خصوصی را گرفتند و فقط ایالت نیویورک تاکنون خودداری کرده است.

۵ - پروژه نیولندن که املاک مردم را در پرونده کلو به تصرف درآورد، شکستی کامل بود و مدرک معتبری است که زمانی که دولت‌ها درگیر منافع شرکت‌ها شده و از حق تملک عمومی سوءاستفاده می‌کنند چه اتفاقی می‌افتد. خانه صورتی سوست کلو به مرکز شهر نیولندن انتقال شد و حفظ گردید. آن را به صورت یادبودی از خانواده‌هایی نگه داشتند که برای حقوق خویش می‌جنگند و الهام بخش ملتی است که قوانین خود را برای حمایت از مالکان سایر املاک تغییر می‌دهد.

توضیح بیشتر درباره هر کدام از این تغییرات برجسته در ادامه آمده است:

۱) تغییر افکار عمومی

پرونده کلو باعث شد، آگاهی عمومی گسترده‌ای نسبت به قضیه حق تملک عمومی برای منافع خصوصی ایجاد شود. هر چند که تا قبل از پرونده کلو، نگرانی و آگاهی فزاینده‌ای درباره سوءاستفاده از حق تملک عمومی ایجاد شده بود، پس از رای دادگاه، تقریبا هر شخص آگاهی از این مساله مطلع شد و بر اساس نظرسنجی‌ها، اکثریت وسیعی (بیش از ۸۰ درصد) یک‌صدا مخالف حق تملک عمومی جهت ساخت‌وساز خصوصی بودند.

مخالفت عمومی جدی با سوءاستفاده از حق تملک عمومی، روح زمانه در این مساله را کاملا تغییر داد. اگرچه مقامات دولتی، برنامه‌ریزان و شرکت‌های ساختمانی در گذشته توانستند مصادره‌هایی برای منافع خصوصی با توجیه عمومی‌بودن پیش ببرند و بنابراین معمولا از مجازات مربوط به مصادره خانه‌ها و کسب‌وکارهای کوچک بگریزند، دیگر چنین اتفاقی نمی‌افتد. دوئایت مریام، کارشناس حقوق مالکیت املاک می‌گوید: «حساسیت جامعه نسبت به کلو، اشتیاق دولت در استفاده از حق تملک عمومی برای توسعه اقتصادی خصوصی را فرو نشاند.» جان اچوریا پشتیبان حق تملک عمومی ماتم گرفته است «که اینک شرکت‌های ساختمانی زیادی پا پس کشیده‌اند، چون که نمی‌خواهند خود را درگیر گرفتاری سیاسی زمانبر سازند.» و همان‌طور که سوزان پروئیت مشاور کل انجمن شهرداری جورجیا اعتراف می‌کند: «من پرونده کلو را بدترین پرونده‌ای توصیف می‌کنم که تاکنون برنده شده‌ایم.»

۲) فعالیت‌ انجمن‌های مردمی در جنگ علیه سوءاستفاده از حق تملک عمومی

تا پیش از اینکه رای کلو بر سر ساکنان فرود آید، بسیاری از مالکان املاک که با سوءاستفاده از حق تملک عمومی مواجه بودند، تصور نمی‌کردند بتوانند با شهرداری بجنگند و پیروز شوند. بازتاب‌های کلو همه اینها را تغییر داد. همان‌طور که نظرسنجی‌ها نشان می‌دهد، این مساله چنان در گوش مردم آمریکا طنین‌انداز شد که کمتر رای دیوان عالی آمریکا چنین اثری را داشته است. این رای باعث بیداری توده‌های مردم گشت، اعتماد جدیدی در مالکان املاک مورد تهدید واقع شده ایجاد کرد که آنها واقعا می‌توانند مدعیان و رقبای قدرتمند سیاسی و متمکن را به زانو درآورند.

بی‌درنگ پس از صدور رای دیوان عالی، ائتلاف قلعه (Castle Coalition) در موسسه عدالت به راه افتاد و نشست‌های آموزشی خود را شهر به شهر برگزار کرد تا مالکان املاک و فعالان سیاسی را آموزش دهد چگونه مخالفت خود با سوءاستفاده از حق مالکیت عمومی را سازماندهی، بسیج و علنی کنند. این ائتلاف ۶۷ کارگاه آموزشی در سطح محلی، منطقه‌ای، ایالتی و ملی برگزار کرد و بیش از ۱۰۰۰ رهبر جوامع محلی را در مبارزه با مصادره زمین‌ها آموزش داد.

در پنج سال گذشته، سازمان‌های مردمی توانستند ۴۴ پروژه و پیشنهاد که به بهانه حق تملک عمومی در صدد کسب منافع خصوصی بودند را باطل کنند. دو تا از آنها به شرح زیر هستند.

۱ - صاحبان املاک و کسب‌وکارهای کوچک به حامیان اصلاحات در مجالس قانونگذاری ایالتی تبدیل شدند مثل اد اسبورون که مالک فروشگاه خودرو در ویلمینگتون ایالت دلور است. زمانی که اد فهمید طرح نوسازی شهری کسب وکار وی را تهدید می‌کند، از ائتلاف قلعه دعوت کرد تا در منطقه آنها سخنرانی کنند. پس از پوشش رسانه‌ای و بحث و مناظره در این‌باره، شهرداری هنوز به خواسته وی اهمیتی نداد، به طوری که اد در مجلس ایالتی به مبارزه طاقت فرسای دو ساله‌ای پرداخت که در تضمین اصلاح حق تملک عمومی راهشگا بود و نه فقط از کسب‌وکار وی، بلکه سایر املاک منطقه نیز حمایت می‌کرد.

۲ - گروه‌های کوچک رهبران محلی به پا خواستند مثل سان پابلو در کالیفرنیا که تعدادی از مالکان خانه‌ها و مغازه‌ها با همدیگر متشکل شدند تا جلوی پیشنهاد شهرداری برای تنفیذ استفاده حق تملک عمومی به بیش از ۹۰ درصد مناطق اسپانیایی‌نشین شهر بگیرند. آنها از ائتلاف قلعه دعوت کردند تا در مجمع عمومی شهر سخنرانی کرده و گروه بزرگی گرد آمدند و سازمان مردم نهاد منسجمی به نام «سان پابلو علیه حق تملک عمومی» به وجود آمد. در هفته‌های بعد با برگزاری جلسات استماع عمومی به اعتراض پرداختند و صدها پشتیبان را جلب کردند. وقتی شهرداری بیش از این نتوانست معترضان را خاموش کند، تصمیم گرفت پروژه را تا زمان نامعلومی به تعویق اندازد؛ اما فعالان مدنی زیر بار آن نرفتند و در همان شب، شورای شهر که موافق پیشنهاد بود در عوض به ممنوعیت حق تملک عمومی برای ساخت‌وساز خصوصی رای داد.

در سراسر کشور، مالکان املاک و مبارزان حقوق مدنی در برابر مردم و قانونگذاران ایالتی شهادت می‌دهند. آنها گروه‌هایی تشکیل داده و وب‌سایت‌ ایجاد می‌کنند. آنها در پلکان‌های جلوی سالن شهرداری ایستاده و کنفرانس مطبوعاتی برگزار می‌کنند و از مقامات می‌خواهند که به املاکشان دست نزنند. آنها جلسات محلات برگزار می‌کنند که به کل شهرها گسترش می‌یابد.

۳) قانون حق تملک عمومی تغییر یافت

شاید هیچ واکنش قانونی به رای دیوان عالی آمریکا به‌اندازه واکنش به کلو نبوده است. پس از فریاد عمومی درباره کلو، متمم‌های قانون اساسی و قوانینی در سطوح فدرال، ایالتی و محلی در محافل قانونگذاری سراسر کشور معرفی گردید در پنج سال پس از این رای، ۴۳ ایالت متمم‌ها و مقرراتی به تصویب رساندند که قانون حق تملک عمومی را برای حمایت بهتر از حقوق مالکیت خصوصی اصلاح می‌کرد.

نوع و کیفیت قوانین، بین ایالت‌ها فرق می‌کند در برخی ایالت‌ها (از قبیل فلوریدا، داکوتای جنوبی، میشیگان و آریزونا) حمایت‌های قوی علیه سوءاستفاده از حق تملک عمومی به عمل آمد، در حالی که سایر ایالت‌ها (از قبیل مینه‌سوتا، کلرادو و ویسکانسین) قوانین‌شان را تقویت کردند، اما هنوز اجازه مقداری مانور به سیاستمداران جاه‌طلب و منافع تجاری می‌دهند تا به شکلی از سوءاستفاده حق تملک عمومی درگیر شوند. با اینکه کیفیت و نوع اصلاحات تغییر می‌کند، نتیجه نهایی این است که اساسا همه اصلاحات به حمایت بیشتر از مالکان خصوصی منجر شد که در معرض سوءاستفاده از حق تملک عمومی قرار دارند.

برای اصلاح جامع حق تملک عمومی، قوانین باید حاوی دو عنصر اساسی باشند: آنها باید تصرف زمین به بهانه «توسعه اقتصادی» را ممنوع کنند (استفاده از حق تملک عمومی جهت رشد درآمد مالیاتی و اشتغال بیشتر)، در حالی‌که قوانین به اصطلاح «تباه‌شده» نیز تغییر یابد تا اجازه ندهد از مصوبات مناطق تباه‌شده به عنوان روش پشت پرده تصرف املاک برای ساخت‌وساز خصوصی استفاده شود. از بین ۴۳ ایالت که قوانین خود را تغییر دادند، دست کم ۳۵ ایالت اکنون اجازه مصادره به خاطر توسعه اقتصادی را نمی‌دهند و بیش از نیمی از ایالت‌ها (۲۲ ایالت) حتی جلوتر رفته و قوانین مربوط به مصادره را اصلاح کردند که از قرار معلوم بند مناطق تباه‌شده کذایی را حذف می‌کند.

البته استثنائاتی وجود دارد. ایالت نیویورک در قصد خویش برای تصرف املاک خصوصی به نفع شرکت‌های ساختمانی که روابط خوب سیاسی دارند، همچنان استوار باقی مانده است و با هر تلاش یا درخواست عموم در محدودکردن این عمل مقاومت می‌کند. همچنین می‌سی‌سی‌پی، پس از سه بار تلاش برای تغییر قوانین حق تملک عمومی، سرانجام اصلاحات محکمی را در سال ۲۰۰۹ تصویب کرد که فقط فرماندار ایالتی امکان وتوکردن آن را دارد. هنگامی که قانونگذاران ایالتی موفق نشدند وتو را ملغی کنند، طرحی را مطرح کردند تا در انتخابات سال ۲۰۱۰ گنجانده شود که سرانجام قوانین می‌سی‌سی‌پی را در جهت حمایت از مالکان املاک تغییر می‌دهد.

برخی منتقدین می‌گویند، واکنش‌ها علیه سوءاستفاده از حق تملک عمومی نتوانسته است تغییرات گسترده ملی در حوزه قانونگذاری به وجود آورد. مشکل اساسی در تحلیل‌های منتقدین این است که آنها فاقد نگاه تاریخی و تحلیل دنیای واقع هستند. نقطه شروع مناسب، وضعیت این قانون در روز قبل از رای دادگاه در پرونده کلو است. در آن مقطع، قوانین حق تملک عمومی تقریبا در هر ایالتی بسیار بد و وحشتناک بود و کاملا به ضرر مالکان املاک دستکاری می‌شد. حکم کلو، تمکین نسبتا کامل به قدرت حق تملک عمومی را تقویت کرد و خیلی راحت می‌توانست قانون زمین در تقریبا همه ایالت‌ها بشود. اما از زمان رای دادگاه و همان‌طور که مستندات نشان می‌دهد، تغییرات شگفت‌آوری به سمت بهترشدن اوضاع در حوزه‌های مختلف شامل آرای قضایی، فعالیت شهروندی، طرح‌ها و قوانین رخ داد.

همان‌طور که اشاره شد، حق تملک عمومی به دو روش اصلی قابل سوءاستفاده به نفع ساخت‌وساز خصوصی است. نخست دولت محلی مثل نیولندن، صرفا اعلام می‌کند که یک پروژه جدید منافع اقتصادی بیشتری - مثل درآمد مالیاتی، مشاغل و بهبود کلی اقتصاد- به وجود خواهد آورد. آنگاه وجود چنین کاربری‌های «برتر و بهتر» از ملک، مصادره آن را توجیه می‌کند. این آن چیزی بود که در قضیه کلو اتفاق افتاد. اینک حداقل ۳۵ ایالت اصلاحاتی را به تصویب رسانده‌اند که چنین نوع مصادره‌هایی را ممنوع می‌سازد. بنابراین بیشتر ایالت‌ها اقدام به حمایت از مالکان املاک دست کم تا حد حمایت در نظر گرفته شده در حکم کلو کردند.

دومین روش سوءاستفاده دولت از حق تملک عمومی، اتکا به نام‌گذاری مبهم منطقه تباه‌شده است که به موجب آن با استفاده از تعاریف مبهم و قابل تفصیل، محلاتی تباه‌شده اعلام می‌شوند و به دولت اجازه داده می‌شود تا اساسا هر محله فقیر یا حتی طبقه متوسط را تباه‌شده بنامد در نتیجه قدرت حق تملک عمومی به دولت می‌دهد.

شکایت اصلی منتقدان درباره تغییرات قانونی این است که اگر چه بسیاری از ایالت‌ها، قوانین حق تملک عمومی خود را اصلاح کرده‌اند، قوانین مناطق تباه‌شده را تغییری نداده‌اند، به طوری که از این قانون هنوز هم می‌توان به صورت ترفندی برای ضبط دارایی‌ها به نفع ساخت‌وساز خصوصی استفاده کرد. اما آنچه آنها نادیده می‌گیرند این است که کلو یک مورد تباه‌شده نبود؛ بنابراین حتی یک رای مناسب در کلو، قوانین مناطق تباه‌شده را تغییر نداده است. پس در ایالت‌هایی که قوانین مناطق تباه‌شده خود را تغییر داده‌اند (دست کم ۲۲ ایالت این کار را کردند) مالکان املاک واقعا حمایت بهتری پیدا کردند حتی اگر کلو در مسیر درست خود قرار نگرفته بود.

با وجود مخالفت عمومی یکپارچه با کلو، اوضاع بر وفق مراد اصلاحات حق تملک عمومی نبوده است. طرفینی که از سوءاستفاده حق تملک عمومی نفع می‌برند (به خصوص مقامات دولت‌های محلی و گروه‌های تجاری قدرتمند خصوصی) نفوذ غیرعادی در حوزه سیاسی دارند. تعجبی ندارد که این گروه‌ها اساسا در برابر هر گونه اصلاح حق تملک عمومی در هر ایالتی که پیشنهاد شده است به شدت جنگیده‌اند. با توجه به نفوذ فراوان آنها و نیز این واقعیت که مالکان معمولی خانه و مغازه دارای گروه‌های لابی و دسترسی ویژه به قانون‌گذاران نیستند، پرسشی که منتقدان باید بپرسند این است که «آخر چطور امکان دارد واکنش به کلو با چنین موفقیتی روبه‌رو شود؟» و برای اینکه دید تاریخی وسیع‌تری کسب کنند همچنین باید بپرسند «کدام جنبش اصلاحی ملی دیگری در عرض فقط پنج سال توانسته است به چنین موفقیتی دست یابد؟»

۴) دادگاه‌های ایالتی جلوی سوءاستفاده از حق تملک عمومی را می‌گیرند.

یکی از دلایل دیگر این تغییر بنیادی در سیاست حق تملک عمومی، واکنش دادگاه‌های ایالتی به کلو بوده است. وقتی دادگاه عالی آمریکا تصمیم گرفت قانون اساسی آمریکا را به درستی تفسیر نکند، دادگاه‌های عالی ایالتی این جای خالی را پر کردند. سه دادگاه عالی ایالتی- اوهایو، اوکلاهما و داکوتای جنوبی- رای کلو را با صراحت رد کردند. شهرهای اوهایو غالبا از حق تملک عمومی سوءاستفاده کرده بودند و شهرهای اوکلاهما نیز به همین ترتیب عمل می‌کردند، اما از زمان آرای دادگاه‌های مربوطه این دو ایالت، هیچ سوءاستفاده جدیدی در آنها نشنیده‌ایم.

به علاوه، دادگاه عالی نیوجرسی کلو را به طور کامل رد کرد، در حالی که مانع استفاده از بازسازی مناطق تباه‌شده به عنوان توجیهی برای ساخت‌وساز خصوصی شده است. نیوجرسی از حیث تاریخی، یکی از بدترین ایالت‌ها در کشور بوده است. ظاهرا شهرداری‌های آن به حق تملک عمومی برای پروژه‌های خصوصی کاملا عادت کرده‌اند. اما رای دادگاه عالی نیوجرسی در پرونده گالنتین دستور داد دولت‌های محلی حق ندارند منطقه‌ای را تباه‌شده اعلام کنند به صرف اینکه «کسادی اقتصادی دارد یا کاملا مولد نیست»، اساسا همین استدلال هم بهانه تصرف زمین در کلو به امید بهبود وضعیت اقتصاد محلی بود. گالنتین در راستای آرای دادگاه فرجام‌خواهی با تاکید بر اهمیت شواهد واقعی و روال مقتضی در به چالش‌ کشیدن اهداف بازسازی، چشم‌انداز حق تملک عمومی برای مالکان خانه و کسبه در نیوجرسی را به کلی تغییر داد.

دادگاه‌های عالی در‌هاوایی، پنسیلوانیا، رودایلند و میسوری همگی شروع به بررسی استفاده از حق تملک عمومی برای ساخت‌وساز خصوصی با نگاهی بدبینانه‌تر کردند که دولت را ملزم می‌ساخت شواهدی محسوس از ادعاهای خود ارائه دهد و توجه دقیقی به شواهد مربوط به هدف ادعایی تصرف ملک بکند تا دستاویز هدف واقعی نفع ‌رساندن به طرف خصوصی نباشد. همچنین دادگاه تجدیدنظر مریلند شروع به وضع روال قانونی سفت و سخت‌تر و دقت در شواهد در به اصطلاح محکومیت‌های «تصرف سریع» کرد که بر اساس آن دولت می‌تواند خانه یا سایر سازه‌های هر کسی را سریعا تصرف کرده و با خاک یکسان کند، حتی قبل از اینکه حکم قضایی نهایی در مورد قانونی‌بودن چنین تصرفی اعلام شده باشد.

اشاره کردیم یک استثنای مهم به این خبر خوب برای مالکان املاک در دادگاه‌های ایالتی، نیویورک است. دادگاه تجدیدنظر (بالاترین دادگاه نیویورک) ظاهرا در حال و هوای روزهایی به سر می‌برد که دادگاه‌ها معمولا شواهد سوءاستفاده از حق تملک عمومی را نادیده می‌گرفتند و از ارائه هر گونه واقعیات و بررسی دقیق خودداری می‌کردند. این آخرین حکم از دادگاه فوق که نقش بنیادی دادگاه‌ها در تفسیر مناسب حقوق اساسی کاملا نادیده می‌گیرد، کل داستان را بازگو می‌کند: «شاید اکنون کانون وکلا در سطح بسیار پایینی باشد. آنچه که به عنوان «مناطق تباه‌شده» تصویب می‌شود، عبارتی است که منصوبان سیاسی درک کرده و در مواردی به کار می‌برند که متکی به پژوهش‌هایی هستند که بودجه‌اش را شرکت‌های ساختمانی داده‌اند و نباید بگذاریم بهانه‌ای برای اشغال حقوق مالکیت و تخریب خانه و مغازه بشود. اما وضع محدودیت بر قدرت بلامنازع حق تملک عمومی، آنگونه که در بستر بازسازی شهری تعریف شده است موضوعی است که نه به‌ قانونگذاران و نه دادگاه‌ها ربط پیدا می‌کند.»

نیویورکی‌ها فقط باید امیدوار باشند که دادگاه تجدیدنظر، قبل از رسیدن به رای نهایی، سرش را از برف بیرون کند. وقتی دیوان عالی آمریکا حکم مهم قانون اساسی را صادر می‌کند، اغلب دادگاه‌های ایالتی از آن پیروی کرده و بندهای قانون اساسی ایالتی را بر همان روال یا روال مشابه تفسیر می‌کنند. برای نمونه وقتی دیوان عالی به پرونده برمان-پارکر رای داد که بر استفاده از حق تملک عمومی درباره به اصطلاح بازسازی شهری یا پروژه‌های تسطیح حلبی آبادها صحه گذاشت، ۳۴ دادگاه ایالتی عینا همان کار را انجام دادند. اما پس از کلو، دادگاه‌های ایالتی دقیقا در جهتی مخالف حرکت کردند. ما انتظار داریم این روند دلگرم‌کننده ادامه یابد.

۵) پس از کلو در نیولندن

در نیولندن، پروژه فورت ترامبل در قلب پرونده کلو، یک شکست تمام عیار بوده است. در طرح اولیه، قرار بود نیولندن زمین مجاور فورت ترامبل را با قیمتی ناچیز در اختیار شرکت معظم دارویی فایزر قرار دهد و عملیات تسطیح مکان را انجام دهد که پیش از این یک آسیاب قدیمی بوده است. بخشی از بسته تشویقی که به فایزر پیشنهاد شد تا به نیولندن بیاید، بازسازی منطقه همسایه فورت ترامبل بود. فورت ترامبل یک محله طبقه کارگری بود. در آنجا تقریبا ۷۵ خانه و نیز تعدادی کسب‌وکارهای کوچک و یک پایگاه رهاشده نیروی دریایی وجود داشت. برنامه فراخوان برای این منطقه، ایجاد یک هتل شیک، ساختمان‌های اداری و مسکن جدید بود. براساس برنامه، این منطقه بازسازی‌شده از مزیت فرصت‌های ناشی از حضور فایزر بهره‌مند شده، آن تسهیلات را تکمیل کرده و منجر به رشد مشاغل و افزایش مالیات برای شهرداری نیولندن می‌شد. ایالت کانتیکات موافقت کرد ۷۸‌میلیون‌دلار به پروژه بپردازد. فایزر ۸۰ درصد تخفیف مالیاتی به مدت ده سال دریافت می‌کرد. ایالت موافقت کرد ۴۰ درصد از مالیات تخفیفی را به نیولندن بدهد.

اکنون پنج سال پس از حکم کلو، هیچ عملیات ساختمان‌سازی جدید در زمین‌های به تصرف درآمده فورت ترامبل انجام نشده است. پس از این رای، ساکنان باقیمانده از جمله سوست کلو که برای نجات خانه‌هایشان جنگیدند، مجبور به تخلیه محل شدند.

محله فورت ترامبل به طور کامل تخریب شد و از آن هنگام همان‌طور خالی رها شده و سکونت‌گاه گربه‌های وحشی و پرندگان مهاجر شده است. پس از مجادلات بسیار و مهلت‌های زمانی بسیاری که به شرکت ساختمانی منتخب داده شد، سرانجام شهرداری به توافق ساخت‌وساز خاتمه داد.

موزه پیشنهادی گارد ساحلی، برای مدتی نامعلوم معلق مانده است. اکنون ده سال پس از تایید طرح اولیه، شهرداری سفارش بررسی دیگری را داده است که ببیند برای این منطقه چه کار می‌تواند بکند. ده سال وقت و بیش از ۸۰ میلیون‌دلار پول مالیات‌دهندگان صرف شد تا شاید روزی نمونه سطح پایین‌تری از آنچه که قبلا در این منطقه وجود داشت ساخته شود. شهرداری و شرکت عمران نیولندن، علت شکست پروژه را اوضاع اقتصادی می‌دانند. اما برنامه بازسازی قبل از افت بازار املاک و مستغلات دچار مشکل شده بود. با اتکا به یارانه عظیم مالیات‌دهندگان و سیورسات‌دهی به شرکتی بزرگ، برنامه هرگز مبتنی بر انگیزه‌های بازاری نبود. اما حتی اگر اقتصاد را به تنهایی متهم کنیم، دلیل بیشتری وجود دارد که چرا باید‌دلارهای مالیات‌دهندگان در طرح‌های عمرانی پرریسک صرف شود.و حالا فایزر اعلام کرده است در حال انتقال از محل است.. در ۹ نوامبر ۲۰۰۹، فایزر اعلام کرد، دفاتر مرکزی تحقیق و توسعه خود را تعطیل کرده و نیولندن را ترک می‌کند. پروژه فورت ترامبل، برای سال‌های طولانی، نمونه بدیهی از اثبات احمقانه‌بودن طرح‌های دولتی خواهد بود که مستلزم رفاه شرکت‌ها و سوءاستفاده از حق تملک عمومی برای ساخت‌وساز خصوصی است.

امید می‌رود مقامات شهرداری، برنامه‌ریزان و شرکت‌های ساختمانی از تجربه فورت ترامبل درس گرفته و تلاش‌های بازسازی را فقط از طریق ابزارهای داوطلبانه و نه اجبار و زور دنبال کنند. با اینکه محله فورت ترامبل از دست رفت، خانه صورتی کوچک سوست کلو، یعنی همان جایی که این مبارزه آغاز شد، هنوز پابرجا است، اما اکنون در مرکز شهر نیولندن، حدود دو کلیومتر دورتر از محله فورت ترامبل قرار دارد. خانه کلو از هم جدا شد و قطعات آن به مکان جدید منتقل گردید. این بار این خانه مالک جدیدی به نام اونر گرگوری دارد که طرفدار حفظ آثار محلی است. زیبایی خانه‌ احیاشده، ظاهرا عشق گرگوری به آن خانه و اهمیت تاریخی آن را نشان می‌دهد. خانه صورتی سوست کلو، مثل خانه بتسی راس در فیلادلفیا و خانه پل رور در بوستن، به عنوان بنای یادبود مبارزه وی و همسایگانش دیده می‌شود، بنای یادبودی که وضع ملت را به سمت بهتر شدن تغییر داده است.

نتیجه‌گیری

نتایج و پیامدهای پرونده کلو شگفت‌آور بوده است. موسسه عدالت از آن زمان، درخواست‌های مکرری دریافت می‌کرد تا در مبارزه با حق تملک عمومی برای منافع خصوصی یاری‌گر باشد. اکنون از تعداد آنها کاسته شده است. بسیاری از پرونده‌های حق تملک عمومی قبل از اینکه به دادگاه قانونی برسد، با کمک جامعه مدنی در دادگاه افکار عمومی رد می‌شوند. سوءاستفاده از حق تملک عمومی یک معضل همه جاگیر ملی با بیش از ۱۰۰۰ مورد طی فقط پنج سال بود، مشکلی متداول که بر مالکان املاک در اکثر ایالت‌ها تاثیر می‌گذاشت. اکنون این مشکل فقط محدود به ایالت‌های معین مقاوم در برابر اصلاحات مثل نیویورک است که از تغییر قوانین و شنیدن صدای شهروندان خود خودداری می‌‌کنند. موسسه عدالت تلاش‌های خود را در دادخواهی و وکالت بر این ایالت‌ها معطوف کرده است.

تردیدی نیست که کارهای چالش‌برانگیز در جنگ با سوءاستفاده از حق تملک عمومی همچنان باقی است. اصلاحات ضعیف ایالتی باید تقویت شود. به علاوه، مالکان املاک باید گوش به زنگ باشند که از طریق قانونگذاری یا نظرات قضایی، اصلاحات باطل و کمرنگ نشود. برای نمونه شهردار دیترویت اشاره داشته است که حمایت قانونی قوی میشیگان علیه سوءاستفاده از حق تملک عمومی که در ۲۰۰۶ تصویب شد، نیازمند تغییر است تا بتوان شهر را براساس دیدگاه‌های برنامه‌ریزان مرکزی بازسازی کرد. وقتی اقتصاد قدرتمند می‌شود و بازار املاک و مستغلات رونق می‌گیرد، به احتمال زیاد تلاش‌های مجددی به عمل می‌آید تا خانه‌ها و کسب‌وکارهای کوچک را به خاطر منافع خصوصی تصرف نمایند. سرانجام هدف موسسه عدالت این است که دیوان‌عالی حکم کلو را تغییر دهد. تا آن زمان نیاز به مبارزات بیشتری است و مالکان املاک باید کاملا از هر گونه تلاش برای لغو یا تضعیف آرای مناسب قضایی، قوانین یا اصلاح قانون اساسی با خبر باشند؛ اما برای مالکان املاک در سراسر کشور، کلو نمونه کلاسیکی از پیروزی در میدان جنگ است.

از جنبه اقتصادی، کاربرد گسترده و افراطی از حق تملک عمومی، کمکی به توسعه اقتصادی نمی‌کند. به عبارت دیگر اتکا به حق تملک عمومی اثر ضد تولیدی دارد، چون که زمین‌ها، در بهترین و بالاترین موارد استفاده خود به کار گرفته نخواهند شد. در نتیجه اجازه نمی‌دهد زمین‌ها در انواع بازارهای کارآ مبادله شوند و بنابراین کارآمدی و ارزشمندی زمین را در نقش سرمایه کاهش می‌دهد. پس استفاده گسترده از حق تملک عمومی، حتی اگر منجر به افزایش کوتاه‌مدتی در ثروت شود، در بلندمدت منجر به کاهش رفاه اجتماعی خواهد شد.

سوست کلو